108年度重小字第661號 損害賠償等

108年度重小字第661號 損害賠償等

臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　108年度重小字第661號 原　　　告　方玉鶴 訴訟代理人　陳嵩豐 被　　　告　李妤庭（原名李紓庭） 　 上列當事人間請求損害賠償等事件，於民國108年5月29日言詞辯 論終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。 事 實 及 理 由 一、原告起訴主張： （一）被告前向原告承租坐落新北市○○區○○○路0段000巷00 號2樓之1房屋（下稱系爭房屋），兩造並簽訂房屋租賃契 約書（下稱系爭租約），約定每月租金新臺幣（下同）18 ,000元（水電瓦斯費亦由應被告負擔），租期自民國106 年8月1日起至107年7月31日止，被告並交付原告押租金36 ,000元。嗣被告於107年6月25日表示欲提前退租，雙方約 定於107年7月23日進行系爭房屋之點交程序，點交程序進 行中，被告與原告委託的租屋管理公司人員共同發現屋內 雙人床墊汙損、衣櫃脫皮、沙發汙損、鞋櫃有殘膠、主臥 室實木門破裂、浴廁三用控制燈不亮、馬桶漏水、廚房燈 不亮、流理臺面刮痕損傷、櫥櫃門無法緊閉、後陽台燈座 佚失燈罩且燈不亮、牆面汙損、室內未清潔等損壞或汙損 情形發生，經確認無誤後，被告於點交單上簽名確認，而 經原告另覓廠商維修後，共支付57,700元修繕費用，其中 關於浴室馬桶水箱配件更換費2,000元、主臥室實木門更 換費8,000元、牆面汙損修復費13,000元（退租後全室粉 刷費38,000元約三分之一即13,000元），合計23,000元應 由被告負擔；此外，被告另積欠承租期間之水電瓦斯費計 2,963元（含水費415元、電費1,868元、瓦斯費680元）， 總計被告應給付原告25,963元（計算式：23,000元＋2,96 3元＝25,963元），惟經原告多次催討，被告均置之不理 。為此，爰依系爭租約（其中之第3條第4項、第15條第1 項、第3項）約定之法律關係，請求被告給付原告25,963 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算 之法定遲延利息。 （二）另按「契約存續期間內，若任一方擬提前終止租約時，須 於一個月前以手機、簡訊、Line通訊軟體或書面等任何一 種方式通知對方，若通知時間不足一個月而提前終止租約 者，可歸責之一方應賠償對方一個月租金。」「租約履行 已屆滿本約二分之一而未履行完本契約租賃期間即提前終 止租約者，可歸責之一方須賠償對方押租保證金之二分之 一為賠償金。」系爭租約第5條第1項第1款、第3款分別約 有明文。本件被告雖已交付原告押租金36,000元（相當於 二個月租金之金額），因被告未遵期將其提前終止租約之 意思通知原告，且其提前終止時尚餘有未履行之租期，因 此被告共需賠償一個月租金之金額與押金的二分之一金額 於原告，經計算後被告共應賠償36,000元，原告應可自所 收取之上開押租金中36,000元扣抵，經扣抵後，被告已無 任何押金可以抵償所應賠付原告之上開25,963元。 二、被告則求為判決駁回原告之訴，並辯稱：系爭房屋是在107 年7月23日點交，伊當時是有新的租約，所以才會提早搬遷 ，且伊有向原告稱107年7月份之租金可以從押租金中扣抵， 原告沒有說不行，至於水電瓦斯費，伊願意負擔，亦可從扣 押租金中扣抵，惟伊對原告請求的修繕費用23,000元有意見 ，因牆面汙損（退租後全室粉刷費用）不是伊造成的，因為 系爭房屋本來就有壁癌，伊也有請原告來修繕，而浴室馬桶 水箱配件，並非伊所損壞，伊雖有損壞主臥室實木門，但伊 請人估修，僅須花費2,000元等語。 三、原告主張被告前向原告承租系爭房屋，兩造並簽訂系爭租約 ，約定每月租金18,000元（水電瓦斯費亦由應被告負擔）， 租期自106年8月1日起至107年7月31日止，被告並交付原告 押租金36,000元。嗣被告於107年6月25日表示欲提前退租， 雙方約定於107年7月23日進行系爭房屋之點交程序，及被告 另積欠承租期間之水電瓦斯費計2,963元（含水費415元、電 費1,868元、瓦斯費680元）等事實，業據其其出系爭租約、 點交單、水電瓦斯費收據等為證，並為被告所不爭執，堪信 為真實。 四、原告另主張在系爭房屋點交後，發現系爭房屋有部分毀損， 經原告另覓廠商維修後，共支付57,700元修繕費用，其中關 於浴室馬桶水箱配件更換費2,000元、主臥室實木門更換費 8,000元、牆面汙損修復費13,000元（退租後全室粉刷費38, 000元約三分之一即13,000元），合計23,000元應由被告負 擔等事實，業據其提出維修估價單、維修前後照片等為證， 但為被告所否認，並以上開情詞置辯。經查： （一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。又依國內房屋租賃 之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或 終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「 原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於 契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所 造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般 交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還 ，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間 之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、 燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復 租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保 護之權利。本件原告主張系爭房屋點交時，浴室馬桶漏水 、牆面汙損、主臥室實木門破裂，其因而支出浴室馬桶水 箱配件更換費2,000元、牆面汙損修復費13,000元（退租 後全室粉刷費用38,000元約三分之一）、主臥室實木門更 換費8,000元，共23,000元應由被告負擔等情，惟被告僅 自承主臥室實木門為伊所損壞，且觀之原告提出之修繕前 後照片，原告並不能證明系爭房屋浴室馬桶漏水，抑或牆 面汙損係被告人為損壞所造成，衡以系爭房屋建築完成日 期為96年10月18日，此有原告提出之系爭房屋建物登記第 二類謄本在卷可憑，則其屋齡迄點交時已使用逾10年，自 有相當之折舊及自然耗損，而原告並未就「浴室馬桶漏水 」、「牆面汙損」之損害非屬自然耗損，係被告違反善良 管理人之注意義務、不依約定之方法或租賃物之性質，保 管、使用、收益系爭房屋所造成等情，舉證證明為真實， 則請求被告賠償此浴室馬桶水箱配件更換費2,000元、牆 面汙損修復費13,000元，即非有據。 （二）至於被告不爭執願賠償原告主臥室實木門更換費部分，雖 另辯稱請人估修，僅須花費2,000元等語，但未舉證以實 其說，則此部分之修復費用應以原告主張之8,000元為適 當，被告自應負負損害賠償責任。惟按負損害賠償責任者 ，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發 生前之原狀；債權人得請求支付回復原狀所必要之費用， 以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項分別定有明文 。而此回復原狀之費用，應類推適用最高法院77年度第9 次民事庭會議決議（一）意旨：「物被毀損時，被害人除 得依民法第一百九十六條請求賠償外，並不排除民法第二 百十三條至第二百十五條之適用。依民法第一百九十六條 請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之 標準，但以必要者為限(例如：修理材料以新品換舊品， 應予折舊)。被害人如能證明其物因毀損所減少之價額， 超過必要之修復費用時，就其差額，仍得請求賠償。」計 算並扣除上開實木門之折舊額後，始作為被告應賠償之數 額。查系爭房屋及該實木門係於96年10月18日建築、裝設 完成，為原告自所承，並有上開建物登記第二類謄本在卷 可佐，至被告於107年7月23日點交系爭房屋時，實際已使 用逾10年，而此實木門更換費為8,000元，係以新品換舊 品，更新之折舊價差顯非必要，應予以扣除。本院依行政 院所頒「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」 之規定，「木材加工設備」之耐用年數為7年，依定率遞 減法每年折舊千分之280，其最後一年之折舊額，加歷年 折舊累積額，總和不得超過該資產成本原額之十分之九之 計算結果，該實木門更換費8,000元，折舊後所剩之殘值 為10分之1即800元，是以原告得請求被告賠償之實木門更 換費為800元，逾此部分之請求，尚乏依據。 五、原告就被告另辯稱其所應負擔之相關費用（含107年7月份之 租金、水電瓦斯費及主臥室實木門更換費）可以從押租金中 扣抵乙節，雖爭執稱因被告未遵期將其提前終止租約之意思 通知原告，且其提前終止時尚餘有未履行之租期，因此被告 共需賠償一個月租金之金額與押金的二分之一金額於原告， 經計算後被告共應賠償36,000元，原告應可自所收取之上開 押租金36,000元中扣抵，經扣抵後，被告已無任何押租金可 以抵償所應賠付原告之相關費用等。惟按約定之違約金過高 者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文；又是 否相當須依一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害 ，債權可得享受之一切利益為衡量標準；且違約金之核減， 法院本得依職權為之，原無待當事人之主張（最高法院49年 台上字第807號、51年台上第19號、91年度台上字第790號裁 判意旨照參）。查系爭租約第5條第1項第1款、第3款固分別 約定「契約存續期間內，若任一方擬提前終止租約時，須於 一個月前以手機、簡訊、Line通訊軟體或書面等任何一種方 式通知對方，若通知時間不足一個月而提前終止租約者，可 歸責之一方應賠償對方一個月租金。」「租約履行已屆滿本 約二分之一而未履行完本契約租賃期間即提前終止租約者， 可歸責之一方須賠償對方押租保證金之二分之一為賠償金。 」等情，然此等有關違約賠償之約定，顯具有違約金賠償約 定之性質，且此二款約定可合一指向當事人之同一違約行為 ，卻應負不同之違約責任，對該當事人顯然不公，加以本件 被告係於107年7月23日點交系爭房屋於原告，則其尚未履行 之租期僅剩8天（即107年7月24日至31日），若因此課以應 賠償原告1個月租金及押租金之2分之1合計共36,000元之違 約責任，相較於其尚未履行之8天租期應負之租金，高出甚 多，不合社會一般常情。本院爰斟酌原告受損程度、被告違 約情事及兩造經濟、地位等一切情狀，認原告得請求被告賠 之違約金應酌減為以被告未履行之8天租期應付之租金額較 為適當，加上被告尚未給付之107年7月份（算至23日）之租 金，合計被告應給付原告之違約金及租金共18,000元（即相 當於1個月之租金數額）。 六、綜上所述，被告應給付原告之金額共21,763元（含水電瓦斯 費2,963元、含主臥室實木門更換費800元、租金及違約金18 ,000元），經被告主張原告可從其所給付之押租金36,000元 中扣抵後，原告尚應返還被告押租金14,237元（計算式：36 ,000元－21,763元＝14,237元），則原告於本件中顯無可再 請求被告給付之金額。從而，原告本於系爭租約約定之法律 關係，請求被告給付25,963元及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為無理由，應予 駁回。 七、本件訴訟費用為1,000元，依職權確定由敗訴之原告負擔。 中 華 民 國 108 年 6 月 14 日 法 官 趙義德 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明 上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容 。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如 於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提 上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理 由書，法院得逕以裁定駁回上訴。 中 華 民 國 108 年 6 月 14 日 書記官 莊雅萍