臺灣彰化地方法院民事判決 108年度訴字第103號
原 告 陳義德
訴訟代理人 呂仲祐律師
被 告 陳紹卿
上列當事人間請求核定地租等事件，本院於民國108年9月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、核定被告所有坐落彰化縣○○鄉○○段○0000○○0000地號土地上建物之土地租金自民國105年11月9日起至上開建物不堪使用之日或喪失建物之事實上處分權之日止，每月租金為新臺幣6,479元。
貳、被告應給付原告新臺幣168,454元，及自民國108年1月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自民國108年2月9日起至第一項聲明所示基地租賃關係終止日止，按月給付原告新臺幣6,479元，如逾期給付，並加計自應給付之次日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
參、原告其餘之訴駁回。
肆、訴訟費用由被告負擔百分之32，餘由原告負擔。
伍、本判決第貳項得假執行。
陸、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、緣坐落彰化縣○○鄉○○段0000○0000○0000地號土地（下稱系爭3筆土地）原為被告所有，被告並於系爭1130、1137地號2筆土地上出資興建一未辦保存登記建物，範圍如附圖即彰化縣田中地政事務所108年5月15日土丈字第555號土地複丈成果圖所示紅色虛線之部分（下稱系爭建物）。嗣後被告將系爭3筆土地均贈與其前妻蔡詠絃，蔡詠絃再將系爭3筆土地出售予訴外人陳育宏。因陳育宏積欠原告債務，經原告聲請執行拍賣無人投標，原告爰聲明承受，而取得系爭3筆土地。因系爭建物及所坐落之系爭1130、1137地號土地原均為被告所有，嗣後系爭1130、1137地號土地始輾轉由原告拍賣取得，是以兩造間存在法定租賃關係。前開事實業經本院106年度訴字第279號判決，並因該案被告等逾上訴期間始提起上訴，經本院裁定駁回而確定在案（參卷第17至26頁）。
二、原告透過煌展法律事務所以107年11月1日(107)煌字第1071101號函，欲與被告協商並請求給付租金，然迄今未能達成協議（參卷第27至29頁）。查系爭1130、1137地號土地編定使用種類均為社頭都市計畫商業區（參卷第67頁拍賣公告備註欄），位置係位於社頭火車站前，參以被告利用基地之經濟價值及所受利益等，原告爰依民法第425條之1法定租賃關係請求核定租金為每月新臺幣（下同）20,000元，並依民法第179條不當得利返還請求權，請求被告應給付原告自取得系爭1130、1137地號土地所有權之日即民國（下同）105年11月9日起至108年1月止，共26期之租金520,000元（計算式：
每月租金20,000元×26個月＝520,000元），及自108年2月9日起至法定租賃關係終止日止，按月給付原告租金20,000元。
三、綜上，爰聲明：
㈠請求核定被告所有坐落彰化縣○○鄉○○段0000○0000地號土地上建物之土地租金自民國105年11月9日起至上開建物不堪使用之日或喪失建物之事實上處分權之日止，每月租金為新臺幣20,000元。
㈡被告應給付原告新臺幣520,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自民國108年2月9日起至第一項聲明所示基地租賃關係終止日止，按月給付原告新臺幣20,000元，如逾期給付，並加計自應給付日之次日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。
㈢就前項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈣訴訟費用由被告負擔。
貳、被告則辯以：
一、系爭3筆土地原登記在被告名下，嗣後均贈與給前妻蔡詠絃，系爭建物之起造人為被告，資金來源係被告父親所提供。
系爭建物因騎樓突出約1尺壓在馬路上，故一直未經核准使用執照，而荒廢未為使用。嗣於100年間，訴外人陳育宏自大陸回來，因想創業之故，爰由其母陳黃登椈將系爭建物裝修成餐館，陳育宏並向蔡詠絃購得系爭3筆土地。為籌措資金，陳育宏爰向中租公司融資300萬元，並以系爭3筆土地質押。因陳育宏經營餐館不善而無法清償債務，系爭3筆土地便由原告聲請拍賣並承受取得。綜觀系爭3筆土地之轉讓過程，均與系爭建物未發生債務關係，且無租金問題。
二、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。原告向與系爭3筆土地毫無債務關係之建物所有人即被告請求每月租金2萬元，且要溯及自原告取得土地之日起至108年1月止，租金共52萬元，顯然無理由。況系爭建物係違建，被告也都沒有在從事營業行為。
參、兩造不爭執事項：
一、系爭1130、1137地號土地原為被告所有，嗣輾轉由原告取得所有權。
二、系爭建物為被告所有。
肆、兩造爭執事項：
一、兩造間是否存在法定租賃關係？
二、原告請求本院核定系爭1130、1137地號土地自105年11月9日起至108年1月止，租金為每月2萬元，被告並應給付原告此段期間之租金共計52萬元，及自108年2月9日起至兩造間法定租賃關係終止之日止，按月給付原告租金 2 萬元，有無理由？
伍、本院之判斷：
一、原告主張系爭3筆土地與系爭如附圖所示未辦保存登記之建物原為被告所有，嗣系爭3筆土地輾轉由訴外人陳育宏經由買賣取得。因陳育宏積欠原告債務，經原告聲請執行拍賣無人投標，原告爰聲明承受，而取得系爭3筆土地。因系爭建物及所坐落之系爭1130、1137地號土地原均為被告所有，嗣後系爭1130、1137地號土地始輾轉由原告拍賣取得，是以兩造間存在民法第425條之1之法定租賃關係。前開法定租賃存在之事實業經本院106年度訴字第279號判決，並因該案被告等逾上訴期間始提起上訴，經本院裁定駁回而確定在案，業據本院調卷審核屬實，且建物佔用土地之情形如附圖所示亦經本院108年6月28日會同彰化縣田中地政事務所至現地勘測屬實，並囑託該所製有複丈成果圖可稽，原告主張被告上開建物占用原告之系爭第1130、第1137地號土地之租金究應如何核定其數額方屬為適當，應由本院審核如下。
二、本件系爭土地位於商業區，經勘驗期日所見，為社頭火車站前社斗路一段之商業店面，現荒廢中未營業，毗鄰之商店僅少部分店面營業中，其餘店面或不景氣或經營不善而歇業，整體而言略顯潦落無繁盛之商業氣息，是本院審酌租金即應考慮上開情事，且第1137地號土地為建物全部使用，第1130地號雖為部分建物使用，空出土地仍屬建物之附隨一體使用，業據本院勘驗屬實，均應認定有法定租賃權存在，按土地法第97條第1項規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」，惟實務上之見解房屋僅供住宅使用者，始受土地法第97條第1項規定之限
制（最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議紀錄參照）
，原告請求之租金，或相當租金之不當得利為每月按申報地價年息百分之22為適當，系爭第1130地號土地107年申報地價為每平方公尺2195.2元，系爭第1137地號土地同年度申報地價為每平方公尺2800元，有原告提出之土地登記第1類謄本在卷可稽，本院認核定每月租金為6,479元為適當（計算方式：【2195.2×109.06＋40.72×2800】×22%÷12月＝6479），原告請求被告應給付原告自取得系爭1130、1137地號土地所有權之日即民國（下同）105年11月9日起至108年1月止，共26期之租金168,454元（計算式：每月租金6,479元×26個月＝168,454元），及自108年2月9日起至法定租賃關係終止日止，按月給付原告租金6,479元為有理由，超過部分不應准許。
三、綜上，原告請求本院依民法第425條之1第2項核定自取得系爭土地之日即105年11月9日起之每月法定租金額及105年11月9日起至108年1月止按租金計算之不當得利及相關之法定遲延利息（繕本送達翌日起算）及自108年2月9日起至基地關係終止之每月租金，求為判決：⑴核定被告所有坐落彰化縣○○鄉○○段○0000○○0000地號土地上建物之土地租金自105年11月9日起至上開建物不堪使用之日或喪失建物之事實上處分權之日止，每月租金為6,479元。⑵被告應給付原告168,454元，及自108年1月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自108年2月9日起至第一項聲明所示基地租賃關係終止日止，按月給付原告6,479元，如逾期給付，並加計自應給付日之次日起至清償日止，按年息百分之五計算利息為有理由，應予准許，至所請超過上開金額部分，於法不合，應予駁回。
四、本件所命被告應給付原告之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行，是原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟此乃促使本院注意，此部分本院不另為准駁之諭知，附此敘明。至於原告其餘敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法
第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。
中華民國 108 年 10 月 14 日
民事第一庭 法官 李言孫
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國 108 年 10 月 14 日
書記官 馬竹君
彰化地方法院108年度訴字第103號 核定地租等
臺灣彰化地方法院民事判決 108年度訴字第103號 原 告 陳義德 訴訟代理人 呂仲祐律師 被 告 陳紹卿 上列當事人間請求核定地租等事件，本院於民國108年9月9日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 壹、核定被告所有坐落彰化縣○○鄉○○段○0000○○0000地號 土地上建物之土地租金自民國105年11月9日起至上開建物不 堪使用之日或喪失建物之事實上處分權之日止，每月租金為 新臺幣6,479元。 貳、被告應給付原告新臺幣168,454元，及自民國108年1月29日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自民國108年 2月9日起至第一項聲明所示基地租賃關係終止日止，按月給 付原告新臺幣6,479元，如逾期給付，並加計自應給付之次 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 參、原告其餘之訴駁回。 肆、訴訟費用由被告負擔百分之32，餘由原告負擔。 伍、本判決第貳項得假執行。 陸、原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、原告起訴主張： 一、緣坐落彰化縣○○鄉○○段0000○0000○0000地號土地（下 稱系爭3筆土地）原為被告所有，被告並於系爭1130、1137 地號2筆土地上出資興建一未辦保存登記建物，範圍如附圖 即彰化縣田中地政事務所108年5月15日土丈字第555號土地 複丈成果圖所示紅色虛線之部分（下稱系爭建物）。嗣後被 告將系爭3筆土地均贈與其前妻蔡詠絃，蔡詠絃再將系爭3筆 土地出售予訴外人陳育宏。因陳育宏積欠原告債務，經原告 聲請執行拍賣無人投標，原告爰聲明承受，而取得系爭3筆 土地。因系爭建物及所坐落之系爭1130、1137地號土地原均 為被告所有，嗣後系爭1130、1137地號土地始輾轉由原告拍 賣取得，是以兩造間存在法定租賃關係。前開事實業經本院 106年度訴字第279號判決，並因該案被告等逾上訴期間始提 起上訴，經本院裁定駁回而確定在案（參卷第17至26頁）。 二、原告透過煌展法律事務所以107年11月1日(107)煌字第10711 01號函，欲與被告協商並請求給付租金，然迄今未能達成協 議（參卷第27至29頁）。查系爭1130、1137地號土地編定使 用種類均為社頭都市計畫商業區（參卷第67頁拍賣公告備註 欄），位置係位於社頭火車站前，參以被告利用基地之經濟 價值及所受利益等，原告爰依民法第425條之1法定租賃關係 請求核定租金為每月新臺幣（下同）20,000元，並依民法第 179條不當得利返還請求權，請求被告應給付原告自取得系 爭1130、1137地號土地所有權之日即民國（下同）105年11 月9日起至108年1月止，共26期之租金520,000元（計算式： 每月租金20,000元×26個月＝520,000元），及自108年2月9 日起至法定租賃關係終止日止，按月給付原告租金20,000元 。 三、綜上，爰聲明： ㈠請求核定被告所有坐落彰化縣○○鄉○○段0000○0000地號 土地上建物之土地租金自民國105年11月9日起至上開建物不 堪使用之日或喪失建物之事實上處分權之日止，每月租金為 新臺幣20,000元。 ㈡被告應給付原告新臺幣520,000元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自民國108 年2月9日起至第一項聲明所示基地租賃關係終止日止，按月 給付原告新臺幣20,000元，如逾期給付，並加計自應給付日 之次日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。 ㈢就前項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。 ㈣訴訟費用由被告負擔。 貳、被告則辯以： 一、系爭3筆土地原登記在被告名下，嗣後均贈與給前妻蔡詠絃 ，系爭建物之起造人為被告，資金來源係被告父親所提供。 系爭建物因騎樓突出約1尺壓在馬路上，故一直未經核准使 用執照，而荒廢未為使用。嗣於100年間，訴外人陳育宏自 大陸回來，因想創業之故，爰由其母陳黃登椈將系爭建物裝 修成餐館，陳育宏並向蔡詠絃購得系爭3筆土地。為籌措資 金，陳育宏爰向中租公司融資300萬元，並以系爭3筆土地質 押。因陳育宏經營餐館不善而無法清償債務，系爭3筆土地 便由原告聲請拍賣並承受取得。綜觀系爭3筆土地之轉讓過 程，均與系爭建物未發生債務關係，且無租金問題。 二、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。原告向 與系爭3筆土地毫無債務關係之建物所有人即被告請求每月 租金2萬元，且要溯及自原告取得土地之日起至108年1月止 ，租金共52萬元，顯然無理由。況系爭建物係違建，被告也 都沒有在從事營業行為。 參、兩造不爭執事項： 一、系爭1130、1137地號土地原為被告所有，嗣輾轉由原告取得 所有權。 二、系爭建物為被告所有。 肆、兩造爭執事項： 一、兩造間是否存在法定租賃關係？ 二、原告請求本院核定系爭1130、1137地號土地自105年11月9日 起至108年1月止，租金為每月2萬元，被告並應給付原告此 段期間之租金共計52萬元，及自108年2月9日起至兩造間法 定租賃關係終止之日止，按月給付原告租金 2 萬元，有無 理由？ 伍、本院之判斷： 一、原告主張系爭3筆土地與系爭如附圖所示未辦保存登記之建 物原為被告所有，嗣系爭3筆土地輾轉由訴外人陳育宏經由 買賣取得。因陳育宏積欠原告債務，經原告聲請執行拍賣無 人投標，原告爰聲明承受，而取得系爭3筆土地。因系爭建 物及所坐落之系爭1130、1137地號土地原均為被告所有，嗣 後系爭1130、1137地號土地始輾轉由原告拍賣取得，是以兩 造間存在民法第425條之1之法定租賃關係。前開法定租賃存 在之事實業經本院106年度訴字第279號判決，並因該案被告 等逾上訴期間始提起上訴，經本院裁定駁回而確定在案，業 據本院調卷審核屬實，且建物佔用土地之情形如附圖所示亦 經本院108年6月28日會同彰化縣田中地政事務所至現地勘測 屬實，並囑託該所製有複丈成果圖可稽，原告主張被告上開 建物占用原告之系爭第1130、第1137地號土地之租金究應如 何核定其數額方屬為適當，應由本院審核如下。 二、本件系爭土地位於商業區，經勘驗期日所見，為社頭火車站 前社斗路一段之商業店面，現荒廢中未營業，毗鄰之商店僅 少部分店面營業中，其餘店面或不景氣或經營不善而歇業， 整體而言略顯潦落無繁盛之商業氣息，是本院審酌租金即應 考慮上開情事，且第1137地號土地為建物全部使用，第1130 地號雖為部分建物使用，空出土地仍屬建物之附隨一體使用 ，業據本院勘驗屬實，均應認定有法定租賃權存在，按土地 法第97條第1項規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地 及其建築物申報總價年息百分之十為限。」，惟實務上之見 解房屋僅供住宅使用者，始受土地法第97條第1項規定之限 制（最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議紀錄參照） ，原告請求之租金，或相當租金之不當得利為每月按申報地 價年息百分之22為適當，系爭第1130地號土地107年申報地 價為每平方公尺2195.2元，系爭第1137地號土地同年度申報 地價為每平方公尺2800元，有原告提出之土地登記第1類謄 本在卷可稽，本院認核定每月租金為6,479元為適當（計算 方式：【2195.2×109.06＋40.72×2800】×22%÷12月＝ 6479），原告請求被告應給付原告自取得系爭1130、1137地 號土地所有權之日即民國（下同）105年11月9日起至108年1 月止，共26期之租金168,454元（計算式：每月租金6,479元 ×26個月＝168,454元），及自108年2月9日起至法定租賃關 係終止日止，按月給付原告租金6,479元為有理由，超過部 分不應准許。 三、綜上，原告請求本院依民法第425條之1第2項核定自取得系 爭土地之日即105年11月9日起之每月法定租金額及105年11 月9日起至108年1月止按租金計算之不當得利及相關之法定 遲延利息（繕本送達翌日起算）及自108年2月9日起至基地 關係終止之每月租金，求為判決：⑴核定被告所有坐落彰化 縣○○鄉○○段○0000○○0000地號土地上建物之土地租金 自105年11月9日起至上開建物不堪使用之日或喪失建物之事 實上處分權之日止，每月租金為6,479元。⑵被告應給付原 告168,454元，及自108年1月29日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息；並自108年2月9日起至第一項聲明所示基 地租賃關係終止日止，按月給付原告6,479元，如逾期給付 ，並加計自應給付日之次日起至清償日止，按年息百分之五 計算利息為有理由，應予准許，至所請超過上開金額部分， 於法不合，應予駁回。 四、本件所命被告應給付原告之金額未逾50萬元，依民事訴訟法 第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行，是原告 雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟此乃促使本院注意，此 部分本院不另為准駁之諭知，附此敘明。至於原告其餘敗訴 部分既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。 中 華 民 國 108 年 10 月 14 日 民事第一庭 法 官 李言孫 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 10 月 14 日 書記官 馬竹君