108年度重小字第3257號 返還押租金等

108年度重小字第3257號 返還押租金等

臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　 108年度重小字第3257號 原　　　告　蔡金泉　 被　　　告　陳文雄　 上列當事人間請求返還押租金等事件，於民國108年12月23日言 詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟陸佰伍拾元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔百分之三十，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹萬肆仟陸佰 伍拾為原告預供擔保，得免為假執行。 反訴原告之訴駁回。 反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。 事 實 及 理 由 壹、本訴部份： 一、原告起訴主張：緣原告於民國108年6月11日與被告就門牌號 碼：新北市○○區○○街00號2樓房屋（下稱系爭房屋）訂 定租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間為107年6月20日起 至110年6月20日止，每月租金為新臺幣（以下同）15,000元 ，原告並交付押租金30,000元予被告，並已交付107年6月20 日至107年7月20日之租金15,000元，原告並於107年6月25日 聘請水電師傅於系爭房屋裝設瓦斯爐管線，花費3,300元， 惟原告於搬入過程中，發現系爭房屋天花板、窗戶皆老舊不 堪，屋內甚至有嚴重漏水情形，而系爭房屋嚴重漏水之瑕疵 ，已危及原告之安全與健康，且原告幾經催告被告修繕系爭 房屋皆無果，原告逐於108年7月9日寄送律師函予被告，表 明終止系爭房屋租賃契約之意思，被告業已於108年7月11日 收受，惟被告尚有押租金3萬元未返還原告，且原告亦因系 爭房屋之瑕疵而受有1個月租金即15,000元及支出管線費用 3,300元之損害，為此，爰依租賃契約及損害賠償之法律關 係請求被告給付48,300元（押租金30,000元＋1個月租金即 15,000元之損害＋支出管線費用3,300元）一節，業據提出 房屋租賃契約書、裝設瓦斯管線費用收據、系爭房屋現況照 片、錄音檔（含譯文）及律師函等件為證，被告則以：系爭 房屋交付原告時，屋況完善，並無老舊、漏水，且危及原告 之人身安全、身體健康之情形，且原告雖請求裝設瓦斯爐設 備之花費3,300元，惟原告於搬離系爭房屋時，業經將該設 備拆除，原告並未受有財產損失，且原告為安裝洗衣機，將 廚房牆壁木板鑿洞，並未回復原狀，復原費用需3,500元， 等語資為抗辯。是以本件所應審究者厥為：被告有無賠償及 返還款項之義務？若有，數額若干為適當？ 二、按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承 租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其 瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。民法第 424條定有明文。又本條終止權之行使，須租賃物係房屋或 其他供居住之處所而有瑕疵，且其瑕疵危及原告或其同居人 之安全或健康時，原告始得依其一方之意思表示終止系爭租 賃契約。是民法第424條之規定，乃係賦予承租人契約終止 權，而非解除權，合先敘明。經查，本件原告就主張系爭房 屋內有嚴重漏水情形且危及承租人或其同居人之安全或健康 之情事一節，固據提出屋況照片及錄音檔（含譯文）為證， 被告則否認上情，且觀諸原告提出之屋況照片,僅為需維修 設備即可之瑕疵，自當與民法第424條之規定所稱「租賃物 有危及原告或其同居人之安全或健康（例如房屋為輻射屋等 ）」之情形有間。是原告依本條主張終止系爭租約，於法不 合。 三、次按押租金之性質，應為一種「附有停止條件之返還債務的 所有權讓與」，亦即，押租金按其性質與內容乃承租人為擔 保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的 ，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於出 租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務，且 返還其租賃物之停止條件成就時，即負有將其全額返還於承 租人之義務。又系爭租約第7條約定「契約期間內乙方（即 承租人）若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請求租金償還、 遷移費…，而應無條件將該房屋照原狀還甲方（即出租人） ，乙方不得異議。」、系爭租約第19條約定「特約應受強制 執行事項：⑴租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應 賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。⑵租賃期間內乙方如 有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議。」 ，上開約定無非是考量若承租人於租賃期間任意提前終止租 賃契約，出租人會因承租人提前遷離而需提高招租之頻率， 故將此部分損害轉由承租人負擔，以衡平契約雙方之利益。 再者，「有下列各款情形之一者，法院得不調查證據，而審 酌一切情況，認定事實，為公平之裁判︰一、經兩造同意者 。二、調查證據所需時間、費用與當事人之請求顯不相當者 。」，民事訴訟法第436條之14亦有規定。本件原告未舉證 以證明得依民法第424條終止系爭租約之事由存在乙節，已 認定如前，原告復自承：已於108年7月9日寄送律師函予被 告，表明終止系爭房屋租賃契約之意思，被告業已於108年7 月11日收受在案，復為被告所不爭，則系爭租約因原告任意 在系爭租約所約定之租賃期限屆滿前提前終止系爭租約及遷 離系爭房屋甚明，依系爭租約之第7條、第19條之約定，原 告不得請求返還已給付之107年6月20日起至107年7月20日之 租金，並需賠償1個月租金，且原告為安裝洗衣機，將廚房 牆壁木板鑿洞，並未回復原狀一節，此為原告所不否認，被 告固提出估價單以證明修復上開損害需費3,500元，原告則 否認該估價單之真正，若由原告進行修復費用之鑑定，依市 場行情，需鑑定費用至少5,000元且因被告僅主張3,500元之 修復費用，鑑定所需時間、費用與當事人之請求顯不相當， 爰審酌原告需復原之木板牆壁已使用逾10年（參見本院108 年11月25日言詞辯論筆錄可佐）及系爭牆壁受損情形，並計 算折舊及修復費用之行情等一切情況，認被告得請求之復原 費用以350元為相當，是原告請求被告返還押租金3萬元之部 分，於扣除上述需賠償1個月租金15,000元及木板復原費用 350元後，剩餘14,650元【計算式：30,000－15,000－350＝ 14,650】之部分，應予准許。 四、再按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權 人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完 全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」、 ，民法第227條定有明文。又按當事人主張有利於己之事實 者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有 明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證 之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實， 則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累 ，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意 旨參照）。經查：原告雖主張因系爭房屋之瑕疵，受有支出 裝設瓦斯爐設備花費3,300元之損害，惟本件原告無法舉證 證明得依民法第424條終止系爭租約之事由存在，而係因原 告任意在系爭租約所約定之租賃期限屆滿前提前終止系爭租 約一節，已如上述，則本件並非可歸責於債務人（即被告） 之事由，致為不完全給付者，原告即無從依不完全給付之規 定請求被告賠償，原告此部分之主張，亦屬無據。 五、從而，本件原告依租賃契約及損害賠償之法律關係之法律關 係，請求被告給付48,300元，於上開14,650元之範圍內，為 有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回 。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法與判決之結果 不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。 七、本件係關於請求金錢之給付，且其標的金額或價額在100,00 0元以下者之小額訴訟，爰依民事訴訟法第436條之19之規定 ，確定被告應負擔之訴訟費用額如主文第2項所示，併依職 權宣告假執行及被告得供相當擔保金額而免為假執行。 貳、反訴部分： 一、反訴原告主張：兩造簽訂系爭租約，依契約第6條、第11條 及第19條規定，反訴被告於租賃期間內若提前遷離時，反訴 被告應賠償反訴原告一個月租金，故反訴被告既於108年7月 11日提前終止系爭房屋租賃契約，依上開約定反訴被告即應 給付反訴原告15,000元；又反訴被告就上開自行裝設瓦斯爐 等設備時，為方便牽設管線，竟未經反訴原告同意自行鑿穿 系爭房屋之牆壁，且拆除該設備時，因敲擊牆壁，導致牆上 磁磚多數脫落，反訴被告迄今完全未予修繕，嗣經反訴原告 自行修繕，共花費3,500元，又因反訴被告故意不將系爭房 屋回復原狀，使反訴原告損失108年8月至11月之租金利益共 60,000元，另反訴原告因委任寄發存證信函及撰寫民事答辯 暨反訴狀而支付之律師費20,000元，依契約第12條約定，反 訴被告亦有賠償之義務。為此，爰依租賃契約及損害賠償之 法律關係請求反訴被告給付98,500元一節，業據提出房屋租 賃契約書、系爭房屋照片及估價單等件為證，反訴被告則請 求駁回原告之訴，並以：磁磚本來就破損等語置辯。是以本 件所應審究者厥為：反訴被告有無給付上開款項之義務？ 二、茲就反訴原告各項請求有無理由，審究如下： （一）請求違約金15,000元及回復原狀費用3,500元部分，已於 本訴中就反訴被告請求返還押租金時予以扣除，反訴原告 自不得再請求反訴被告賠償。 （二）租金損失60,000元部分：本件反訴原告雖主張反訴被告故 意不將系爭房屋回復原狀，致反訴原告無法出租系爭房屋 ，損失108年8月至11月之租金云云，然為反訴被告所否認 ，且反訴被告已於108年6月27日委由里長將系爭房屋之鑰 匙返還反訴原告一節，此為反訴原告所不否認（參見本院 108年12月23日言詞辯論筆錄），且衡情反訴被告未回復 原狀之部分（即為安裝洗衣機，將廚房牆壁木板鑿洞）並 非嚴重，應未導致反訴原告無法出租系爭房屋，且反訴原 告並未提出任何證據以實其說，反訴原告此部分之請求， 尚屬無據。 （三）律師費20,000元部分：按當事人一方預定用於同類契約之 條款而訂定之契約，係加重他方當事人之責任，按其情形 顯失公平者，該部分約定無效，此為民法第247條之1第2 款所明定。又所謂加重他方當事人之責任，乃係指一方預 定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地者而 言，所稱按其情形顯失公平者，則係指依契約本質所生之 主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平 之情形而言（最高法院94年度台上字第2340號判決意旨參 照）。又適用上並不限於契約當事人一方為企業經營者之 情形。其立法目的在維持當事人間之公平性，係透過法律 價值判斷而使當事人間依私法自治原則所定契約條款失效 ，具有公益性質，縱未經當事人主張，仍得由法院依職權 審酌。經查：系爭租約第12條固約定：「乙方（即承租人 ）若有違約情事，致損害甲方（即出租人）之權益時願聽 從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費 用，均應由乙方負責賠償。」，惟該約定內容，係事先印 妥者，為一方預定用於同類之契約甚明，而前開條款，復 約定訴訟費用及律師費用均由被告負擔，此與我國民事訟 制度原則上採取敗訴之被告始負擔訴訟費用及第一、二審 訴訟尚不採律師強制代理之制度不符，顯已加重被告之責 任。況依此約定，僅約定承租人於違反租約致出租人權益 受損而涉訟時，所繳納之訴訟費用、律師費用須由承租人 負責賠償，未區分違反之項目及情節，亦未同時約定如出 租人亦有違約情事而致承租人權益受損而涉訟時，承租人 亦可向出租人要求訴訟費及律師費之規定，可見明顯為不 對等之約定，完全偏向出租人之權益，而顯失公平，並已 加重被告之責任，應認為無效。退步言之，縱該條款非無 效，然系爭租約第19條既約定「特約應受強制執行事項： ⑴租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方 一個月租金，乙方決無異議。」，即肯認承租人得任意在 系爭租約所約定之租賃期限屆滿前提前終止系爭租約，則 反訴被告既係行使系爭租約所賦與之權利，難認有何違約 之情事，縱兩造因此涉訟，反訴被告亦無賠償反訴原告因 此支付之律師費用之必要，反訴原告此部分之主張，亦屬 無據。 三、從而，反訴原告依租賃契約及損害賠償之法律關係之法律關 係，請求反訴被告應給付98,500元部分，其中違約金15,000 元及回復原狀費用3,500元部分，已於本訴中就反訴被告請 求返還押租金時予以扣除，反訴原告自不得再請求反訴被告 賠償，另請求租金損失60,000元及律師費20,000元之部分， 均於法無據，爰判決如主文第四項所示。 四、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自 無一一詳予論駁之必要，併此敘明。 五、本件係關於請求金錢之給付，且其標的金額或價額在100,00 0元以下者之小額訴訟，爰依民事訴訟法第436之19規定，確 定反訴原告應負擔之訴訟費用額如主文第五項所示。 中 華 民 國 109 年 1 月 14 日 臺灣新北地方法院三重簡易庭 法 官 李昭融 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內以違背法令為理由向本庭 （新北市○○區○○路0段000號）提出上訴狀並表明上訴理由 （應表明一、原判決違背法令及其具體內容；二、依訴訟資料可 認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前 提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本 ），未依上揭期間補提合法上訴理由者，法院得逕以裁定駁回上 訴。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 1 月 14 日 書記官 王品媛