臺灣高雄地方法院民事判決 九十一年度訴字第二○五號
原 告 甲○○
被 告 丙○○○○○○
兼 右 乙○○右當事人間回復原狀等事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決（一）被告等應連帶給付原告新台幣（下同）二百二十三萬一千零十二元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之違約金。（二）被告等應自九十年十一月十六日起至給付前項金額日止，按日連帶給付原告四萬元。（三）第一、二項聲明願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、陳述：被告廖宏哲（即錦鴻樓餐廳）向原告承租門牌號碼：高雄市○○區○○路一二０號，本國式加強磚造五層樓房屋（下稱系爭房屋）做為餐廳使用，雙方於租賃契約（下稱系爭租約）第四條約定，租期屆滿或中途終止租約時，應回復租賃物至原建築物合法建造之原狀，而由前揭約定繕印文字原有「應回復租賃物之原狀」之記載，原告特別要求以手寫文字在「之原狀」三字前，添加「至原建築物合法建造」等字，顯然系爭契約時所指之「回復原狀」，係指回復到系爭房屋出租做為餐廳前，未打掉圍牆、未變動結構前原始建造之合法狀態，與隔壁之共用牆要回復，做為餐廳後將兩間房屋之樓梯改為一個共用，不續租後也應改為原有兩間房屋各有樓梯之原狀，且原告之所以願低價出租於被告，即因契約約定，被告於系爭租約屆期或中途終止契約時，需回復至出租做為餐廳前，未打掉圍牆、未變動結構之合法建造狀態，甚為明確。詎九十年十一月十五日租期屆滿後，被告僅將系爭房屋交還，但未將房屋回復至出租做為餐廳前原建築物取得合法建造時之情形，經催告依約回復原狀均置之不理，故於委託高雄市建築師公會鑑定系爭房屋回復原狀之費用後（鑑定結果拆除承租後增加之室內外裝修、設備及回復原狀所需之費用為三百五十三萬一千零十二元），提起本訴，請求被告應給付回復原狀之費用。又系爭租約於第十三條約定，租期屆滿或中途終止租約時，被告應即搬遷，將租賃物以回復至原建築物之原狀返還原告，如有遲延，每逾一日，應給付違約金四萬元，故並請求自約滿翌日九十年十一月十六日起至回復原狀止，每日四萬元之違約金。另被告乙○○為系爭租約之連帶保證人，應負連帶給付之責任。
三、證據：提出經公證之租賃契約書二份、存證信函及回執、鑑定報告書、建物登記簿謄本各一份、土地登記簿謄本五份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決願供擔保，請准免假執行。
二、陳述：兩造訂立系爭租約時，原告並未特別要求不續租時須回復至何種原狀，故而系爭租約所謂回復原狀，應係回復至租賃契約成立、交付租賃物時之狀態。系爭租約到期時，被告已將系爭房屋回復至承租時之原狀交還原告，並無更須回復至何原狀之可言，且被告既已將系爭房屋回復原狀交還，原告另請求違約金即無理由。被告接手承租系爭房屋時，兩間房屋間之隔牆早已打掉，承租時系爭房屋即是目前的情形，交還時與承租時情形一樣，系爭房屋未因被告增設、改造、裝飾而有任何改變，原告未有任何損害，自無賠償可言。被告承租時系爭房屋即為目前之情形，如有不法，則原告以不法之物出租於被告，違反法令之規定，兩造間系爭租約因違反強制規定應屬無效，原告不能依據無效之法律行為向被告請求損害賠償。
三、證據：被告未提出任何證據供本院審酌。
丙、本院依職權向高雄市政府工務局函查系爭房屋之違規變更使用資料。
理 由
一、本件原告主張，兩造就系爭房屋訂立租賃契約，依租賃契約請求被告給付租期屆滿時回復原狀之費用，及租期屆滿翌日起至回復原狀止，每日四萬元之違約金。
被告則以已回復原狀，即回復承租時之原狀，該建物所謂合法原狀不明，無再要求回復至所謂合法建造狀態可言等語置辯。
二、原告主張被告廖宏哲向其承租系爭房屋，依約定被告應於租賃契約到期不續租時回復租賃物至「原建築物合法建造之原狀」，如未回復原狀交還，被告應每日給付四萬元違約金。系爭租約已於九十年十一月十五日到期，被告業將系爭房屋交還，然僅回復訂約時之原狀，未回復至系爭房屋做為餐廳使用前原始建造時原狀，另被告乙○○為被告廖宏哲承租系爭房屋之連帶保證人，約定就廖宏哲就承租系爭房屋所附全部債務負連帶保證責任之事實，已據其提出經本院以八十九年度公字第六００八七四號公證書公證之系爭租賃契約書一份為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。故本件主要爭點在於，系爭租約訂定時，就租約屆滿或中途終止時所約定之「回復原狀」，究係回復至如何之原狀？
三、
（一）按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之，最高法院著有八十八年度台上字第一六七一號判決意旨可資參照。是以契約加註內容之解釋，應以加註文字為解釋客體，非以要求加註一方當事人主觀上之認知為解釋客體，且依序斟酌契約當事人作加註所欲達到之目的、交易習慣、任意規定，參酌誠信原則而為適當之解釋。
（二）本件依兩造爭執重點之系爭租約第四條約定：「乙方（指被告）就租賃物，為使用之便利或美觀而增設、改造或裝飾，應先得甲方（指原告）書面同意，其費用由乙方（指被告）自理，租期屆滿或中途終止租約時，應回復租賃物『至原建築物合法建造』（以上雙括號文字以手寫加入）之原狀，不得要求甲方（指原告）補償」，本條關於就租賃物增設、改造或裝飾應得書面同意及負回復原狀義務之約定，係以出租人立場要求承租人遵守，則於事先繕印契約文字中，以手寫加入『至原建築物合法建造』九字，特別約定回復至如何之原狀，原告主張係其對於回復原狀特別在意，而為特別加註約定，合於常理，堪予採信。然如上所述，契約內容即便係其中制式繕印契約所加註之文字，其內容真意之解釋客體為文字本身，非表意人即要求加註者之主觀意思，故原告雖於訂立系爭租約時，已表示對於租期屆滿或中途終止租約時回復原狀之強調，然解釋系爭租約於租期屆滿或中途終止租約時，應回復至如何之原狀，仍應以加註文字本身客觀上所表達，及契約相對人即被告所能瞭解者為範圍，以保護交易安全。
（三）系爭租約如上所述之加註文字「回復租賃物『至原建築物合法建造』之原狀」等字，其所謂『原建築物合法建造』客觀上究何所指？有無特別意義？系爭房屋交付被告使用時是否合法建造房屋？原告所要求者，是否係回復至交屋時合法建築之情形？抑或另有所指？均非明確，故而由原告加註之目的推敲，至多只能瞭解原告對回復原狀一事之重視，但應回復如何之原狀尚難瞭解。其次參酌社會上一般租屋情形，所謂回復原狀，通常係指回復至承租前之原狀，即承租人如因使用租賃房屋之必要，有所改裝、改建、裝潢或其他改變租賃房屋現狀之情形，須於租期屆滿或中途終止租約時，將租賃房屋回復至出租人交付房屋時之原狀，則被告辯稱原告未特別說明系爭租約租期屆滿或中途終止契約時，應回復至如何之原狀，其認為係回復至原告交付系爭房屋由其使用時之原狀，符合一般租屋之經驗法則，堪予採信。原告雖主張因系爭租約訂立時，有特別要求租期屆滿或中途終止契約時，須回復至出租做為餐廳前，未打掉圍牆、未變動結構之原始建造合法狀態，然為被告所否認，而原告未能進一步舉證以實其說，且參諸前述，原告既於訂立系爭租約時，特別在意租期屆滿或中途終止契約時原狀之回復，卻於系爭租約於租期屆滿或中途終止契約回復原狀加註之文字中，既未特別約定回復至出租做為餐廳前未打掉圍牆、未變動結構前之合法建造原狀，亦未附上建物建造時合法建築狀態之使用執照、照片或平面圖、配置圖等資料，足見原告於訂約時，並未特別表明，被告於系爭租約租期屆期或中途終止契約時，須負回復至做為餐廳使用前，與鄰屋有圍牆相隔，有單獨樓梯等一般住家格局之合法建造原狀。
四、綜上所述，原告雖於系爭租約第四條加註「回復租賃物『至原建築物合法建造』之原狀」等字，然既未於訂約時解釋加註之意思，而自加註文字本身，客觀上亦無法查知加註約定有如何特別意思，參酌一般社會經驗於租期屆滿返還房屋時，所謂回復原狀通常係指回復至交付租賃物時之狀態，應認兩造係約定系爭租約，於租約屆期或中途終止契約時，被告應將系爭房屋回復至原告交付房屋於被告時之原狀，而被告已依約將系爭房屋回復至原告交屋時之原狀交還，原告另請求被告給付回復系爭房屋至出租做為餐廳使用前一般住家格局合法建造原狀之費用及遲延利息，即非正當，難予准許。又被告既已於租期屆滿時將系爭房屋交還，並回復至原告交付時之原狀，原告主張請求給付未回復原狀交還之違約金，亦非正當，同難准許。出租人既無給付義務，原告請求連帶保證人部分，亦難准許。
五、原告之訴既無理由，假執行之聲請即失所依附，亦難准許。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年十月三十一日
臺灣高雄地方法院民事第一庭
~B法 官 陳樹村右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十一年十月三十一日
~B法院書記官 王壹理
高雄地方法院91年度訴字第205號 回復原狀等
臺灣高雄地方法院民事判決 九十一年度訴字第二○五號 原 告 甲○○ 被 告 丙○○○○○○ 兼 右 乙○○ 右當事人間回復原狀等事件，本院判決如左： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 甲、原告方面： 一、聲明：求為判決（一）被告等應連帶給付原告新台幣（下同）二百二十三萬一 千零十二元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之違約金。（二）被告等應自九十年十一月十六日起至給付前項金額日止， 按日連帶給付原告四萬元。（三）第一、二項聲明願供擔保，請准為假執行之 宣告。 二、陳述：被告廖宏哲（即錦鴻樓餐廳）向原告承租門牌號碼：高雄市○○區○○ 路一二０號，本國式加強磚造五層樓房屋（下稱系爭房屋）做為餐廳使用，雙 方於租賃契約（下稱系爭租約）第四條約定，租期屆滿或中途終止租約時，應 回復租賃物至原建築物合法建造之原狀，而由前揭約定繕印文字原有「應回復 租賃物之原狀」之記載，原告特別要求以手寫文字在「之原狀」三字前，添加 「至原建築物合法建造」等字，顯然系爭契約時所指之「回復原狀」，係指回 復到系爭房屋出租做為餐廳前，未打掉圍牆、未變動結構前原始建造之合法狀 態，與隔壁之共用牆要回復，做為餐廳後將兩間房屋之樓梯改為一個共用，不 續租後也應改為原有兩間房屋各有樓梯之原狀，且原告之所以願低價出租於被 告，即因契約約定，被告於系爭租約屆期或中途終止契約時，需回復至出租做 為餐廳前，未打掉圍牆、未變動結構之合法建造狀態，甚為明確。詎九十年十 一月十五日租期屆滿後，被告僅將系爭房屋交還，但未將房屋回復至出租做為 餐廳前原建築物取得合法建造時之情形，經催告依約回復原狀均置之不理，故 於委託高雄市建築師公會鑑定系爭房屋回復原狀之費用後（鑑定結果拆除承租 後增加之室內外裝修、設備及回復原狀所需之費用為三百五十三萬一千零十二 元），提起本訴，請求被告應給付回復原狀之費用。又系爭租約於第十三條約 定，租期屆滿或中途終止租約時，被告應即搬遷，將租賃物以回復至原建築物 之原狀返還原告，如有遲延，每逾一日，應給付違約金四萬元，故並請求自約 滿翌日九十年十一月十六日起至回復原狀止，每日四萬元之違約金。另被告乙 ○○為系爭租約之連帶保證人，應負連帶給付之責任。 三、證據：提出經公證之租賃契約書二份、存證信函及回執、鑑定報告書、建物登記 簿謄本各一份、土地登記簿謄本五份為證。 乙、被告方面： 一、聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決願供擔保 ，請准免假執行。 二、陳述：兩造訂立系爭租約時，原告並未特別要求不續租時須回復至何種原狀， 故而系爭租約所謂回復原狀，應係回復至租賃契約成立、交付租賃物時之狀態 。系爭租約到期時，被告已將系爭房屋回復至承租時之原狀交還原告，並無更 須回復至何原狀之可言，且被告既已將系爭房屋回復原狀交還，原告另請求違 約金即無理由。被告接手承租系爭房屋時，兩間房屋間之隔牆早已打掉，承租 時系爭房屋即是目前的情形，交還時與承租時情形一樣，系爭房屋未因被告增 設、改造、裝飾而有任何改變，原告未有任何損害，自無賠償可言。被告承租 時系爭房屋即為目前之情形，如有不法，則原告以不法之物出租於被告，違反 法令之規定，兩造間系爭租約因違反強制規定應屬無效，原告不能依據無效之 法律行為向被告請求損害賠償。 三、證據：被告未提出任何證據供本院審酌。 丙、本院依職權向高雄市政府工務局函查系爭房屋之違規變更使用資料。 理 由 一、本件原告主張，兩造就系爭房屋訂立租賃契約，依租賃契約請求被告給付租期屆 滿時回復原狀之費用，及租期屆滿翌日起至回復原狀止，每日四萬元之違約金。 被告則以已回復原狀，即回復承租時之原狀，該建物所謂合法原狀不明，無再要 求回復至所謂合法建造狀態可言等語置辯。 二、原告主張被告廖宏哲向其承租系爭房屋，依約定被告應於租賃契約到期不續租時 回復租賃物至「原建築物合法建造之原狀」，如未回復原狀交還，被告應每日給 付四萬元違約金。系爭租約已於九十年十一月十五日到期，被告業將系爭房屋交 還，然僅回復訂約時之原狀，未回復至系爭房屋做為餐廳使用前原始建造時原狀 ，另被告乙○○為被告廖宏哲承租系爭房屋之連帶保證人，約定就廖宏哲就承租 系爭房屋所附全部債務負連帶保證責任之事實，已據其提出經本院以八十九年度 公字第六００八七四號公證書公證之系爭租賃契約書一份為證，並為被告所不爭 執，堪信為真實。故本件主要爭點在於，系爭租約訂定時，就租約屆滿或中途終 止時所約定之「回復原狀」，究係回復至如何之原狀？ 三、 （一）按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八 條定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完 備，使之完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無 效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思， 而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加 以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話 人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之 言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與 交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能 逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法 律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而 為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法 規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意 法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之，最高法院著有八十八年 度台上字第一六七一號判決意旨可資參照。是以契約加註內容之解釋，應以加 註文字為解釋客體，非以要求加註一方當事人主觀上之認知為解釋客體，且依 序斟酌契約當事人作加註所欲達到之目的、交易習慣、任意規定，參酌誠信原 則而為適當之解釋。 （二）本件依兩造爭執重點之系爭租約第四條約定：「乙方（指被告）就租賃物， 為使用之便利或美觀而增設、改造或裝飾，應先得甲方（指原告）書面同意 ，其費用由乙方（指被告）自理，租期屆滿或中途終止租約時，應回復租賃 物『至原建築物合法建造』（以上雙括號文字以手寫加入）之原狀，不得要 求甲方（指原告）補償」，本條關於就租賃物增設、改造或裝飾應得書面同 意及負回復原狀義務之約定，係以出租人立場要求承租人遵守，則於事先繕 印契約文字中，以手寫加入『至原建築物合法建造』九字，特別約定回復至 如何之原狀，原告主張係其對於回復原狀特別在意，而為特別加註約定，合 於常理，堪予採信。然如上所述，契約內容即便係其中制式繕印契約所加註 之文字，其內容真意之解釋客體為文字本身，非表意人即要求加註者之主觀 意思，故原告雖於訂立系爭租約時，已表示對於租期屆滿或中途終止租約時 回復原狀之強調，然解釋系爭租約於租期屆滿或中途終止租約時，應回復至 如何之原狀，仍應以加註文字本身客觀上所表達，及契約相對人即被告所能 瞭解者為範圍，以保護交易安全。 （三）系爭租約如上所述之加註文字「回復租賃物『至原建築物合法建造』之原狀 」等字，其所謂『原建築物合法建造』客觀上究何所指？有無特別意義？系 爭房屋交付被告使用時是否合法建造房屋？ 原告所要求者，是否係回復至交屋時合法建築之情形？抑或另有所指？均非 明確，故而由原告加註之目的推敲，至多只能瞭解原告對回復原狀一事之重 視，但應回復如何之原狀尚難瞭解。其次參酌社會上一般租屋情形，所謂回 復原狀，通常係指回復至承租前之原狀，即承租人如因使用租賃房屋之必要 ，有所改裝、改建、裝潢或其他改變租賃房屋現狀之情形，須於租期屆滿或 中途終止租約時，將租賃房屋回復至出租人交付房屋時之原狀，則被告辯稱 原告未特別說明系爭租約租期屆滿或中途終止契約時，應回復至如何之原狀 ，其認為係回復至原告交付系爭房屋由其使用時之原狀，符合一般租屋之經 驗法則，堪予採信。原告雖主張因系爭租約訂立時，有特別要求租期屆滿或 中途終止契約時，須回復至出租做為餐廳前，未打掉圍牆、未變動結構之原 始建造合法狀態，然為被告所否認，而原告未能進一步舉證以實其說，且參 諸前述，原告既於訂立系爭租約時，特別在意租期屆滿或中途終止契約時原 狀之回復，卻於系爭租約於租期屆滿或中途終止契約回復原狀加註之文字中 ，既未特別約定回復至出租做為餐廳前未打掉圍牆、未變動結構前之合法建 造原狀，亦未附上建物建造時合法建築狀態之使用執照、照片或平面圖、配 置圖等資料，足見原告於訂約時，並未特別表明，被告於系爭租約租期屆期 或中途終止契約時，須負回復至做為餐廳使用前，與鄰屋有圍牆相隔，有單 獨樓梯等一般住家格局之合法建造原狀。 四、綜上所述，原告雖於系爭租約第四條加註「回復租賃物『至原建築物合法建造』 之原狀」等字，然既未於訂約時解釋加註之意思，而自加註文字本身，客觀上亦 無法查知加註約定有如何特別意思，參酌一般社會經驗於租期屆滿返還房屋時， 所謂回復原狀通常係指回復至交付租賃物時之狀態，應認兩造係約定系爭租約， 於租約屆期或中途終止契約時，被告應將系爭房屋回復至原告交付房屋於被告時 之原狀，而被告已依約將系爭房屋回復至原告交屋時之原狀交還，原告另請求被 告給付回復系爭房屋至出租做為餐廳使用前一般住家格局合法建造原狀之費用及 遲延利息，即非正當，難予准許。又被告既已於租期屆滿時將系爭房屋交還，並 回復至原告交付時之原狀，原告主張請求給付未回復原狀交還之違約金，亦非正 當，同難准許。出租人既無給付義務，原告請求連帶保證人部分，亦難准許。 五、原告之訴既無理由，假執行之聲請即失所依附，亦難准許。 六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 九十一 年 十 月 三十一 日 臺灣高雄地方法院民事第一庭 ~B法 官 陳樹村 右為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決 宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 九十一 年 十 月 三十一 日 ~B法院書記官 王壹理