新北地方法院101年度訴字第784號 排除侵害等

新北地方法院101年度訴字第784號 排除侵害等

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第784號 原　　　告　陳業棟 訴訟代理人　施中川律師 被　　　告　平野春天公寓大廈管理委員會 法定代理人　曾勝標 訴訟代理人　吳柏興律師 上列當事人間請求排除侵害等事件，經本院於民國101 年8 月17 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決 。 貳、實體方面： 一、原告主張：原告於民國100 年11月1 日向訴外人王愛末購買 坐落新北市○○區○○段11055 建號房地（門牌號碼：新北 市○○區○○路339 號1 樓）及第11130 建號、第11134 建 號共同使用之應有部分。其中第11134 建號之應有部分包含 30個停車位，嗣因原告將其中2 個停車位出售予訴外人屈君 及王舒嫻，尚持有編號1 、3 、4 、7 、9 、12、15、17、 20至27、37、39、46、49、53、55至58、61、63、65號共28 個停車位（下稱系爭停車位）。原告就系爭28個停車位，依 民法第765 條規定，本得自由使用、收益，並排除他人干涉 。該社區之其他共有人亦應受拘束。就原告分管之系爭停車 位，如有妨害原告使用、收益者，原告依民法第767 條第1 項規定得請求排除之；如有妨害之虞者，得請求防止之。然 查原告購入前開房地及系爭停車位後，被告竟持其社區99年 度住戶大會之會議記錄，禁止原告將所購買之系爭28個停車 位出租予該社區住戶以外之第三人，已屬妨害原告對系爭停 車位之使用、收益。爰依上開規定訴請排除之。又因被告禁 止原告將系爭28個停車位出租予被告社區住戶以外之第三人 ，導致系爭28個停車位尚有26個未能出租，每月租金新台幣 （下同）2,500 元，自原告買受系爭停車位並完成過戶登記 之時（100 年11月25日）起，至本件起訴時已約2 個月，爰 就被告上開侵害權利之行為，導致系爭26個停車位截至起訴 時無法出租期間，相當於2 個月之租金合計13萬元，依民法 第184 條規定請求被告賠償之等語。並聲明：㈠被告不得禁 止原告將系爭28個停車位出租予被告社區住戶以外之第三人 。㈡被告應賠償原告13萬元，及自起訴狀繕本送達之日起按 年息5%計算之遲延利息。 二、被告則抗辯：被告社區係依據公寓大廈管理條例施行細則之 規定申請報備，係舉辦公益為目的之民眾團體。原告於100 年11月1 日向訴外人（原區分所有權人）王愛末購買系爭停 車位時，即知被告社區區分所有權人會議決議規定不可向外 租賣於社區住戶以外之第三人，原告承購前，介紹人中信房 屋幸福加盟店王振明先生向社區總幹事李峰棋詢問，並告知 原告出賣或出租停車位規定。100 年10月31日原告已向被告 社區拿制式車位租賃契約書，與社區住戶林宗德簽約承租， 按規定執行。公寓大廈管理條例實施迄今已近18年之久，按 規定報備之社區不下百萬個之多，每個社區規約或區分所有 權人會議決議案，均因奠定社區安寧，增進住戶幸福，提升 居住品質，而有停車位不可外租或外賣非社區住戶外之第三 人之規定。民法第1 條規定，民事，法律所未規定者，依習 慣；無習慣者，依法理。而習慣法之成立，須以多年慣行之 事實及普通一般人之確信心為其基礎。故停車場大門一開放 ，將造成社區一大困擾，永無安寧之日。公寓大廈規約範本 為國家制式，所有社區皆奉為圭臬，本社區停車空間使用契 約書亦載明：管委會（甲方）依區分所有權人會議決議，對 區分所有權人（乙方）設定本公寓大廈停車空間之約定使用 權，使用約定專有部分時，乙方應遵守下列規定事項，如有 違反之情況，甲方得終止本契約。可見非經社區住戶，不可 租或售。另被告社區之住戶規約第3 條規定約定共專用部分 ，本社區停車位屬開放空間，停車場設備規劃每個社區皆不 一樣，停車場外租的社區，通常都會另設專用人行對外通道 ，甚至有獨立到一樓建築物外之電梯，就是非住戶停車位和 所有權人出入口是和住戶分開的，必須這樣設置，建造才會 核准，之所以如此，也是考量住戶權益，依此原則，若停車 場車位都是無獨立權狀之法定停車位，則禁止外租應站得住 腳。本件原告購買30個車位，其中28個機械車位要對外出租 營利，此攸關91戶全體住戶犧牲共同安全，造就原告最大利 益，若停車位外租，使本社區出入人員趨於複雜，安全管理 威脅增加，社區支出成本必然增加。另依據本社區99年住戶 區分所有權人會議，訴外人即原區分所有權人王愛末委託訴 外人何櫻參加該會議時，就已知停車位不能外租賣予本社區 住戶以外之第三人，故原告要求賠償金，應向王愛末求償等 語，並為答辯聲明：原告之訴駁回。 三、原告主張：其為坐落新北市○○區○○段11055 建號建物（ 門牌號碼：新北市○○區○○路339 號1 樓）之所有權人， 就該建物共同使用部分，即11134 建號建物（門牌號碼：新 北市○○區○○路335 號等地下1 、2 樓）並有應有部分16 ,031/10 萬，該共同使用部分則包含編號1 、3 、4 、7 、 9 、12、15、17、20至27、37、39、46、49、53、55至58、 61、63、65號之系爭28個停車位。上開建物為其於100 年11 月1 日向訴外人王愛末所購買，並於同年月25日辦理所有權 移轉登記，惟被告以被告社區於99年5 月15日召開之住戶大 會會議紀錄，禁止其將系爭28個停車位出租予該社區住戶以 外之第三人之事實，有上開11055 建號建物登記謄本、1113 4 建號建物登記謄本、平野春天社區99年度住戶大會會議紀 錄影本附卷可稽（見本院調字卷第11至12頁、訴字卷第15至 19 頁 、調字卷第13至14頁），且為被告所不爭執，堪信為 真實。 四、又原告主張：被告禁止其將系爭28個停車位出租予該社區住 戶以外之第三人，係妨害其就該停車位之使用、收益，其得 依民法第767 條第1 項規定請求排除，並得依民法第184 條 規定請求損害賠償一節，則為被告所否認，並以前詞置辯。 經查： ㈠按公寓大廈管理條例第3 條第3 、4 、5 款分別就何謂專有 部分、共用部分、約定專用部分加以定義規定如下：「... 專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性， 且為區分所有之標的者。共用部分：指公寓大廈專有部分 以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者 。約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所 有權人使用者。... 」。本件系爭28個停車位，依前開原告 所有11055 建號建物之登記謄本所載，該建物之共同使用部 分為榮富段11134 建號，權利範圍16,031/10 萬（含停車位 編號1 、3 、4 、7 、9 、12、15、17、20至27、37、39、 46、49、53、55至58、61、63、65號），是系爭28個停車位 並非原告所有之專有部分，而為該棟建築之共同使用部分， 僅係約定由原告專用，故應屬於公寓大廈管理條例第3 條第 5 款之約定專用部分。 ㈡次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。民法第767 條第1 項固定有明文。惟 同法第765 條規定：「所有人，於法令限制之範圍內，得自 由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」，上 開規定所謂「法令限制」，係指該法令，對所有人之自由使 用、收益、處分其所有物及排除他人之干涉，設有限制者而 言。是所有人對其所有物之使用、收益、處分，並非全無限 制。經查：公寓大廈管理條例第9 條第2 項規定：「住戶對 共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另 有約定者從其約定。」、第15條第1 項規定：「住戶應依使 用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得 擅自變更。」、第23條第1 項規定：「有關公寓大廈、基地 或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有 規定外，得以規約定之。」，是上開規定，即屬對公寓大廈 約定專用部分之使用所為之法令限制。再者，同條例第5 條 規定：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築 物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」，依 舉重明輕之法理，關於約定專用部分之利用，更不能有違反 區分所有權人共同利益之行為甚明。故依上開規定，關於公 寓大廈「約定專用部分」之使用收益方法，住戶非不得以規 約加以限制。因此，原告就其約定專用之系爭28個停車位， 固得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉， 惟其使用、收益，仍不得違反上開規定。 ㈢又公寓大廈管理條例第3 條第7 、12款，分別就「區分所有 權人會議」、「規約」所為定義如下：「... 區分所有權 人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關 事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。... 規約： 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境 ，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」。因此，區 分所有權人會議依上開規定決議之事項，即屬規約。本件被 告社區住戶於99年5 月15日召開之區分所有權人會議，所為 前開關於「社區地下室汽車位不可外租」之決議（見本院調 字卷第14頁），並非全盤否認原告用以收益之出租權（該次 會議並決議該社區地下室汽車位不可外賣部分，因不在原告 本件起訴主張之範圍，故不予審究），且因被告社區地下1 、2 樓全體住戶之停車位與原告系爭停車位，均係由相同之 車道及電梯出入，原告之系爭28個停車位，並無獨立之出入 口，亦無單獨通往地上一樓之出入口，有被告所提現場照片 在卷可稽（見本院訴字卷第131 至142 頁），且為原告所不 爭執，是被告抗辯其社區住戶係基於共同利益，為避免出入 人員複雜，影響社區安全，導致社區管理之困難及支出之增 加等緣由，而為上開決議，應堪採信。是上開決議，於法並 無不合，而屬該社區之規約，依前開公寓大廈管理條例第15 條第1 項規定，該社區住戶使用約定專有部分，自應遵守之 。再依同條例第24條第1 項規定：「區分所有權之繼受人， 應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35 條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或 規約所定之一切權利義務事項。」，是其後繼受系爭停車位 之原告，無論於買受時，是否知悉有上開規定存在，依法均 應於繼受後遵守上開關於汽車停車位不得出租予社區住戶以 外第三人之規定。 ㈣又被告社區之區分所有權人會議所為「社區地下室汽車位不 可外租」之決議，僅係就該社區此約定專用部分之使用所為 之限制，並非將該約定專用部分變更為非約定專用，亦未否 定或剝奪原告就系爭停車位之約定專用權。是原告另主張： 其就系爭停車位之使用收益權，為共有人間之分管約定，既 經地政機關載於登記謄本，自有公示性，有拘束第三人之效 力，被告應同受拘束，故被告社區住戶前開關於限制其就系 爭停車位使用收益之決議，未經原所有權人王愛末合法與會 並經其同意，不得拘束王愛末，繼受之原告亦不受該決議之 拘束云云，洵屬無據，而不足採。 ㈤末按執行區分所有權人會議決議之事項，為公寓大廈管理委 員會之職務之一（公寓大廈管理條例第36條第1 款規定參照 ）。本件被告社區前開99年5 月15日區分所有權人會議關於 「社區地下室汽車位不可外租」之決議，於法既無不合，原 告就系爭停車位之使用，即應受限制。是被告依該決議禁止 原告將系爭28個停車位出租予社區住戶以外之第三人，自無 侵害原告之所有權可言，亦非屬侵害原告權利之侵權行為。 五、從而，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告不得禁止 原告將系爭28個停車位出租予被告社區住戶以外之第三人； 及依民法第184 條規定，請求被告應賠償13萬元及自起訴狀 繕本送達之日起按年息5%計算之遲延利息，均無理由，應予 駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判決結果無影響， 毋庸再予一一審酌，附此敘明。 結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、 第78條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 9 月 3 日 民事第一庭 法 官 黃信樺 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 9 月 3 日 書記官 李佳靜