臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度重訴字第一一○一號
原 告 甲○○
被 告 乙○○
右當事人間返還土地承租權事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告違約，原告以土地管理人身份，替台中縣潭子鄉○○段六二二之一及七五三地號土地之全體共有人要求收回被告土地承租權，被告需於判決一週內清理地上物返還上開土地予原告及其他全體共有人。
二、陳述：
㈠先前上開土地之管理人林捷三，以被告家庭困苦故將上開土地出租予被告之父親游南河使用，並非如被告所言係當時地主林捷三、林欽明、林旭南、林培松、林培遠五兄弟共同出租予被告之父親。上開土地之租賃權管理自始至今從未曾以共有之全體地主身份與承租者執行租賃業務。
㈡因被告違約，私自將上開土地之一部分轉租予第三人搭建鐵皮屋居住、使用，原告乃基於現任土地使用權管理者之身份，於民國八十六年十二月二十四日以存證信函通知被告，限於八十七年一月三十一日前將上開土地自第三人處收回並恢復原狀，若逾時限則視同主動拋棄向原告家族承租土地之承租權，嗣後亦經多次洽談屢遭被告拒絕，是原告再基於現任土地使用權管理者之身份為之訴訟，替全體共有人訴請違約之被告將上開土地返還予含原告在內之全體共有人。
㈢原告基於土地管理人之職責，並基於善意以確實保障全體土地共有人之權益，法律應予保障，已無還要其他全體共有人為之始生效力之必要。否則惡意之承租者在土地共有人複雜之情況下，只要勾結少數共有人，就能對承租的土地違約及為所欲為而不為法律所制裁。其結果係善意之土地全體共有人，在惡意承租者之違約下，在法律上將難以獲得應有之權益保障。且上開土地之共有人眾多，有的共有人住在外地，根本無法全部聯絡到，原告僅獲得部分共有人之同意由原告出面終止租約及提起本件訴訟。
三、證據：提出現場相片三張、存證信函影本及承租地位置圖各一紙為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
㈠上開土地係被告之父親游南河於三十五年土地總登記後以耕作為目的向地主林捷三、林欽明、林旭南、林培松、林培遠五兄弟承租使用至今。而被告就上開土地既有承租權存在，對於上開土地自有使用權益，原告不得無故為租賃物返還之請求。
㈡原告為林捷三之孫，因繼承關係而持有上開土地持有一三○之一，故上開土地之出租人除原告外，尚有訴外人林庭揚等多人，則該租賃契約之終止，依法應由原告及其他出租人全體共同向被告為之始生效力。原告僅以個人名義請求，其終止租約之意思表示難謂有效。
三、證據：提出佃租收據影本二十四紙及上開土地登記簿謄本各一份為證。
理 由
一、按公同共有人中之一人或數人得公同共有人全體之同意起訴者，其同意之事實固不必以文書證之，然亦須有其他佐證足以證明其事實之存在，始得認為當事人之適格。再公同共有物之處分及其他權利之行使，應得公同共有人全體之同意，為民法第八百二十八條第二項所明定。而同法第八百二十一條關於分別共有各共有人得就共有物之全部為本於所有權請求或為共有人全體之利益為回復共有物之請求之規定，於公同共有並不適用之。上訴人未經全體繼承人之同意，即行提起關於公同共有權利之訴訟，自屬不可准許。又如事實上有無法得全體公同共有人同意之情形時，自應由事實上無法得其同意之公同共有人以外之其他公同共有人全體之同意，始得行使公同共有物之權利，最高法院分別著有三十九年度台上字第三一八號民事判例、八十六年度台上字第三三一○號民事判決及八十六年度台上字第三四八五號民事判決可資參照。
二、經查：上開土地原係林捷三、林欽明、林旭南、林培松、林培遠等五人所共有，其五人相繼死亡後，目前由其繼承人即原告等數十人因繼承而公同共有。而原告於終止本件租約及提起本件訴訟，均屬公同共有物權利之行使，揆諸首揭說明，原告自不得依民法第八百二十一條之規定，主張以管理人之身份就上開公同共有土地之全部為本於所有權請求或為公同共有人全體之利益為回復公同共有物之請求，是其此部分之主張應屬無據。又原告行使公同共有物之權利，如事實上有無法得全體公同共有人同意之情形時，仍應由事實上無法得其同意之公同共有人以外之其他公同共有人全體之同意。而原告雖稱有部分公同共有人住在外地，無法聯絡，然於終止本件租約及提起本件訴訟時，已得住在本地之公同共有人之同意云云，惟迭未能提出確切之證據以實其說，尚難採信。本件原告既未能證明有部分公同共有人已無法聯絡及其已得住在本地之公同共有人之同意等事實，則其當事人之適格即有欠缺。其訴請被告返還上開土地，即欠缺保護必要之要件。是原告之訴顯無理由，爰不經言詞辯論，逕予駁回。
三、據上論結，原告訴之顯無理由，依民事訴訟法第二百四十九條第二項、第七十八條判決如主文。
中華民國九十年四月十日
臺灣臺中地方法院民事第三庭
~B法 官 許秀芬右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀
中華民國九十年四月十日
~B法院書記官
臺中地方法院89年度重訴字第1101號 返還土地承租權
臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度重訴字第一一○一號 原 告 甲○○ 被 告 乙○○ 右當事人間返還土地承租權事件，本院判決如左： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 甲、原告方面： 一、聲明：被告違約，原告以土地管理人身份，替台中縣潭子鄉○○段六二二之一 及七五三地號土地之全體共有人要求收回被告土地承租權，被告需於判決一週 內清理地上物返還上開土地予原告及其他全體共有人。 二、陳述： ㈠先前上開土地之管理人林捷三，以被告家庭困苦故將上開土地出租予被告之父 親游南河使用，並非如被告所言係當時地主林捷三、林欽明、林旭南、林培松 、林培遠五兄弟共同出租予被告之父親。上開土地之租賃權管理自始至今從未 曾以共有之全體地主身份與承租者執行租賃業務。 ㈡因被告違約，私自將上開土地之一部分轉租予第三人搭建鐵皮屋居住、使用， 原告乃基於現任土地使用權管理者之身份，於民國八十六年十二月二十四日以 存證信函通知被告，限於八十七年一月三十一日前將上開土地自第三人處收回 並恢復原狀，若逾時限則視同主動拋棄向原告家族承租土地之承租權，嗣後亦 經多次洽談屢遭被告拒絕，是原告再基於現任土地使用權管理者之身份為之訴 訟，替全體共有人訴請違約之被告將上開土地返還予含原告在內之全體共有人 。 ㈢原告基於土地管理人之職責，並基於善意以確實保障全體土地共有人之權益， 法律應予保障，已無還要其他全體共有人為之始生效力之必要。否則惡意之承 租者在土地共有人複雜之情況下，只要勾結少數共有人，就能對承租的土地違 約及為所欲為而不為法律所制裁。其結果係善意之土地全體共有人，在惡意承 租者之違約下，在法律上將難以獲得應有之權益保障。且上開土地之共有人眾 多，有的共有人住在外地，根本無法全部聯絡到，原告僅獲得部分共有人之同 意由原告出面終止租約及提起本件訴訟。 三、證據：提出現場相片三張、存證信函影本及承租地位置圖各一紙為證。 乙、被告方面： 一、聲明：原告之訴駁回。 二、陳述： ㈠上開土地係被告之父親游南河於三十五年土地總登記後以耕作為目的向地主林 捷三、林欽明、林旭南、林培松、林培遠五兄弟承租使用至今。而被告就上開 土地既有承租權存在，對於上開土地自有使用權益，原告不得無故為租賃物返 還之請求。 ㈡原告為林捷三之孫，因繼承關係而持有上開土地持有一三○之一，故上開土地 之出租人除原告外，尚有訴外人林庭揚等多人，則該租賃契約之終止，依法應 由原告及其他出租人全體共同向被告為之始生效力。原告僅以個人名義請求， 其終止租約之意思表示難謂有效。 三、證據：提出佃租收據影本二十四紙及上開土地登記簿謄本各一份為證。 理 由 一、按公同共有人中之一人或數人得公同共有人全體之同意起訴者，其同意之事實固 不必以文書證之，然亦須有其他佐證足以證明其事實之存在，始得認為當事人之 適格。再公同共有物之處分及其他權利之行使，應得公同共有人全體之同意，為 民法第八百二十八條第二項所明定。而同法第八百二十一條關於分別共有各共有 人得就共有物之全部為本於所有權請求或為共有人全體之利益為回復共有物之請 求之規定，於公同共有並不適用之。上訴人未經全體繼承人之同意，即行提起關 於公同共有權利之訴訟，自屬不可准許。又如事實上有無法得全體公同共有人同 意之情形時，自應由事實上無法得其同意之公同共有人以外之其他公同共有人全 體之同意，始得行使公同共有物之權利，最高法院分別著有三十九年度台上字第 三一八號民事判例、八十六年度台上字第三三一○號民事判決及八十六年度台上 字第三四八五號民事判決可資參照。 二、經查：上開土地原係林捷三、林欽明、林旭南、林培松、林培遠等五人所共有， 其五人相繼死亡後，目前由其繼承人即原告等數十人因繼承而公同共有。而原告 於終止本件租約及提起本件訴訟，均屬公同共有物權利之行使，揆諸首揭說明， 原告自不得依民法第八百二十一條之規定，主張以管理人之身份就上開公同共有 土地之全部為本於所有權請求或為公同共有人全體之利益為回復公同共有物之請 求，是其此部分之主張應屬無據。又原告行使公同共有物之權利，如事實上有無 法得全體公同共有人同意之情形時，仍應由事實上無法得其同意之公同共有人以 外之其他公同共有人全體之同意。而原告雖稱有部分公同共有人住在外地，無法 聯絡，然於終止本件租約及提起本件訴訟時，已得住在本地之公同共有人之同意 云云，惟迭未能提出確切之證據以實其說，尚難採信。本件原告既未能證明有部 分公同共有人已無法聯絡及其已得住在本地之公同共有人之同意等事實，則其當 事人之適格即有欠缺。其訴請被告返還上開土地，即欠缺保護必要之要件。是原 告之訴顯無理由，爰不經言詞辯論，逕予駁回。 三、據上論結，原告訴之顯無理由，依民事訴訟法第二百四十九條第二項、第七十八 條判決如主文。 中 華 民 國 九十 年 四 月 十 日 臺灣臺中地方法院民事第三庭 ~B法 官 許秀芬 右為正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀 中 華 民 國 九十 年 四 月 十 日 ~B法院書記官