臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第3093號
原 告 巨光不動產行銷有限公司
法定代理人 施信甫
訴訟代理人 林 凱律師
蔡宜衡律師
被 告 廖文和
上列當事人間請求給付居間報酬事件，於中華民國107年5月10日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾貳萬元，及自中華民國一百零六年十月一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾萬元為被告預供擔保後，得為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：
聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）1,040,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。並陳明原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）兩造間就系爭不動產之居間關係於原證一「不動產一般委託契約書」第4條所載之委託期間屆滿後仍然繼續存續：
1、被告於民事答辯狀中陳稱：「二、(二)查兩造於103年3月間曾簽署原證一之不動產一般委託出售契約書，而原告當時雖未能於委託期間成功出售系爭不動產，然被告無金錢周轉之急需，於是寧願待價而沽，不願減少最低成交價格(每坪205,000元，總面積299.85坪，車位另計120萬元，總金額約62,669,250元)而繼續委託原告出售…」(參該狀第3頁)等語，可徵被告亦自承原告於原證一「不動產一般委託出售契約書」所約定之委託期間(即自103年3月7日至103年9月6日止)經過後，因原告未能覓妥符合被告所設定出售條件之買家，故被告有繼續委託原告居間仲介系爭不動產買賣事宜之情形。
2、此外，揆諸證人徐銜鴻於鈞院107年1月11日言詞辯論期日時證稱：「(原告訴代問：委託銷售契約書上面的時間103年3月7日至103年9月6日止，委託期間到了之後，被告有無繼續委託原告公司處理？)實際上的行為應該是有的，我們委託關係到期之後，每個月都會通話二到三次，內容關於房屋租賃還有買賣的一些客戶的諮洵情形，都有跟被告保持服務的狀態聯繫，有提及合約展期的事情，被告回覆等客人要簽約的階段，再把展期合約補上，所以關係應該存在，持續聯絡也幫他做廣告。」(參言詞辯論筆錄第3頁)等語，可徵被告於原證一「不動產一般委託出售契約書」之委託期間屆滿後，確有以口頭方式要求原告繼續為其仲介系爭不動產銷售及出租事宜。而原告於103年9月6日委託期間屆滿後，亦曾主動向被告提議重行簽訂一份書面契約，惟經被告回覆一切銷售條件均照舊，書面合約待原告覓妥買家並將簽訂系爭不動產買賣契約時，再參照原證一「不動產一般委託出售契約書」之條件製作，僅委託期間向後延長即可。是以，原告方會基於信賴被告之誠信，以及兩造對於仲介契約關係之權利義務已有明確之共識與規範依據之情況下，同意暫不簽訂委託出售契約書。
3、況且，又觀證人葉碧玲於鈞院107年3月20日言詞辯論程序時陳稱：「(原告訴代問：是否知道徐先生何時跟被告接觸幫他處理不動產的問題？)就是合約到期，有人要來買，就有在討論這件事。」、「(原告訴代問：合約到期之後到有人來買房屋之間，徐先生有無繼續幫被告處理不動產相關問題？)有人要買才會再來聯絡。」(參107年3月20日言詞辯論筆錄第3頁)等語，足徵原告於原證一「不動產一般委託出售契約書」所約定之委託期間屆至後，均仍有持續受被告委託而從事系爭不動產仲介銷售之業務，故被告於民事答辯狀第2頁辯稱「被告否認原告表示被告有任何默示之意思表示承諾或同意援用三年前兩造間之買賣居間契約而繼續存在，甚至視為不定期限繼續契約之主張」云云，誠與證人徐銜鴻、葉碧玲之證詞內容迥異，顯為被告臨訟卸責之語，不值採信。
（二）被告係以相同條件及相同服務報酬之比例，即援引原證一「不動產一般委託出售契約書」第3條之約定，以買賣總價款百分之二之比例計算，而繼續委託原告為其居間仲介系爭不動產銷售之事宜：
1、被告於民事答辯狀中固又妄稱：「二、(二)…此最低成交價格亦係被告同意以買賣總價款百分之二為原告居間報酬之重要前提，合先敘明。(三)嗣於三年後，原告於106年4月間主動告知被告有買方願意購買系爭不動產，然買方最後之出價與上開最低成交價格顯有至少1千萬元之落差，被告於是要求原告以買賣總價款百分之一為居間報酬始願與買方成交，否則不缺錢寧願繼續待價而沽，故原告在近來房市低迷之情形下，為求成交遂同意以買賣總價款百分之一為居間報酬，從而被告最後於106年5月4日即與買方以5,200萬元成交，出售系爭不動產」(參該狀第3頁)云云。然而，觀諸原證一「不動產一般委託出售契約書」第2條關於「不動產標的物售價」之條款，契約並無約定原告不得以低於被告所設定之價格出售(何況系爭不動產最終以5,200萬元之價格出售亦係經過被告之同意後方為成交)，且契約條款第3條更無記載系爭不動產之出售價格需達到被告所設定之金額時，服務費用始得以買賣總價款百分之二之比例加以收取等文字，而係未區分成交金額，概以買賣總價款百分之二之成數加以約定被告應給付之服務費用。是以，倘若被告欲主張系爭不動產成交時，兩造已有變更原服務費用計算方式(即出售價格需達每坪205,000元時，原告始得依買賣總價款百分之二之比例收取居間報酬)之情形，甚或原告有同意以買賣總價款百分之一之意思收取居間報酬者，被告自需就此事項負擔舉證責任。
2、更何況，被告係於100年3月間起即開始委託原告之關係企業即訴外人旭紳房屋仲介有限公司(以下稱旭紳房仲公司)仲介出售系爭不動產，而觀諸被告與訴外人旭紳房仲公司簽訂之「不動產一般委託契約書」(參原證六)，其中關於系爭不動產之出售價格，被告係設定為每坪壹拾肆萬伍仟元，其金額乃低於原證一「不動產一般委託契約書」中所約定每坪貳拾萬伍仟元之售價，惟被告於原證六之委託契約書中，卻同意以買賣總價款百分之三之成數給付服務費用予訴外人旭紳房仲公司，其願意支付服務費用之比例卻又高於與原告間之約定，故得以證明被告於民事答辯狀中佯稱「此最低成交價格亦係被告同意以買賣總價款百分之二為原告之居間報酬之重要前提」云云，顯屬無稽。
3、再者，又觀證人徐銜鴻於鈞院107年1月11日言詞辯論期日時證稱：「(原告訴代問：講到展期，為何意思？跟原本的合約內容有否不同？)內容一樣，僅是把到期日延後而已，有效期限的變動，內容基本不變。」、「(原告訴代問：包含他所設定的出售價格及服務費用？)針對出租或是出售的金額跟服務費報酬比例內容基本都是固定的。」、「(原告訴代問：被告後來把房屋賣出，雙方簽約之前，你或公司有再行跟他確認服務費金額？)有的，我跟被告碰面確認報酬金額。」、「(原告訴代問：確認的內容為何？)主要確認銷售金額是否確定，確認報酬為百分之二，簽約日為幾月幾日，大約就是這些交易的細節。」、「(原告訴代問：回憶一下，當天確認服務費，對於費用被告有無意見？)他開始的時候希望可以議價，我回應我們接受他的委託就有約定不論最後成交金額為何服務報酬都是固定的，就服務來說會最好，最終談完之後，被告同意我們才約定簽約時間，依日期簽約。」、「(原告訴代問：當時你說被告最後同意，公司為何沒有要求簽立一份新的合約書？)因為已經服務被告伍年多了，他說簽約的時候他自然會誠信的支付費用叫我們不用擔心，我們認為最後他會補上合約。」(參該筆錄第4、6頁)等語，足徵被告於原證一「不動產一般委託出售契約書」之委託期間屆滿後，確有以口頭方式要求原告繼續為其仲介系爭不動產銷售及出租事宜，且包含系爭不動產之希望售價、服務費計算比例及方式，均係沿用原證一「不動產一般委託出售契約書」之內容，且原告於被告與第三人銘望公司簽訂系爭不動產買賣契約書前，確有向被告再次確認服務費用之計算方式係以成交買賣總價之百分之二收取，且被告亦加以應允後，原告方會安排後續簽約事宜。蓋原告從事不動產仲介業，向來係以收取居間報酬為其主要之營業收入來源，故倘若原告於簽約前未曾就服務費用之金額與被告達成協議者，原告豈有可能會進行次一階段而令被告完成簽約程序？且假設原告有如被告所述同意將服務費用之比例降至買賣總價之百分之一者，則被告又怎有可能未要求原告書立書面契約，以確認此一有利之事項對兩造已生拘束？
4、又被告於民事答辯(二)狀中固稱：渠所謂繼續委託原告出售之真意，乃係「不願減少最低成交價格而繼續委託原告出售，亦即並無減少最低成交價格之意願而繼續委託原告出售之意思。不容原告反面曲解為被告願意維持最低成交價格並以原證1號之條件繼續委託原告出售之意思。」(參該狀第1頁)云云。然而，參諸證人徐銜鴻之證詞：「(原告訴代問：（提示原證一號與證人）上面房屋售價每坪20萬5千元，寫這個的意思為何？)屋主預期的目標希望可以賣到這個價格。」、「(原告訴代問：被告有說如果低於這個金額就不能銷售？)沒有，通常會有協商的過程。」、「(原告訴代問：如果設定金額低的話，是否還能出售？)可以的，客人願意出一個價格，我都會收到這些訊息告訴被告，問他有無想法，我們都會告知屋主。」、「(原告訴代問：這個交易後來出售的金額有達到被告設定的金額嗎？)沒有達到。」、「(原告訴代問：這個金額有經過被告的同意？)有經過被告的同意，客戶提出金額購買的時候有跟屋主詢問其意願，同意才會屋主簽名。」(參言詞辯論筆錄第4、5頁)等語，可知被告委託原告銷售系爭不動產時，固有設定一預期出售之理想價格，而要求原告與買方接洽時均能以不低於此價格之條件與買方進行斡旋，惟並非謂若有買方出價之金額低於前揭預期銷售價格時，被告均需遵守契約之內容而不得出售。換言之，系爭不動產出售與否以及實際成交金額之高低，被告皆保有最終之決定權，故原證一「不動產一般委託出售契約書」所載之售價僅具有參考之性質，不具有拘束兩造之效力，倘若買方要約購買系爭不動產之金額係經過被告同意者，則原告進而促成買賣雙方交易行為之成立，即可謂原告業已履行居間仲介之義務，而得依原證一「不動產一般委託出售契約書」向被告請求給付居間報酬。是以，被告既未否認系爭不動產最終以新台幣(以下同)5,200萬元之金額出售予訴外人銘望公司係未經其同意，且被告亦未舉證兩造間有何其他服務費用之約定方式或比例，抑或兩造間有合意系爭不動產之出售價格需達到其所設定之金額時，原告始能以買賣總價款百分之二之比例請求服務費用之情事，而僅空言置辯未以原證一之條件繼續委託原告出售云云，實乏所據。
5、進步言之，被告於民事答辯(二)狀中又辯稱：「二、…因被告係於100年3月8日透過拍賣程序取得系爭不動產所有權，並於同年3月18日完成登記，當時奢侈稅即將於同年6月1日實施，回溯之前2年以內購屋且非自用而移轉者，都將成為課稅對象，故被告完全不可能購買後立即於同年3月23日至5月31日期間委託出售，否則將遭課奢侈稅而嚴重虧本」(參該狀第1、2頁)云云，而否認原證六之形式真正。然而，觀諸證人徐銜鴻證稱之內容：「(原告訴代問：被告之前有無委託其他公司處理房子？)有的，我知道。就是旭紳不動產公司。」、「(原告訴代問：是否知道被告之前有無跟旭紳簽立契約書？)知道。」、「(原告訴代問：（提示原證六號與證人）之前被告與旭紳簽立契約是否就是這份？)是的。」、「(原告訴代問：如何確定？)被告跟我們簽約的時候跟上面的字跡跟你給我看的文件上一樣。」(參言詞辯論筆錄第2、3頁)等語，可徵由於原告與旭紳房屋仲介有限公司均屬加盟利達不動產集團下之房屋仲介公司，故二公司間具有策略合作關係，原告可因業務上之需要而向旭紳公司調閱同一不動產委託銷售之紀錄，以作為後續擬定不動產出售價格及收取服務費用之參考。更何況，若比對原證一及原證六委託契約書上被告之簽名，應不難發現應係出於同一人之筆跡。除此之外，被告雖妄稱渠當初委託旭紳公司時，僅有委託出租之可能性，買賣之空格與售價等欄位應係空白；然而，細究原證六委託契約書上關於「出租標的物租金」欄位下之文字，與「不動產標的物售價」下方之字跡亦係出於同一人之手，故被告妄稱於100年間僅委託旭紳公司處理不動產出租事宜，而不及於不動產銷售之情，誠屬無稽；況且，倘若被告若欲主張原證六之委託契約書係遭他人偽造或變造者，自應就該變態事實負擔舉證。是以，由原證六之委託契約書內容可知被告曾有以低於原證一之價格出售系爭不動產，但卻願意支付高於原證一服用費用之紀錄，是由此益證被告陳稱原證一之最低成交價格乃渠同意以買賣價款百分之二為原告居間報酬之重要前提乙節，殊無值採。
6、對此，證人葉碧玲於鈞院107年3月20日言詞辯論程序時固陳稱：「(法官問：有提到佣金不要拿太高的這段情節？)有的。就我知道過程大約就是，因為當事人不是我，但是我在場我有聽到仲介費用幾成的問題，聽到後來仲介費用百分之一的事情，就是被告說價格太低了，所以希望仲介費用不能太高，因為合約也到期了。」(參該筆錄第2頁)云云。然而，證人葉碧玲亦稱：原告的業務員徐先生跟被告洽談不動產買賣事宜之時，被告不會要求伊在場，他們在談論服務費用的時候，伊在忙文書的事，談及買房子趴數的時候伊會刻意聽一下，他們大約跟伊的距離如同證人席到通譯席的距離(參該筆錄第4頁)云云；是以，系爭不動產出售之事宜既與證人葉碧玲毫無任何利害關係，被告與證人徐銜鴻討論系爭不動產出售價格及服務費用之比例時，被告亦不會邀請證人葉碧玲參與討論，則為何證人葉碧玲會在意被告與證人徐銜鴻間之對話內容，而對於服務費用之比例特別在意，實令人匪夷所思。除此之外，佐以證人葉碧玲當時正有其他文書事務需處理，且其所在位置與被告及證人徐銜鴻間尚有相當之距離，因此，證人葉碧玲所聽聞之內容是否與事實相符，亦不無疑義。退步言之，縱令證人葉碧玲前開所述之情節屬實者(假設語氣，原告否認之)，則渠亦證稱：「(原告訴代問：有無聽到徐先生要回去跟公司討論？)有的。」(參該筆錄第5頁)乙情，益徵證人葉碧玲所聽聞之內容僅係被告當天針對服務費用之比例能夠降為百分之一之事曾有向證人徐銜鴻提出建議，惟證人徐銜鴻並未直接答覆或同意被告所提議降低服務費用之內容，證人徐銜鴻係表示尚須回去與原告討論後再予決定。因此，證人葉碧玲前開證述並無法證明兩造間就調降服務費用之事已有共識，而生拘束兩造之效力。更何況，被告於當日係同意以買賣總價百分之二之比例給付服務費用後，原告後續方會聯絡買家進行簽約，根本無證人葉碧玲所稱被告有提議將服務費用調降為百分之一之情形。是以，被告當不得引用證人葉碧玲之陳述作為其有利之依據，倘被告欲主張兩造間已有就服務費用之約定有所變更者，自應提出其他積極事證以實其說。
7、職是之故，按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。
」、「居間者，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬」，民法第565條及568條分別定有明文。次按「甲方(即被告)同意遵守經乙方(即原告)介紹帶看之買方並簽訂買賣契約，甲方應支付乙方之服務費為買賣總價款百分之貳；甲方與承買方簽訂買賣契約並交屋完成同時須開立即期支票支付乙方。」，此觀原證一「不動產一般委託出售契約書」第3條約款自明。準此，被告既因原告之媒介而與訴外人銘望公司訂立系爭不動產買賣契約，故原告當得依據民法568條第1項及「不動產一般委託出售契約書」第3條約款之規定，請求被告給付居間報酬104萬元(計算式：5200萬元x 2% = 104萬元)。
二、被告方面：
聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）兩造就系爭不動產於106年5月4日買賣居間報酬約定之金額並非買賣總價款百分之二。
1、被告否認兩造就系爭不動產於106年5月4日買賣居間報酬約定之金額為買賣總價款百分之二，蓋兩造間並無此約定（原證1號之不動產一般委託出售契約書之委託期間為103年3月7日至9月6日，顯與系爭不動產於106年5月4日之買賣無涉，且民法第568條第1項規定亦無明文得請求報酬金額為買賣總價款百分之二，故原告據此請求被告給付居間報酬104萬元云云，為無理由，應予駁回。
2、又被告亦否認原告空言表示被告願意沿用兩造於原證1號第3條約款所約定之比例（即買賣交易價格之百分之二）給付仲介報酬予原告之主張，原告應負舉證責任。
3、另被告否認原告表示被告有任何默示之意思表示承諾或同意援用三年前年前兩造間之買賣居間契約而繼續存在，甚至視為不定期限繼續契約之主張，蓋被告係於106年3月1日委託原告將系爭不動產出租於黑逗國際有限公司，並給付原告相當於半個月租金即34,000元之居間報酬，不僅完全與買賣無涉，亦與103年3月之不動產一般委託出售契約相隔長達三年之久，此觀原證2號即明，從而自不能以三年後兩造問之租賃居間契約（報酬為半個月租金），據以認定被告有默示之意思表示承諾或同意援用三年前兩造間之買賣居間契約報酬為買賣總價款百分之二而繼續存在，甚至視為不定期限繼續契約，遑論不定期限之居間契約明顯違反經驗法則，故被告完全不可能承諾或同意。
4、綜上所述，兩造就系爭不動產於106年5月4日買賣居間報酬約定之金額並非買賣總價款百分之二，原告請求被告給付居間報酬104萬元云云，為無理由。
（二）兩造就系爭不動產於106年5月4日買賣居間報酬約定之金額實為買賣總價款百分之一。
1、按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」民法第153條第1項規定定有明文。
2、兩造於103年3月間曾簽署原證1號之不動產一般委託出售契約書，而原告當時雖未能於委託期間成功出售系爭不動產，然被告並無金錢周轉之急需，於是寧願待價而沽，不願減少最低成交價格（每坪205,000元，總面積299.85坪，車位另計120萬元，總金額約62,669,150元）而繼續委託原告出售，此最低成交價格亦係被告同意以買賣總價款百分之二為原告之居間報酬之重要前提，合先敘明。
3、嗣於3年後，原告於106年4月間主動告知被告有買方願意購買系爭不動產，然買方最後之出價與上開最低成交價格顯有至少1千萬元之落差，被告於是要求原告以買賣總價款百分之一為居間報酬始願與買方成交，否則不缺錢寧願繼續待價而沽，故原告在近來房市低迷之情形下，為求成交遂同意以買賣總價款百分之一為居間報酬，從而被告最後於106年5月4日即與買方以5,200萬元成交，出售系爭不動產。
4、孰料，兩造基於曾經合作之互信而僅以口頭達成之居間報酬約定，竟遭原告事後反悔不認，要求被告給付買賣總價款百分之二即104萬元，然居間契約為諾成契約，揆諸首揭明文，已因兩造就居間報酬以口頭合意約定悉買賣總價款百分之一而成立，自不得任由原告恣意毀約。而被告出於友好協商避免訟爭之善意，爰表示願提高至買賣總價款百分之一點五即78萬元之和解方案，此即原告所稱被告僅願支付80萬元（應為78萬元）金額之由來，其與104萬元之差距甚微（僅26萬元），無奈原告拒絕接受被告之善意而執意提起本件訴訟，不僅於法無據，擾民之餘更無謂耗費司法資源。
5、綜上所述，兩造就系爭不動產於106年5月4日買賣居間報酬約定之金額1為買賣總價款百分之一（即52萬元）。
（三）綜上所述，不動產出售之居間報酬會隨著成交價格之增減而有所調整乃房仲業界之經驗法則，況且被告並不急需用錢，系爭不動產大可待價而沽，故被告於106年5月4日願以遠低於最低成交價格至少1千萬元之5,200萬元與買方成交，顯係原告近來房市低迷之情形下，為求成交而同意以買賣總價款百分之一（即52萬元）為居間報酬所致，從而不容原告恣意毀約在先，竟起訴謊稱被告片面反悔，請求不實之居間報酬。
（四）被告真意是：不願減少最低成交價格而繼續委託原告出售，亦即並無減少最低成交價格之意願而繼續委託原告出售之意思。不容原告反面曲解為被告願意維持最低成交價格並以原證1號之條件繼續委託原告出售之意思，否則依經驗法則，在並無買方可能立即簽約購買系爭不動產之情形下，雙方當時一定會更新委託期間而續簽書面契約，但事實上雙方並無續簽書面契約。至於原告所提出之原證6號不動產一般委託契約書則顯有不實，因原告係於100年3月8日透過拍賣程序取得系爭不動產所有權，並於同年3月18日完成登記，當時奢侈稅即將於同年6月1日實施，回溯之前2年以內購屋且非自用而移轉者，都將成為課稅對象，故被告完全不可能購買後立即於同年3月23日至5月31日期間委託出售，否則將遭課奢侈稅而嚴重虧本。從而，依被告回憶之印象，當時僅有委託出租之可能性，故買賣之空格與售價等欄位應係空白，經被告與原證6號之營業員王益鈞洽詢，其亦表示並無委託出售之印象，原告所提出之原證6號不動產一般委託契約書確與事實不符，被告否認原證6號形式上之真正。
（五）如依原告所稱，其於106年5月4日前與被告達成合意，雙方均願全部依照原證1號之不動產一般委託出售契約書條件出售系爭不動產，則原告按常理只需賣花不到5分鐘的時間，持已更新委託期間之不動產一般委託出售契約書給被告簽署即可，被告當無拒絕之理，因為除了委託期間之外其他條件均與原證1號相同；然而原告卻無法提出已更新委託期間之最新不動產一般委託出售契約書，足見106年5月4日前雙方並未就系爭不動產達成全部依照原證1號之不動產一般委託出售契約書條件出售之合意，但原告仍堅持主張雙方均願全部依照原證1號之不動產一般委託出售契約書條件出售，明顯違反經驗法則，原告亦必須負舉證責任。
（六）第四條中有提到委託期間，他一直聯繫到沒有日期為止，這是錯誤的，契約書裡有，我委託三家都是這個契約，一定都有日期的，原告陳述不實。第二，我跟他講好，假如百分之一，才帶我去跟買方討論細節沒有談好的話，原告如何可以帶我去，且場面是原告他們控制的，不是我，沒有說好的話，不可能帶我去跟買方見面。我認為原告陳述都不實在，感覺就是要凹我。原告已經答應百分之一之後才會帶我去跟買方見面。
貳、得心證之理由：
一、本件原告主張被告前於103年3月間，為出售原為其所有之坐落新北市○○區○○段0000地號土地權利範圍100000分之249及其上門牌號碼新北市○○區○○○路○段000號19樓建物（含地下4樓編號226號停車位）等不動產，委託原告仲介服務，並簽訂「不動產一般委託出售契約書」，委託期間自103年3月7日起至103年9月6日止，居間報酬約定為交易總價之2%，因被告設定成交最低價格而無法賣出；至106年4月間，原告於106年5月4日成功居間訴外人銘望實業有限公司與被告以總價5,200萬元簽立買賣契約，並已經完成交易，被告應給付按照前揭成交價額之2%即104萬元之居間報酬等語。
被告固不否認前揭房屋已經於106年5月以總價5,200萬元出售，但抗辯原來委託仲介賣屋之期間已過，且原告同意降低仲介費，被告才願意將房屋降價賣出等語。按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277條定有明文；又按「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」，亦有最高法院17年上第917號判例可資參照。經查：
（一）原告主張兩造間曾於103年3月間就前揭原屬被告所有之房地等不動產簽訂委託出售契約，由被告委由原告代為出售，其仲介居間報酬約定為成交總價之百分之二等語，並提出兩造於103年3月7日所簽訂之「不動產一般委託出售契約書」影本為證據，且為被告所不爭執，則原告此部分主張當堪信為真實。然前揭被告與原告所簽訂之委託售屋契約所約定之委託期間為103年3月7日至103年9月6日止，前揭約定之委託售屋期間屆滿後，雙方並未另外簽訂延展委託期間之契約一節，亦為兩造所不爭執，則被告抗辯雙方間之前揭委託售屋契約於委託期間屆滿後，原告並未再請被告簽署延長委託期間之書面，即並未經雙方合意延展委託售屋期間等語，即堪以採取。則原告依據已經因屆期而失效之契約所約定之條款，主張雙方就委託售屋之居間報酬為成交總價之百分之二等語，尚無可採。
（二）原告又主張於106年間曾仲介訴外人黑逗國際有限公司向被告承租前揭房屋，並提出房屋租賃契約、統一發票等影本為證據，然以仲介出售房屋與仲介出租房屋並非相同事務，且103年至106年相隔已有3年之久，雙方又無簽訂常年繼續服務契約，自無從據以認定原告所主張被告係延續前揭已於103年9月即已委託期間屆滿之委託售屋契約，在間隔3年之久，仍受前揭於3年之前所簽訂之委託售屋契約之拘束一節屬實，原告此部分主張乃非可採。
（三）原告又提出被告於106年4月27日所簽署之「買賣議價委託書」影本為證據，然該委託書乃買方出價5,037.48萬元，並支付斡旋金100萬元給原告，之後再更改總價為5,200萬元，由原告持以向賣方議價，被告方於「賣方同意出售確認」欄位中簽名，該委託書乃買方與原告間之契約文書，上並未記載本件原告與被告就居間報酬之約定，亦據以無從認定原告所主張雙方約定之居間報酬為成交總價之百分之二等語屬實。
（四）證人即原告公司業務人員徐銜鴻到庭陳稱：「（原告訴訟代理人問：委託銷售契約書上面的時間103年3月7日至103年9月6日止，委託期間到了之後，被告有無繼續委託原告公司處理？）實際上的行為應該是有的，我們委託關係到期之後，每個月都會通話二到三次，內容關於房屋租賃還有買賣的一些客戶的諮洵情形，都有跟被告保持服務的狀態聯繫，有提及合約展期的事情，被告回覆等客人要簽約的階段，再把展期合約補上，所以關係應該存在，持續聯絡也幫他做廣告。」、「內容一樣，僅是把到期日延後而已，有效期限的變動，內容基本不變。」、「針對出租或是出售的金額跟服務費報酬比例內容基本都是固定的。」、「（原告訴訟代理人問：原告跟被告簽立這份契約書的時候，或是說講到契約會展期的情形，被告有無跟你或公司講說賣的金額一定要超過他設定的金額，公司才能請求百分之二的費用？）無。」、「最終雙方願意接受的金額的總銷售金額的百分之二。」、「有經過被告的同意，客戶提出金額購買的時候有跟屋主詢問其意願，同意才會屋主簽名。」、「有的，我跟被告碰面確認報酬金額。」、「主要確認銷售金額是否確定，確認報酬為百分之二，簽約日為幾月幾日，大約就是這些交易的細節。」、「他開始的時候希望可以議價，我回應我們接受他的委託就有約定不論最後成交金額為何服務報酬都是固定的，就服務來說會最好，最終談完之後，被告同意我們才約定簽約時間，依日期簽約。」、「因為已經服務被告伍年多了，他說簽約的時候他自然會誠信的支付費用叫我們不用擔心，我們認為最後他會補上合約。」、「當時被告說希望要減價來支付服務報酬，請我跟公司之間居間提出這樣的要求看公司的回應，我們簽立買賣合約之前已經約定過，所以公司不願意接受這樣的要求。」等語（見本院107年1月11日言詞辯論筆錄）；然證人即被告之助理葉碧玲到庭所陳：
「就我知道過程大約就是，因為當事人不是我，但是我在場我有聽到仲介費用幾成的問題，聽到後來有仲介費用百分之一的事情，就是被告說價格太低了，所以希望仲介費用不能太高，因為合約也到期了。」、「就是合約到期，有人要來買，就有在討論這件事。」、「（原告訴訟代理人問：合約到期之前到有人來買房屋之間，徐先生有無繼續幫被告處理不動產相關問題？）有人要買才會再來聯絡。」、「就是有人要買房子，徐先生要來殺價，但是合約到了，徐先生應該是來談有人來買房子的事情，我聽被告價格比原來的低，但是合約快要到期了。」、「合約沒有簽立，上面價格比較高，總是會來談一個價格。」等語（見本院107年3月20日言詞辯論）。則證人即原告公司業務人員徐銜鴻前往被告處與被告商談，乃為可能有潛在買家對於前揭房屋有興趣，徐銜鴻始前往屋主即被告處商談買賣價格，此為一般房屋仲介在聯繫屋主及可能買方之慣常商業活動，原告主張係持續為被告提供服務等語，實非可為一般社會所接受，自無採取之處。
（五）綜上，原告持雙方於103年3月間所簽訂，間隔成交時間3年之久之委託售屋契約，主張雙方間委託居間售屋之契約關係存在，既為被告所否認，且該契約上所記載之委託期間又已屆滿，雙方並無再另行簽訂延展委託期約之文件，原告以仲介人員持續聯絡前委託人即屬於持續提供契約服務，即為雙方以不定期延展雙方間之委託售屋契約關係，實屬太過，並無可採。從而，原告主張雙方間就前揭為被告仲介出售房屋所得請求之居間報酬為成交總價之百分之二等語，即無可採。
二、按「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。」、「未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」，民法第566條第1項及第2項分別定有明文。本件原告為以提供仲介居間服務為業，亦為被告所明知，自屬於前揭民法第566條第1項所定之情形，被告對於因原告之仲介居間而得將前揭房屋賣出，當需支付仲介費給原告一節，當甚為明瞭。惟本件原告仲介訴外人與被告，將前揭房屋賣出之前，並未先與被告就居間報酬達成合意，且原告又未依照前揭民法第566條第2項規定，舉證證明有價目表或習慣等有利於己之事實，但前揭房屋確實因原告之仲介居間而以總價5,200萬元成交，故僅得依委託賣屋之被告同意給與之成交總價百分之一即52萬元計算原告所得請求被告給付之居間報酬。
三、綜上所述，原告主張依據居間之法律關係，請求被告給付居間報酬，於52萬元前揭數額及自起訴狀繕本送達被告翌日即106年10月1日起至清償日止按法定利率年息百分之五計算之遲延利息之範圍內為有理由，應予准許；至於原告之請求超過該數額部分則為無理由，應予駁回。
參、假執行之宣告：原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額就其勝訴部分為准予假執行之宣告；原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
伍、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國 107 年 5 月 31 日
民事第三庭 法官 許瑞東
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國 107 年 5 月 31 日
書記官 郭祐均
新北地方法院106年度訴字第3093號 給付居間報酬
臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第3093號 原 告 巨光不動產行銷有限公司 法定代理人 施信甫 訴訟代理人 林 凱律師 蔡宜衡律師 被 告 廖文和 上列當事人間請求給付居間報酬事件，於中華民國107年5月10日 言詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣伍拾貳萬元，及自中華民國一百零六年十 月一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣貳拾萬元為被告預供擔保後，得為 假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、當事人之主張： 一、原告方面： 聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）1,040,000元，及自 起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。並陳明原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執 行。 其陳述及所提出之證據如下： （一）兩造間就系爭不動產之居間關係於原證一「不動產一般委 託契約書」第4條所載之委託期間屆滿後仍然繼續存續： 1、被告於民事答辯狀中陳稱：「二、(二)查兩造於103年3月 間曾簽署原證一之不動產一般委託出售契約書，而原告當 時雖未能於委託期間成功出售系爭不動產，然被告無金錢 周轉之急需，於是寧願待價而沽，不願減少最低成交價格 (每坪205,000元，總面積299.85坪，車位另計120萬元， 總金額約62,669,250元)而繼續委託原告出售…」(參該狀 第3頁)等語，可徵被告亦自承原告於原證一「不動產一般 委託出售契約書」所約定之委託期間(即自103年3月7日至 103年9月6日止)經過後，因原告未能覓妥符合被告所設定 出售條件之買家，故被告有繼續委託原告居間仲介系爭不 動產買賣事宜之情形。 2、此外，揆諸證人徐銜鴻於鈞院107年1月11日言詞辯論期日 時證稱：「(原告訴代問：委託銷售契約書上面的時間103 年3月7日至103年9月6日止，委託期間到了之後，被告有 無繼續委託原告公司處理？)實際上的行為應該是有的， 我們委託關係到期之後，每個月都會通話二到三次，內容 關於房屋租賃還有買賣的一些客戶的諮洵情形，都有跟被 告保持服務的狀態聯繫，有提及合約展期的事情，被告回 覆等客人要簽約的階段，再把展期合約補上，所以關係應 該存在，持續聯絡也幫他做廣告。」(參言詞辯論筆錄第3 頁)等語，可徵被告於原證一「不動產一般委託出售契約 書」之委託期間屆滿後，確有以口頭方式要求原告繼續為 其仲介系爭不動產銷售及出租事宜。而原告於103年9月6 日委託期間屆滿後，亦曾主動向被告提議重行簽訂一份書 面契約，惟經被告回覆一切銷售條件均照舊，書面合約待 原告覓妥買家並將簽訂系爭不動產買賣契約時，再參照原 證一「不動產一般委託出售契約書」之條件製作，僅委託 期間向後延長即可。是以，原告方會基於信賴被告之誠信 ，以及兩造對於仲介契約關係之權利義務已有明確之共識 與規範依據之情況下，同意暫不簽訂委託出售契約書。 3、況且，又觀證人葉碧玲於鈞院107年3月20日言詞辯論程序 時陳稱：「(原告訴代問：是否知道徐先生何時跟被告接 觸幫他處理不動產的問題？)就是合約到期，有人要來買 ，就有在討論這件事。」、「(原告訴代問：合約到期之 後到有人來買房屋之間，徐先生有無繼續幫被告處理不動 產相關問題？)有人要買才會再來聯絡。」(參107年3月20 日言詞辯論筆錄第3頁)等語，足徵原告於原證一「不動產 一般委託出售契約書」所約定之委託期間屆至後，均仍有 持續受被告委託而從事系爭不動產仲介銷售之業務，故被 告於民事答辯狀第2頁辯稱「被告否認原告表示被告有任 何默示之意思表示承諾或同意援用三年前兩造間之買賣居 間契約而繼續存在，甚至視為不定期限繼續契約之主張」 云云，誠與證人徐銜鴻、葉碧玲之證詞內容迥異，顯為被 告臨訟卸責之語，不值採信。 （二）被告係以相同條件及相同服務報酬之比例，即援引原證一 「不動產一般委託出售契約書」第3條之約定，以買賣總 價款百分之二之比例計算，而繼續委託原告為其居間仲介 系爭不動產銷售之事宜： 1、被告於民事答辯狀中固又妄稱：「二、(二)…此最低成交 價格亦係被告同意以買賣總價款百分之二為原告居間報酬 之重要前提，合先敘明。(三)嗣於三年後，原告於106年4 月間主動告知被告有買方願意購買系爭不動產，然買方最 後之出價與上開最低成交價格顯有至少1千萬元之落差， 被告於是要求原告以買賣總價款百分之一為居間報酬始願 與買方成交，否則不缺錢寧願繼續待價而沽，故原告在近 來房市低迷之情形下，為求成交遂同意以買賣總價款百分 之一為居間報酬，從而被告最後於106年5月4日即與買方 以5,200萬元成交，出售系爭不動產」(參該狀第3頁)云云 。然而，觀諸原證一「不動產一般委託出售契約書」第2 條關於「不動產標的物售價」之條款，契約並無約定原告 不得以低於被告所設定之價格出售(何況系爭不動產最終 以5,200萬元之價格出售亦係經過被告之同意後方為成交) ，且契約條款第3條更無記載系爭不動產之出售價格需達 到被告所設定之金額時，服務費用始得以買賣總價款百分 之二之比例加以收取等文字，而係未區分成交金額，概以 買賣總價款百分之二之成數加以約定被告應給付之服務費 用。是以，倘若被告欲主張系爭不動產成交時，兩造已有 變更原服務費用計算方式(即出售價格需達每坪205,000元 時，原告始得依買賣總價款百分之二之比例收取居間報酬 )之情形，甚或原告有同意以買賣總價款百分之一之意思 收取居間報酬者，被告自需就此事項負擔舉證責任。 2、更何況，被告係於100年3月間起即開始委託原告之關係企 業即訴外人旭紳房屋仲介有限公司(以下稱旭紳房仲公司) 仲介出售系爭不動產，而觀諸被告與訴外人旭紳房仲公司 簽訂之「不動產一般委託契約書」(參原證六)，其中關於 系爭不動產之出售價格，被告係設定為每坪壹拾肆萬伍仟 元，其金額乃低於原證一「不動產一般委託契約書」中所 約定每坪貳拾萬伍仟元之售價，惟被告於原證六之委託契 約書中，卻同意以買賣總價款百分之三之成數給付服務費 用予訴外人旭紳房仲公司，其願意支付服務費用之比例卻 又高於與原告間之約定，故得以證明被告於民事答辯狀中 佯稱「此最低成交價格亦係被告同意以買賣總價款百分之 二為原告之居間報酬之重要前提」云云，顯屬無稽。 3、再者，又觀證人徐銜鴻於鈞院107年1月11日言詞辯論期日 時證稱：「(原告訴代問：講到展期，為何意思？跟原本 的合約內容有否不同？)內容一樣，僅是把到期日延後而 已，有效期限的變動，內容基本不變。」、「(原告訴代 問：包含他所設定的出售價格及服務費用？)針對出租或 是出售的金額跟服務費報酬比例內容基本都是固定的。」 、「(原告訴代問：被告後來把房屋賣出，雙方簽約之前 ，你或公司有再行跟他確認服務費金額？)有的，我跟被 告碰面確認報酬金額。」、「(原告訴代問：確認的內容 為何？)主要確認銷售金額是否確定，確認報酬為百分之 二，簽約日為幾月幾日，大約就是這些交易的細節。」、 「(原告訴代問：回憶一下，當天確認服務費，對於費用 被告有無意見？)他開始的時候希望可以議價，我回應我 們接受他的委託就有約定不論最後成交金額為何服務報酬 都是固定的，就服務來說會最好，最終談完之後，被告同 意我們才約定簽約時間，依日期簽約。」、「(原告訴代 問：當時你說被告最後同意，公司為何沒有要求簽立一份 新的合約書？)因為已經服務被告伍年多了，他說簽約的 時候他自然會誠信的支付費用叫我們不用擔心，我們認為 最後他會補上合約。」(參該筆錄第4、6頁)等語，足徵被 告於原證一「不動產一般委託出售契約書」之委託期間屆 滿後，確有以口頭方式要求原告繼續為其仲介系爭不動產 銷售及出租事宜，且包含系爭不動產之希望售價、服務費 計算比例及方式，均係沿用原證一「不動產一般委託出售 契約書」之內容，且原告於被告與第三人銘望公司簽訂系 爭不動產買賣契約書前，確有向被告再次確認服務費用之 計算方式係以成交買賣總價之百分之二收取，且被告亦加 以應允後，原告方會安排後續簽約事宜。蓋原告從事不動 產仲介業，向來係以收取居間報酬為其主要之營業收入來 源，故倘若原告於簽約前未曾就服務費用之金額與被告達 成協議者，原告豈有可能會進行次一階段而令被告完成簽 約程序？且假設原告有如被告所述同意將服務費用之比例 降至買賣總價之百分之一者，則被告又怎有可能未要求原 告書立書面契約，以確認此一有利之事項對兩造已生拘束 ？ 4、又被告於民事答辯(二)狀中固稱：渠所謂繼續委託原告出 售之真意，乃係「不願減少最低成交價格而繼續委託原告 出售，亦即並無減少最低成交價格之意願而繼續委託原告 出售之意思。不容原告反面曲解為被告願意維持最低成交 價格並以原證1號之條件繼續委託原告出售之意思。」(參 該狀第1頁)云云。然而，參諸證人徐銜鴻之證詞：「(原 告訴代問：（提示原證一號與證人）上面房屋售價每坪20 萬5千元，寫這個的意思為何？)屋主預期的目標希望可以 賣到這個價格。」、「(原告訴代問：被告有說如果低於 這個金額就不能銷售？)沒有，通常會有協商的過程。」 、「(原告訴代問：如果設定金額低的話，是否還能出售 ？)可以的，客人願意出一個價格，我都會收到這些訊息 告訴被告，問他有無想法，我們都會告知屋主。」、「( 原告訴代問：這個交易後來出售的金額有達到被告設定的 金額嗎？)沒有達到。」、「(原告訴代問：這個金額有經 過被告的同意？)有經過被告的同意，客戶提出金額購買 的時候有跟屋主詢問其意願，同意才會屋主簽名。」(參 言詞辯論筆錄第4、5頁)等語，可知被告委託原告銷售系 爭不動產時，固有設定一預期出售之理想價格，而要求原 告與買方接洽時均能以不低於此價格之條件與買方進行斡 旋，惟並非謂若有買方出價之金額低於前揭預期銷售價格 時，被告均需遵守契約之內容而不得出售。換言之，系爭 不動產出售與否以及實際成交金額之高低，被告皆保有最 終之決定權，故原證一「不動產一般委託出售契約書」所 載之售價僅具有參考之性質，不具有拘束兩造之效力，倘 若買方要約購買系爭不動產之金額係經過被告同意者，則 原告進而促成買賣雙方交易行為之成立，即可謂原告業已 履行居間仲介之義務，而得依原證一「不動產一般委託出 售契約書」向被告請求給付居間報酬。是以，被告既未否 認系爭不動產最終以新台幣(以下同)5,200萬元之金額出 售予訴外人銘望公司係未經其同意，且被告亦未舉證兩造 間有何其他服務費用之約定方式或比例，抑或兩造間有合 意系爭不動產之出售價格需達到其所設定之金額時，原告 始能以買賣總價款百分之二之比例請求服務費用之情事， 而僅空言置辯未以原證一之條件繼續委託原告出售云云， 實乏所據。 5、進步言之，被告於民事答辯(二)狀中又辯稱：「二、…因 被告係於100年3月8日透過拍賣程序取得系爭不動產所有 權，並於同年3月18日完成登記，當時奢侈稅即將於同年6 月1日實施，回溯之前2年以內購屋且非自用而移轉者，都 將成為課稅對象，故被告完全不可能購買後立即於同年3 月23日至5月31日期間委託出售，否則將遭課奢侈稅而嚴 重虧本」(參該狀第1、2頁)云云，而否認原證六之形式真 正。然而，觀諸證人徐銜鴻證稱之內容：「(原告訴代問 ：被告之前有無委託其他公司處理房子？)有的，我知道 。就是旭紳不動產公司。」、「(原告訴代問：是否知道 被告之前有無跟旭紳簽立契約書？)知道。」、「(原告訴 代問：（提示原證六號與證人）之前被告與旭紳簽立契約 是否就是這份？)是的。」、「(原告訴代問：如何確定？ )被告跟我們簽約的時候跟上面的字跡跟你給我看的文件 上一樣。」(參言詞辯論筆錄第2、3頁)等語，可徵由於原 告與旭紳房屋仲介有限公司均屬加盟利達不動產集團下之 房屋仲介公司，故二公司間具有策略合作關係，原告可因 業務上之需要而向旭紳公司調閱同一不動產委託銷售之紀 錄，以作為後續擬定不動產出售價格及收取服務費用之參 考。更何況，若比對原證一及原證六委託契約書上被告之 簽名，應不難發現應係出於同一人之筆跡。除此之外，被 告雖妄稱渠當初委託旭紳公司時，僅有委託出租之可能性 ，買賣之空格與售價等欄位應係空白；然而，細究原證六 委託契約書上關於「出租標的物租金」欄位下之文字，與 「不動產標的物售價」下方之字跡亦係出於同一人之手， 故被告妄稱於100年間僅委託旭紳公司處理不動產出租事 宜，而不及於不動產銷售之情，誠屬無稽；況且，倘若被 告若欲主張原證六之委託契約書係遭他人偽造或變造者， 自應就該變態事實負擔舉證。是以，由原證六之委託契約 書內容可知被告曾有以低於原證一之價格出售系爭不動產 ，但卻願意支付高於原證一服用費用之紀錄，是由此益證 被告陳稱原證一之最低成交價格乃渠同意以買賣價款百分 之二為原告居間報酬之重要前提乙節，殊無值採。 6、對此，證人葉碧玲於鈞院107年3月20日言詞辯論程序時固 陳稱：「(法官問：有提到佣金不要拿太高的這段情節？) 有的。就我知道過程大約就是，因為當事人不是我，但是 我在場我有聽到仲介費用幾成的問題，聽到後來仲介費用 百分之一的事情，就是被告說價格太低了，所以希望仲介 費用不能太高，因為合約也到期了。」(參該筆錄第2頁) 云云。然而，證人葉碧玲亦稱：原告的業務員徐先生跟被 告洽談不動產買賣事宜之時，被告不會要求伊在場，他們 在談論服務費用的時候，伊在忙文書的事，談及買房子趴 數的時候伊會刻意聽一下，他們大約跟伊的距離如同證人 席到通譯席的距離(參該筆錄第4頁)云云；是以，系爭不 動產出售之事宜既與證人葉碧玲毫無任何利害關係，被告 與證人徐銜鴻討論系爭不動產出售價格及服務費用之比例 時，被告亦不會邀請證人葉碧玲參與討論，則為何證人葉 碧玲會在意被告與證人徐銜鴻間之對話內容，而對於服務 費用之比例特別在意，實令人匪夷所思。除此之外，佐以 證人葉碧玲當時正有其他文書事務需處理，且其所在位置 與被告及證人徐銜鴻間尚有相當之距離，因此，證人葉碧 玲所聽聞之內容是否與事實相符，亦不無疑義。退步言之 ，縱令證人葉碧玲前開所述之情節屬實者(假設語氣，原 告否認之)，則渠亦證稱：「(原告訴代問：有無聽到徐先 生要回去跟公司討論？)有的。」(參該筆錄第5頁)乙情， 益徵證人葉碧玲所聽聞之內容僅係被告當天針對服務費用 之比例能夠降為百分之一之事曾有向證人徐銜鴻提出建議 ，惟證人徐銜鴻並未直接答覆或同意被告所提議降低服務 費用之內容，證人徐銜鴻係表示尚須回去與原告討論後再 予決定。因此，證人葉碧玲前開證述並無法證明兩造間就 調降服務費用之事已有共識，而生拘束兩造之效力。更何 況，被告於當日係同意以買賣總價百分之二之比例給付服 務費用後，原告後續方會聯絡買家進行簽約，根本無證人 葉碧玲所稱被告有提議將服務費用調降為百分之一之情形 。是以，被告當不得引用證人葉碧玲之陳述作為其有利之 依據，倘被告欲主張兩造間已有就服務費用之約定有所變 更者，自應提出其他積極事證以實其說。 7、職是之故，按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報 告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。 」、「居間者，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得 請求報酬」，民法第565條及568條分別定有明文。次按「 甲方(即被告)同意遵守經乙方(即原告)介紹帶看之買方並 簽訂買賣契約，甲方應支付乙方之服務費為買賣總價款百 分之貳；甲方與承買方簽訂買賣契約並交屋完成同時須開 立即期支票支付乙方。」，此觀原證一「不動產一般委託 出售契約書」第3條約款自明。準此，被告既因原告之媒 介而與訴外人銘望公司訂立系爭不動產買賣契約，故原告 當得依據民法568條第1項及「不動產一般委託出售契約書 」第3條約款之規定，請求被告給付居間報酬104萬元(計 算式：5200萬元x 2% = 104萬元)。 二、被告方面： 聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請。 其陳述及所提出之證據如下： （一）兩造就系爭不動產於106年5月4日買賣居間報酬約定之金 額並非買賣總價款百分之二。 1、被告否認兩造就系爭不動產於106年5月4日買賣居間報酬 約定之金額為買賣總價款百分之二，蓋兩造間並無此約定 （原證1號之不動產一般委託出售契約書之委託期間為103 年3月7日至9月6日，顯與系爭不動產於106年5月4日之買 賣無涉，且民法第568條第1項規定亦無明文得請求報酬金 額為買賣總價款百分之二，故原告據此請求被告給付居間 報酬104萬元云云，為無理由，應予駁回。 2、又被告亦否認原告空言表示被告願意沿用兩造於原證1號 第3條約款所約定之比例（即買賣交易價格之百分之二） 給付仲介報酬予原告之主張，原告應負舉證責任。 3、另被告否認原告表示被告有任何默示之意思表示承諾或同 意援用三年前年前兩造間之買賣居間契約而繼續存在，甚 至視為不定期限繼續契約之主張，蓋被告係於106年3月1 日委託原告將系爭不動產出租於黑逗國際有限公司，並給 付原告相當於半個月租金即34,000元之居間報酬，不僅完 全與買賣無涉，亦與103年3月之不動產一般委託出售契約 相隔長達三年之久，此觀原證2號即明，從而自不能以三 年後兩造問之租賃居間契約（報酬為半個月租金），據以 認定被告有默示之意思表示承諾或同意援用三年前兩造間 之買賣居間契約報酬為買賣總價款百分之二而繼續存在， 甚至視為不定期限繼續契約，遑論不定期限之居間契約明 顯違反經驗法則，故被告完全不可能承諾或同意。 4、綜上所述，兩造就系爭不動產於106年5月4日買賣居間報 酬約定之金額並非買賣總價款百分之二，原告請求被告給 付居間報酬104萬元云云，為無理由。 （二）兩造就系爭不動產於106年5月4日買賣居間報酬約定之金 額實為買賣總價款百分之一。 1、按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示， 契約即為成立。」民法第153條第1項規定定有明文。 2、兩造於103年3月間曾簽署原證1號之不動產一般委託出售 契約書，而原告當時雖未能於委託期間成功出售系爭不動 產，然被告並無金錢周轉之急需，於是寧願待價而沽，不 願減少最低成交價格（每坪205,000元，總面積299.85坪 ，車位另計120萬元，總金額約62,669,150元）而繼續委 託原告出售，此最低成交價格亦係被告同意以買賣總價款 百分之二為原告之居間報酬之重要前提，合先敘明。 3、嗣於3年後，原告於106年4月間主動告知被告有買方願意 購買系爭不動產，然買方最後之出價與上開最低成交價格 顯有至少1千萬元之落差，被告於是要求原告以買賣總價 款百分之一為居間報酬始願與買方成交，否則不缺錢寧願 繼續待價而沽，故原告在近來房市低迷之情形下，為求成 交遂同意以買賣總價款百分之一為居間報酬，從而被告最 後於106年5月4日即與買方以5,200萬元成交，出售系爭不 動產。 4、孰料，兩造基於曾經合作之互信而僅以口頭達成之居間報 酬約定，竟遭原告事後反悔不認，要求被告給付買賣總價 款百分之二即104萬元，然居間契約為諾成契約，揆諸首 揭明文，已因兩造就居間報酬以口頭合意約定悉買賣總價 款百分之一而成立，自不得任由原告恣意毀約。而被告出 於友好協商避免訟爭之善意，爰表示願提高至買賣總價款 百分之一點五即78萬元之和解方案，此即原告所稱被告僅 願支付80萬元（應為78萬元）金額之由來，其與104萬元 之差距甚微（僅26萬元），無奈原告拒絕接受被告之善意 而執意提起本件訴訟，不僅於法無據，擾民之餘更無謂耗 費司法資源。 5、綜上所述，兩造就系爭不動產於106年5月4日買賣居間報 酬約定之金額1為買賣總價款百分之一（即52萬元）。 （三）綜上所述，不動產出售之居間報酬會隨著成交價格之增減 而有所調整乃房仲業界之經驗法則，況且被告並不急需用 錢，系爭不動產大可待價而沽，故被告於106年5月4日願 以遠低於最低成交價格至少1千萬元之5,200萬元與買方成 交，顯係原告近來房市低迷之情形下，為求成交而同意以 買賣總價款百分之一（即52萬元）為居間報酬所致，從而 不容原告恣意毀約在先，竟起訴謊稱被告片面反悔，請求 不實之居間報酬。 （四）被告真意是：不願減少最低成交價格而繼續委託原告出售 ，亦即並無減少最低成交價格之意願而繼續委託原告出售 之意思。不容原告反面曲解為被告願意維持最低成交價格 並以原證1號之條件繼續委託原告出售之意思，否則依經 驗法則，在並無買方可能立即簽約購買系爭不動產之情形 下，雙方當時一定會更新委託期間而續簽書面契約，但事 實上雙方並無續簽書面契約。至於原告所提出之原證6號 不動產一般委託契約書則顯有不實，因原告係於100年3月 8日透過拍賣程序取得系爭不動產所有權，並於同年3月18 日完成登記，當時奢侈稅即將於同年6月1日實施，回溯之 前2年以內購屋且非自用而移轉者，都將成為課稅對象， 故被告完全不可能購買後立即於同年3月23日至5月31日期 間委託出售，否則將遭課奢侈稅而嚴重虧本。從而，依被 告回憶之印象，當時僅有委託出租之可能性，故買賣之空 格與售價等欄位應係空白，經被告與原證6號之營業員王 益鈞洽詢，其亦表示並無委託出售之印象，原告所提出之 原證6號不動產一般委託契約書確與事實不符，被告否認 原證6號形式上之真正。 （五）如依原告所稱，其於106年5月4日前與被告達成合意，雙 方均願全部依照原證1號之不動產一般委託出售契約書條 件出售系爭不動產，則原告按常理只需賣花不到5分鐘的 時間，持已更新委託期間之不動產一般委託出售契約書給 被告簽署即可，被告當無拒絕之理，因為除了委託期間之 外其他條件均與原證1號相同；然而原告卻無法提出已更 新委託期間之最新不動產一般委託出售契約書，足見106 年5月4日前雙方並未就系爭不動產達成全部依照原證1號 之不動產一般委託出售契約書條件出售之合意，但原告仍 堅持主張雙方均願全部依照原證1號之不動產一般委託出 售契約書條件出售，明顯違反經驗法則，原告亦必須負舉 證責任。 （六）第四條中有提到委託期間，他一直聯繫到沒有日期為止， 這是錯誤的，契約書裡有，我委託三家都是這個契約，一 定都有日期的，原告陳述不實。第二，我跟他講好，假如 百分之一，才帶我去跟買方討論細節沒有談好的話，原告 如何可以帶我去，且場面是原告他們控制的，不是我，沒 有說好的話，不可能帶我去跟買方見面。我認為原告陳述 都不實在，感覺就是要凹我。原告已經答應百分之一之後 才會帶我去跟買方見面。 貳、得心證之理由： 一、本件原告主張被告前於103年3月間，為出售原為其所有之坐 落新北市○○區○○段0000地號土地權利範圍100000分之24 9及其上門牌號碼新北市○○區○○○路○段000號19樓建物 （含地下4樓編號226號停車位）等不動產，委託原告仲介服 務，並簽訂「不動產一般委託出售契約書」，委託期間自10 3年3月7日起至103年9月6日止，居間報酬約定為交易總價之 2%，因被告設定成交最低價格而無法賣出；至106年4月間， 原告於106年5月4日成功居間訴外人銘望實業有限公司與被 告以總價5,200萬元簽立買賣契約，並已經完成交易，被告 應給付按照前揭成交價額之2%即104萬元之居間報酬等語。 被告固不否認前揭房屋已經於106年5月以總價5,200萬元出 售，但抗辯原來委託仲介賣屋之期間已過，且原告同意降低 仲介費，被告才願意將房屋降價賣出等語。按「當事人主張 有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規 定或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第 277條定有明文；又按「民事訴訟如係由原告主張權利者， 應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主 張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其 所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」，亦有最高法 院17年上第917號判例可資參照。經查： （一）原告主張兩造間曾於103年3月間就前揭原屬被告所有之房 地等不動產簽訂委託出售契約，由被告委由原告代為出售 ，其仲介居間報酬約定為成交總價之百分之二等語，並提 出兩造於103年3月7日所簽訂之「不動產一般委託出售契 約書」影本為證據，且為被告所不爭執，則原告此部分主 張當堪信為真實。然前揭被告與原告所簽訂之委託售屋契 約所約定之委託期間為103年3月7日至103年9月6日止，前 揭約定之委託售屋期間屆滿後，雙方並未另外簽訂延展委 託期間之契約一節，亦為兩造所不爭執，則被告抗辯雙方 間之前揭委託售屋契約於委託期間屆滿後，原告並未再請 被告簽署延長委託期間之書面，即並未經雙方合意延展委 託售屋期間等語，即堪以採取。則原告依據已經因屆期而 失效之契約所約定之條款，主張雙方就委託售屋之居間報 酬為成交總價之百分之二等語，尚無可採。 （二）原告又主張於106年間曾仲介訴外人黑逗國際有限公司向 被告承租前揭房屋，並提出房屋租賃契約、統一發票等影 本為證據，然以仲介出售房屋與仲介出租房屋並非相同事 務，且103年至106年相隔已有3年之久，雙方又無簽訂常 年繼續服務契約，自無從據以認定原告所主張被告係延續 前揭已於103年9月即已委託期間屆滿之委託售屋契約，在 間隔3年之久，仍受前揭於3年之前所簽訂之委託售屋契約 之拘束一節屬實，原告此部分主張乃非可採。 （三）原告又提出被告於106年4月27日所簽署之「買賣議價委託 書」影本為證據，然該委託書乃買方出價5,037.48萬元， 並支付斡旋金100萬元給原告，之後再更改總價為5,200萬 元，由原告持以向賣方議價，被告方於「賣方同意出售確 認」欄位中簽名，該委託書乃買方與原告間之契約文書， 上並未記載本件原告與被告就居間報酬之約定，亦據以無 從認定原告所主張雙方約定之居間報酬為成交總價之百分 之二等語屬實。 （四）證人即原告公司業務人員徐銜鴻到庭陳稱：「（原告訴訟 代理人問：委託銷售契約書上面的時間103年3月7日至103 年9月6日止，委託期間到了之後，被告有無繼續委託原告 公司處理？）實際上的行為應該是有的，我們委託關係到 期之後，每個月都會通話二到三次，內容關於房屋租賃還 有買賣的一些客戶的諮洵情形，都有跟被告保持服務的狀 態聯繫，有提及合約展期的事情，被告回覆等客人要簽約 的階段，再把展期合約補上，所以關係應該存在，持續聯 絡也幫他做廣告。」、「內容一樣，僅是把到期日延後而 已，有效期限的變動，內容基本不變。」、「針對出租或 是出售的金額跟服務費報酬比例內容基本都是固定的。」 、「（原告訴訟代理人問：原告跟被告簽立這份契約書的 時候，或是說講到契約會展期的情形，被告有無跟你或公 司講說賣的金額一定要超過他設定的金額，公司才能請求 百分之二的費用？）無。」、「最終雙方願意接受的金額 的總銷售金額的百分之二。」、「有經過被告的同意，客 戶提出金額購買的時候有跟屋主詢問其意願，同意才會屋 主簽名。」、「有的，我跟被告碰面確認報酬金額。」、 「主要確認銷售金額是否確定，確認報酬為百分之二，簽 約日為幾月幾日，大約就是這些交易的細節。」、「他開 始的時候希望可以議價，我回應我們接受他的委託就有約 定不論最後成交金額為何服務報酬都是固定的，就服務來 說會最好，最終談完之後，被告同意我們才約定簽約時間 ，依日期簽約。」、「因為已經服務被告伍年多了，他說 簽約的時候他自然會誠信的支付費用叫我們不用擔心，我 們認為最後他會補上合約。」、「當時被告說希望要減價 來支付服務報酬，請我跟公司之間居間提出這樣的要求看 公司的回應，我們簽立買賣合約之前已經約定過，所以公 司不願意接受這樣的要求。」等語（見本院107年1月11日 言詞辯論筆錄）；然證人即被告之助理葉碧玲到庭所陳： 「就我知道過程大約就是，因為當事人不是我，但是我在 場我有聽到仲介費用幾成的問題，聽到後來有仲介費用百 分之一的事情，就是被告說價格太低了，所以希望仲介費 用不能太高，因為合約也到期了。」、「就是合約到期， 有人要來買，就有在討論這件事。」、「（原告訴訟代理 人問：合約到期之前到有人來買房屋之間，徐先生有無繼 續幫被告處理不動產相關問題？）有人要買才會再來聯絡 。」、「就是有人要買房子，徐先生要來殺價，但是合約 到了，徐先生應該是來談有人來買房子的事情，我聽被告 價格比原來的低，但是合約快要到期了。」、「合約沒有 簽立，上面價格比較高，總是會來談一個價格。」等語（ 見本院107年3月20日言詞辯論）。則證人即原告公司業務 人員徐銜鴻前往被告處與被告商談，乃為可能有潛在買家 對於前揭房屋有興趣，徐銜鴻始前往屋主即被告處商談買 賣價格，此為一般房屋仲介在聯繫屋主及可能買方之慣常 商業活動，原告主張係持續為被告提供服務等語，實非可 為一般社會所接受，自無採取之處。 （五）綜上，原告持雙方於103年3月間所簽訂，間隔成交時間3 年之久之委託售屋契約，主張雙方間委託居間售屋之契約 關係存在，既為被告所否認，且該契約上所記載之委託期 間又已屆滿，雙方並無再另行簽訂延展委託期約之文件， 原告以仲介人員持續聯絡前委託人即屬於持續提供契約服 務，即為雙方以不定期延展雙方間之委託售屋契約關係， 實屬太過，並無可採。從而，原告主張雙方間就前揭為被 告仲介出售房屋所得請求之居間報酬為成交總價之百分之 二等語，即無可採。 二、按「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視 為允與報酬。」、「未定報酬額者，按照價目表所定給付之 。無價目表者，按照習慣給付。」，民法第566條第1項及第 2項分別定有明文。本件原告為以提供仲介居間服務為業， 亦為被告所明知，自屬於前揭民法第566條第1項所定之情形 ，被告對於因原告之仲介居間而得將前揭房屋賣出，當需支 付仲介費給原告一節，當甚為明瞭。惟本件原告仲介訴外人 與被告，將前揭房屋賣出之前，並未先與被告就居間報酬達 成合意，且原告又未依照前揭民法第566條第2項規定，舉證 證明有價目表或習慣等有利於己之事實，但前揭房屋確實因 原告之仲介居間而以總價5,200萬元成交，故僅得依委託賣 屋之被告同意給與之成交總價百分之一即52萬元計算原告所 得請求被告給付之居間報酬。 三、綜上所述，原告主張依據居間之法律關係，請求被告給付居 間報酬，於52萬元前揭數額及自起訴狀繕本送達被告翌日即 106年10月1日起至清償日止按法定利率年息百分之五計算之 遲延利息之範圍內為有理由，應予准許；至於原告之請求超 過該數額部分則為無理由，應予駁回。 參、假執行之宣告：原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行 ，核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額就 其勝訴部分為准予假執行之宣告；原告其餘假執行之聲請， 因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。 肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列 ，附此敘明。 伍、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主 文。 中 華 民 國 107 年 5 月 31 日 民事第三庭 法 官 許瑞東 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 5 月 31 日 書記官 郭祐均