高雄簡易庭105年度雄簡字第2163號 給付租金等

高雄簡易庭105年度雄簡字第2163號 給付租金等

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 105年度雄簡字第2163號 原　　　告　黃伯陽 被　　　告　李俊杰 上列當事人間給付租金等事件，本院於民國106 年7 月27日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣捌萬伍仟元，及其中新臺幣陸萬貳仟元自 民國一百零六年一月一日起；餘新臺幣貳萬參仟元自民國一百零 六年四月七日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之四十三，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣捌萬伍仟元為原告預 供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張：緣被告就坐落門牌號碼高雄市○○區○○○路00 號1 樓（下稱系爭房屋），於民國100 年8 月13日與原告簽 訂系爭房屋之租賃契約，約定租期自100 年8 月24日起算9 個月，每月租金新臺幣（下同）23,000元，被告應於100 年 8 月15日前給付第1 期租金，並於訂約時交付押租保證金35 ,000元，其餘各期租金則應於每月23日前給付（下稱系爭租 約）。詎被告有以下違約情事：㈠未依約於100 年8 月15日 前給付第1 期租金23,000元及押租金35,000元，此為第一次 違約（下稱系爭第一次違約）；㈡自100 年9 月24日起至10 0 年11月1 日系爭租約終止期間，未依約給付第2 期租金， 此為第二次違約（下稱系爭第二次違約）；㈢中途提前解約 ，此為第三次違約（下稱系爭第三次違約），被告因此各應 給付1 個月租額之違約金共69,000元（計算式：23,000元× 3 ＝69,000元）。又被告因有上開遲延交租情事，依系爭租 約第18條第4 條附註特約，另應按其逾期日數，每日加罰1 千元或5 千元之罰金，且被告累積欠租日數已達39日以上， 故至少應再給付相當於1 個月租額之罰金23,000元（下稱逾 期罰金）。再者，被告承租期間為100 年8 月24日起至100 年11月1 日止，未滿1 個月部分以1 個月計付租金（系爭租 約第3 條附註約定），是被告共積欠原告3 個月租金69,000 元（計算式：23,000元×3 ＝69,000元) 。再者，被告於訂 約時並未給付押租金，已如前述，故應給付押租金35,000元 。此外，被告依約亦應給付承租期間之抽水馬達每月電費及 維修費共500 元，未滿1 月以1 月計算，被告共應給付1, 500 元（計算式：500 元×3 ＝1,500 元）。另因被告於租 約終止時未交還大門遙控器，造成原告另須花費2,500 元僱 工更換門鎖之費用等情。為此，爰依系爭租約及侵權行為法 律關係為請求，並聲明：被告應給付原告200,000 元，及其 中138,000 元自106 年1 月1 日起；餘62,000元自106 年4 月7 日起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。 二、被告則以：被告已於100 年8 月16日自郵局帳戶提領6 萬元 交予原告，用以給付第1 期租金23,000元及押租金35,000元 ，並於100 年9 月再以現金給付第2 期租金，原告所稱被告 未曾付過租金，顯非事實。又本件迄系爭租約於100 年11月 1 日終止時，租期僅2 個月又8 日，原告卻請求3 個月租金 ，亦屬無稽。此外，原告就其主張抽水馬達電費及保養費共 1,500 元，及更換門鎖費用2,500 元部分，均未舉證以實其 說等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本院得心證之理由： ㈠請求給付租金部分： ⒈按承租人應依約定日期，支付租金。民法第439 條第1 項前 段定有明文。原告主張被告自100 年8 月24日起至100 年11 月1 日止之租賃期間，未曾給付租金予原告乙節，為被告所 否認，辯稱其就第1 期租金23,000元及押租金35,000元，已 自郵局帳戶提領6 萬元交予原告等語，並提出被告高雄高松 郵局存摺正本為證（見本院卷末頁證物袋）。惟觀諸該郵局 存摺內頁雖有100 年8 月16日提領20,000元共3 筆之紀錄， 然此並無法證明被告有交付上開現金予原告之事實，且對照 兩造就上開租金及押租金給付之方式，業於系爭租約第5 條 旁之附註約定應以匯入原告指定之大眾銀行鳳山分行活儲帳 號000-0000000-00帳戶（下稱原告銀行帳戶）方式為之（見 本院卷第5 頁），然揆諸上開原告銀行帳戶內頁資料，並未 見有匯款存入紀錄（本院卷第7 頁），而卷存系爭租約正本 中（見本院卷末頁證物袋），亦無被告交付租金之簽收紀錄 ，自難認被告已有交付6 萬元款項予原告之事實。其次，系 爭租約第3 條約定：「租金每個月新台幣貳萬參仟元. . . 餘未滿一個月按一個月計租金」，有前開租約可憑，復為被 告所不爭（本院卷第105 頁），是原告主張被告就上開承租 期間共應給付3 個月租額，自屬有據。 ⒉次按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人 負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人 於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請 求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第430 條固定 有明文。本件被告抗辯系爭房屋自100 年9 月中旬開始，因 抽取地下水造成水管阻塞，漸漸無水可用乙節，業據證人潘 慧婷到庭結證明確（本院卷第90頁、第91頁），且為原告所 不爭執，固堪認定。惟被告自陳其向原告反應上情後，原告 叫伊去申請自來水管線等語（本院卷第106 頁），堪認出租 人即原告並無拒絕修繕之情，而被告嗣亦未申請自來水管線 ，即於100 年11月1 日終止系爭租約，自無再向原告請求償 還其自行修繕或申請之費用，或於租金中扣除之餘地。從而 ，原告請求被告給付上開租賃期間3 個月租額共69,000元， 洵屬有據，應予准許。 ㈡請求押租金部分： 按押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件（最 高法院65年台上字第156 號判例要旨參照）。查，本件被告 並未舉證其有交付押租金35,000元之事實，已如前述，足認 兩造並未成立押租金契約。況押租金契約之目的既在擔保承 租人租金之給付及租賃債務之履行（最高法院83年台上字第 2108號判例要旨參照），然本件系爭租約已於100 年11月1 日終止乙情，已如前述，則原告亦無再行請求被告給付押租 金之必要。從而，原告請求被告給付押租金部分，自屬無據 ，不應准許。 ㈢請求違約金部分： ⒈原告固主張被告因有前揭三次違約情事，各應給付1 個月租 額之違約金及逾期罰金等情，惟為被告所拒絕。經查： ⑴有關系爭第一次違約部分，原告係指被告未依約於100 年8 月15日給付第1 期租金及押租金而言，然系爭租約第5 條旁 就未依約如期匯入上開款項之效果，僅附註稱：「. . . （ 若無匯入計算違約）」等語（見本院卷第5 頁），並未約明 如何計算違約，原告援此逕為請求被告給付1 個月租額之違 約金，難認有據，不應准許。 ⑵有關系爭第二次違約即被告未依約給付第2 期及第3 期租金 部分，兩造於系爭租約第18條第4 項約定：被告於每月23日 將租金給付存入原告銀行帳戶；註：每逾期1 日加罰1 千元 ，若逾期3 日，每日加罰金5 千元，且可視同乙方違約，需 給付1 個月罰金. . . 等語（本院卷第5 頁），而被告有未 依約付租之情事，已如前述，且核算逾期日數已達39日以上 ，則原告依此約定請求被告給付相當於1 個月租額之逾期罰 金及1 個月租額之違約金，即屬有據。 ⑶有關系爭第三次違約即被告提前終止租約部分，兩造既於系 爭租約第18條第1 項約定：「租賃期間內乙方若擬提前遷離 他處時，乙方應賠償甲方一個月租金. . . 」等語（見本院 卷第5 頁），而被告確有提早終止租約之情事，則原告援此 約定請求被告給付1個月租額之違約金，亦屬有據。 ⒉第按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履 行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外 ，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生 損害之賠償總額。」、「約定之違約金額過高者，法院得減 至相當之數額。」，民法第250 條、第252 條分別定有明文 。再按違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況 及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數 ，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰 性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上 字第2529號判決意旨參照）。被告因有系爭第二次及第三次 違約情事，分別應依系爭租約第18條第4 項及第1 項約定給 付共2 個月租額之違約金及相當於1 個月租額之逾期罰金， 已如前述。惟就「逾期未付租金」部分，本院審諸被告僅因 逾期未付租金，即除須支付1 個月租額之違約金外，又須按 日累計加罰1 千或5 千元，對債務人即被告即有過苛之嫌， 而原告復未說明其未如期收到租金所受損害為何，則本院即 依一般客觀社會情況，認原告所受應為利息之損失，並參佐 民法法定遲延利率為週年利率5 ％及所積欠之租金總額為69 ,000元，認原告就此部分所得請求之違約金及逾期罰金數額 應酌減至6,000 元為適當。另就「提前終止」部分，本院審 酌原告因被告提前終止租約固須另外耗費勞力、時間、費用 重新招租，惟本件原訂租期僅9 個月，較一般合約通常以1 年為租期者為短，顯見原告已就其係短期出租而預有準備， 暨系爭租約已履行2 個月有餘始告終止等情，認系爭租約第 18條第1 項約定之23,000元損害賠償金即違約金，顯屬過高 ，應予酌減為10,000元為適當。據此，本院認原告因被告逾 期未付租金及提前終止系爭租約，依系爭租約第18條第1 項 及第4 項約定所得請求被告給付之金額應以16,000元為限， 逾此範圍者，即非正當，不應准許。 ㈣請求抽水馬達電費及保養費1,500 元及更換門鎖費2,500 元 部分： 原告主張被告應依約給付承租期間之抽水馬達基本電費及保 養費每月500 元，未滿1 月以1 月計，故被告應給付3 個月 之上開費用共1,500 元云云，業為被告所否認，且遍查系爭 租約僅有一般水電費負擔之約定（見系爭租約第15條），未 見有就上開抽水馬達之費用負擔部分另為約定，且原告亦未 提出所述費用之證明，此部分所請自難允准。又原告雖主張 因被告未交還大門遙控器，致其必須另外僱工更換門鎖而支 出2,500 元云云，亦為被告所否認，而原告就此亦未舉證以 實其說，故其上開主張亦難准許。 ㈤關於遲延利息之請求： 按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為5 ％，民法第229 條第1 項、第2 項、第233 條第1 項 前段及第203 條分別定有明文。本件原告原以支付命令請求 被告給付系爭第一次至第三次違約金、逾期罰金及2 個月租 金共138,000 元（見本院卷第50頁正面至第51頁正面），被 告就此部分應給付違約金及逾期罰金共16,000元、2 個月租 金46,000 元，已如前述，則原告就上開金額請求自106 年1 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，自屬有 據。另原告於106 年4 月6 日就欠租部分另追加請求1 個月 租額23,000元部分（見本院卷第89頁、第96頁），被告同應 如數給付，亦如前述，則原告就此部分請求自追加翌日即10 6 年4 月7 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息， 亦屬有據，應予准許。 四、綜上所述，原告依系爭租約法律關係，請求被告給付85,000 元，及其中62,000元自106 年1 月1 日起；餘23,000元自10 6 年1 月1 日起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之利 ，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，則無理由，應 予駁回。 五、又本件係屬民事訴訟法第427 條第1 項至第4 項適用簡易訴 訟事件所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款 規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項規定 ，依聲請宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 106 年 8 月 25 日 高雄簡易庭 法 官 蔣志宗 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同 時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於 判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕 本）。 中 華 民 國 106 年 8 月 25 日 書 記 官 許雅惠