新北地方法院106年度訴字第248號 拆屋還地等

新北地方法院106年度訴字第248號 拆屋還地等

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第248號 原　　　告　王林磁 訴訟代理人　陳淑貞律師 複代理人　　李宇宙 被　　　告　陳秀蓮 訴訟代理人　楊進興律師 上列當事人間請求拆屋還地等事件，於中華民國107年5月29日言 詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地上之未辦保存 登記之建物即門牌號碼新北市○○區○○街○○○號房屋及地上 物拆除，並將前揭土地騰空返還與原告及全體共有人乙○○、林 靖傑、林芷君。 被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬參仟肆佰伍拾柒元，及自中華民 國一百零六年一月十日起至清償日止按週年利率百分之五計算之 利息，並自中華民國一百零五年十二月十九日起至返還上開土地 之日止，按月給付原告新臺幣參仟參佰玖拾玖元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 事實及理由 壹、當事人之主張： 一、原告方面： 聲明：（一）被告應將占用原告所有坐落新北市○○區○○ 段000地號土地上未辦保存登記之建物門牌號碼新北市○○ 區○○街00號及地上物拆除後，將所占用土地騰空返還予原 告及共有人乙○○、林靖傑、林芷君。（二）被告應給付原 告新臺幣（下同）19萬3,457元及自本件起訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。（三）被告 應自105年12月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告 4,461元。 其陳述及所提出之證據如下： （一）被告就其提出「不動產買賣契約」之真正應負舉證責任： 按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任」、「私文書應由舉證人證其真正。」民事訴訟法第27 7條、第357條分別定有明文。又「當事人提出之私文書， 必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內容與待證 事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力。」（最高 法院22年上字第2536號判例要旨參照）、「民事訴訟法第 358條關於私文書經本人或其代理人簽名、畫押、蓋章或 按指印者，推定為真正之規定，須其簽名、畫押、蓋章或 按指印係本人或其代理人為之，在當事人間已無爭執或經 舉證人證明者，始得適用。」（最高法院28年上字第10號 判例要旨參照）。次按「文書之證據力，有形式上證據力 與實質上證據力之分。前者係指真正之文書即文書係由名 義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證 事實之價值，足供法院作為判斷而言。必有形式上證據力 之文書，始有證據價值可言。文書之實質上證據力，固由 法院根據經驗法則，依自由心證判斷之。但形式上之證據 力，其為私文書者，則應依民事訴訟法第357條規定決定 之，即私文書之真正，如他造當事人有爭執者，應由舉證 人證其真正。」（最高法院91年台上字第1645號裁判要旨 參照）。再按「私文書之真正，如他造當事人有爭執者， 則舉證人應負證其真正之責。」（最高法院47年度台上字 第1784判例參照）、「當事人提出之私文書必須真正而無 瑕疵者，始有訴訟法之形式的證據力，此形式的證據力具 備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事項有關，始 有實質的證據力之可言。」（最高法院41年度台上字第 971號判例參照）。準此，依據最高法院上開判例意旨， 私文書所蓋用之印章經他造當事人否認為真正時，即應由 提出文書之一造舉證證明印章及私文書之真正。而被告提 出被證1之不動產買賣契約，並非原告所為，原告否認其 形式及實質之真正。依民事訴訟法第277條、第357條及前 揭最高法院判例及裁判要旨，應先由被告證明被證1文書 之真正，始有形式證據力，始得作為證據使用。 （二）被證1不動產買賣契約絕非甲○○知悉或親自簽名用印被 告提出之被證1不動產買賣契約並指稱目測可知契約書上 印章為甲○○印鑑章云云，惟該印章絕非甲○○知悉或親 自簽名用印，理由如下： 1、綜觀全份契約書，目測全文皆為同一人筆跡所撰寫，甚至 林安全、甲○○之簽名，亦為相同筆跡，足證被證1非甲 ○○知悉並親自簽名或用印。 2、該買賣契約約定之買賣總價為43000元，除定金1萬元外， 付款方式如下：第三條第一款：乙方(賣方)搬清移交甲方 （買方）時交付13000元。第三條第二款：增值稅交清時 交付2萬元。第三條第三款：「本件土地現係亡林玉鳳所 有，故俟辦理繼承登記完畢後才能過戶甲方。」。系爭房 地自原告甲○○離家結婚，至47年12月30日養母林玉鳳逝 世之後，一直由弟林安全住用，姊弟感情疏離。故該買賣 契約所指「乙方（賣方）搬清移交」，由林安全一人即可 履行完成，根本毋庸原告甲○○配合，自足以推斷原告甲 ○○並未被告知，縱使有林安全未告知而私自與丁○○簽 約收款情事，效力亦不及於原告甲○○。 3、又縱使丁○○簽約購買屬實（原告仍否認之），由該契約 第三條第三款已明文約定：「本件土地現係亡林玉鳳所有 ，故俟辦理繼承登記完畢後才能過戶甲方。」，顯然買方 蔡其昌52年11月7日簽約時，業已知悉所有權仍屬養母林 玉鳳，尚未辦理繼承登記為林安全、甲○○等二人所有， 必須繼承登記完畢後才能過戶予買方。 4、再由第三條第二款約定：「增值稅交清時交付2萬元」。 顯然買方蔡其昌52年11月7日簽約時，業已知悉該買賣需 待繼承登記為林安全、甲○○等二人所有後，才能開始申 報增值稅及辦理所有權移轉登記等手續，因此才有可能實 現增值稅單交清（通稱完稅）交付2萬元尾款階段。 5、按一般正常不動產買賣付款階段多為：定金→簽約金→完 稅款→交屋款（多為尾款）。惟被證1買賣契約總價43000 元則為：定金10000元→交屋款13000元→完稅款20000元 。換言之，丁○○僅交付23000元（含定金10000元+交屋 款13000元）即可點交遷入居住。如果上開買賣契約屬實 並合法有效，丁○○當於真正簽約收款之買方辦理繼承登 記完畢後，儘速根據買賣契約，要求真正簽約收款之買方 交付過戶證件、用印，完成申報增值稅、完稅手續，抑且 給付完稅款20000元，再辦理過戶，買賣雙方即告履行完 畢。如果上開買賣契約屬實並合法有效，丁○○明知買賣 契約原告甲○○之戶籍地址記載為「新竹縣○○街00號」 ，即可聯絡原告甲○○辦理過戶手續。詎料丁○○自52年 11月買受，至74年5月讓渡被告丙○○，前後長達22年， 並未請求原告甲○○履行契約辦理過戶手續。顯然丁○○ 明知原告甲○○未曾簽約出售，難以取得原告甲○○協同 辦理過戶手續，因此在「讓渡書」、「不動產杜賣證書」 明確告知丙○○。可見丁○○、丙○○等二人明知完稅款 20000元即尾款並未給付，買賣契約有瑕疵，純屬低價讓 渡無權住用而已。既然丁○○並非合法向原告甲○○買受 ，係無權占有系爭房地，被告丙○○亦係無權占有。 6、再者，依新竹市東區戶政事務所106年11月14日竹市東戶 字第1060006183號函覆說明，甲○○係於46年12月18日自 宜蘭市○里00鄰○○○路○○0巷0號遷入，46年12月18日 遷居新竹北大路7號，復於47年3月21日遷入「新竹田美街 44號」，足證原告自43年起出嫁離家後，便遷居宜蘭、新 竹等地，與養母、養弟斷絕聯絡，直至47年間回家奔喪， 自此未再與養弟林安全聯繫。迨52年11月29日甲○○遷居 板橋中山路１巷5之1號，曾於新竹戶政辦理之印鑑登記亦 為失效。 7、由於原告甲○○目前90高齡，對於五十餘年前申請印鑑登 記之用途及詳情，已完全不復記憶。縱使因養弟林安全藉 口系爭房地繼承登記需用而提供印鑑情事，亦難遽以推斷 有加蓋印鑑出售。按原告甲○○一介無知家庭主婦，需養 育剛出生及4歲、6歲三名幼兒，居住在新竹，根本不知亦 無暇追蹤林安全實際辦理繼承情形。縱使林安全有勾結丁 ○○、隱瞞原告甲○○，而持原告甲○○之印鑑證明盜蓋 於被證1不動產買賣契約，揆之上開事證及契約文義內容 ，亦足以證明絕非甲○○知悉或親自簽名用印，更遑論收 取分文所謂買賣價金。 8、房屋買賣時，賣方簽約、收款，賣方過戶、點交，對於雙 方事關重大。原告甲○○身為系爭房屋共有權人，一直以 為系爭房地由養弟一家住用，十分確定絕無任何出售簽約 或收取價金等情事。 9、反觀被告丙○○提出被證1丁○○52年11月買受之不動產 買賣契約，丁○○經過22年猶無法過戶，其請求過戶之請 求權早已罹於時效。故74年5月讓渡被告丙○○時，僅能 簽訂「讓渡書」、「不動產杜賣證書」，並明確告知丙○ ○無法覓得原業主林安全、甲○○會同辦理過戶登記手續 。被告丙○○嗣後33年，亦不敢尋覓原告甲○○要求過戶 。由此可見，無論丁○○或被告丙○○均明知並無合法買 賣之事實。 （三）被告提出之「讓渡書」（被證3）及「不動產杜賣證書」 （被證4），不得拘束原告： 1、被證3讓渡書及被證4不動產杜賣證書外觀上係由被告與訴 外人丁○○所簽立，是真是假，原告並不知悉，爰否認其 真正。同前揭說明，此二件文書亦應由被告先證明文書為 真正，始有形式證據力，始得作為證據使用。 2、縱認被證3讓渡書為真正，其係丁○○於74年5月14日出售 被告丙○○時所立，惟其末頁特別附記：本買賣因甲方（ 賣方丁○○）無法覓得原業主林安全、甲○○會同辦理過 戶登記手續，日后如覓得原業主時願負責洽辦過戶之手續 絕不推諉。足以證明丁○○52年11月7日購買時業已明知 產權有瑕疵，迨74年5月14日再出售時，仍無法補正瑕疵 ，因此書面明文告知其後手被告丙○○，被告丙○○必定 完全知悉並非合法產權完整之買賣，卻自願以低廉價格買 受。 3、再參諸被證3讓渡書，讓渡總價55萬元，第三條付款方法 記載如下：本書成立日付5萬元（收款人丁○○ 簽名蓋 章）殘款50萬元於甲方交出全部移轉所需證件並由原地主 林安全、甲○○蓋妥全部承諾書時一次付清。系爭房地售 價總共55萬元，丁○○僅收得總價1/11，即5萬元簽約金 ，尾款50萬元占總價高達10/11，因無法交出原地主林安 全、甲○○之全部移轉登記所需證件，而僅以「讓渡書」 （被證3）方式表明，足以證明被告丙○○簽約買受時， 業已知悉丁○○所謂買賣契約效力具有嚴重權利瑕疵。 4、復參被證4不動產杜賣證書僅簡單記載：不動產標示：三 重市○○○段○○○段000000地號建0.0074公頃全部，同 地號工磚造平房棟全部前開不動產確以新台幣伍拾伍萬元 正杜賣與台端為實，價款全部收清無訛，並即日將前開不 動產移交台端接管使用、收益，立此杜賣證書為據。賣方 ：丁○○住址：蘆洲鄉仁愛路126巷2-4號5樓、買主丙○ ○收照中華民國74年6月17日。系爭房地僅移交被告丙○ ○接管使用、收益，而未要求辦理所有權移轉登記，關於 被證3中所要求之全部移轉所需證件及由原地主林安全、 甲○○蓋妥全部承諾書均省略未再論述，在在證明被告丙 ○○明知被證1買賣契約效力有權利瑕疵，所受讓系爭房 地之權利當然延續有權利瑕疵。 5、換言之，縱使被證1、3、4均為真正，丁○○僅交付23000 元所謂買賣價金（總價為43000元），住用22年；被告丙 ○○交付丁○○550000元住用33年。二人總共無權住用期 間長達55年，顯然超值享受對價利益。 （四）系爭不動產之處分未經共有人全體同意： 1、按「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體 之同意。」民法第819條第2項訂有明文。次按「共有財產 非經共有人全體同意，不得由共有人之一部分自由處分。 」、「共有人中一人處分共有物，非其他共有人共同處分 者，必事前為他共有人之同意或得其事後之追認，其處分 行為始能有效。」此有最高法院19年上字第2401號民事判 例及最高法院19年上字第2014號民事判例可稽。又按各共 有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權 ，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共 有人全體之同意，非謂共有人對共有物之全部或任何一部 有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益， 而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有 人之權利。於此情形，共有人得就共有物全部，而為所有 權之請求，又各共有人對於侵奪共有物者，請求返還共有 物之訴，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決( 最高法院17年上字第217號判例、37年上字第6703號判例 、62年台上字第1803號判例可資參照） 2、原告甲○○既為系爭房地共有人之一，如前所述事實及證 據顯示，被證1之買賣殊違常情，原告甲○○絕未事前同 意或事後追認共有物之處分，縱使丁○○與林安全個人曾 於52年11月7日就系爭房地簽訂買賣契約（此為假設，原 告仍否認之），該林安全個人處分行為並未經共有人原告 同意，則被告丙○○輾轉使用，亦未取得其他共有人全體 之同意。縱使甲○○之印鑑證明與被證1不動產買賣契約 上之印章印文相符，亦非甲○○本人所用印，此由契約文 義記載及事後55年間之履行情狀，足資證明。原告請求被 告應將無權占用原告所有坐落新北市○○區○○段000地 號土地上未辦保存登記之建物門牌號碼新北市○○區○○ 街00號及地上物拆除後，將所占用土地騰空返還予原告及 共有人乙○○、林靖傑、林芷君，即屬有據。 （五）被告應將所占用土地騰空返還予全體共有人並給付原告相 當於租金之損害賠償按「所有人對於無權占有或侵奪其所 有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除 去之。」、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者 ，應返還其利益。」民法第767條第1項、民法第179條前 段定有明文。又「無權占有他人土地，可能獲得相當於租 金之利益為社會通常之觀念。」最高法院69年台上字第 1695號判例要旨足資參照。次按「各共有人對於第三人， 得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之 請求，僅得為共有人全體之利益為之。」民法第821條訂 有明文。被告丙○○無權占用系爭土地，受有使用系爭土 地之利益，致原告受有損害，該項利益依其性質無法返還 ，原告自得依據第767條第1項、第821條、第179條、第18 1條之規定，請求被告給付相當於租金之價額。從而，原 告訴請被告應給付原告新台幣19萬3,457元及自本件起訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利 息，及請求被告應自105年12月1日起至返還上開土地之日 止，按月給付原告4,461元，應為准許。 （六）綜上所述，原告依法請求被告應將占用原告所有坐落新北 市○○區○○段000地號土地上未辦保存登記之建物門牌 號碼新北市○○區○○街00號及地上物拆除後，將所占用 土地騰空返還予原告及其他共有人。並給付原告19萬3,45 7元及自本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年 利率5％計算之利息，及請求被告應自105年12月1日起至 返還上開土地之日止，按月給付原告4,461元。 二、被告方面： 聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利 之判決，願供擔保請求免為假執行。 其陳述及所提出之證據如下： （一）系爭新北市○○區○○段000號土地（原三重埔段菜寮小 段364-12地號土地）及地上建物於52年11月7日由原地主 林安全與甲○○（即原告）出售予訴外人丁○○（未辦理 不動產移轉登記），有不動產買賣契約書（詳被證1）及 歷年繳納地價稅單6紙（詳被證2）可稽，後丁○○於74年 5月14日將上開土地及其上建物買賣讓渡予被告丙○○。 本件訴外人丁○○與林安全、甲○○於52年11月7日簽立 不動產買賣契約書約定「（一）定民國伍貳年壹月柒日為 限本件房屋乙方（即林安全、甲○○）搬清移交甲方；（ 三）本件土地現係王林玉鳳所有故俟辦理繼承登記完畢後 才能過戶與甲方（即丁○○）」、不動產標示：三重市○ ○○段○○○段○○○○○○○地號（即重測後：三重區 光興段437地號）；本國式磚造住家壹棟（詳被證1）；賣 方林安全、甲○○將房屋交付丁○○居住使用，丁○○並 繳納歷年地價稅（詳被證2）。嗣後訴外人丁○○才與被 告於74年5月14日簽訂系爭房地讓渡書約定「一、讓渡標 示：土地：三重市○○○段○○○段000000地號全部權利 、建物：三重市○○街00號全部，價款：新台幣伍拾萬元 正。四、甲方願配合乙方辦理本不動產一切過戶事宜（含 與地主間接洽過戶事宜）」，惟因訴外人丁○○一直無法 聯繫到原地主（即原告及林安全）出面辦理系爭房地移轉 過戶事宜，故於讓渡書上再附記「本件買賣因甲方無法覓 得原業主林安全、甲○○會同辦理過戶登記手續，日後如 覓得原業主時，願負責洽辦過戶之手續，決不推諉」（詳 被證3），並於74年6月17日與被告簽立不動產杜賣證書「 前開不動產確以新台幣伍拾萬元正杜賣與台端為業，價款 全部收清無訛，並即日將前開不動產移交台端接管使用、 收益，立此杜賣證書為據」（詳被證4），且由被告繳納 自74年至104年的地價稅（詳被證5）。至105年時，原告 企圖毀約才自行去稅捐處開單繳納，並提起本件訴訟，殊 屬不該。該房地買賣雖因多年未辦理過戶登記，惟按「按 消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以 拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地 買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之 所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地 既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源 ，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還」最高法院85 年台上字第389號著有判例。足見被告是依據上開「不動 產買賣契約書」、「讓渡書」、「不動產杜賣證書」因買 賣交付而取得系爭房地乃具有正當權源，並非無權占有系 爭房地甚明。 （二）本件蒙鈞院函詢新竹市東區戶政事務所提供原告甲○○印 鑑登記資料。茲依函復之印鑑登記，表示意見如下： 1、該印鑑登記以肉眼與被證1.之不動產買賣契約相核比對， 其字型與字樣相符，且其上亦均將甲○○「印」字倒寫， 故應可確定不動產買賣契約上印章印文即為甲○○之印鑑 章，不容原告否認。 2、若鈞院仍對印章是否為同一顆有疑慮，被告可提供不動產 買賣契約書原本，供鈞院直接比對。 3、若原告仍否認印鑑真正，則聲請送由法務部調查局就不動 產買賣契約書上印文與戶政機關印鑑登記之印文，二者鑑 定是否相符，即可明瞭。 （三）本件蒙鈞院函詢新北市三重事務所提供林安全設籍於福裕 街29號（即系爭房屋）之戶籍資料，茲依函復資料表示意 見如下： 1、依函復所示，林安全戶籍於41年7月3日至56年11月15日設 籍於「三重市○○街00號（即系爭房屋）」，與被證1.不 動產買賣契約書上住址相同。 2、又林安全於被證1.不動產買賣契約書簽立當時（52年）， 戶籍仍設於系爭房屋處，而後始將戶籍遷出（56年），足 認林安全將戶籍遷出系爭房屋，係因林安全、甲○○當時 將系爭房屋出售予訴外人丁○○。且林安全當時居住在系 爭房屋，房屋如果是遭別人盜賣的話，怎麼可能會不知情 呢？足證，系爭房屋確為林安全、甲○○二人出售予訴外 人丁○○甚明。 （四）原告於106年10月31日開庭稱：有無印鑑登記跟本件買賣 也無法證明，縱使有其印鑑登記也沒有辦法證明就是原告 所用印或是出售的事實存在云云。惟：按「當事人主張有 利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規 定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」民事訴訟法第 277條定有明文。又「當事人主張有利於己之事實，就其 事實有舉證之責任，又私人之印章，由自己使用為常態， 被人盜用為變態，主張變態事實之當事人，自應就此印章 被盜用之事實負舉證之責任。被上訴人於事實審已自承系 爭借據連帶保證人所蓋用之印文為其印鑑，係屬真正，則 被上訴人自應就其抗辯係遭他人盜蓋一節，負舉證責任。 」最高法86年度台上字第717號著有判決，原告主張被證1 .之不動產買賣契約並非伊所蓋印即係遭盜蓋，則應請原 告依法負舉證責任。 （五）原告補充辯論意旨狀稱：甲○○於新竹戶政辦理之印鑑登 記，依戶政事務所辦理印鑑登記作業規定第十條（遷移戶 籍）已失效云云。惟：依新竹市東區戶政事務所106年11 月14日竹市東戶字第1060006183函復「甲○○民國50年10 月28日辦理印鑑登記」，該印鑑印文與本件買賣契約之印 文相符已足證被證1.所蓋印章已經辦理印鑑登記，故該印 文即為真正，殊與戶籍遷徙後原登記印鑑廢止無涉。 （六）原告補充辯論意旨狀稱：甲○○已屆90高齡，對於申請印 鑑登記之詳情，已經不復記憶云云。惟查：原告稱年事已 高不復記憶，故不清楚有辦理印鑑登記詳情，卻又稱確定 無出售不動產情事，前後所稱互相矛盾，顯為推託之詞， 殊無可採。如原告仍否認二者印文相符，則被告聲請本件 應送由法務部調查局就不動產買賣契約書上印文與戶政機 關印鑑登記之印文，二者鑑定是否相符，或依民事訴訟法 第367條之1請求訊問當事人，即可明瞭。 （七）原告準備狀稱：伊未出售系爭土地持分與丁○○云云。惟 ：依被證1.不動產買賣契約書，其上賣主為林安全與甲○ ○，均有其簽名及蓋章，並有仲介人：陳金生，及該不動 產買賣契約書之最後一頁載蔡代書事務所（地址：三重市 ○○路○段00號電話：0000000）。可知雙方是在專業人 員及蔡代書事務所協助完成簽約。原告竟為否認而否認， 殊屬無理。 （八）原告補充辯論意旨狀稱林安全並未告知原告甲○○，私自 與丁○○簽約收款云云。惟：按「當事人主張有利於己之 事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依 其情形顯失公平者，不在此限。」民事訴訟法第277條定 有明文。次按「當事人主張有利於己之事實，就其事實有 舉證之責任，又私人之印章，由自己使用為常態，被人盜 用為變態，主張變態事實之當事人，自應就此印章被盜用 之事實負舉證之責任。被上訴人於事實審已自承系爭借據 連帶保證人所蓋用之印文為其印鑑，係屬真正，則被上訴 人自應就其抗辯係遭他人盜蓋一節，負舉證責任。」最高 法86年度台上字第717號著有判決，原告一再空言主張被 證1.之不動產買賣契約並非伊所蓋印即係遭盜蓋伊並不知 情，則應請原告依法負舉證責任。 （九）原告補充辯論意旨狀稱：被告長達22年期間並未請求賣方 履行過戶手續，顯然明知原告甲○○未曾簽約出售云云。 惟查：被告否認之。事實上，被告與前手丁○○買賣系爭 不動產時，即有要求丁○○必須協同林安全、原告甲○○ 與被告一同辦理不動產過戶事宜，係因丁○○無法覓得林 安全及原告甲○○，才會一直未完成過戶手續，此觀被證 3.讓渡書上附記「本件買賣因甲方無法覓得原業主林安全 、甲○○會同辦理過戶登記手續，日後如覓得原業主時， 願負責洽辦過戶之手續，決不推諉」即可明。 （十）原告補充辯論意旨狀稱：被告丙○○必定完全知悉並非合 法產權完整之買賣，而自願以低廉價格買受。丁○○僅收 取簽約金5萬元，殘款50萬元則因丁○○無法交出全部移 轉所需證件並由原地主林安全、甲○○蓋妥全部承諾書， 而未能收取分文。惟查：被告謹表否認之。且被告於74年 間以總價55萬元向丁○○購買系爭房地係合乎當時交易行 情，而餘款50萬元業已交付予丁○○，此觀被證4不動產 杜賣證書「前開不動產確以新台幣伍拾萬元正杜賣與台端 為業，價款全部收清無訛，並即日將前開不動產移交台端 接管使用、收益，立此杜賣證書為據」即可明。 (十一)原告補充辯論意旨狀稱：系爭不動產之處分因未經共有人 全體同意而無效云云。惟：系爭不動產共有人為林安全與 甲○○，依被證1.不動產買賣契約其上蓋有林安全與甲○ ○之印鑑章，即足以認定該不動產買賣契約為真正。系爭 土地於52年11月7日由原地主林安全與甲○○出售予訴外 人丁○○，後丁○○於74年5月14日將上開土地及其上建 物買賣讓渡予被告丙○○（詳被證3.及被證4.）。按「買 賣標的物已交付，但尚未移轉所有權與買受人者。倘買受 人在取得所有權前，將其占有之標的物出賣於第三人，並 移轉其占有，並不違反買賣契約的內容。於此情形，次買 受人係基於一定法律關係自買受人取得占有，而買受人對 出賣人又有占有之權利，自應認為次買受人對出賣人有合 法占有的權原」最高法院92年度台上字第289號著有判決 。本件原告及林安全52年11月間出售系爭房地予丁○○， 丁○○再於74年5月間出售房地予被告，並均已移轉占有 ，故本件被告基於占有連鎖自屬有權占有，其情甚明。 (十二)原告補充辯論意旨狀稱被告應給付原告相當於租金之損害 賠償云云。惟：如前所述，被告取得系爭房地乃具有正當 權源，並非無權占有系爭房地甚明，又何來需返還相當於 租金之不當得利193,457元之可言呢？ (十三)至於證人乙○○於106年8月31日到庭稱：「三重區的房子 我去年的時候我才知道，我沒有住過這個地方」、「這份 不動產契約書非我父親所簽立」、（是否知道這間房屋以 前就是你們的？）「現在才知道，在我去年以前我都不知 道有這間房屋」、「我父親從來沒有提及過這間房屋」云 云。惟： 1、證人乙○○為林安全之子，對於系爭不動產有利害關係， 其證詞稱「這份不動產契約書非我父親所簽立」顯有偏頗 ，故不足採信。 2、系爭房屋係在52年間出賣予訴外人丁○○，而證人乙○○ 是在民國65年才出生，出賣當時伊根本並未出生，卻能夠 證稱「這份不動產契約書非我父親所簽立」，足見證人所 稱並不實在，而無可採。 3、又證人上開證述稱伊不知道有系爭房屋存在，是到去年才 知道，父親從來沒有提及過這間房屋等語。足證系爭房屋 確係於52年間林安全、甲○○即已出賣予訴外人丁○○， 故其父林安全才會一直沒向證人提起上開房屋之事。此乃 合乎經驗法則。否則其父林安全在三重市區有一間房、地 未賣出，而從未提及這間房、地，才是違背常理及經驗法 則，而與事實不符。 (十四)綜上所述，原告起訴請求被告拆屋還地並賠償相當於租金 之不當得利193,457元，依法並無理由。 貳、得心證之理由： 一、原告主張坐落新北市○○區○○段000地號（重測前為三重 埔段菜寮小段364-12地號）土地為原告及其他共有人乙○○ 、林靖傑、林芷君等所共有，並提出土地登記謄本為證據， 被告雖抗辯其已經向訴外人丁○○買受上開土地及地上建物 之權利，然並未辦理土地所有權移轉登記，依土地登記謄本 所記載之土地所有權人所示，原告主張其為前揭土地之共有 人一節，應屬可採。又原告主張前揭土地上現有被告所居住 之未辦保存登記之門牌號碼為新北市○○區○○街00號之建 物一節，則為被告所不爭執，並經本院至現場履勘屬實，及 囑託新北市三重地政事務所派員測量並製作土地複丈成果圖 附卷可參，則原告此部分主張自堪信為真實。 二、按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限。」， 民事訴訟法第277條定有明文。故於原告本於土地所有權而 請求占用土地之人拆除地上房屋並返還土地，若被告抗辯其 就土地有合法占用之法律上權源，自應由被告負舉證責任（ 最高法院83年度台上字第1553號、72年度台上字第1552號判 決要旨參照）。經查： （一）本件原告為系爭三重區光興段437地號土地之共有人，已 如前述，被告則抗辯其對於系爭土地有正當之使用權源等 語，自由被告應負舉證之責。 （二）被告抗辯其係於74年5月14日自訴外人丁○○處買受系爭 土地及地上建物，並提出讓渡書、不動產杜賣證書等影本 為證據（見本院卷第61至63頁），但為原告所否認。依據 被告所提出之前開「讓渡書」影本所載：「立讓渡書人丁 ○○（以下簡稱甲方）茲因願將左列不動產讓渡於丙○○ （以下簡稱乙方）雙方同意同列讓渡條件如左：一、讓渡 標示：土地：三重市○○○段○○○段000000地號全部權 利，建物：三重市○○街00號全部。二、價款：新台幣伍 拾伍萬元正。三、付款方法：1.本書成立日付新台幣伍萬 元正，2.殘款新台幣伍拾萬元正於甲方交出全部移轉所需 證件，並由原地主林安全、甲○○蓋妥全部承諾書時一次 付清。四、甲方願配合乙方辦理本不動產之一切過戶事宜 （含與地主間接洽過戶之事宜）。五、本書成立後若有甲 方不履行本約時願加倍賠償乙方損失絕無異議。若乙方背 約則已付款項全數由甲方沒收絕無異議。六、一切稅費由 乙方負擔，但地價稅房屋稅於本書成立後概由乙方負擔， 但以前的甲方需負責繳清。七、本約由雙方各執乙份為憑 。民國七四年六月十七日收清餘款新台幣伍拾萬元正。附 記：本件買賣因甲方無法負責原業主林安全、甲○○會同 辦理過戶登記手續，日后如覓得原業主時願負責洽辦過戶 之手續決不推諉。中華民國七十四年五月十四日」等語； 另74年6月17日「不動產杜賣證書」影本記載：「不動產 標示：三重市○○○段○○○段000000地號建0.0074公頃 全部，同地號上磚造平房棟全部。前開不動產確以新台幣 伍拾伍萬元正杜賣與台端為業價款全部收清無訛，並即日 將前開不動產移交台端接管使用收益，立此杜賣證書為據 。賣主：丁○○，住址：……。買主丙○○收照。中華民 國七十四年六月十七日」等語。原告固否認前揭二件被告 所提出之書證之真正，然即使該二紙讓渡書及杜賣證書為 真，由上述之被告與訴外人丁○○所簽署之不動產買賣契 約書所載內容，被告於買受系爭土地及地上物時，確實知 悉丁○○所出賣之該二不動產並無法移轉所有權，故土地 因丁○○並非登記所有權人而無法辦理移轉登記，房屋亦 屬於未經地政機關登記之房屋而無法辦理移轉登記之不動 產，是以，原告主張被告於買受前揭二不動產時，知悉丁 ○○並未取得系爭土地之所有權一節，當屬可採。至於前 揭房屋乃未辦理保存登記之建物，其事實上之處分權業已 由丁○○移轉予被告，且房屋亦已交付被告管領，則原告 主張被告對於前揭房屋有事實上處分權一節，當堪以採取 。 （三）被告又抗辯前揭被告向訴外人丁○○所買受之系爭土地， 乃丁○○於52年11月7日向系爭土地當時之共有人林安全 及本件原告買受，並提出不動產買賣契約書影本為證據在 卷可參（見本院卷第46至51頁），但為原告所否認。經查 ，前揭被告所提出之不動產買賣契約書影本，其買賣標的 物為三重市○○○段○○○段000○00地號建74公厘及同 所同地號所在三重市○○街00號本國式磚造住宅1棟，付 款方式為：「第三條付款方式自訂約日由甲方付給乙方定 銀新台幣壹萬元正，殘款依照左記日期貳次付清：(一)定 民國伍拾貳年壹月柒日為限本件居屋乙方搬清移交甲方同 時再交新台幣壹萬參仟元正。(二)殘款新台幣貳萬元正定 本件土地過戶登記應繳之增值稅交清同時將殘款甲方付清 與乙方。(三)本件土地現係亡林玉鳳所有故俟辦理繼承登 記完畢後才能過戶與甲方。」等語，並分別於52年11月7 日付款定金1萬元、53年3月16日付款1萬3千元、53年5月 26日付清殘款2萬元等情，該不動產買賣契約書上之簽約 人雙方均由同一人書寫姓名、地址，並未由簽約雙方當事 人簽名，僅蓋用簽約雙方當事人之印章，有前揭不動產買 賣契約書影本可參。因原告否認該不動產買賣契約之真正 ，經本院向戶政機關查詢結果，新北市三重戶政事務所函 復本院稱林安全於設籍於前揭三重市○○街00號地址時， 並未曾向戶政事務所申請登記印鑑，此有新北市三重戶政 事務所106年9月7日新北重戶字第1063830892號函在卷可 參（見本院卷第175頁），另甲○○部分，據新竹市東區 戶政事務所函復本院：「……另甲○○民國50年10月28日 辦理印鑑登記，於國52年11月29日遷出臺北縣板橋鎮…… 。」等語，此有新竹市東區戶政事務所106年11月14日竹 市東戶字第10600006183號函在卷可參（見本院卷第207至 209頁），並以106年11月27日竹市東戶字第10600006425 號函檢送甲○○前登記之印鑑式樣影本（見本院卷第213 頁）。然因新竹市東區戶政事務所所檢送之甲○○所檢送 之印鑑式樣影本及被告所提出之買賣契約書影本俱印文模 糊難以比對，但由上開被告所提出之丁○○向林安全及甲 ○○買受土地、房屋之買賣契約書內容觀之，丁○○於買 受系爭土地及建物時，系爭土地之登記名義人乃當時已經 死亡之林玉鳳，而無法立即辦理移轉登記，故而約定應至 辦理繼承登記完畢後，再辦理移轉登記，已如前述，若由 林安全之遷徙記錄觀之，林安全自前揭房屋遷出時間與賣 出房地之時間相符，或可推知林安全確有與丁○○訂定前 揭買賣契約，並於收到價金後遷出該房地並將房地交付與 丁○○，但本件原告於當時並未住居於該房屋內，且係設 籍於距離甚遠之新竹市，倘若系爭土地確係由林安全及原 告共同賣與丁○○，自當可要求原告與林安全共同辦理繼 承登記後，再將系爭土地移轉登記予丁○○，然丁○○卻 於尚未完成土地所有權移轉登記之前，即將買賣價金尾款 付清之情節觀之，原告主張當時丁○○亦明瞭實際上無法 完成土地所有權移轉登記手續一事，故而原告主張原告本 人並未參與該林安全與丁○○間之買賣契約一節，當非無 可採。 （四）按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有 權之虞者，得請求防止之。」、「各共有人對於第三人， 得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之 請求，僅得為共有人全體之利益為之。」，民法第767條 第1項及第821條分別定有明文。綜上所述，被告並未能證 明丁○○係自原告及林安全處買受系爭土地及地上房屋， 丁○○乃對於前揭二不動產擁有正當法律權利之人，則被 告縱使向丁○○買受其當時占有使用系爭土地及地上房屋 之權利，亦無從主張繼受丁○○之權利以對抗本件系爭土 地之所有權人即原告等共有人，是以，被告抗辯其對於系 爭土地有正當使用權源一節，乃非可採。且縱使如被告所 稱，丁○○乃向原告及林安全買受系爭土地，然丁○○基 於買賣契約得向出賣人請求移轉所有權登記之請求權時效 業已消滅，而被告更非與原告及林安全訂定買賣契約之當 事人，亦無從主張基於買受人占有買賣標的物之權利。從 而，原告主張被告為無權占有系爭土地，因而請求被告應 將系爭土地返還與原告及全體共有人一節，當堪以採取。 三、原告又主張被告應返還其不當得利一節，亦為被告所否認。 按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」， 民法第179條定有明文；又按「依不當得利之法則請求返還 不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為 其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度 ，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能 獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯 其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之 數額，尚屬可採。」，亦有最高法院61年台上字第1695號判 例可資參照。原告主張被告無權占用系爭土地，受有使用系 爭土地之利益，致原告受有損害，因而請求被告給付相當於 租金之價額一節，當屬可採。又查，系爭土地面積共73.32 平方公尺，105年度申報地價為每平方公尺23,840元，土地 總地價為1,747,949元（元以下四捨五入，以下同），該處 面臨之道路並不寬敞，繁榮程度中等，本院認為應以總地價 之年息百分之七即每年122,356元計算其所能獲得之利益， 較為適當，而原告對於系爭土地之權利比例為三分之一，則 原告所得向被告請求返還之利益為每年40,785元，即每月3, 399元，從而，原告得以請求被告應給付其自起訴時回溯5年 期間之不當得利應為203,925元，原告僅請求其中193,457元 及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5％計 算之利息，應於其請求之範圍內准許之；原告又被告應自10 5年12月1日起至返還上開土地之日止按月給付原告4,461元 一節，因原告係於105年12月19日始提起本件訴訟，故其所 得請求之期間應自105年12月19日起算（105年12月1日至105 年12月18日期間已列入前述起訴前回溯5年之中），應給付 原告之不當得利數額於每月3,399元範圍內方屬可採。 四、綜上所述，原告主張其為土地之共有人，因而請求被告應將 其所占用之系爭坐落新北市○○區○○段000地號土地上未 辦保存登記之建物門牌號碼新北市○○區○○街00號及地上 物拆除，並將土地騰空返還與原告及全體共有人乙○○、林 靖傑、林芷君。並被告應給付原告19萬3,457元及自起訴狀 繕本送達翌日即106年1月10日起至清償日止按週年利率5％ 計算之利息，及自105年12月19日起至返還上開土地之日止 ，按月給付原告3,399元之範圍內為有理由，應予准許；至 於原告之請求超過該數額部分則為無理由，應予駁回。 參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列 ，附此敘明。 伍、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第78條、第79條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 6 月 14 日 民事第三庭 法 官 許瑞東 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 6 月 14 日 書記官 郭祐均