新北地方法院110年度訴字第612號 返還價金等

新北地方法院110年度訴字第612號 返還價金等

臺灣新北地方法院民事判決 110年度訴字第612號 原 告 洪餘暉 訴訟代理人 陳豪杉律師 被 告 日景建設開發股份有公司 法定代理人 黃繼宏 被 告 涂梅玉 被 告 陳品潓 前二人共同 訴訟代理人 莊振農律師 蔡郁箴律師 被 告 林品涵 被 告 林淑樺 上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國111年1月27日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告日景建設開發股份有限公司應給付原告新台幣參佰參拾壹萬 陸仟玖佰柒拾元及自109年11月20日起至清償日止按年息百分之 五計算之利息。 被告日景建設開發股份有限公司、涂梅玉、陳品潓、林品涵、林 淑樺應給付原告新台幣壹佰玖拾萬肆仟元及均自110年11月12日 起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告日景建設開發股份有公司負擔百分之三十五，由 被告日景建設開發股份有公司、涂梅玉、陳品潓、林品涵、林淑 樺負擔百分之六十五。 本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾萬陸仟元供擔保後，得為 假執行。如被告日景建設開發股份有公司以新台幣參佰參拾壹萬 陸仟玖佰柒拾元預供擔保，免為假執行。 本判決第二項於原告以新臺幣陸拾參萬伍仟元供擔保後，得為假 執行。如被告日景建設開發股份有公司、涂梅玉、陳品潓以新台 幣壹佰玖拾萬肆仟元預供擔保，免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、本件被告公司、被告林品涵、林淑樺經合法通知，未於最後 之言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情 形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 二、原告主張： １原告於民國108 年1 月26日與被告公司簽訂房屋預定買賣契 約書，另與被告公司及被告涂梅玉、陳品潓、林品涵、林淑 樺等五人簽訂土地預定買賣契約書，房屋價格新臺幣（下同 ）0000000元，土地價格0000000元，合計為1395萬元，原告 已依約給付房屋價款896000元、土地價款0000000元，另預 付代書登記費用99620元、管理費用17618元。 ２依房屋預定買賣契約書第15條「開工及取得使用執照期限」 約定：「一、本社區之建築工程乙方業已開工，於中華民國 108年8月04日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之 必要設備，並取得使用執照。完工認定日基準為使用執照核 准日…二、乙方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者， 每逾一日，乙方應按本約甲方已繳房屋依萬分之五單利計算 遲延利息予甲方；若逾期三個月仍未開工或取得使用執照， 視同乙方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」，第27條 「違約之處罰」約定：「一、乙方違反第十三條第三項、第 十五條及第二十四條之規定者，甲方得解除本契約。二、甲 方依第一款解除本契約時，乙方除應將甲方已繳之契約價款 退還予甲方，如有遲延利息應一併返還，並應同時賠償契約 總價款百分之十五之違約金。但該賠償款之金額超過已繳價 款者，則以已繳價款為限。三、若乙方有要求增加價款、違 約不賣或於甲方付清價款後無故不履行移轉登記義務、逾期 三個月未完工或有其他本約約定解約事由時，甲方得主張解 除本契約及與本契約有聯立關係之契約，甲方有效解約時， 乙方除退還所收價款及遲延利息外，並應賠償本約買賣總價 百分之十五之違約金，但若甲方所繳價款未達本約買賣總價 之百分之十五時，以甲方已繳價款為限，甲方不得另行請求 損害賠償」。另土地預定買賣契約書第13條「違約之處罰」 約定：「一、若乙方有要求增加價款、違約不賣或於甲方付 清價款後無故不履行移轉登記義務、逾期三個月未完工或有 其他本約約定解約事由時，甲方得主張解除本契約及與本契 約有聯立關係之契約，甲方有效解約時，乙方除退還所收價 款及遲延利息外，並應賠償本約買賣總價百分之十五之違約 金，但若甲方所繳價款未達本約買賣總價之百分之十五時， 以甲方已繳價款為限，甲方不得另行請求損害賠償」。 ３依上開約定，被告公司必須於108年8月4日之前完成主建物、 附屬建物及使用執照所定之必要設備，並取得使用執照，以 使用執照核准日為完工認定基準日，然被告公司遲至110年2 月原告起訴前仍無法取得使用執照，原告曾於108年8月向被 告公司業務人員查詢是否能如期完工，獲得能於108年年底 完工之答覆，但並未實現，於109年1、2月再詢問，被告公 司又表示大約於4月份完工，原告於6月份再詢問，被告公司 又表示使用執照估計最快在7月才能取得。原告於109年6月1 7日、9月3日、9月14日數次以電子郵件要求被告公司回覆確 實之完工日期，並要求賠償遲延利息等，但被告公司均未正 面回應，僅推稱使用執照正在申請中，處理文件需要時間云 云，但原告至新北市政府網站查詢，發現被告公司未能取得 使用執照之原因實為被告公司施工缺失，又未能提交缺失改 善文件所致。 ４原告於109年9月16日第一次向新北市政府提出消費爭議申訴 ，以房屋預定買賣契約書第15條第2款及第27條，以及其他 相關條款，主張解除契約，請求被告公司退回原告已繳之價 款及給付遲延利息，並賠償契約總價款百分之十五之違約金 。被告公司以書面回覆新北市政府，仍未具體說明完工日期 及回應原告之賠償要求。原告於109年10月5日第二次向新北 市政府提出消費爭議申訴，再度表明解約及要求取回所有已 繳之款項，遲延利息及違約金，因原告暫居國外，經新北市 政府協助雙方於109年11月19日召開SKYPE視訊會議，會中原 告請求被告公司返還已繳之頭期款280萬元、代書登記費用9 9620元、管理費用17618元及給付遲延利息約17萬元（當時 原告出於善意，並未核實計算精確之金額），及契約總價款 百分之十五之違約金0000000元，被告公司負責人承認未如 期完工，並表示願意返還已繳之頭期款280萬元、代書登記 費用99620元、管理費用17618元及給付遲延利息約17萬元， 但不同意給付違約金，最終協商不成立，被告公司人員其後 雖有聯繫原告，但仍拒絕給付違約金，至今仍未返還原告任 何款項。被告公司雖辯稱其有發函通知原告至被告公司辦理 解約事宜，返還已繳價金云云，然原告並未收到該函，被告 所言不實。 ５依兩造間房屋預定買賣契約書第15條、第27條約定，被告公 司未於約定期限內取得使用執照及完工，原告依相關條款於 109年11月19日表明解約，被告公司負責人當場亦表示同意 ，故房屋買賣契約已於109年11月19日解除。又依土地買賣 契約第16條第1點約定「本約與甲方簽訂之日景頂曦房屋預 定買賣契約書具有不可分之連帶關係，兩件契約互相關連， 一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一 契約之解除，效力均及於兩契約全部」，原告復於110年11 月11日當庭對被告公司、涂梅玉、陳品潓、林品涵、林淑樺 ，為解除土地買賣契約之意思表示。就被告公司部分，原告 請求返還房屋價款896000元、預付代書登記費用99620元、 管理費用17618元、按契約總價15%計算之違約金669600元。 併就逾期完工遲延利息部分，原告自108年1月15日起至108 年8月4日前已付房屋款851200元，故請求851200元部分自10 8年8月4日起按日計算至原告解除契約之109年11月19日，天 數為472天（計算式：365+（31-4）+30+31+19=472）之遲延 利息，金額為200883.2元（計算式：851200x5/10000x472=2 00883.2），又原告於108年9月4日付房屋款44800元，故就4 4800元部分請求自108年9月4日起算至109年11月19日合計44 1天之遲延利息，金額為9878.4元（44800x5/10000x441=987 8.4）。總計原告訴之聲明第一項就被告公司請求0000000元 （計算式：896000+99620+17618+669600+200883.2+9878.4= 0000000.6），並附加自109年11月20日起至清償日止之按年 息百分之五計算之利息。就被告公司與涂梅玉、陳品潓、林 品涵、林淑樺等五人出售土地部分，原告請求其等返還土地 價款0000000元、按契約總價15%計算之違約金0000000元， 併就逾期完工遲延利息部分，原告自108年1月15日起至108 年8月4日前已付土地款0000000元，故請求0000000元部分自 108年8月4日起算至109年11月19日止之472天遲延利息，金 額為426876.8元（計算式：0000000x5/10000x472=426876.8 ），又原告於108年9月4日付土地款95200元，故就95200元 部分，請求自108年9月4日起算至109年11月19日止之441天 遲延利息，金額為20991.6元（95200x5/10000x441=20991.6 ）。原告訴之聲明第二項就被告公司及涂梅玉、陳品潓、林 品涵、林淑樺部分請求0000000元（計算式：0000000+00000 00+426876.8+20991.6=0000000.4），並統一自110年11月12 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 ６並聲明： ⑴被告公司應給付原告0000000元，及自109年11月20日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息。 ⑵被告公司及被告涂梅玉、陳品潓、林品涵、林淑樺應給付原 告0000000元，及均自110年11月12日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息。 ⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。 三、被告公司則以： １兩造土地買賣契約第十一條第一項有關移轉系爭土地之時點 ，係使用執照核發後六個月內，被告公司於110年3月30日獲 得核准使用執照，並於110年4月14日正式取得使用執照，原 告於109年11月19日解除土地買賣契約並不合法。 ２被告固然未於108年11月4日（108年8月4日加計三個月）前取 得使用執照，然依兩造房屋買賣契約第十五條第一項第二款 約定，因發生政府法令變更及人禍等非可歸責於被告公司之 事由所影響之期間不得計入，如有發生應順延完工期限。 被告公司將營造工程交由訴外人大將作營造股份有限公司　 　(下稱大將作公司)承攬，大將作公司復將承攬工程交由訴　 　外人鑫營造股份有限公司(下稱鑫澤公司)承攬。孰料，108 　年2月間訴外人鑫澤公司周轉困難，工資給付遲延致影響　 　施工進度，嗣後更發生跳票，公司鐵門深鎖，負責人不知　 　去向，導致系爭工程全數停擺。訴外人大將作公司未能即 時找到接續施作之廠商，遲至109年2月間方與被告公司達 成協議，改由訴外人泓鼎開發股份有限公司接續鑫澤公司 施作，於109年7月間施作完成。因鑫澤公司倒閉，影響系 爭工程約13個月之時間，被告公司與鑫澤公司間並無契約 關係，非被告公司所得控制，其周轉困難一事非可歸責於 被告公司之事由，故此13個月期間不應計入，應將完工期 限順延13個月。 　３訴外人泓鼎公司於109年7月間將系爭工程施作完成後，被　 　告公司即刻向主管機關申請使用執照，然因現行法規就新　 　建案要求環保節能，與105年簽約當時不同，主管機關要　 　求建案須取得綠建築之環保標章方能取得使用執照，被告　 　公司僅能因應主管機關之要求，申請綠建築之環保標章， 　 又因本新建大樓為黃金級綠建築，需會同永和區公所、水 利局、水保局、環保局，單就透水瀝青工程各單位意見不 一，未能彙整而不予查驗，經被告公司再次於109年6月17 日申請掛件，市府承辦換人，經多次協商至109年12月11日 仍無法完成。被告公司又於109年12月25日再次申請，承辦 又換人，會同工務局、水保局、環保局、消防局、區公所 等單位協商，加上被告公司出資認養道路，始於110年 3 月 　 30日獲准核發使用執照，從108年7月31日第一次掛件至110 年3月30日取得使用執照止，共耗時20個月，非可歸責於被 告公司。 　４被告公司已於109年10月22日發函通知原告至被告公司辦理 　　解約事宜，返還已繳價金，但原告至今未至被告公司辦理， 　　亦無提供被告公司任何退款方式，今再要求遲延利息云云， 　　實無理由。基於善意，被告公司同意補償原告價金利息及損 　　失，請求酌減違約金至原告已付價金百分之五等語置辯。 ５並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准　 　　免為假執行。 四、被告涂梅玉、陳品潓則以： 　１系爭土地買賣契約之印文並非被告涂梅玉、陳品潓所蓋印， 被告涂梅玉、陳品潓否認系爭土地契約之形式真正。原告憑 該無效之契約請求被告涂梅玉、陳品潓返還價金並給付違約 金，係屬無理。 　２退而言之，縱認土地買賣契約形式真正，被告涂梅玉、陳品 潓亦未違約，不應受有處罰。土地買賣契約第13條第1項固 約定乙方逾期三個月未完工時，甲方得主張解除系爭土地契 約；惟查被告涂梅玉、陳品潓僅有依第11條為於使用執照核 發後六個月內為土地產權登記及第12條於原告繳清買賣價款 後交付土地及相關文件之給付義務，並無被告涂梅玉、陳品 潓應於哪一個特定期日前完工之約定，難認被告依系爭土地 契約具有於特定期日前完工之給付義務。系爭土地契約第13 條中有關「乙方逾期三個月未完工」文字應屬訂定契約時漏 未刪改之贅文，若據此未訂明被告履約期限之文字對被告施 以違約處罰，實屬以不明確之契約課予被告難以預見之不利 效果，有違誠實信用原則，並無可採。 　３退百步言，縱認被告涂梅玉、陳品潓就被告公司違反系爭房 屋買賣契約而應給付原告違約金（假設語氣，被告否認）， 然被告公司現已取得使用執照，就債務為一部履行，原告所 失利益僅係自繳付價款日起減少銀行定存利率1%之利息，原 告已請求被告給付相當於18.25%之遲延利息【5/10000*365* 100%=18.25%】，原告再請求被告給付契約總價15%之違約金 實屬過高，請求酌減。 　４退千步言，原告僅得請求被告涂梅玉、陳品潓負擔土地買賣 契約責任，然原告請求被告涂梅玉、陳品潓給付房屋之遲延 利息，於法顯屬違誤。被告公司業於109年10月22日以準備 給付之事情通知原告，以代買賣價金返還給付之提出，原告 因身處國外而不能受領，係非可歸責於被告之給付遲延。原 告請求被告涂梅玉、陳品潓給付此部分遲延利息，並無可採 。 　５並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准　　　宣告免為假執行。 五、被告林品涵、林淑樺則以： 　　伊等為地主，有授權被告公司在土地買賣契約書上代為蓋章 ，不懂為何要賠償原告等語置辯。並聲明：原告之訴及假執 行之聲請均駁回。 六、原告主張：原告於108 年1 月26日與被告公司簽訂房屋預定 買賣契約書，另與被告公司及被告涂梅玉、陳品潓、林品涵 、林淑樺等五人簽訂土地預定買賣契約書，房屋價格000000 0元，土地價格0000000元，合計為1395萬元，原告已依約給 付房屋價款896000元、土地價款0000000元，另預付代書登 記費用99620元、管理費用17618元予被告公司等情，業據原 告提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書為證，且 為被告公司所不爭執，堪信屬實。被告涂梅玉、陳品潓雖否 認土地買賣契約書之真正，惟查，該被告二人既不否認提供 土地予被告公司合建大樓，亦知道被告公司將土地出售予預 售屋購買者之事實，被告公司及被告林品涵、林淑樺均供稱 「地主有授權被告公司與購屋者簽訂土地買賣契約」等語， 則被告涂梅玉、陳品潓、林品涵、林淑樺雖未親自與原告簽 約，但透過授權被告公司出面與原告簽訂土地買賣契約，契 約效力自及於被告涂梅玉、陳品潓、林品涵、林淑樺，被告 涂梅玉、陳品潓否認土地買賣契約之效力為不可採。　　 七、原告主張：依房屋預定買賣契約書第15條「開工及取得使用 執照期限」約定「一、本社區之建築工程乙方業已開工，於 中華民國108年8月04日之前完成主建物、附屬建物及使用執 照所定之必要設備，並取得使用執照。完工認定日基準為使 用執照核准日…二、乙方如逾前款期限未開工或未取得使用 執照者，每逾一日，乙方應按本約甲方已繳房屋依萬分之五 單利計算遲延利息予甲方；若逾期三個月仍未開工或取得使 用執照，視同乙方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」 ，第27條「違約之處罰」約定：「一、乙方違反第十三條第 三項、第十五條及第二十四條之規定者，甲方得解除本契約 。二、甲方依第一款解除本契約時，乙方除應將甲方已繳之 契約價款退還予甲方，如有遲延利息應一併返還，並應同時 賠償契約總價款百分之十五之違約金。但該賠償款之金額超 過已繳價款者，則以已繳價款為限。三、若乙方有要求增加 價款、違約不賣或於甲方付清價款後無故不履行移轉登記義 務、逾期三個月未完工或有其他本約約定解約事由時，甲方 得主張解除本契約及與本契約有聯立關係之契約，甲方有效 解約時，乙方除退還所收價款及遲延利息外，並應賠償本約 買賣總價百分之十五之違約金，但若甲方所繳價款未達本約 買賣總價之百分之十五時，以甲方已繳價款為限，甲方不得 另行請求損害賠償」。另土地預定買賣契約書第13條「違約 之處罰」約定：「一、若乙方有要求增加價款、違約不賣或 於甲方付清價款後無故不履行移轉登記義務、逾期三個月未 完工或有其他本約約定解約事由時，甲方得主張解除本契約 及與本契約有聯立關係之契約，甲方有效解約時，乙方除退 還所收價款及遲延利息外，並應賠償本約買賣總價百分之十 五之違約金，但若甲方所繳價款未達本約買賣總價之百分之 十五時，以甲方已繳價款為限，甲方不得另行請求損害賠償 」等情，核與房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書記 載相符，堪信原告此部分之主張屬實。依房屋預定買賣契約 書第15條約定，被告公司必須於108年8月4日前完成主建物 、附屬建物及使用執照所定之必要設備，並取得使用執照。 然被告公司自承「其遲至110年3月30日獲得核准使用執照， 並於110年4月14日正式取得使用執照」，並辯稱：係因再承 攬人鑫澤公司資金周轉困難倒閉，影響約13個月之時間，被 告公司與鑫澤公司間並無契約關係，非被告公司所得控制， 非可歸責於被告公司之事由，此13個月期間不應計入，應將 完工期限順延13個月等語，然查，被告公司將建案工程交由 營造公司承攬，營造公司就是被告公司之債務履行輔助人， 依民法第224條規定，被告公司對於營造公司倒閉所致之完 工日期延後，被告公司應與自己之故意或過失負同一責任， 被告公司不得以此免責。被告公司此部分之抗辯為不可採。 　 八、被告公司復辯稱：訴外人泓鼎公司於109年7月間將系爭工程 　　施作完成後，被告公司即向主管機關申請使用執照，然因現 　　行法規就新建案要求環保節能，主管機關要求建案須取得綠 　　建築之環保標章方能取得使用執照，需會同永和區公所、水 　　利局、水保局、環保局，加上市府承辦換人，被告公司出資 　　認養道路，始於110年3月30日獲准核發使用執照，從108年7 　　月31日第一次掛件至110年3月30日取得使用執照共計20個月 ，不可歸責於被告公司等語。經查，依民法第224條規定， 被告公司對於營造公司倒閉所致之完工日期延後，被告公司 應與自己之故意或過失負同一責任，被告公司不得以此免責 ，已如前述，則因營造廠遲延完工導致要適用新法規取得環 保標章方能取得使用執照，仍應認為係可歸責於被告公司之 事由，被告公司主張得順延完工期限等語，為不可採。　 九、兩造房屋買賣契約、土地買賣契約是否合法解除： 　１依兩造房屋預定買賣契約書第15條約定，被告公司應於108年 8月04日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要 設備，並取得使用執照。又依房屋買賣契約第27條約定：「 一、乙方違反第十三條第三項、第十五條及第二十四條之規 定者，甲方得解除本契約。二、甲方依第一款解除本契約時 ，乙方除應將甲方已繳之契約價款退還予甲方，如有遲延利 息應一併返還，並應同時賠償契約總價款百分之十五之違約 金。但該賠償款之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限 」，被告公司因違反第15條約定，未於108年8月4日前完工 並取得使用執照，原告得解除房屋買賣契約，並請求被告公 司返還價金、給付遲延利息及違約金。原告於109年11月19 日視訊對被告公司負責人當面解約，故房屋買賣契約已於10 9年11月19日解除。又依土地買賣契約第16條第1點約定「本 約與甲方簽訂之日景頂曦房屋預定買賣契約書具有不可分之 連帶關係，兩件契約互相關連，一方對任何一契約違約時， 視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩 契約全部」，依此約定，房屋買賣契約解除，效力及於土地 買賣契約，是土地買賣契約亦已解除。 　２按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之 給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受 領時起之利息償還之，民法第259條第1、2款定有明文。茲 　　就原告得請求之金額，分別審酌如下： 　⑴就房屋買賣契約部分，原告已繳房屋價款896000元、預付代 書登記費用99620元、管理費用17618元，此為被告公司所不 爭執，堪予採信。原告自108年1月15日起至108年8月4日前 已繳房屋款851200元（見卷一第211頁），故851200元部分 自108年8月4日起按日計算至原告解除契約之109年11月19日 ，天數為473天（365+28+30+31+19=473）之遲延利息，金額 為201309元（851200x5/10000x473=201309），又原告於108 年9月4日付房屋款44800元（見卷一第211頁），故就44800 元部分請求自108年9月4日起算至109年11月19日合計443天 （366+27+31+19=443）之遲延利息，金額為9923元（44800x 5/10000x443=9923）。小計，遲延利息部分共為211232元（ 201309+9923=211232）。被告公司雖辯稱：被告公司已於10 9年10月22日發函通知原告至被告公司辦理解約事宜，返還 已繳價金，但原告至今未至被告公司辦理，亦無提供被告公 司任何退款方式，今再要求遲延利息，實無理由等語。惟查 ，原告否認有收到被告公司之通知函，被告公司亦未能證明 原告有收到通知函，是被告公司此部分之辯解為不可採。又 查民法第205條修正係自110年7月20日施行，依民法債編施 行法第10條之1規定，於民法債編修正施行前約定之利息債 務，僅於修正施行後發生之利息，有修正後民法第205條規 定之適用，於修正施行前發生之利息債務，仍應適用修正前 民法第205條「約定利率，超過週年百分之二十者，債權人 對於超過部分之利息，無請求權」之規定。原告係請求至10 9年11月19日止之遲延利息，故每日萬分之五並未超過民法 第205條之規定。次就違約金部分，依房屋買賣契約第27條 第2項，係按契約總價款百分之十五計算違約金，即以1395 萬元乘以15%為0000000元。被告公司請求酌減違約金，惟依 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條第1項 、第3項規定，違約金不得低於房地總價款15%，既為主管機 關所制訂之規範，應已衡量現今社會預售屋買賣之現況，及 企業經營者與消費者間之關係，並為達保護消費者權益而定 ，系爭房屋買賣合約所定之違約金比例15%，已屬主管機關 所定最低下限，被告公司無由再請求酌減。況違約金之約定 為當事人契約自由、私法自治原則之體現，被告公司身為社 會經濟及履約能力較強之一方，於訂約時既已盱衡自己履約 之意願、經濟能力等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地 位自主決定，自應受該違約金條款之拘束。是原告就房屋買 賣契約部分，得請求被告公司返還房屋價金896000元、預付 代書登記費用99620元、管理費用17618元，及遲延利息 　　211232元、違約金0000000元，共計0000000元。 　⑵就土地買賣契約部分，原告請求被告公司與涂梅玉、陳品潓 、林品涵、林淑樺等五人返還土地價款0000000元、按契約 總價15%計算之違約金0000000元、逾期完工遲延利息447868 元，共計為0000000元等情。經查，依照兩造土地預定買賣 契約書所載，土地出賣人所負之義務為第11條產權移轉登記 義務及第12條交付土地及相關文件義務，於第11條有約定土 地所有權之移轉，除另有約定外，應於使用執照核發後六個 月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記，第12條另規定 交付土地權狀之時間，而系爭土地買賣契約係因房屋買賣契 約於109年11月19日解除，依房屋買賣契約第42條約定，解 除效力及於土地買賣契約，雖土地買賣契約第13條將「逾期 三個月未完工」為解除契約之事由，並有約定地主給付遲延 利息、違約金，然系爭大樓建案係因營造廠倒閉導致被告公 司未於108年8月4日完工並取得使用執照，此非可歸責於土 地出賣人，土地出賣人自不負給付遲延利息及違約金之責任 ，是原告僅得請求土地出賣人即被告公司、被告涂梅玉、陳 品潓、林品涵、林淑樺返還土地價金0000000元，而不得請 求給付遲延利息及違約金。 十、綜上，就房屋買賣契約部分：原告得請求被告公司返還房屋 價金896000元、代書登記費用99620元、管理費用17618元及 自受領時起之利息，原告請求自109年11月20日即解約之翌 日起至清償日止按年息百分之五計算利息，為有理由。另原 告請求被告公司給付遲延利息211232元、違約金0000000元 ，原告已於109年11月19日對被告公司請求，是原告就此部 分請求被告公司給付自109年11月20日起至清償日止按年息 百分之五計算之利息，亦屬有據。以上，被告公司應給付原 告0000000元及自109年11月20日起至清償日止按年息百分之 五計算之利息。就土地買賣契約部分：原告得請求被告公司 、涂梅玉、陳品潓、林品涵、林淑樺返還土地價金0000000 元及自110年11月12日起至清償日止按年息百分之五計算之 利息。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原告及 被告公司、涂梅玉、陳品潓陳明願供擔保，聲請宣告假執行 或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別 酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴 之駁回而失所依據，不予准許。 十一、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟 法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項前段，第390條 第2項、第392條，判決如主文。 　　 中　　華　　民　　國　　111 　年　　2 　　月　　24　　日 民事第七庭法　官　陳映如 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　111 　年　　2 　　月　　24　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃頌棻