臺灣板橋地方法院民事判決 94年度訴字第1501號
原 告 丙○○
甲○○丁○○戊○○乙○○共 同
訴訟代理人 李威廷律師
被 告 己○○
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，經本院於民國95年2月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附表所示四筆土地之應有部分之所有權，依照附表所示之比例移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
㈠、緣坐落臺北縣林口鄉○○段77地號土地（下稱77地號土地），面積650.25平方公尺及坐落同鄉○○段1166地號土地（下稱1166地號土地），面積835.64平方公尺，原均係原告丙○○與郭來（後已登記為黃致榮、黃柏薰、吳健輝所有）、陳武雄、陳三成、陳忠信、陳秀英、中華民國財政部國有財產局、臺北市政府財政局、胡家揚、蔡吳祥、陳均榕、陳素芬、陳素真、陳素紋、陳素卿、陳佳秀、陳二郎、陳雪玉、呂瑞基、余璧君、施學洲、楊雅雯、吳美儀、翁綺延、陳致穎、陳致宏、李國豪、何國竹、陳凱隆、陳昭雄及被告所共有。坐落同鄉○○段59地號土地（下稱59地號土地），面積
1535.42 平方公尺及同鄉○○段1167地號（下稱1167地號土地），面積796.13平方公尺，則原係原告與郭來（已登記為黃致榮、黃柏薰、吳健輝所有）、陳二郎、陳武雄、陳三成、陳忠信、陳秀英、胡家揚、蔡吳祥、陳雪玉、陳均榕、陳素芬、陳素真、陳素紋、陳素卿、陳佳秀、呂瑞基、余璧君、施學洲、楊雅雯、吳美儀、翁綺延、陳致穎、陳致宏、李國豪、何國竹、陳凱隆、陳昭雄及被告所共有。
㈡、胡家揚、蔡吳祥、陳雪玉、陳均榕、陳凱隆、陳素芬、陳素真、陳素紋、陳素卿、陳佳秀、呂瑞基、余璧君、施學洲、楊雅雯、吳美儀、翁綺延、陳致穎、陳致宏、李國豪、何國竹、陳昭雄、被告等22人前委託黃景安律師於94年6 月14日以北法安律字第940614號函稱前開被告等22人已與買受人協議以每坪新台幣（下同）16萬元出售前揭59地號、77地號、1166地號、1167地號土地，該22人之持分及人數，均逾上開各筆土地之二分之一以上，已可依土地法第34條之1 第1項之規定出售土地，擬於94年6 月25日與買受人簽訂買賣契約，惟因其他共有人依法可依同一價格優先承買，遂通知原告及其他共有人於文到10日內為是否優先購買之意思表示等語。原告乃委託律師於94年6 月21日以臺北成功郵局第647 號存證信函通知黃景安律師就系爭四筆土地被告等22位出賣人之應有部分行使優先承購權，該存證信函業據黃景安律師於94年6 月22日收受在案，是依土地法第34條之1 第4 項之規定，原告與被告等22人就被告等22人所有系爭土地應有部分以每坪16萬元售讓之買賣契約已有效成立。嗣原告為辦理移轉登記，乃委請律師發函請被告、陳凱隆、陳昭雄於94年7月29日上午10時至臺北市○○路○ 段4 號6 樓常理法律事務所就其等應有部份售讓予原告等事宜訂立買賣契約，惟被告未予置理。
㈢、依土地法第34條之1 執行要點第11點第9 款之規定，他共有??人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權，至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之。本件被告所有上開各筆土地之所有權範圍及原告之優先承購比例詳如附表所載，依優先承購比例計算，被告應將其所有如附表所示土地應有部分之所有權移轉登記予原告，爰聲明：求為判決如主文第1 項所示。
三、被告未於言詞辯論期日到場，惟據其先前於準備程序開庭之陳述及所具書狀略稱：
㈠、被告於胡家揚等22人係依土地法第34條之1 第1 項規定，出售系爭四筆土地之全部所有權，原告於限期內委託李威廷律師來函表示購買，但其意思表示並非承買系爭土地全部之所有權，原告丙○○係表示優先承買77、1166地號二筆土地被告與胡家揚等22人之應有部分，原告5 人則表示優先承買59、1167地號二筆土地被告與胡家揚等22人之應有部分，原告之意思表示顯與被告及胡家揚等22人依土地法第34條之1第1項規定出售系爭四筆土地之意思表示不合，因被告所表示出售之標的為系爭四筆土地之全部所有權，並非僅被告與胡家揚等22人之應有部分，雙方之意思表示既不一致，兩造間之買賣契約自未合法成立。且於約定訂約之94年6 月25日，原告亦未到場，雙方無從討論有關價款給付之方式，以及原告之真意究否願依土地法第34條之1 第1 項之規定向被告及胡家揚等22人購買系爭四筆土地之全部所有權，因此被告亦未與承買人簽訂買賣契約。
㈡、土地法第34條之1 執行要點第11點第9 款之規定乃針對土地法第34條之1 第4 項之規定而言，亦即共有人出賣其應有部分時，其他共有人得以同一價格共同或優先承購。然本件被告與胡家揚等22人係依據土地法第34條之1 第1 項之規定以共有人之應有部分合計逾三分之二之同意出售系爭四筆土地之全部共有權，並非僅出賣被告之應有部分，原告僅就被告之應有部分為優先承買之意思表示，雙方之意思表示不一致，買賣契約當無從成立。另原告主張曾委託李威廷律師通知被告於94年7 月29日至李威廷律師事務所簽訂買賣契約，惟被告並未收到該通知。
㈢、兩造間之買賣契約既未合法成立，被告其後亦不再參與胡家揚等人出賣系爭四筆土地之法律行為，胡家揚等人因原告未到場，未與買受人簽訂買賣契約，而再委託黃景安律師於94年6 月29日依土地法第34條之1 第1 項之規定出售系爭土地全部所有權，並通知兩造及其餘未共同出售之共有人是否願按同一條件優先承買，被告即未予置理。
㈣、爰聲明：原告之訴駁回。
四、本院得心證之理由
㈠、原告主張原告丙○○為77地號、1166地號土地之共有人，原告均為59、1167地號土地之共有人，被告及胡家揚等上開22人原亦均屬系爭四筆土地之共有人。因被告及胡家揚等22人前欲依土地法第34條之1 第1 項處分系爭四筆共有土地，已有買受人願以每坪16萬元之價格買受，故委託黃景安律師於94年6 月14日發函通知原告及其他共有人於文到10日內為是否行使優先承購權之意思表示，原告收受該通知後，乃委請律師於94年6 月21日回函告知黃景安律師對被告等22位出賣人之應有部分為行使優先承購權之意思表示，經黃景安律師於94年6 月22日收受在案等事實，業據其提出系爭四筆土地之土地登記謄本、黃景安律師事務所94年6 月14日北法安律字第940614號函影本、94年6 月21日臺北成功郵局第647 號存證信函暨回執影本各1 份附卷可稽（附於本院卷第4 頁至第47頁），且為被告所不爭，自堪信為真實。
㈡、原告復主張其已合法行使優先承購權，且依土地法第34條之1 之第1 項、第4 項之規定及最高法院判決意旨，其他共有人行使優先承購權時，僅得對同意出賣之共有人之應有部分行使優先承購權，且原告行使優先承購權之意思表示已送達被告之法定代理人黃景安律師，兩造間之買賣契約即已成立等情；被告則以：因被告所欲出售之標的為系爭四筆土地之全部所有權，並非僅被告與胡家揚等22人之應有部分，雙方之意思表示既不一致，兩造間之買賣契約自未合法成立等語，是本件之爭點即在於：於部分共有人依土地法第34條之1第1 項之規定處分共有土地全部時，其他共有人是否得針對出賣共有人之應有部分行使優先承購權？本件兩造間是否已成立買賣契約？
㈢、按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1 第4 項定有明文，其立法精神係為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，旨在限制共有人人數之參加，簡化共有關係。土地法第34條之1 第1 項則規定：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。此係因民法規定共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意，共有人利害不同往往意見不能一致，甚或共有人因行方不明，導致土地或建築改良物無法處分或利用，土地法第34條之1 之增訂目的即在排除民法對共有物處分之適用原則，以解決共有土地因權利行使所造成之困難，並促使共有人能對共有土地發揮迅速有效之處分與充分之利用。惟對不同意出賣其應有部分之共有人而言，其應有部分之所有權可能因其他共有人依土地法第34條之1 第1 項之規定處分共有土地全部而喪失，其原本得依自由意志支配、處分其應有部分之權利因而受到剝奪，土地法第34條之1 第1 項係基於促進土地利用及提升社會經濟之公益考量，對於不同意出賣應有部分之共有人之所有權為一定之限制。
㈣、至部分土地共有人依土地法第34條之1 第1 項將共有土地權出賣時，未表示同意出售之他共有人得否主張同條第4 項之優先承購權，土地法對此雖未明文加以規範，惟土地共有人依土地法第34條之1 第1 項規定，出售共有土地之全部，就各該共有人而言，實仍為出賣其應有部分，僅係對自己之應有部分處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律之授權而有權代為處分，並非以此剝奪他共有人依同條第4 項所定之優先承買權，是共有人依土地法第34條之1 第1 項規定出售共有土地之全部時，他共有人對於該等出賣共有土地全部之共有人之應有部分，應仍得依同條第4 項之規定主張優先承買權利（最高法院86年度台上字第1737號判決、79年度台上字第1455號判決及最高法院78年5月23日78年度第12次民事庭會議決議可資參照）。土地法第34條之1 執行要點第11條第1 項亦規定：部分共有人依本條規定出賣共有土地土地，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。據此，部分共有人依土地法第34條之1 第1 項處分共有土地全部時，其他共有人自得就出賣部分共有人之應有部分主張優先承購權。再者，揆諸前揭說明，土地法第34條之1 之規定原即係在多數共有人（或應有部分比例較多之共有人）處分共有物之便利及少數共有人之所有權利益間謀取衡平，在簡化共有關係之社會經濟目的與所有權絕對原則間求一折衷，舒緩共有人無法處分共有土地之困境（應有部分不易單獨出售，欲處分共有物全部又僅因其他少數共有人之反對而無從為之），故在部分共有人依土地法第34條之1 第1 項處分共有物全部時，亦應賦予其他不同意出售之共有人得以同一價格，針對出賣部分共有人之應有部分加以優先承購之權利，如此出賣土地之共有人既能如期處分其等所有土地之應有部分，且能適度維護少數共有人之財產利益，避免少數共有人因其他共有人倚仗人數及應有部分比例之優勢即喪失其應有部分之所有權，而減少共有人數、簡化共有關係之目的亦能適度達成。從而，本件原告主張其得被告等22位出賣人之應有部分行使優先承購權，為有理由。又優先承購權屬形成權，一經行使即生效力，原告收受被告等22名出賣人是否行使優先承購權之通知後，業於期限內回函表示對被告等22名出賣人之應有部分行使優先承購權，並已送達於被告之代理人黃景安律師等情，業如前述，是於原告優先承購權之意思表示到達被告等22名出賣人時，原告與被告等22人就被告等22人所有系爭四筆土地之應有部分之買賣契約即已成立。至原告是否於94年6 月25日上午親至黃景安律師事務所簽立書面契約，均對兩造間已成立買賣契約之事實不生影響。被告抗辯：本件兩造間因意思表示不一致，且因原告未到場簽立契約，故買賣契約即不成立云云，均屬無據。
㈤、按他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權，至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之，土地法第34條之1 執行要點第11點第9 款定有明文。經查本件原告行使優先承購權時，兩造對系爭四筆土地之所有權範圍分如附表所示，有前引土地登記謄本4 份為證，其中77地號土地、1166地號土地僅原告丙○○行使優先承購權，其優先承購比例應為100%，至59地號、1167地號土地部分原告則均主張優先購買，故原告5 人之承購比例應按其等之應有部分比率而定，其承購比例之計算結果如附表所示。
㈥、綜上所述，原告基於買賣契約之法律關係，請求被告將其系爭四筆土地之應有部分之所有權，依照附表所示之比例移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
㈦、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本案判決之結果均不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
㈧、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。
中華民國 95 年 2 月 27 日
民事第三庭 審判長 法官 陳映如
法官 徐玉玲
法官 吳佳穎
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中華民國 95 年 2 月 27 日
書記官 馬文慶
┌───────────────────────────────────────────┐│附表：???????????????? ???? ? │├──┬──────┬─────┬───┬───────┬──────┬────────┤│編號│土????地│被告所有 │原告 │原告所有權範圍│原告承購比例│被告應移轉予原告││ │ │權範圍 │ │ │ │之土地範圍 │├──┼──────┼─────┼───┼───────┼──────┼────────┤│ ⒈ │臺北縣林口鄉│18/4032 │丙○○│20/504 │200/1080 │1000/0000000 ││ │建林段59地號│ ├───┼───────┼──────┼────────┤│ │土地（面積 │ │甲○○│314/5040 │314/1080 │1570/0000000 ││ │1535.42 平方│ ├───┼───────┼──────┼────────┤│ │公尺） │ │丁○○│41/5040 │41/1080 │205/0000000 ││ │ │ ├───┼───────┼──────┼────────┤│ │ │ │戊○○│401/5040 │401/1080 │2005/0000000 ││ │ │ ├───┼───────┼──────┼────────┤│ │ │ │乙○○│124/5040 │124/1080 │620/0000000 │├──┼──────┼─────┼───┼───────┼──────┼────────┤│ ⒉ │臺北縣林口鄉│18/4032 │丙○○│ 20/504 │ 100/100 │ 18/4032 ││ │建林段77地號│ │ │ │ │ ││ │土地（面積 │ │ │ │ │ ││ │650.25平方公│ │ │ │ │ ││ │尺） │ │ │ │ │ │├──┼──────┼─────┼───┼───────┼──────┼────────┤│ ⒊ │臺北縣林口鄉│446/100000│丙○○│ 7467/100000 │ 100/100 │ 446/100000 ││ │力行段1166地│ │ │ │ │ ││ │號土地（面積│ │ │ │ │ ││ │835.64平方公│ │ │ │ │ ││ │尺） │ │ │ │ │ │├──┼──────┼─────┼───┼───────┼──────┼────────┤│ ⒋ │臺北縣林口鄉│18/4032 │丙○○│ 121/1008 │ 605/1305 │ 10890/0000000 ││ │力行段1167地│ ├───┼───────┼──────┼────────┤│ │號土地（面積│ │甲○○│ 249/5040 │ 249/1305 │ 4482/0000000 ││ │796.13平方公│ ├───┼───────┼──────┼────────┤│ │尺） │ │丁○○│ 33/5040 │ 33/1305 │ 594/0000000 ││ │ │ ├───┼───────┼──────┼────────┤│ │ │ │戊○○│ 319/5040 │ 319/1305 │ 5742/0000000 ││ │ │ ├───┼───────┼──────┼────────┤│ │ │ │乙○○│ 99/5040 │ 99/1305 │ 1782/0000000 │└──┴──────┴─────┴───┴───────┴──────┴────────┘
新北地方法院94年度訴字第1501號 土地所有權移轉登記
臺灣板橋地方法院民事判決 94年度訴字第1501號 原 告 丙○○ 甲○○ 丁○○ 戊○○ 乙○○ 共 同 訴訟代理人 李威廷律師 被 告 己○○ 上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，經本院於民國95年 2月10日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將如附表所示四筆土地之應有部分之所有權，依照附表所 示之比例移轉登記予原告。 訴訟費用由被告負擔。 事實及理由 一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。 二、原告起訴主張： ㈠、緣坐落臺北縣林口鄉○○段77地號土地（下稱77地號土地） ，面積650.25平方公尺及坐落同鄉○○段1166地號土地（下 稱1166地號土地），面積835.64平方公尺，原均係原告丙○ ○與郭來（後已登記為黃致榮、黃柏薰、吳健輝所有）、陳 武雄、陳三成、陳忠信、陳秀英、中華民國財政部國有財產 局、臺北市政府財政局、胡家揚、蔡吳祥、陳均榕、陳素芬 、陳素真、陳素紋、陳素卿、陳佳秀、陳二郎、陳雪玉、呂 瑞基、余璧君、施學洲、楊雅雯、吳美儀、翁綺延、陳致穎 、陳致宏、李國豪、何國竹、陳凱隆、陳昭雄及被告所共有 。坐落同鄉○○段59地號土地（下稱59地號土地），面積 1535.42 平方公尺及同鄉○○段1167地號（下稱1167地號土 地），面積796.13平方公尺，則原係原告與郭來（已登記為 黃致榮、黃柏薰、吳健輝所有）、陳二郎、陳武雄、陳三成 、陳忠信、陳秀英、胡家揚、蔡吳祥、陳雪玉、陳均榕、陳 素芬、陳素真、陳素紋、陳素卿、陳佳秀、呂瑞基、余璧君 、施學洲、楊雅雯、吳美儀、翁綺延、陳致穎、陳致宏、李 國豪、何國竹、陳凱隆、陳昭雄及被告所共有。 ㈡、胡家揚、蔡吳祥、陳雪玉、陳均榕、陳凱隆、陳素芬、陳素 真、陳素紋、陳素卿、陳佳秀、呂瑞基、余璧君、施學洲、 楊雅雯、吳美儀、翁綺延、陳致穎、陳致宏、李國豪、何國 竹、陳昭雄、被告等22人前委託黃景安律師於94年6 月14日 以北法安律字第940614號函稱前開被告等22人已與買受人協 議以每坪新台幣（下同）16萬元出售前揭59地號、77地號、 1166地號、1167地號土地，該22人之持分及人數，均逾上開 各筆土地之二分之一以上，已可依土地法第34條之1 第1項 之規定出售土地，擬於94年6 月25日與買受人簽訂買賣契約 ，惟因其他共有人依法可依同一價格優先承買，遂通知原告 及其他共有人於文到10日內為是否優先購買之意思表示等語 。原告乃委託律師於94年6 月21日以臺北成功郵局第647 號 存證信函通知黃景安律師就系爭四筆土地被告等22位出賣人 之應有部分行使優先承購權，該存證信函業據黃景安律師於 94年6 月22日收受在案，是依土地法第34條之1 第4 項之規 定，原告與被告等22人就被告等22人所有系爭土地應有部分 以每坪16萬元售讓之買賣契約已有效成立。嗣原告為辦理移 轉登記，乃委請律師發函請被告、陳凱隆、陳昭雄於94年7 月29日上午10時至臺北市○○路○ 段4 號6 樓常理法律事務 所就其等應有部份售讓予原告等事宜訂立買賣契約，惟被告 未予置理。 ㈢、依土地法第34條之1 執行要點第11點第9 款之規定，他共有 ??人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權， 至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買 之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之。本件 被告所有上開各筆土地之所有權範圍及原告之優先承購比例 詳如附表所載，依優先承購比例計算，被告應將其所有如附 表所示土地應有部分之所有權移轉登記予原告，爰聲明：求 為判決如主文第1 項所示。 三、被告未於言詞辯論期日到場，惟據其先前於準備程序開庭之 陳述及所具書狀略稱： ㈠、被告於胡家揚等22人係依土地法第34條之1 第1 項規定，出 售系爭四筆土地之全部所有權，原告於限期內委託李威廷律 師來函表示購買，但其意思表示並非承買系爭土地全部之所 有權，原告丙○○係表示優先承買77、1166地號二筆土地被 告與胡家揚等22人之應有部分，原告5 人則表示優先承買59 、1167地號二筆土地被告與胡家揚等22人之應有部分，原告 之意思表示顯與被告及胡家揚等22人依土地法第34條之1第1 項規定出售系爭四筆土地之意思表示不合，因被告所表示出 售之標的為系爭四筆土地之全部所有權，並非僅被告與胡家 揚等22人之應有部分，雙方之意思表示既不一致，兩造間之 買賣契約自未合法成立。且於約定訂約之94年6 月25日，原 告亦未到場，雙方無從討論有關價款給付之方式，以及原告 之真意究否願依土地法第34條之1 第1 項之規定向被告及胡 家揚等22人購買系爭四筆土地之全部所有權，因此被告亦未 與承買人簽訂買賣契約。 ㈡、土地法第34條之1 執行要點第11點第9 款之規定乃針對土地 法第34條之1 第4 項之規定而言，亦即共有人出賣其應有部 分時，其他共有人得以同一價格共同或優先承購。然本件被 告與胡家揚等22人係依據土地法第34條之1 第1 項之規定以 共有人之應有部分合計逾三分之二之同意出售系爭四筆土地 之全部共有權，並非僅出賣被告之應有部分，原告僅就被告 之應有部分為優先承買之意思表示，雙方之意思表示不一致 ，買賣契約當無從成立。另原告主張曾委託李威廷律師通知 被告於94年7 月29日至李威廷律師事務所簽訂買賣契約，惟 被告並未收到該通知。 ㈢、兩造間之買賣契約既未合法成立，被告其後亦不再參與胡家 揚等人出賣系爭四筆土地之法律行為，胡家揚等人因原告未 到場，未與買受人簽訂買賣契約，而再委託黃景安律師於94 年6 月29日依土地法第34條之1 第1 項之規定出售系爭土地 全部所有權，並通知兩造及其餘未共同出售之共有人是否願 按同一條件優先承買，被告即未予置理。 ㈣、爰聲明：原告之訴駁回。 四、本院得心證之理由 ㈠、原告主張原告丙○○為77地號、1166地號土地之共有人，原 告均為59、1167地號土地之共有人，被告及胡家揚等上開22 人原亦均屬系爭四筆土地之共有人。因被告及胡家揚等22人 前欲依土地法第34條之1 第1 項處分系爭四筆共有土地，已 有買受人願以每坪16萬元之價格買受，故委託黃景安律師於 94年6 月14日發函通知原告及其他共有人於文到10日內為是 否行使優先承購權之意思表示，原告收受該通知後，乃委請 律師於94年6 月21日回函告知黃景安律師對被告等22位出賣 人之應有部分為行使優先承購權之意思表示，經黃景安律師 於94年6 月22日收受在案等事實，業據其提出系爭四筆土地 之土地登記謄本、黃景安律師事務所94年6 月14日北法安律 字第940614號函影本、94年6 月21日臺北成功郵局第647 號 存證信函暨回執影本各1 份附卷可稽（附於本院卷第4 頁至 第47頁），且為被告所不爭，自堪信為真實。 ㈡、原告復主張其已合法行使優先承購權，且依土地法第34條之 1 之第1 項、第4 項之規定及最高法院判決意旨，其他共有 人行使優先承購權時，僅得對同意出賣之共有人之應有部分 行使優先承購權，且原告行使優先承購權之意思表示已送達 被告之法定代理人黃景安律師，兩造間之買賣契約即已成立 等情；被告則以：因被告所欲出售之標的為系爭四筆土地之 全部所有權，並非僅被告與胡家揚等22人之應有部分，雙方 之意思表示既不一致，兩造間之買賣契約自未合法成立等語 ，是本件之爭點即在於：於部分共有人依土地法第34條之1 第1 項之規定處分共有土地全部時，其他共有人是否得針對 出賣共有人之應有部分行使優先承購權？本件兩造間是否已 成立買賣契約？ ㈢、按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或 單獨優先承購，土地法第34條之1 第4 項定有明文，其立法 精神係為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人 享有優先承購權，旨在限制共有人人數之參加，簡化共有關 係。土地法第34條之1 第1 項則規定：共有土地或建築改良 物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權， 應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但 其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。此係因民 法規定共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之 同意，共有人利害不同往往意見不能一致，甚或共有人因行 方不明，導致土地或建築改良物無法處分或利用，土地法第 34條之1 之增訂目的即在排除民法對共有物處分之適用原則 ，以解決共有土地因權利行使所造成之困難，並促使共有人 能對共有土地發揮迅速有效之處分與充分之利用。惟對不同 意出賣其應有部分之共有人而言，其應有部分之所有權可能 因其他共有人依土地法第34條之1 第1 項之規定處分共有土 地全部而喪失，其原本得依自由意志支配、處分其應有部分 之權利因而受到剝奪，土地法第34條之1 第1 項係基於促進 土地利用及提升社會經濟之公益考量，對於不同意出賣應有 部分之共有人之所有權為一定之限制。 ㈣、至部分土地共有人依土地法第34條之1 第1 項將共有土地權 出賣時，未表示同意出售之他共有人得否主張同條第4 項之 優先承購權，土地法對此雖未明文加以規範，惟土地共有人 依土地法第34條之1 第1 項規定，出售共有土地之全部，就 各該共有人而言，實仍為出賣其應有部分，僅係對自己之應 有部分處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分 ，乃源於法律之授權而有權代為處分，並非以此剝奪他共有 人依同條第4 項所定之優先承買權，是共有人依土地法第34 條之1 第1 項規定出售共有土地之全部時，他共有人對於該 等出賣共有土地全部之共有人之應有部分，應仍得依同條第 4 項之規定主張優先承買權利（最高法院86年度台上字第 1737號判決、79年度台上字第1455號判決及最高法院78年5 月23日78年度第12次民事庭會議決議可資參照）。土地法第 34條之1 執行要點第11條第1 項亦規定：部分共有人依本條 規定出賣共有土地土地，就該共有人而言，仍為出賣其應有 部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝 奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通 知他共有人是否願意優先購買。據此，部分共有人依土地法 第34條之1 第1 項處分共有土地全部時，其他共有人自得就 出賣部分共有人之應有部分主張優先承購權。再者，揆諸前 揭說明，土地法第34條之1 之規定原即係在多數共有人（或 應有部分比例較多之共有人）處分共有物之便利及少數共有 人之所有權利益間謀取衡平，在簡化共有關係之社會經濟目 的與所有權絕對原則間求一折衷，舒緩共有人無法處分共有 土地之困境（應有部分不易單獨出售，欲處分共有物全部又 僅因其他少數共有人之反對而無從為之），故在部分共有人 依土地法第34條之1 第1 項處分共有物全部時，亦應賦予其 他不同意出售之共有人得以同一價格，針對出賣部分共有人 之應有部分加以優先承購之權利，如此出賣土地之共有人既 能如期處分其等所有土地之應有部分，且能適度維護少數共 有人之財產利益，避免少數共有人因其他共有人倚仗人數及 應有部分比例之優勢即喪失其應有部分之所有權，而減少共 有人數、簡化共有關係之目的亦能適度達成。從而，本件原 告主張其得被告等22位出賣人之應有部分行使優先承購權， 為有理由。又優先承購權屬形成權，一經行使即生效力，原 告收受被告等22名出賣人是否行使優先承購權之通知後，業 於期限內回函表示對被告等22名出賣人之應有部分行使優先 承購權，並已送達於被告之代理人黃景安律師等情，業如前 述，是於原告優先承購權之意思表示到達被告等22名出賣人 時，原告與被告等22人就被告等22人所有系爭四筆土地之應 有部分之買賣契約即已成立。至原告是否於94年6 月25日上 午親至黃景安律師事務所簽立書面契約，均對兩造間已成立 買賣契約之事實不生影響。被告抗辯：本件兩造間因意思表 示不一致，且因原告未到場簽立契約，故買賣契約即不成立 云云，均屬無據。 ㈤、按他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一 優先權，至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其 優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定 之，土地法第34條之1 執行要點第11點第9 款定有明文。經 查本件原告行使優先承購權時，兩造對系爭四筆土地之所有 權範圍分如附表所示，有前引土地登記謄本4 份為證，其中 77地號土地、1166地號土地僅原告丙○○行使優先承購權， 其優先承購比例應為100%，至59地號、1167地號土地部分原 告則均主張優先購買，故原告5 人之承購比例應按其等之應 有部分比率而定，其承購比例之計算結果如附表所示。 ㈥、綜上所述，原告基於買賣契約之法律關係，請求被告將其系 爭四筆土地之應有部分之所有權，依照附表所示之比例移轉 登記予原告，為有理由，應予准許。 ㈦、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本案判決之 結果均不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 ㈧、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前 段、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 95 年 2 月 27 日 民事第三庭 審判長 法 官 陳映如 法 官 徐玉玲 法 官 吳佳穎 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 中 華 民 國 95 年 2 月 27 日 書記官 馬文慶 ┌───────────────────────────────────────────┐ │附表：???????????????? ???? ? │ ├──┬──────┬─────┬───┬───────┬──────┬────────┤ │編號│土????地│被告所有 │原告 │原告所有權範圍│原告承購比例│被告應移轉予原告│ │ │ │權範圍 │ │ │ │之土地範圍 │ ├──┼──────┼─────┼───┼───────┼──────┼────────┤ │ ⒈ │臺北縣林口鄉│18/4032 │丙○○│20/504 │200/1080 │1000/0000000 │ │ │建林段59地號│ ├───┼───────┼──────┼────────┤ │ │土地（面積 │ │甲○○│314/5040 │314/1080 │1570/0000000 │ │ │1535.42 平方│ ├───┼───────┼──────┼────────┤ │ │公尺） │ │丁○○│41/5040 │41/1080 │205/0000000 │ │ │ │ ├───┼───────┼──────┼────────┤ │ │ │ │戊○○│401/5040 │401/1080 │2005/0000000 │ │ │ │ ├───┼───────┼──────┼────────┤ │ │ │ │乙○○│124/5040 │124/1080 │620/0000000 │ ├──┼──────┼─────┼───┼───────┼──────┼────────┤ │ ⒉ │臺北縣林口鄉│18/4032 │丙○○│ 20/504 │ 100/100 │ 18/4032 │ │ │建林段77地號│ │ │ │ │ │ │ │土地（面積 │ │ │ │ │ │ │ │650.25平方公│ │ │ │ │ │ │ │尺） │ │ │ │ │ │ ├──┼──────┼─────┼───┼───────┼──────┼────────┤ │ ⒊ │臺北縣林口鄉│446/100000│丙○○│ 7467/100000 │ 100/100 │ 446/100000 │ │ │力行段1166地│ │ │ │ │ │ │ │號土地（面積│ │ │ │ │ │ │ │835.64平方公│ │ │ │ │ │ │ │尺） │ │ │ │ │ │ ├──┼──────┼─────┼───┼───────┼──────┼────────┤ │ ⒋ │臺北縣林口鄉│18/4032 │丙○○│ 121/1008 │ 605/1305 │ 10890/0000000 │ │ │力行段1167地│ ├───┼───────┼──────┼────────┤ │ │號土地（面積│ │甲○○│ 249/5040 │ 249/1305 │ 4482/0000000 │ │ │796.13平方公│ ├───┼───────┼──────┼────────┤ │ │尺） │ │丁○○│ 33/5040 │ 33/1305 │ 594/0000000 │ │ │ │ ├───┼───────┼──────┼────────┤ │ │ │ │戊○○│ 319/5040 │ 319/1305 │ 5742/0000000 │ │ │ │ ├───┼───────┼──────┼────────┤ │ │ │ │乙○○│ 99/5040 │ 99/1305 │ 1782/0000000 │ └──┴──────┴─────┴───┴───────┴──────┴────────┘