臺灣士林地方法院簡易民事判決 107年度士簡字第1416號
原 告 王英君
陳淑萍兼上開二人 吳定洋共同訴訟代理人兼上開二人 戴聿琳共同訴訟代理人
被 告 林玉婷
訴訟代理人 林政憲
上列當事人間返還押租金等事件，於中華民國107 年12月5 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文：
被告應給付原告新台幣壹拾貳萬肆仟壹佰陸拾陸元及自民國一０七年十一月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新台幣壹拾貳萬肆仟壹佰陸拾陸元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由：
一、原告主張：原告於民國107 年9 月2 日向被告承租門牌號碼台北市○○區○○路00號4 樓之1 之房屋（下稱系爭租屋），並簽立租約（下稱系爭租約），原約定租賃期間自簽約日起至108 年6 月23日止，租金為每學年新臺幣（下同）25萬元，分2 期繳付，1 期125,000 元，押租金4 萬元，原告於簽約時繳付被告租押金4 萬元及1 期半學年125,000 元，其後原告因安全及環境考量，並未入住，並旋於107 年9 月12日向被告表示欲解約，被告乃於107 年9 月13日以LINE通知原告其同意以扣原告押金一半2 萬元及當月租金20,834元為違約金作為解除系爭租約之條件，原告表示接受後，兩造復約於翌日（9 月14日）晚間至系爭租屋1 樓大廳交付鑰匙及款項，然當晚被告委由訴外人即被告之兄長亦為本案被告訴訟代理人林政憲到場處理，訴外人林政憲表示不願解除系爭租約，拒絕退款，原告亦無從將鑰匙返還被告，並交代系爭租屋大樓管理員不能代收鑰匙，乃系爭租約既經兩造以上開條件合意解除，被告迄今仍拒絕退還扣除上開約定違約金40,834元以外之押租金及預收租金共124,166 元（即165,000-40,834＝124,166 ），乃依兩造系爭租約解除後之法律關係請求被告返還，並聲明：被告應給付原告124,166元及起起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、被告答辯則以：被告於107 年9 月12日收到原告要求要將系爭租屋打掃乾淨，對原告提出的ＬＩＮＥ內容是被告與原告方所洽談互傳之內容不爭執，但是系爭租屋還沒有點交，原告亦未將鑰匙交還，需要完成點交才完成解約。被告訴訟代理人於107 年9 月14日至系爭租約大樓有向原告表示被告不解約，因原告方以大樓不乾淨為由跟被告解約，被告不接受云云等語答辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、本院得心證之理由：原告主張兩造於原告於107 年9 月2 日簽立系爭租約，由原告於簽約時起向被告承租系爭租屋，並簽立租約（下稱系爭租約），原約定租賃期間自簽約日起至108 年6 月23日止，租金為每學年25萬元，分2 期繳付，1期125,000 元，押租金4 萬元，原告於簽約時依約繳付被告租押金4 萬元及1 期半學年125,000 元等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之系爭租約1 份在卷可參。次查，原告主張原告於107 年9 月12日向被告表示欲提前解約（註：依兩造租賃契約法律關係應屬提前終止之意思表示），經被告於107 年9 月13日同意以扣原告押金一半2 萬元及當月租金20,834元為違約金作為提前終止之條件，約於107 年9 月14日晚間點交返還系爭租屋及剩餘租金及租押金，然遭被告代理人即本案被告訴訟代理人拒絕返還等情，主張被告應返還扣除合意提前終止系爭租約違約金之已繳租金及租押金124,166 元（即40000+000000-00000 -00000 ＝124166），然為被告所否認，並以被告不接受原告所提出之提前終止事由，原告未完成點交系爭租屋及返還鑰匙予被告，系爭租約並未終止，原告無返還義務置辯。故兩造本案爭點首為，系爭租約是否業經兩造合意提前終止？原告請求返還扣除上開合意約定違約金之其餘已繳租金及租押金款項有無依據？
（一）按「租賃契約非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之。前項應約定事項，其內容得包括：一、契約之重要權利義務事項。二、違反契約之法律效果。三、契約之終止權及其法律效果。四、其他與契約履行有關之重要事項。第一項不得約定事項，其內容得包括：一、限制或免除租賃當事人之一方義務或責任。二、限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利，及加重其義務或責任。三、其他顯失公平事項。非具消費關係之租賃契約條款，違反第一項應約定及不得約定事項者，無效；該應約定事項未記載於契約者，仍構成契約之內容；其為口頭約定者，亦同。」租賃住宅市場發展及管理條例第5 條第1項至第3 項訂有明文：又參以中華民國107 年6 月28日內政部內授中辦地字第0000000000號令（中華民國000 年0月00日生效）制訂之住宅租賃契約應約定及不得約定事項
壹、應約定事項：「十三、提前終止租約之約定本契約於期限屆滿前，出租人□得□不得；承租人□得□不得終止租約。依約定得終止租約者，租賃之一方應於□一個月前□個月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方個月( 最高不得超過一個月) 租金額之違約金。前項承租人應賠償之違約金得由第四點之押金中扣抵。租期屆滿前，依第二項終止租約者，出租人已預收之租金應返還予承租人。十四、租賃住宅之返還租期屆滿或租賃契約終止時，出租人應結算承租人第五點約定之相關費用，承租人應即將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記。前項租賃住宅之返還，應由租賃雙方共同完成屋況及附屬設備之點交手續。租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人除按日向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額計算之違約金( 未足一個月者，以日租金折算) 至返還為止。前項金額及承租人未繳清之相關費用，出租人得由第四點之押金中扣抵。」。
（二）原告主張系爭租約成立後，其等於107 年9 月12日向被告表示欲提前終止系爭租約，經被告於電話中以LINE表示同意以被告給付當月租金20,834元，並以押金一半20,000元作為賠償違約金為條件，同意原告提前終止，雙方並約於107 年9 月14日晚上至系爭租屋欲為點交返還鑰時及退回剩餘已納之租金及押金124,166 元等情，有原告提出兩造間之電話LINE聯繫內容為據，觀諸兩造於該電話LINE中之對談內容，其中被告本人於107 年9 月13日表示「..如各位確認提前解約，根據合約第12條第2 點，亦根據民法第450 條及第453 條規定，租賃之一方應於一個月前通知他方，一方未為先期通知而逕行終止租約者，應給付當月租金並賠償他方一個月租金額作為違約金。違約金可由押金中抵扣，因此幫各位計算過，將退還的租金為125,000 （半學期期租金）+40,000 （押金）-20,834 （當月租金）-20,000 （押金的一半為違約金）＝124,166 元，請與我姊姊約好時間，在租處待檢查過後，租賃方交回鑰時同時，出租方歸還預收租金交由租賃方簽收後始完成解約」等語，原告方回以「林小姐，我們接受這個結果，等我們四組家長約好方便的時間後，再跟你姊姊約，地點就在宿舍一樓大廳」等語，堪認兩造於107 年9 月13日以口頭合意系爭租約提前終止等情屬實；又觀諸系爭租約有關上開應約定事項十三租賃契約得否提前終止租約、提前終止先期通知義務及違反先期通知之違約金約定，係記載於兩造系爭租約第十二條特別約定事項第2 點「本租賃契約期限未滿，一方擬解約時，需得他方同意。若乙方擬提前終止本約，應於一個月前通知甲方，並應另行給付甲方相當於一個月之租金金額。如甲方擬提前收回房屋，亦應於一個月前通知並賠償乙方一個月租金之損害。」等內容，可見兩造就系爭租約亦係約定承租人及出租人雙方均得於對造同意下，由一方為提前終止，且約定承租人即原告方提前終止，需先期1 個月通知出租人即被告，並賠償相當於1 個月租金之違約金等情，是原告一方自得於被告一方同意下，不附理由，提前終止系爭租約。故被告訴訟代理人於兩造合意提前終止後，於約定雙方點交返還鑰匙及租金款項之日，復以不接受原告提前終止之理由毀諾，自難認依法有據。至被告另以原告尚未交付鑰匙，系爭租屋尚未點交為由，抗辯系爭租約尚未完成終止要件云云，但查，系爭租約業經兩造於107 年9 月13日合意提前終止而生終止效力，原告縱未交付鑰匙及點交系爭租屋，係屬系爭租約終止後，原告承租方是否履行依約回復原狀義務之行為，尚不影響系爭租約合意終止之效力，被告至多僅得為同時履行抗辯不給付押金款項，故被告以系爭租約尚未終止，抗辯無給付義務，難認依法有據，委無可採。
（三）綜上，原告主張系爭租約業經兩造合意於107 年9 月13日終止，並請求被告返還除合意終止時約定扣除當月租金、押金1 半作為違約金之一半押金及其餘預繳之租金共124,166 元【即（000000-00000）+ （00000-00000 ）＝124166），及請求自起訴狀繕本送達翌日（107 年11月13日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應屬有據，堪認可採，應予准許，乃判決如主文所示。
四、本件係就民事訴訟法第427 條第2 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
五、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
中華民國 107 年 12 月 21 日
臺灣士林地方法院士林簡易庭
法官 張嘉芬
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國 107 年 12 月 21 日
書記官 高郁婷
士林簡易庭107年度士簡字第1416號 返還押租金等
臺灣士林地方法院簡易民事判決 107年度士簡字第1416號 原 告 王英君 陳淑萍 兼上開二人 吳定洋 共同訴訟代理人 兼上開二人 戴聿琳 共同訴訟代理人 被 告 林玉婷 訴訟代理人 林政憲 上列當事人間返還押租金等事件，於中華民國107 年12月5 日言 詞辯論終結，本院判決如下： 主 文： 被告應給付原告新台幣壹拾貳萬肆仟壹佰陸拾陸元及自民國一０ 七年十一月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決得假執行。但被告如以新台幣壹拾貳萬肆仟壹佰陸拾陸元 為原告供擔保，得免為假執行。 事實及理由： 一、原告主張：原告於民國107 年9 月2 日向被告承租門牌號碼 台北市○○區○○路00號4 樓之1 之房屋（下稱系爭租屋） ，並簽立租約（下稱系爭租約），原約定租賃期間自簽約日 起至108 年6 月23日止，租金為每學年新臺幣（下同）25萬 元，分2 期繳付，1 期125,000 元，押租金4 萬元，原告於 簽約時繳付被告租押金4 萬元及1 期半學年125,000 元，其 後原告因安全及環境考量，並未入住，並旋於107 年9 月12 日向被告表示欲解約，被告乃於107 年9 月13日以LINE通知 原告其同意以扣原告押金一半2 萬元及當月租金20,834元為 違約金作為解除系爭租約之條件，原告表示接受後，兩造復 約於翌日（9 月14日）晚間至系爭租屋1 樓大廳交付鑰匙及 款項，然當晚被告委由訴外人即被告之兄長亦為本案被告訴 訟代理人林政憲到場處理，訴外人林政憲表示不願解除系爭 租約，拒絕退款，原告亦無從將鑰匙返還被告，並交代系爭 租屋大樓管理員不能代收鑰匙，乃系爭租約既經兩造以上開 條件合意解除，被告迄今仍拒絕退還扣除上開約定違約金 40,834元以外之押租金及預收租金共124,166 元（即 165,000-40,834＝124,166 ），乃依兩造系爭租約解除後之 法律關係請求被告返還，並聲明：被告應給付原告124,166 元及起起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計 算之利息。 二、被告答辯則以：被告於107 年9 月12日收到原告要求要將系 爭租屋打掃乾淨，對原告提出的ＬＩＮＥ內容是被告與原告 方所洽談互傳之內容不爭執，但是系爭租屋還沒有點交，原 告亦未將鑰匙交還，需要完成點交才完成解約。被告訴訟代 理人於107 年9 月14日至系爭租約大樓有向原告表示被告不 解約，因原告方以大樓不乾淨為由跟被告解約，被告不接受 云云等語答辯，並聲明：駁回原告之訴。 三、本院得心證之理由：原告主張兩造於原告於107 年9 月2 日 簽立系爭租約，由原告於簽約時起向被告承租系爭租屋，並 簽立租約（下稱系爭租約），原約定租賃期間自簽約日起至 108 年6 月23日止，租金為每學年25萬元，分2 期繳付，1 期125,000 元，押租金4 萬元，原告於簽約時依約繳付被告 租押金4 萬元及1 期半學年125,000 元等情，為兩造所不爭 執，並有原告提出之系爭租約1 份在卷可參。次查，原告主 張原告於107 年9 月12日向被告表示欲提前解約（註：依兩 造租賃契約法律關係應屬提前終止之意思表示），經被告於 107 年9 月13日同意以扣原告押金一半2 萬元及當月租金 20,834元為違約金作為提前終止之條件，約於107 年9 月14 日晚間點交返還系爭租屋及剩餘租金及租押金，然遭被告代 理人即本案被告訴訟代理人拒絕返還等情，主張被告應返還 扣除合意提前終止系爭租約違約金之已繳租金及租押金 124,166 元（即40000+000000-00000 -00000 ＝124166）， 然為被告所否認，並以被告不接受原告所提出之提前終止事 由，原告未完成點交系爭租屋及返還鑰匙予被告，系爭租約 並未終止，原告無返還義務置辯。故兩造本案爭點首為，系 爭租約是否業經兩造合意提前終止？原告請求返還扣除上開 合意約定違約金之其餘已繳租金及租押金款項有無依據？ （一）按「租賃契約非具消費關係者，其應約定及不得約定事項 ，由中央主管機關定之。前項應約定事項，其內容得包括 ：一、契約之重要權利義務事項。二、違反契約之法律效 果。三、契約之終止權及其法律效果。四、其他與契約履 行有關之重要事項。第一項不得約定事項，其內容得包括 ：一、限制或免除租賃當事人之一方義務或責任。二、限 制或剝奪租賃當事人之一方行使權利，及加重其義務或責 任。三、其他顯失公平事項。非具消費關係之租賃契約條 款，違反第一項應約定及不得約定事項者，無效；該應約 定事項未記載於契約者，仍構成契約之內容；其為口頭約 定者，亦同。」租賃住宅市場發展及管理條例第5 條第1 項至第3 項訂有明文：又參以中華民國107 年6 月28日內 政部內授中辦地字第0000000000號令（中華民國000 年0 月00日生效）制訂之住宅租賃契約應約定及不得約定事項 壹、應約定事項：「十三、提前終止租約之約定本契約於 期限屆滿前，出租人□得□不得；承租人□得□不得終止 租約。依約定得終止租約者，租賃之一方應於□一個月前 □個月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者 ，應賠償他方個月( 最高不得超過一個月) 租金額之違約 金。前項承租人應賠償之違約金得由第四點之押金中扣抵 。租期屆滿前，依第二項終止租約者，出租人已預收之租 金應返還予承租人。十四、租賃住宅之返還租期屆滿或租 賃契約終止時，出租人應結算承租人第五點約定之相關費 用，承租人應即將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他 登記。前項租賃住宅之返還，應由租賃雙方共同完成屋況 及附屬設備之點交手續。租賃之一方未會同點交，經他方 定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。承租人未依 第一項規定返還租賃住宅時，出租人除按日向承租人請求 未返還租賃住宅期間之相當月租金額外，並得請求相當月 租金額計算之違約金( 未足一個月者，以日租金折算) 至 返還為止。前項金額及承租人未繳清之相關費用，出租人 得由第四點之押金中扣抵。」。 （二）原告主張系爭租約成立後，其等於107 年9 月12日向被告 表示欲提前終止系爭租約，經被告於電話中以LINE表示同 意以被告給付當月租金20,834元，並以押金一半20,000元 作為賠償違約金為條件，同意原告提前終止，雙方並約於 107 年9 月14日晚上至系爭租屋欲為點交返還鑰時及退回 剩餘已納之租金及押金124,166 元等情，有原告提出兩造 間之電話LINE聯繫內容為據，觀諸兩造於該電話LINE中之 對談內容，其中被告本人於107 年9 月13日表示「..如各 位確認提前解約，根據合約第12條第2 點，亦根據民法第 450 條及第453 條規定，租賃之一方應於一個月前通知他 方，一方未為先期通知而逕行終止租約者，應給付當月租 金並賠償他方一個月租金額作為違約金。違約金可由押金 中抵扣，因此幫各位計算過，將退還的租金為125,000 （ 半學期期租金）+40,000 （押金）-20,834 （當月租金） -20,000 （押金的一半為違約金）＝124,166 元，請與我 姊姊約好時間，在租處待檢查過後，租賃方交回鑰時同時 ，出租方歸還預收租金交由租賃方簽收後始完成解約」等 語，原告方回以「林小姐，我們接受這個結果，等我們四 組家長約好方便的時間後，再跟你姊姊約，地點就在宿舍 一樓大廳」等語，堪認兩造於107 年9 月13日以口頭合意 系爭租約提前終止等情屬實；又觀諸系爭租約有關上開應 約定事項十三租賃契約得否提前終止租約、提前終止先期 通知義務及違反先期通知之違約金約定，係記載於兩造系 爭租約第十二條特別約定事項第2 點「本租賃契約期限未 滿，一方擬解約時，需得他方同意。若乙方擬提前終止本 約，應於一個月前通知甲方，並應另行給付甲方相當於一 個月之租金金額。如甲方擬提前收回房屋，亦應於一個月 前通知並賠償乙方一個月租金之損害。」等內容，可見兩 造就系爭租約亦係約定承租人及出租人雙方均得於對造同 意下，由一方為提前終止，且約定承租人即原告方提前終 止，需先期1 個月通知出租人即被告，並賠償相當於1 個 月租金之違約金等情，是原告一方自得於被告一方同意下 ，不附理由，提前終止系爭租約。故被告訴訟代理人於兩 造合意提前終止後，於約定雙方點交返還鑰匙及租金款項 之日，復以不接受原告提前終止之理由毀諾，自難認依法 有據。至被告另以原告尚未交付鑰匙，系爭租屋尚未點交 為由，抗辯系爭租約尚未完成終止要件云云，但查，系爭 租約業經兩造於107 年9 月13日合意提前終止而生終止效 力，原告縱未交付鑰匙及點交系爭租屋，係屬系爭租約終 止後，原告承租方是否履行依約回復原狀義務之行為，尚 不影響系爭租約合意終止之效力，被告至多僅得為同時履 行抗辯不給付押金款項，故被告以系爭租約尚未終止，抗 辯無給付義務，難認依法有據，委無可採。 （三）綜上，原告主張系爭租約業經兩造合意於107 年9 月13日 終止，並請求被告返還除合意終止時約定扣除當月租金、 押金1 半作為違約金之一半押金及其餘預繳之租金共124, 166 元【即（000000-00000）+ （00000-00000 ）＝ 124166），及請求自起訴狀繕本送達翌日（107 年11月13 日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應屬有 據，堪認可採，應予准許，乃判決如主文所示。 四、本件係就民事訴訟法第427 條第2 項訴訟適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依 職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣 告被告如預供擔保，得免為假執行。 五、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之 必要，併此敘明。 中 華 民 國 107 年 12 月 21 日 臺灣士林地方法院士林簡易庭 法 官 張嘉芬 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段0號） 提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。 中 華 民 國 107 年 12 月 21 日 書記官 高郁婷