台灣屏東地方法院民事判決 九十一年度屏簡字第三ОО號
原 告 丙○○○○下房
訴訟代理人 戊○○
丁○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 曾慶雲律師
被 告 甲○○
右當事人間請求給付報酬事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告之主張：
㈠原告起訴主張被告乙○○所有坐落屏東市○○段七四七地號土地及其地上建築物即門牌號碼屏東市○○路三二六巷四七弄二三三號房屋一棟有意出售，遂將上開房地之所有權狀影本及房屋鑰匙交付原告，並出價新台幣（下同）四百五十萬元，並言明仲介之服務費為成交價之百分之三，而後原告為之刊登報章廣告並仲介買主。適有被告甲○○中意上開房屋，遂委託原告與被告乙○○協商價格，期間自民國九十一年四月十二日起至同年月二十五日止，原告於此期間予以撮合，價金從三百九十萬元談至四百二十萬元，惟被告乙○○並未同意，原告遂於議價期間經過後退還被告甲○○擬充作定金之十萬元。孰料越二日，張、胡二人竟私下以四百二十八萬元成交，並辦妥移轉登記。依居間之法律關係及屏東縣不動產仲介經濟商業同業公會商議收費標準，被告甲○○原應給付原告成交價百分之一、被告乙○○應給付原告成交價百分之三之服務費，惟被告竟為規避支付仲介費用，故意在議價期間經過後，再行簽訂買賣契約，按「媒介居間人故以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之給付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬」（最高法院五十八年度台上字第二九二九號判例足參）。衡諸於議價期間原告曾數次陪同被告甲○○至上開房屋多次並予撮合，而被告竟於議價期間經過及原告將斡旋金退還後即買賣成交，又被告甲○○曾包一萬元紅包與原告職員曾小姐，且由被告成交之價格恰好可以抵掉仲介費用等一切事證，足徵二人故意違約而違背誠信原則至明。爰依居間之法律關係，求為判決命：
⒈被告乙○○應給付原告十二萬八千四百元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉被告甲○○應給付原告四萬二千八百元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈委託仲介公司仲介買賣及議價，並非要式契約，由被告自承交付房屋所有權狀影本及鑰匙一付與原告即應認有委託原告仲介售屋之具體事實。又雙方曾口頭言明服務費為成交價百分之三。
⒉被告乙○○自承「... 本人是考慮因其不是仲介公司所介紹之買方，本人可省去此部分之費用，... 不如大方地把這些費用都送給這可憐人吧... 」，益顯被告乙○○明知而不願給付仲介費用之事實。
二、被告之抗辯：
㈠被告乙○○：
⒈否認規避仲介服務費。伊從未委託原告代為銷售系爭房屋，亦未同意支付原告任何服務費；伊曾與原告商談委託銷售系爭房地，惟原告明知伊所有之房地至少需以四百五十萬元出售，若有客戶願以上開價格買受時，再與原告簽定委託銷售契約；被告既未與原告訂任何委託銷售契約，亦未就契約內容必要之點達成一致之意思表示，不能僅憑原告片面之詞即認雙方有委託契約存在。
⒉原告並未曾提起甲○○委託原告覓屋之事，伊並不知原告所稱買方是誰，更不知是甲○○；伊之所以將系爭房地賣與甲○○是因甲○○之兄亦同住該社區，主動告知其妹之遭遇，表明為其妹尋找適當之房屋，並與伊議價，最後伊因同情甲○○之情形，且感佩其兄妹情誼，遂降價至四百二十八萬賣與甲○○。
⒊伊若要規避服務費，與甲○○所定之價金價差異不相符。
㈡被告甲○○：
⒈否認有規避仲介費用。在議價期間，伊從未與乙○○碰面，亦不認識他，伊是在議價期間及原告返還斡旋金後，透過居住該社區之兄長主動聯繫屋主乙○○，將伊情形告知，乙○○即同意降價讓伊如願購得該屋，並非經原告磋商而成。
⒉伊包一萬元紅包給原告職員曾小姐是為感謝她帶伊看許多房子，且她與伊姊姊是以前的同事。
三、法院之判斷：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思而言。
本件原告主張被告乙○○委託其居間銷售系爭房屋，並言明報酬為成交價百分之三一節雖為被告乙○○所否認；然查，居間契約並非要式契約，並無須以一定之方式成立，由被告乙○○不否認與原告商談委託銷售系爭房地，且其明知前來商談者乃原告公司職員，復將系爭房地之所有權狀及系爭房屋之鑰匙交給原告，並表明至少要四百五十萬元否則不出售等情事觀之，即可推知被告乙○○實有默示委託原告銷售房地之意思表示，而同意原告可隨時帶人看屋，且磋商價格訂為四百五十萬元；又按居間之報酬固以約定為原則，然雖未約定而依其情形有非報酬即不為媒介者，應視委託人為默認給予報酬；被告乙○○既明知原告係房屋仲介公司，系爭房地交由原告磋商而成交時，其身為賣方應支付原告仲介費用，則其對於將來應給付原告公司之報酬即應認有默許。準此，兩造關於居間之意思表示一致，該居間之契約即為成立，被告乙○○辯稱與原告之間未有效成立委託銷售契約云云，不足採信。
㈡⒈按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第五百六十八條定有明文。又按民法第五百六十五條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時週旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付，最高法院五十二年台上字第二六七五號著有判例可參。因此，不論是報告居間或媒介居間，居間人報酬之請求，須於雙方當事人因居間人之居間而成立契約時，始得請求。
⒉查原告主張由其仲介人員出面與買賣雙方斡旋，以買方委託商談之價格跟賣方磋商，本件如三百九十萬元沒談成，會告知買方是否加價，全部由仲介人員出面幫其磋商等情，為被告所不爭執，是兩造既須由原告從中說合，即非單純為僅以報告訂約之機會為已足，是該居間契約堪認為媒介居間契約，須原告有實際以受託價格撮合促成系爭房地之買賣，方得請求居間之報酬。
⒊原告雖主張本件乃其介紹被告雙方買賣成交，然查，被告甲○○於議價期間內以三百九十萬元委託原告與被告乙○○磋商，期間一度提高到四百二十萬元，因被告乙○○堅持以四百五十萬元為底價，故在此議價期間內原告均未能為被告雙方磋商成功一情，有原告提出之委託議價金收據一紙為證，並為兩造所不爭執，堪信為真，因本件居間契約之性質係屬媒介居間，則原告在未能以委託價格磋商成功之情形下，自不得請求居間之報酬。
⒋又原告主張被告於議價期間經過及退還斡旋金後即買賣成交，顯係故意規避媒介就緒之契約，且為規避仲介費用，有違誠信原則，仍應支付報酬等情。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。經查，被告均否認故意規避支付仲介費之情形，均辯稱其並無於議價期間內私下商談系爭房地買賣價格，被告之所以買賣成交係因甲○○兄長於議價期間過後居中牽線，且在被告乙○○委託原告銷售房地期間，均不知被告甲○○亦為原告之客戶等語。原告就被告有故意規避仲介費一情，僅泛稱被告甲○○有私下找被告乙○○，然就被告乙○○明知被告甲○○亦同時委託原告居間斡旋、其等私談之時間、內容有無涉及規避仲介費等有利於己之事實均未能加以舉證，是本院尚無從認定被告有何故意規避仲介費之事實。參以被告對於系爭房地售價認知相差甚多，以致於原告未能於議價期間以委託價格斡旋成功，已如前述，則本件原無何媒介就緒之契約存在，從而被告並無故意拒絕訂立該媒介就緒契約而有違誠信原則之情形可言，此與最高法院五十八年度台上字第二九二九號判例意旨所述情形尚屬有間，不能遽而比附爰引。
⒌末查，原告主張被告成交價格恰可抵掉仲介費用一節，為被告所否認，原告復未能舉證證明之，亦未提供相關資料供本院參酌，尚難僅憑其主觀臆測之詞即認被告故意規避仲介費用之情形，是原告前揭主張，尚難採信。
四、從而，本件被告乙○○與甲○○之房地買賣契約，非因原告居間而成立，原告就被告故意拒絕訂立媒介就緒之契約而規避仲介費用之情形復未能舉證實說，其依居間之法律關係訴請被告被告乙○○給付原告十二萬八千四百元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息、被告甲○○給付原告四萬二千八百元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬無據，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年十二月二十五日
臺灣屏東地方法院屏東簡易庭
法官 楊中琪
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
法院書記官 洪榮華
中華民國九十一年十二月二十五日
屏東簡易庭91年度屏簡字第300號 給付報酬
台灣屏東地方法院民事判決 九十一年度屏簡字第三ОО號 原 告 丙○○○○下房 訴訟代理人 戊○○ 丁○○ 被 告 乙○○ 訴訟代理人 曾慶雲律師 被 告 甲○○ 右當事人間請求給付報酬事件，本院判決如左： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告之主張： ㈠原告起訴主張被告乙○○所有坐落屏東市○○段七四七地號土地及其地上建築物 即門牌號碼屏東市○○路三二六巷四七弄二三三號房屋一棟有意出售，遂將上開 房地之所有權狀影本及房屋鑰匙交付原告，並出價新台幣（下同）四百五十萬元 ，並言明仲介之服務費為成交價之百分之三，而後原告為之刊登報章廣告並仲介 買主。適有被告甲○○中意上開房屋，遂委託原告與被告乙○○協商價格，期間 自民國九十一年四月十二日起至同年月二十五日止，原告於此期間予以撮合，價 金從三百九十萬元談至四百二十萬元，惟被告乙○○並未同意，原告遂於議價期 間經過後退還被告甲○○擬充作定金之十萬元。孰料越二日，張、胡二人竟私下 以四百二十八萬元成交，並辦妥移轉登記。依居間之法律關係及屏東縣不動產仲 介經濟商業同業公會商議收費標準，被告甲○○原應給付原告成交價百分之一、 被告乙○○應給付原告成交價百分之三之服務費，惟被告竟為規避支付仲介費用 ，故意在議價期間經過後，再行簽訂買賣契約，按「媒介居間人故以契約因其媒 介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之給付，故意拒絕訂立該 媒介就緒之契約，再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則， 仍應支付報酬」（最高法院五十八年度台上字第二九二九號判例足參）。衡諸於 議價期間原告曾數次陪同被告甲○○至上開房屋多次並予撮合，而被告竟於議價 期間經過及原告將斡旋金退還後即買賣成交，又被告甲○○曾包一萬元紅包與原 告職員曾小姐，且由被告成交之價格恰好可以抵掉仲介費用等一切事證，足徵二 人故意違約而違背誠信原則至明。爰依居間之法律關係，求為判決命： ⒈被告乙○○應給付原告十二萬八千四百元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息。 ⒉被告甲○○應給付原告四萬二千八百元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息。 ㈡對被告抗辯所為之陳述： ⒈委託仲介公司仲介買賣及議價，並非要式契約，由被告自承交付房屋所有權狀 影本及鑰匙一付與原告即應認有委託原告仲介售屋之具體事實。又雙方曾口頭 言明服務費為成交價百分之三。 ⒉被告乙○○自承「... 本人是考慮因其不是仲介公司所介紹之買方，本人可省 去此部分之費用，... 不如大方地把這些費用都送給這可憐人吧... 」，益顯 被告乙○○明知而不願給付仲介費用之事實。 二、被告之抗辯： ㈠被告乙○○： ⒈否認規避仲介服務費。伊從未委託原告代為銷售系爭房屋，亦未同意支付原告 任何服務費；伊曾與原告商談委託銷售系爭房地，惟原告明知伊所有之房地至 少需以四百五十萬元出售，若有客戶願以上開價格買受時，再與原告簽定委託 銷售契約；被告既未與原告訂任何委託銷售契約，亦未就契約內容必要之點達 成一致之意思表示，不能僅憑原告片面之詞即認雙方有委託契約存在。 ⒉原告並未曾提起甲○○委託原告覓屋之事，伊並不知原告所稱買方是誰，更不 知是甲○○；伊之所以將系爭房地賣與甲○○是因甲○○之兄亦同住該社區， 主動告知其妹之遭遇，表明為其妹尋找適當之房屋，並與伊議價，最後伊因同 情甲○○之情形，且感佩其兄妹情誼，遂降價至四百二十八萬賣與甲○○。 ⒊伊若要規避服務費，與甲○○所定之價金價差異不相符。 ㈡被告甲○○： ⒈否認有規避仲介費用。在議價期間，伊從未與乙○○碰面，亦不認識他，伊是 在議價期間及原告返還斡旋金後，透過居住該社區之兄長主動聯繫屋主乙○○ ，將伊情形告知，乙○○即同意降價讓伊如願購得該屋，並非經原告磋商而成 。 ⒉伊包一萬元紅包給原告職員曾小姐是為感謝她帶伊看許多房子，且她與伊姊姊 是以前的同事。 三、法院之判斷： ㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；所謂默示 之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思而言。 本件原告主張被告乙○○委託其居間銷售系爭房屋，並言明報酬為成交價百分之 三一節雖為被告乙○○所否認；然查，居間契約並非要式契約，並無須以一定之 方式成立，由被告乙○○不否認與原告商談委託銷售系爭房地，且其明知前來商 談者乃原告公司職員，復將系爭房地之所有權狀及系爭房屋之鑰匙交給原告，並 表明至少要四百五十萬元否則不出售等情事觀之，即可推知被告乙○○實有默示 委託原告銷售房地之意思表示，而同意原告可隨時帶人看屋，且磋商價格訂為四 百五十萬元；又按居間之報酬固以約定為原則，然雖未約定而依其情形有非報酬 即不為媒介者，應視委託人為默認給予報酬；被告乙○○既明知原告係房屋仲介 公司，系爭房地交由原告磋商而成交時，其身為賣方應支付原告仲介費用，則其 對於將來應給付原告公司之報酬即應認有默許。準此，兩造關於居間之意思表示 一致，該居間之契約即為成立，被告乙○○辯稱與原告之間未有效成立委託銷售 契約云云，不足採信。 ㈡⒈按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第五百六 十八條定有明文。又按民法第五百六十五條所定之居間有二種情形，一為報告 訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時週 旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人 之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令 自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支 付，最高法院五十二年台上字第二六七五號著有判例可參。因此，不論是報告 居間或媒介居間，居間人報酬之請求，須於雙方當事人因居間人之居間而成立 契約時，始得請求。 ⒉查原告主張由其仲介人員出面與買賣雙方斡旋，以買方委託商談之價格跟賣方 磋商，本件如三百九十萬元沒談成，會告知買方是否加價，全部由仲介人員出 面幫其磋商等情，為被告所不爭執，是兩造既須由原告從中說合，即非單純為 僅以報告訂約之機會為已足，是該居間契約堪認為媒介居間契約，須原告有實 際以受託價格撮合促成系爭房地之買賣，方得請求居間之報酬。 ⒊原告雖主張本件乃其介紹被告雙方買賣成交，然查，被告甲○○於議價期間內 以三百九十萬元委託原告與被告乙○○磋商，期間一度提高到四百二十萬元， 因被告乙○○堅持以四百五十萬元為底價，故在此議價期間內原告均未能為被 告雙方磋商成功一情，有原告提出之委託議價金收據一紙為證，並為兩造所不 爭執，堪信為真，因本件居間契約之性質係屬媒介居間，則原告在未能以委託 價格磋商成功之情形下，自不得請求居間之報酬。 ⒋又原告主張被告於議價期間經過及退還斡旋金後即買賣成交，顯係故意規避媒 介就緒之契約，且為規避仲介費用，有違誠信原則，仍應支付報酬等情。惟按 當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七 十七條定有明文。經查，被告均否認故意規避支付仲介費之情形，均辯稱其並 無於議價期間內私下商談系爭房地買賣價格，被告之所以買賣成交係因甲○○ 兄長於議價期間過後居中牽線，且在被告乙○○委託原告銷售房地期間，均不 知被告甲○○亦為原告之客戶等語。原告就被告有故意規避仲介費一情，僅泛 稱被告甲○○有私下找被告乙○○，然就被告乙○○明知被告甲○○亦同時委 託原告居間斡旋、其等私談之時間、內容有無涉及規避仲介費等有利於己之事 實均未能加以舉證，是本院尚無從認定被告有何故意規避仲介費之事實。參以 被告對於系爭房地售價認知相差甚多，以致於原告未能於議價期間以委託價格 斡旋成功，已如前述，則本件原無何媒介就緒之契約存在，從而被告並無故意 拒絕訂立該媒介就緒契約而有違誠信原則之情形可言，此與最高法院五十八年 度台上字第二九二九號判例意旨所述情形尚屬有間，不能遽而比附爰引。 ⒌末查，原告主張被告成交價格恰可抵掉仲介費用一節，為被告所否認，原告復 未能舉證證明之，亦未提供相關資料供本院參酌，尚難僅憑其主觀臆測之詞即 認被告故意規避仲介費用之情形，是原告前揭主張，尚難採信。 四、從而，本件被告乙○○與甲○○之房地買賣契約，非因原告居間而成立，原告就 被告故意拒絕訂立媒介就緒之契約而規避仲介費用之情形復未能舉證實說，其依 居間之法律關係訴請被告被告乙○○給付原告十二萬八千四百元及自起訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息、被告甲○○給付原告四 萬二千八百元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息，即屬無據，不應准許。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經本院審酌後， 認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八 條，判決如主文。 中 華 民 國 九十一 年 十二 月 二十五 日 臺灣屏東地方法院屏東簡易庭 法 官 楊中琪 右為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀。 法院書記官 洪榮華 中 華 民 國 九十一 年 十二 月 二十五 日