臺灣花蓮地方法院民事簡易判決113年度玉簡字第8號
原 告 楊于靚
訴訟代理人 鄭明豊
被 告 羅羽辰
訴訟代理人 邱一偉律師(法扶律師)
上列當事人間請求增減租金等事件，本院於民國113年9月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告訴之聲明：①請求就被告承租花蓮縣○里鎮○○段0000地號土地(面積188平方公尺；下稱系爭土地)，每月租金增加為新臺幣(下同)1萬元。②被告應給付原告53萬元。主張：鈞院109年花簡字第364號民事事件(下稱前案)確定判決認定被告就原告所有系爭土地每月應給付原告租金653元，依民法第442條、第227條之2規定(擇一勝訴即可)請求調整租金。被告答辯聲明請求駁回原告之訴；願供擔保請准宣告免為假執行。兩造陳述如附件所示。
二、本院之判斷：
㈠本件並無租賃住宅市場發展及管理條例第6條規定之適用：
⒈上開管理條例第6條規定「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定」，其規範意旨係在於尊重出租人與承租人之契約自由，提供一般私人間合意出租「建築物」供人居住遵循之準則，使「租賃住宅」之租金回歸市場機制，並不及於「土地」租金。原告所引用內政部112年9月15日台內地字第1120265598號書函(卷75、117頁)於說明二中記載：倘租賃標的物係屬出租供居住使用之「租賃住宅」無論是否包含基地部分，應有該條例第6條規定之適用。均明揭前開管理條例第6條適用範圍僅為「租賃住宅」租金，而不及於「土地」租金。
⒉兩造間是基於民法第425條之1規定，於房屋之受讓人(被告)與土地之受讓人(原告)間存有法定租賃關係，此經本院107年度訴更一字第1號、花蓮高分院108年度原上易字第10號確定判決理由認定在案，其目的係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟。此與上開租賃管理條例第6條規範目的在於尊重出租人與承租人間之契約自由迥異，亦與該條例第3條第1款規定之客體要件「租賃住宅」(即出租供居住使用之建築物)不符。原告在前案(本院109年度花簡字第364號事件)本於前開法定租賃關係依民法第425條之1第2項規定請求被告給付者，為被告有事實上處分權之系爭房屋使用系爭土地範圍99平方公尺之土地租金，顯非「租賃住宅」租金，故本件並無上開租賃管理條例第6條規定之適用。
㈡原告依民法第442條、第227條之2規定請求調高土地租金為每月1萬元及請求租金53萬元為無理由：
⒈按民法第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」第227條之2規定：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」未定期限之基地租賃，於契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金(最高法院93年台上字第2446號判例意旨參照)。
⒉有關兩造間就被告有事實上處分權之系爭房屋與系爭土地成立法定租賃關係之土地租金數額，業經前案審酌土地位置、工商繁榮程度、房屋現況等因素後，認以土地申報地價(每平方公尺105、106年為1,072元、107年起為989元)年息百分之8計算，即自107年1月1日起月租金653元為適當(經調閱前案卷宗核閱無誤，並有前案判決可參；卷17至29頁)。而自前案109年9月17日判決至原告112年11月8日起訴(卷13頁)及本件言詞辯論終結前，系爭土地之申報地價仍為989元，土地公告現值亦未改變(仍為每平方公尺9,323元)；原告雖稱被告將系爭房屋出租收取每月6,500元之租金等語，然僅提出鐵門上貼有「租」紅紙之照片為佐(卷119、121頁)，尚難憑此照片即得認定被告利用系爭土地之經濟價值及所受利益有每月6,500元之數額。綜上足見系爭土地價值並無明顯提升，系爭土地周邊環境及工商繁榮程度亦無顯著變化，且承租人(被告)利用土地之經濟價值及所受利益並未變更，則原告主張因土地價值調昇、情事變更等請求調整租金，應無理由。
⒊原告請求調高租金既屬無據，被告應給付原告之土地租金金額已經前案確定判決主文認定，此部分依民事訴訟法第400條第1項規定有既判力，兩造均應受其拘束，原告自不得在本件復起訴請求被告給付租金，故原告請求被告給付53萬元亦無理由。從而，原告依民法第442條、第227條之2規定請求如其訴之聲明，為無理由，應予駁回。
中華民國 113 年 9 月 27 日
玉里簡易庭法 官 楊碧惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（上訴狀須表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國 113 年 9 月 27 日
書記官 汪郁棨
【附件】 爭點：原告依民法第442條、第227條之2規定(擇一勝訴即可)請求如其訴之聲明，是否有理？ 原告主張 被告答辯 1.系爭土地為原告所有，與被告所有坐落於系爭土地上未辦保存登記建物(門牌號碼花蓮縣○里鎮○○路00號；下稱系爭房屋)二者間存有法定租賃關係。前案判決按土地法第97條依申報地價年息百分之8計算認定被告自107年1月1日起，每月應給付原告租金653元。然被告實際並無居住上開房屋，僅堆放一些雜物，而支付申報地價百分之8為租金，對原告來說是不平等之租賃關係，被告給付之租金尚無法繳納土地每年地價稅及土地增值稅幅之稅率。被告亦將該房屋以每月6,500元的對價出租他人。 2.依107年6月17日施行之租賃住宅市場發展及管理條例第6條規定，本件不適用土地法第97條規定。前案判決引用土地法第97條作為租金計算依據，顯有違誤。原告請求自107年6月17日前開管理條例施行起，被告基於兩造間之法定租賃關係，給付原告租金金額應調整至每月1萬元，及請求自該日起53個月(至111年11月17日止)之租金53萬元。 1.依租賃住宅市場發展及管理條例第1條、第3條第1款規定可知，該條例適用之標的(客體)僅有建築物，而不包括土地。兩造間就原告所有之土地有法定租賃關係，坐落在系爭土地上之系爭房屋屬被告所有(事實上處分權)，因此兩造就土地成立法定租賃關係，並無上開管理條例第6條之適用。 2.前案判決所認定107年1月1日起系爭土地申報地價為每平方公尺989元，與原告提出土地登記謄本所載111年1月當期申報地價每平方公尺989元相同，因此系爭上地並未有價值之增減，原告不得請求調整租金。
花蓮簡易庭113年度玉簡字第8號 增減租金等
臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 113年度玉簡字第8號 原 告 楊于靚 訴訟代理人 鄭明豊 被 告 羅羽辰 訴訟代理人 邱一偉律師(法扶律師) 上列當事人間請求增減租金等事件，本院於民國113年9月4日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 及 理 由 一、原告訴之聲明：①請求就被告承租花蓮縣○里鎮○○段0000地號 土地(面積188平方公尺；下稱系爭土地)，每月租金增加為 新臺幣(下同)1萬元。②被告應給付原告53萬元。主張：鈞院 109年花簡字第364號民事事件(下稱前案)確定判決認定被告 就原告所有系爭土地每月應給付原告租金653元，依民法第4 42條、第227條之2規定(擇一勝訴即可)請求調整租金。被告 答辯聲明請求駁回原告之訴；願供擔保請准宣告免為假執行 。兩造陳述如附件所示。 二、本院之判斷： ㈠本件並無租賃住宅市場發展及管理條例第6條規定之適用： ⒈上開管理條例第6條規定「租賃住宅之租金，由出租人與承租 人約定，不適用土地法第97條規定」，其規範意旨係在於尊 重出租人與承租人之契約自由，提供一般私人間合意出租「 建築物」供人居住遵循之準則，使「租賃住宅」之租金回歸 市場機制，並不及於「土地」租金。原告所引用內政部112 年9月15日台內地字第1120265598號書函(卷75、117頁)於說 明二中記載：倘租賃標的物係屬出租供居住使用之「租賃住 宅」無論是否包含基地部分，應有該條例第6條規定之適用 。均明揭前開管理條例第6條適用範圍僅為「租賃住宅」租 金，而不及於「土地」租金。 ⒉兩造間是基於民法第425條之1規定，於房屋之受讓人(被告) 與土地之受讓人(原告)間存有法定租賃關係，此經本院107 年度訴更一字第1號、花蓮高分院108年度原上易字第10號確 定判決理由認定在案，其目的係為保護房屋之使用權，使房 屋所有權與土地使用權合為一體，促進房屋所有權之安定性 ，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟。此與 上開租賃管理條例第6條規範目的在於尊重出租人與承租人 間之契約自由迥異，亦與該條例第3條第1款規定之客體要件 「租賃住宅」(即出租供居住使用之建築物)不符。原告在前 案(本院109年度花簡字第364號事件)本於前開法定租賃關係 依民法第425條之1第2項規定請求被告給付者，為被告有事 實上處分權之系爭房屋使用系爭土地範圍99平方公尺之土地 租金，顯非「租賃住宅」租金，故本件並無上開租賃管理條 例第6條規定之適用。 ㈡原告依民法第442條、第227條之2規定請求調高土地租金為每 月1萬元及請求租金53萬元為無理由： ⒈按民法第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降 ，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不 在此限。」第227條之2規定：「契約成立後，情事變更，非 當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請 法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非 因契約所發生之債，準用之。」未定期限之基地租賃，於契 約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用 基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預 料，而租金依原約定計算顯失公平者，出租人自得依民法第 227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金(最高法院93年台 上字第2446號判例意旨參照)。 ⒉有關兩造間就被告有事實上處分權之系爭房屋與系爭土地成 立法定租賃關係之土地租金數額，業經前案審酌土地位置、 工商繁榮程度、房屋現況等因素後，認以土地申報地價(每 平方公尺105、106年為1,072元、107年起為989元)年息百分 之8計算，即自107年1月1日起月租金653元為適當(經調閱前 案卷宗核閱無誤，並有前案判決可參；卷17至29頁)。而自 前案109年9月17日判決至原告112年11月8日起訴(卷13頁)及 本件言詞辯論終結前，系爭土地之申報地價仍為989元，土 地公告現值亦未改變(仍為每平方公尺9,323元)；原告雖稱 被告將系爭房屋出租收取每月6,500元之租金等語，然僅提 出鐵門上貼有「租」紅紙之照片為佐(卷119、121頁)，尚難 憑此照片即得認定被告利用系爭土地之經濟價值及所受利益 有每月6,500元之數額。綜上足見系爭土地價值並無明顯提 升，系爭土地周邊環境及工商繁榮程度亦無顯著變化，且承 租人(被告)利用土地之經濟價值及所受利益並未變更，則原 告主張因土地價值調昇、情事變更等請求調整租金，應無理 由。 ⒊原告請求調高租金既屬無據，被告應給付原告之土地租金金 額已經前案確定判決主文認定，此部分依民事訴訟法第400 條第1項規定有既判力，兩造均應受其拘束，原告自不得在 本件復起訴請求被告給付租金，故原告請求被告給付53萬元 亦無理由。從而，原告依民法第442條、第227條之2規定請 求如其訴之聲明，為無理由，應予駁回。 中 華 民 國 113 年 9 月 27 日 玉里簡易庭法 官 楊碧惠 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（上訴狀 須表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費；如於本判決宣示後送達 前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按 他造當事人之人數附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 113 年 9 月 27 日 書記官 汪郁棨 【附件】 爭點：原告依民法第442條、第227條之2規定(擇一勝訴即可)請求如其訴之聲明，是否有理？ 原告主張 被告答辯 1.系爭土地為原告所有，與被告所有坐落於系爭土地上未辦保存登記建物(門牌號碼花蓮縣○里鎮○○路00號；下稱系爭房屋)二者間存有法定租賃關係。前案判決按土地法第97條依申報地價年息百分之8計算認定被告自107年1月1日起，每月應給付原告租金653元。然被告實際並無居住上開房屋，僅堆放一些雜物，而支付申報地價百分之8為租金，對原告來說是不平等之租賃關係，被告給付之租金尚無法繳納土地每年地價稅及土地增值稅幅之稅率。被告亦將該房屋以每月6,500元的對價出租他人。 2.依107年6月17日施行之租賃住宅市場發展及管理條例第6條規定，本件不適用土地法第97條規定。前案判決引用土地法第97條作為租金計算依據，顯有違誤。原告請求自107年6月17日前開管理條例施行起，被告基於兩造間之法定租賃關係，給付原告租金金額應調整至每月1萬元，及請求自該日起53個月(至111年11月17日止)之租金53萬元。 1.依租賃住宅市場發展及管理條例第1條、第3條第1款規定可知，該條例適用之標的(客體)僅有建築物，而不包括土地。兩造間就原告所有之土地有法定租賃關係，坐落在系爭土地上之系爭房屋屬被告所有(事實上處分權)，因此兩造就土地成立法定租賃關係，並無上開管理條例第6條之適用。 2.前案判決所認定107年1月1日起系爭土地申報地價為每平方公尺989元，與原告提出土地登記謄本所載111年1月當期申報地價每平方公尺989元相同，因此系爭上地並未有價值之增減，原告不得請求調整租金。