宜蘭地方法院103年度訴字第120號 拆屋還地

宜蘭地方法院103年度訴字第120號 拆屋還地

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第120號 原　　　告　林塘和 訴訟代理人　羅明宏律師 被　　　告　張慧淑 訴訟代理人　程昱菁律師 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國104年1月26日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段○○○地號土地上，如附圖 編號a2部分，面積二七點四九平方公尺之一層鋼鐵造房屋拆除， 並將上開土地返還原告。 訴訟費用新臺幣壹萬壹仟柒佰貳拾元由被告負擔。 本判決第一項原告以新臺幣貳拾肆萬陸仟元供擔保後得假執行； 但被告以新臺幣柒拾叁萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行 。 事實及理由 一、原告起訴意旨： 緣坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段000地號土地（下稱系爭土地 或475地號土地）為原告所有，遽料被告未經原告同意，擅 自占有如附圖複丈成果圖所示編號a2部分面積27.49平方公 尺，搭蓋門牌號碼宜蘭市○○路000號（原門牌號碼同市○ ○街00號）之鐵皮屋平房（下稱系爭房屋），迭經交涉，皆 置之不理。為此，原告本於所有權，依民法第767條第1項規 定，請求被告應將系爭房屋拆除，將占有之土地返還原告， 並聲明：除供擔保金額外如主文所示。 二、對被告抗辯之陳述： ㈠、被告抗辯有地上權部分： 按重劃重行分配土地，屬於繼受取得，新分配之土地應承受 原有土地上之負擔。亦即重劃前原有土地設有他項權利或租 賃權者，原則上應存續於新分配之土地上。此依平均地權條 例第62條、第64條規定自明。被告之地上權乃存在於宜蘭市 ○○○段000地號（下稱系爭206地號）土地而非系爭475地 號土地上，是被告之抗辯並無理由。再者，系爭地上權之地 上房屋原為訴外人邱全（即邱阿全）所有，邱全於民國38年 12月25日與地主林阿古、林石簽定地上權契約書，而於重測 前○○段○○○段000○0地號（下稱系爭317之1地號，即重 測後之系爭206地號）土地上登記存續期間為不定期、權利 範圍為14.32坪(約47.33平方公尺)之地上權（下稱系爭地上 權），是以依原來設定地上權之範圍應限於當時舊房屋之範 圍即14.32坪，而非就系爭317-1地號土地全部均有系爭地上 權。而該原舊木造房屋已滅失，目前之鐵皮系爭地上物為被 告日後改建，其面積與原來地上權之範圍不同，顯然系爭地 上物範圍非系爭地上權位置。又雖證人黃張阿麵到庭證稱系 爭地上物位置和範圍與原來木造房屋相同云云，惟查，證人 本身亦因相同情形經鈞院於102年度訴字第297號判決無權占 有敗訴確定，是證人就本案有切身利害關係，其證述本有偏 袒之嫌，更何況證人所述均為猜測之詞，而證人之地上權與 被告之地上權於53年7月8日實施都市平均地權時，均轉載於 目前之系爭206地號土地，故縱使認為確有因逕為分割而漏 未轉載之情形，亦無從認定系爭房屋係有權占有系爭土地。 ㈡、被告抗辯有分管協議及繳納系爭土地之租金部分： 被告抗辯主張訴外人林燦煌、林松茂及被告於共有土地上， 實際上有分管協議云云，然經查並無其事，原告否認。又被 告抗辯就系爭土地有不定期租賃關係，並提出訴外人林松茂 、林文海收取租金簽名之收據云云，然查，上開私文書就其 形式而言，無從判斷為林松茂及林文海本人之真正簽名，原 告否認該私文書形式真實性，且內政部刑事警察局鑑定結果 亦無法認定是否為該等人士本人簽名。又退步言之；縱認該 私文書林松茂及林文海之簽名為真實，依98年1月23日修正 前之民法第820條第1項規定：共有物，除契約另有訂定外， 由共有人共同管理之。申言之，部分共有人擅將共有物或特 定部分出租於他人，對於他共有人不生效力，林文海於系爭 土地分割前為土地之共有人之一，並未經原告及其他共有人 全體之同意，擅自向被告收取租金，依上開說明，其租賃關 係僅存在於林文海與被告之間，基於債權相對性，被告不得 以其與林文海間之租賃契約對抗原告，原告自得本於所有權 請求被告返還土地。 三、被告答辯意旨： ㈠、本件系爭房屋原為被告夫家所有，嗣因被告配偶陳坤城過世 ，乃由被告繼承取得。系爭房屋係因地上權、以及不定期租 賃關係而占有宜蘭市○○○段000○000○00000地號土地及 系爭土地，並非無權占有。按系爭317之1地號土地原為林阿 古、林石等2人所有，46年間林阿古之應有部分由林燦煌、 林阿潭等2人繼承，林阿潭並於49年間將所有權應有部分再 買賣移轉予原告；而林石之所有權應有部分則於52年間由林 松茂繼承。上開土地因53年間實施都市平均地權逕為分割登 記增加宜蘭市○○○段000○00地號（下稱系爭317之27地號 ，重測後為宜蘭市○○○段000地號）、同段317之28地號（ 下稱系爭317之28地號，重測後為同市○○○段000地號，嗣 再分割增加同段475-1至475-3地號），故系爭房屋目前所座 落之203、475-1地號土地及系爭土地上前身即為系爭317之1 地號土地。又系爭房屋為邱全於38年間經系爭317之1地號土 地所有權人林阿古、林石同意所搭蓋，並為地上權設定登記 ，嗣後，邱全再將系爭房屋及系爭地上權讓渡予被告配偶陳 坤城，待陳坤城逝世後，系爭房屋及地上權則由被告繼承之 。此外，系爭房屋從未搬遷，然因94年間「宜蘭市都市計畫 第90號道路(崇聖街至新興路135巷間部分路段)暨95號道路( 同興街至慶和街部分路段)」徵收改劃為道路使用，導致系 爭房屋遭拆除部分後整棟無法使用，被告乃於原址重新搭蓋 系爭房屋，此可由系爭房屋之門牌號碼從未異動可證。 ㈡、至於系爭房屋目前所坐落之系爭203、475-1地號土地及系爭 土地，以及被告系爭地上權所坐落之系爭206地號土地未合 ，此係因系爭房屋所座落之土地原本均屬於系爭317之1地號 土地，而53年間因實施都市平均地權而將原本系爭317之1地 號土地分割增加317之27、317之28地號時，未就原本系爭31 7之1地號土地上之地上物重新測量實際坐落之位置，故乃發 生搬錄錯誤之情形，此亦有宜蘭縣宜蘭地政事務所中華民國 103年9月17日宜地貳字第0000000000號函稱「經查旨開地號 於53年間實施都市平均地權逕為分割並無地上權建物之相關 測量資料」可證。且參酌臺灣自來水股份有限公司第八區管 理處中華民國103年9月17日函謂「有關提供宜蘭縣市○○街 00號房屋（現址為宜蘭市○○路000號）用水設備資料乙案 ，經查該戶於52年7月24日啟用後，於102年1月21日因欠費 轉停水處分，期間無申請改裝或表位遷移等變更自來水用戶 外線」等語、系爭房屋之門牌號碼從未異動、以及證人黃張 阿麵於103年9月1日證述「（被告訴訟代理人：被告的房子 原先是木製的？）是的，也是因為道路徵收被拆除，才翻新 蓋鐵皮屋，一半拆掉一半蓋鐵皮屋」、「（被告訴訟代理人 問：被告的房子有無移動？）沒有，文海當時還在世，還沒 有被拆以前張慧淑就已經另立柱子要蓋鐵皮屋，…」、「（ 原告訴訟代理人問：是否知道鐵皮屋蓋的範圍、位置和原來 的木製房屋有無一樣？）範圍和位置是在那裡，但不知道面 積有無改變」等語，可證系爭房屋從未搬遷。 ㈢、從上，由⑴系爭房屋之原始所有權人邱全本因搭蓋系爭房屋 而於系爭317之1地號土地設定地上權，至今該地上權仍然存 在，卻在系爭房屋從未搬遷、僅有縮小面積的情況下，發生 地上權所設定之土地與系爭房屋目前之實際坐落之土地不符 ；⑵再配合53年間因實施平均地權而逕為分割，系爭317之1 地號土地並未就土地上之地上物重新測量實際坐落之位置， 以及⑶該地上權是搬錄於系爭317之1地號土地、而非分割後 所增加之地號土地。可推知系爭房屋確因設定地上權原因而 坐落於目前的土地，係因系爭317之1地號土地在53年間實施 都市平均地權而逕為分割登記時搬錄錯誤，才會將地上權轉 載於系爭206地號土地上，實則系爭房屋係因地上權原因而 座落於目前的土地。 ㈣、有不定期租賃關係存在部分： 訴外人林燦煌、林松茂及原告早期即於共有土地上各自占有 部分、分別使用之分管協議存在。其中，林燦煌有搭蓋宜蘭 市○○街00號房屋、並居住於其上；林松茂則以系爭房屋坐 落土地之地主身份，出租土地予被告夫家，令被告夫家得以 占有系爭房屋所坐落之土地，並逐年向被告夫家收取租金， 現由被告繼承上開權利；原告亦有搭蓋宜蘭市○○街00號房 屋、並居住於其上，嗣宜蘭市○○街00號房屋因老舊倒塌， 原告始遷居他處。惟由林燦煌、林松茂及原告於共有之土地 上各自占有部分、並搭蓋房屋使用，且數十年來均無紛爭， 即可證其等就所共有之土地有分管協議存在。惟系爭203、2 06、475-1、475-2地號土地及系爭土地之地主，既就上開土 地有分管協議存在，而分管系爭房屋所坐落土地之地主林松 茂亦與被告夫家成立不定期租賃關係，早期，系爭房屋所坐 落土地之地租是以每年三千元計之，82年起則調漲為每年四 千元，嗣後又再調漲為每年五千元，95年間因系爭房屋佔用 道路遭政府拆除系爭房屋近一半的面積，故地主便將地租調 降為每年三千元，惟租金之調整並無礙於不定期租賃關係存 在之事實。 ㈤、另詳究租金給付資料，顯示林松茂出租土地時，均逐年向被 告夫家收取租金，迄林松茂逝世後，亦由其繼承人林文海繼 續收租，直到被告繼承系爭房屋為止從未中斷，嗣因林文海 逝世，系爭土地再為繼承、並為調解共有物分割後，因無人 向被告繼續收租、被告亦不知應將租金繳付何處，才無繼續 給付租金之情形，故由上開付款資料，即可證系爭房屋係因 不定期租賃關係而存在，故被告因繼承而取得系爭房屋時， 亦繼承取得承租人之權利。此外，原告雖否認被告所提出民 事答辯狀之原證一收據係由林松茂、林文海、黃傳水所簽立 ，惟上開收據保存已久，紙面均已泛黃、邊緣亦有部分破碎 ，被告無法臨訟變造或偽造，且林松茂、林文海、黃傳水、 或被告夫家等人亦不可能在早年即可預期目前會面臨此一紛 爭而事先偽造因應，更何況，代收人黃傳水於收據上所填寫 之地址亦已透過戶政機關查證該地址確有此人，均可證明上 開收據之形式真正、實質真正均無疑異。 ㈥、縱原告係於97年以調解共有物分割之原因而取得系爭土地， 依民法第425條第1項規定，上開不定期租賃契約對原告仍繼 續存在。再者，修正後民法第425條第2項雖有規定「前項規 定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期 限者，不適用之」，然依最高法院98年度第2次民事庭會議 決議所示「出租人於89年5月5日民法債編修正施行前，已與 承租人訂定未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承 租人占有中，嗣民法債編修正施行後將不動產所有權讓與他 人者，是否有修正後民法第425條第2項規定之適用？基於法 律不溯及既往原則，並保護民法債編修正前成立之租賃契約 ，無適用修正後民法第425條第2項規定之餘地」，認修正後 民法第425條第2項規定不適用民法債編修正前成立之租賃契 約，已如前述，而上開不定期租賃關係乃成立於民法88年4 月21日修正公布（89年5月5日施行）以前，並在修正前已將 系爭土地交由承租人占有，故無修正後民法第425條第2項規 定之適用，併予敘明。 ㈦、而為答辯聲明：⑴、原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵、 如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。 三、本件原告主張系爭土地為其所有，其上有被告所有或有事實 上處分權之系爭房屋坐落其上，占用如附圖編號a2所示部分 （面積27.49平方公尺）等情，業據原告提出土地登記謄本 、宜蘭縣政府地方稅務局房屋稅籍資料為證（本院卷第6至7 頁），並經本院至現場勘驗，並囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所 派員現場實地測量後製有如附圖所示之複丈成果圖在卷可稽 ，且為被告所不爭執，是上開事實自堪信為真實。 四、原告進而主張，被告所有之系爭房屋係無權占有系爭土地， 被告則否認之，並以前詞置辯，是經本院整理，為兩造同意 之爭點，厥為：㈠、被告抗辯基於系爭土地上有地上權，而 占有使用系爭土地是否有據？㈡、被告基於租地建屋之不定 期租賃關係占有系爭土地之抗辯是否有理由？ ㈠、被告抗辯基於系爭土地上有地上權，而占有使用系爭土地部 分： １、按地上權係以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹 木為目的而使用其土地之用益物權，99年2月3日修正前民法 第832條可資參照。地上權為使用他人之物權，其設定之範 圍，不必及於土地之全部，一宗土地之一部分亦得設定之， 故一宗土地之一部設定地上權者，僅於該宗土地上即具有某 特定之範圍，而非就全部土地之範圍均有該地上權在。次按 ，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277條前段亦有明文。 ２、查，36年間系爭317之1地號土地為林石、林阿古等2人所共 有（見本院卷第135、116頁，以下逕以卷頁表示），46年間 林阿古之應有部分由訴外人林燦煌、林阿潭等2人繼承（卷 第135、140頁），林阿潭嗣於49年間將其應有部分以買賣移 轉予原告（卷第128頁）；而林石之所有權應有部分則於52 年間由訴外人林松茂繼承（卷第128頁）。上開土地於53年 間因實施都市○○地○○○○○○○○○○○○段000○00 地號（即重測後系爭203地號，面積為102.77平方公尺）、 系爭317之28地號（即重測後475地號，面積為300平方公尺 ），原系爭317-1地號土地重測後為系爭206地號、面積為61 .61平方公尺。而林松茂於系爭317之27、317之28地號土地 之所有權應有部分則於94年間因由訴外人林文海、林祥年為 繼承登記。又重測後475地號土地之共有人即林燦煌、林文 海、林祥年及原告於97年7月30日因調解而為共有物分割登 記，分割後增加475之1至475之3地號土地，而其中系爭土地 由原告單獨取得（卷第64頁至77頁）。又訴外人邱全於38年 12月25日於系爭317之1地號土地上因有房屋（木造式，下稱 舊建物）即同段765建號（建築改良物登記表登記786建號） 而設定系爭地上權（見卷第116頁至126頁），嗣後訴外人邱 全將系爭地上權及舊建物於55年3月28日買賣與訴外人即被 告之配偶陳坤城（見卷第110頁至115頁），後訴外人陳坤城 死亡後由繼承人即被告繼承系爭地上權（見卷第108頁至109 頁）。又53年間系爭317之1地號土地因實施平均地權而逕為 分割，系爭地上權僅轉載於逕為分割後之系爭317之1地號土 地（見卷第105頁至109頁、第137頁）等節，有上開土地登 記舊簿謄本資料可按，且為兩造所不爭執，堪信為真實。 ３、被告雖辯稱伊於系爭土地之前身即系爭317之1地號土地上設 有系爭地上權，係因地政機關於53年間實施平均地權逕為分 割登記時漏未轉載云云。經查，系爭地上權係於38年間由邱 全以系爭舊房屋為目的而與系爭317之1地號土地所有人林石 、林阿古簽訂地上權契約書，而於上開土地上登記存續期間 為不定期、權利範圍為14.32坪（47.34平方公尺）之以建築 改良物為目的之系爭地上權，已如前述，顯然依當時邱全設 定地上權之目的係以系爭舊房屋之存在之目的，則系爭地上 權範圍應限於當時系爭舊房屋之範圍即47.34平方公尺，而 非就系爭317-1地號土地全部均有系爭地上權存在。而本件 系爭317之1地號係於53年間因實施平均地權條例重行分割分 配增加系爭317之27及317之28地號土地，本件系爭地上權及 其上舊建物係於55年間邱全、陳坤城買賣時，其登記坐落土 地地號為系爭317之1地號，此有建築改良物登記簿(卷第110 至115頁)可憑，既然系爭地上權當時已登載為位於317之1地 號土地上，被告對此亦無爭執，則被告辯稱系爭地上權係因 轉載時遺漏，已非可採。至於宜蘭縣宜蘭地政事務所10 3年 9月17日宜地貳字第0000000000號函記載「宜蘭市○○段○ ○○段000○0地號於53年間實施都市平均地權逕為分割並無 地上權建物之相關測量資料」等語（見卷第168頁），然既 無證據足證系爭地上權之位置即係現系爭房屋坐落於系爭土 地之範圍，則縱因逕為分割而有漏未轉載之情形，亦無從認 定系爭房屋係有權占有系爭土地現坐落位置，故亦尚難以上 開函文即為被告有利之認定。 ４、再者。本件系爭舊房屋目前已滅失而不復存在，業據兩造不 爭執，雖證人黃張阿麵於103年9月1日到庭結證稱：「（法 官問：張慧淑的房子是幾號？她房子所佔用的土地是誰的妳 是否知道？）她是住我家對面幾號我不知道，我住77號，他 的房子和我的房子地主都是同一人，地主的父親我比較認識 ，土地是松茂的，文海是松茂的兒子，松茂過世後由文海去 收地租，文海過世後二、三年都沒有收租，我有次和我先生 拿地租要去南方澳給地主但沒有碰到，所以沒有繳成，也打 過一次電話只是都不知繼承人是誰無法聯絡。」、「（被告 訴訟代理人問：被告的房子原先是木製的？）是的，也是因 為道路徵收被拆除，才翻新蓋鐵皮屋，一半拆掉一半蓋鐵皮 屋。」、「（被告訴訟代理人問：被告的房子有無移動？） 沒有，文海當時還在世，還沒有被拆以前張慧淑就已經另立 柱子要蓋鐵皮屋，但是文海有無同意我不知道，也不知道有 無來收租。」、「（原告訴訟代理人問：張慧淑原來的房主 是誰？）張慧淑的公公。」、「（原告訴訟代理人問：蓋鐵 皮屋時是幾年？）道路徵收那年。」、「（原告訴訟代理人 問：是否知道鐵皮屋蓋的範圍、位置和原來的木製房屋有無 一樣？）範圍和位置是在那裡，但不知道面積有無改變。」 等語，及台灣自來水股份有限公司第八區管理處中華民國10 3年9月17日函謂「有關提供宜蘭縣市○○街00號房屋（現址 為宜蘭市○○路000號）用水設備資料乙案，經查該戶於52 年7月24日啟用後，於102年1月21日因欠費轉停水處分，期 間無申請改裝或表位遷移等變更自來水用戶外線」等節（見 卷第169頁），雖或可認被告之系爭房屋所在位置及自來水 供水情形並未全然遷移，然自來水供水情形本與房屋坐落土 地之權限無涉；而系爭房屋所坐落位置是否確為其所抗辯地 上權存在之位置及範圍亦無法證明，則上開證據，亦無從於 為被告有利之認定。故被告所為係基於地上權之權源而占有 系爭土地之抗辯，無法認為有據。 ㈡、被告基於租地建屋之不定期租賃關係占有系爭土地之抗辯是 否有理由？ 被告復抗辯稱訴外人林茂松或其子林文海至96年間為止仍均 有向其收租，且有簽立收據，並提出租金收據為憑（見卷第 23至33頁）云云。然查，原告否認系爭收據之真正，且系爭 317-1地號土地於53年間因實施平均地權而逕為分割為系爭 317-1、317-27、317-28地號土地3筆，甚至系爭地上權已轉 載在逕為分割後之系爭317-1地號土地，則上開租金之繳納 究係針對系爭地上權之租金？抑或林茂松或林文海與被告間 就系爭475地號土地另有租賃關係？均未據被告舉證以實其 說。且如前所述，縱使被告繳納租金予林茂松或林文海等情 屬實，按依98年1月23日修正前之民法第820條第1項規定： 共有物，除契約另有訂定外，應由共有人共同管理之，申言 之，如部分共有人擅將共有物或特定部分出租於他人，對於 他共有人不生效力，則林文海於系爭土地分割前為土地之共 有人之一，如未經原告及其他共有人全體之同意，擅自向被 告收取租金，則依上開說明，其租賃關係僅存在於林文海與 被告之間，被告尚不得以其與林文海或林文梅之父林松茂之 間之租賃契約對抗原告，故被告此項抗辯，亦不足採。 五、按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所 有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件如前所述， 被告就系爭土地有何占有使用系爭土地之合法權源乙節，並 未能舉證以實其說，從而，原告依據民法第767條之規定， 本於系爭土地所有權人之地位，請求被告應拆除系爭房屋， 並返還所占有之土地，即有理由，自應准許。又兩造均陳明 願供擔保聲請為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合 ，爰分別酌定相當擔保金額准許之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核 與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 104 年 2 月 6 日 臺灣宜蘭地方法院民事庭 法 官 張軒豪 正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（ 應附繕本） 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 2 月 9 日 書記官 林秀麗 訴訟費用計算式： 第一審裁判費7,270元＋測量費用4,450元＝11,720元