臺灣臺中地方法院民事判決 99年度重訴字第262號
原 告 黃春燕
顧紓維共 同
訴訟代理人 熊賢祺律師
吳小燕律師
李育錚律師
上 1 人
複 代理人 林志鍵律師
被 告 林博信
訴訟代理人 林邦賢律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國100 年2 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條定有明文。查本件原告原聲明求為「先位聲明：一、被告應自坐落於臺中縣霧峰鄉○○段697 地號，面積381 平方公尺（占用面積以測量成果圖為準）之土地遷出，並將坐落於前開土地，門牌號碼為臺中縣霧峰鄉○○街5 號之建物拆除，將該土地返還原告。二、被告應自99年3 月24日起至返還土地之日止，按年給付原告就前開土地占用面積，依該土地當年度申報地價百分之十計算之損害金。備位聲明：被告林博信向原告承租坐落臺中縣霧峰鄉○○段697 地號，面積381 平方公尺之土地租金，應自起訴狀繕本送達之日起，調整為依該土地承租面積按當年度申報地價百分之十計算之金額。」之判決（按臺中縣霧峰鄉因縣市合併改制為臺中市霧峰區，以下仍稱臺中縣霧峰鄉），嗣於訴狀送達被告後，因已至現場履勘測量，故於民國99年9 月10日具狀，依附件之土地複丈成果圖請求更正請求為「先位聲明：一、被告林博信應自坐落於臺中縣霧峰鄉○○段697 地號，如附件所示A 、B 、C 、D 、E、F 部分，面積共計為316 平方公尺之土地遷出，並將坐落於前開土地，門牌號碼為臺中縣霧峰鄉○○街5 號之建物及其地上物均拆除，將該土地返還原告。二、被告林博信應自99年3 月24日起至返還土地之日止，按年給付依原告就第一項請求之土地占用面積，依該土地當年度申報地價百分之十計算之損害金。備位聲明：被告林博信向原告承租坐落臺中縣霧峰鄉○○段697 地號，如附件所示A 、B 、C 、D 、E、F 部分，面積共計為316 平方公尺之土地租金，應自起訴狀繕本送達之日起，調整為依該土地承租面積按當年度申報地價百分之十計算之金額。」。之後，又於99年10月13日具狀陳明，請求更正聲明為「先位聲明：一、被告林博信應自坐落於臺中縣霧峰鄉○○段697 地號，如附件所示A 、B 、C 、D 、E 部分，面積共計為305 平方公尺之土地遷出，並將坐落於前開土地，門牌號碼為臺中縣霧峰鄉○○街5 號之建物及其地上物均拆除，將該土地返還原告。二、被告林博信應自99年3 月24日起至返還土地之日止，按年給付依原告就第一項請求之土地占用面積，依該土地當年度申報地價百分之十計算之損害金。備位聲明：被告林博信向原告承租坐落臺中縣霧峰鄉○○段697 地號，如附件所示A 、B 、C 、D 、E 部分，面積共計為305 平方公尺之土地租金，應自起訴狀繕本送達之日起，調整為依該土地承租面積按當年度申報地價百分之十計算之金額。」。核原告上開更正並未變更訴訟標的，而僅補充其聲明使之完足、明確，於法核無不符，應予准許。
二、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，係以書狀撤回者，自撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條第1 項、第4 項定有明文。
查本件原告原起訴對象另列被告胡淑娟，嗣於100 年1 月18日以書狀撤回對被告胡淑娟之訴訟，被告胡淑娟亦未於收受上開民事撤回其被訴部分之書狀繕本後10日內提出異議，有送達證書可佐（本院卷第150 頁），依前開規定，視為同意撤回，附此敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：
（一）先位之訴部分：
１、坐落臺中縣霧峰鄉○○段697 地號土地（重測前地號為臺中縣霧峰鄉○○段霧峰小段149-146 地號，現因縣市合併改制為臺中市○○區○○段697 地號，下稱系爭土地）係原告2 人於99年3 月24日買賣取得並共有。詎系爭土地現遭被告搭蓋門牌號碼為臺中縣霧峰鄉○○街5 號房屋及地上物（坐落在附件之土地複丈成果圖編號A 、B 、C 、D、E 部分，下稱系爭房屋）而無權占有，屢經原告催促拆屋還地，均未置理。原告依民法第767 條之規定，請求被告自系爭土地遷出、拆除系爭房屋並返還系爭土地，應有理由。
２、系爭土地每平方公尺之公告現值為新臺幣（下同）25,651元，申報地價分別為：89年1 月為7,729 元；93年7 月、96 年6月及99年1 月均為7,437 元。被告無權占用系爭土地，受有相當於租金之不當利益，並使原告受有損害，而系爭土地坐落於臺中縣霧峰鄉市場內，商業繁榮，交通便利，生活機能健全，從而，原告自得請求被告給付自99年3 月24日起至返還土地之日止按申報地價百分之十計算之不當利得及損害金。
３、對於被告答辯之陳述：
⑴被告雖主張其父親即訴外人林垂青與原地主即訴外人林玉間有不定期租賃契約（下稱系爭租約），並曾於69年間雙方成立和解筆錄云云，惟查：
①所謂租地建屋，係以在他人土地上有房屋為目的而租用基地，然由被告提出之證物3 起訴狀及證物4 和解筆錄所示，雖系爭土地現有如附件所示A 、C 、E 等建物存在，然該等建物均為磚造鐵皮構造而屬現今建材，被告亦自承C部分建物係其自己所興建，可證系爭房屋非屬林垂青所建造，故林垂青與林玉間非屬租地建屋契約，而僅為單純的土地租賃，自不適用土地法第103 條之規定。從而，依最高法院44年台上字第133 號判例意旨，原告自得隨時終止租約。
②被告業將系爭土地全部轉租與訴外人胡淑娟使用，顯已違反民法第443 條、土地法第103 條第1 項第3 款之規定，原告特以本件起訴狀繕本之送達被告，為終止租約之意思表示，被告自屬無權占用系爭土地，原告請求被告應拆屋還地及給付不當得利暨損害金，實有理由。
③退步言之，縱認被告係受讓其父之租賃權，而就系爭土地有不定期租賃契約，但民法第425 條第2 項規定於88年4月21日修正通過，依債編施行法第1 條後段，固無溯及既往之效力，但上開規定旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第2 項規定之適用（最高法院95年度台上字第521 號判決意旨可參）。故原告雖於99年4 月13日取得系爭土地所有權，但本件應無買賣不破租賃關係之適用。此外，被告固主張係繼承其父之租賃權利而來，然其父之繼承人是否僅有被告一人，事實未明。再者，被告主張附件所示A 部分建物係屬二層磚造鐵皮頂建物且為其使用，然並未說明其係具有A 部分之所有權或僅有事實上處分權？縱上所述，被告對於其使用系爭土地之使用權源並未敘明，自屬無權占用。
④退步言之，縱被告主張林玉與林垂青間有租賃關係，且符合民法第425 條所有權讓與不破租賃之規定，然其法律效果應為「法定契約承擔」，亦即林玉與林垂青之租賃關係法定移轉至原告與被告間，原告當然承受出租人之法律地位，依民法第450 條第2 項之規定，原告既已以起訴狀繕本送達為終止租賃契約之意思表示，則雙方間租賃契約業已終止，被告即應依民法第455 條之規定，返還系爭土地如附件所示A 、B 、C 、D 、E 部分，面積共計305 平方公尺之土地與原告。又雙方間租賃契約業已終止，而被告繼續占用系爭土地即屬無權占用，原告自得依民法第767條之規定，請求被告將坐落於系爭土地上之系爭房屋及其地上物均拆除，並將系爭土地返還原告。
⑤被告固提出被證5 之收據及對帳單，惟原告否認形式上真正及實質真實。況訴外人楊榮泰並非地主之一，則其基於何種權限開立系爭收據，實無從查考，則被告據此主張其與地主林香蘭等人間具有不定期租賃關係云云，亦無從憑信。
⑵被告另稱其在系爭土地上並未興建房屋，僅係就所繼承之系爭建物予以修繕云云，惟：
①參照鈞院93年度訴字第2498號、88年度訴字第2273號判決要旨，系爭土地上之如附件所示之A 、C 、E 部分建物係磚造建物，其耐用年數依一般磚造為25年，縱如被告所稱該地上建物於民國69年前即已存在，至今已逾30年云云，然該地上建物早於原告取得系爭土地前即已逾耐用年限，應限縮排除土地法第103 條規定之適用，使其喪失租地建屋契約之屬性，並依原租賃契約效力屆滿後繼續使用租賃物之類似法律利益狀態，類推適用民法第451 條之規定，使原租地建屋契約轉變為一般未定期限之不動產租賃契約，不再受土地法第103 條之保護，讓出租人及承租人均得依民法第452 條第2 項終止租約。
②原告已以起訴狀繕本之送達為終止上開租賃契約之意思表示，應認原告已合法為終止租約之意思表示通知，則系爭租約已合法終止。至被告答辯續狀所引用之最高法院85年度台上字第2108號判決係指房屋因火災焚燬等而致滅失，與本件房屋因年久而破舊不堪之自然因素情形不同，要無可採。
４、並聲明：
⑴被告應自坐落於臺中縣霧峰鄉○○段697 地號，如附件所示A 、B 、C 、D 、E 部分，面積共計305 平方公尺之土地遷出，並將坐落於前開土地，門牌號碼為臺中縣霧峰鄉○○街5 號之建物及其地上物均拆除，將該土地返還原告。
⑵被告應自99年3 月24日起至返還土地之日止，按年給付依原告就第一項請求之土地占用面積，依該土地當年度申報地價百分之十計算之損害金。
⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
（二）備位之訴部分：
１、退萬步言，若認兩造間尚有租賃關係存在，則因系爭土地坐落於臺中縣霧峰鄉市場內，其本以經營早、午市場為主，商業繁榮，交通便利，生活機能健全，且被告尚曾轉租與訴外人胡淑娟經營媚麗服飾店使用，每月定可收取高額租金，足見雙方原訂租金顯非合理，亦難達當事人合理期望。
２、系爭房屋坐落地點繁榮程度，應就整體環境客觀論斷，非拘泥於單一特定時段：
⑴被告辯稱系爭房屋於中午以後之時段，人潮散去，故難謂繁榮云云。惟查，衡之一般常情，菜市場之周遭區域多為該地區○○○○地段，以早市為例，雖然其人潮上、下午差異甚大，但光以其上午時段出入之人潮，即可抵過其他區域一整天之人數，故就整體加以判斷，菜市場之周遭區域實為極佳之商業環境。
⑵另於系爭房屋鄰近之店面，每月承租人應繳納之租金即超過20,000元，相較於霧峰區○○地段，此種租金明顯偏高，此亦反應系爭房屋坐落地段之繁華程度。
⑶依目前實務見解，租金之調整，並不受申報地價百分之十為上限之拘束。按基地租金高低，取決於基地及其上建物之使用性質及周圍環境要素，若為居住使用，周遭之生活機能、交通支線、孩童學區等皆列入考量；若為商業使用，則考量人潮多寡、客源型態、商圈活動等等，以決定租金之高低，最高法院68年度台上字第3071號判例亦明白揭示土地法第105 條準用第97條所謂調整租金不超過申報地價百分之十之限制，僅係參考標準之一，而非強制之限制。又依最高法院94年度台上字第1422號民事判決，倘將租金之調整，拘泥於以不超過申報地價百分之十為限，則因現行申報地價往往明顯低於實際市價（申報地價多為市價之二分之一甚至三分之一），故以「申報地價」作為調整之依據，實難反應該土地實際之價值。且依上所述，系爭房屋鄰近之店面可收支租金多逾20,000元，本件被告既將系爭房屋部分出租與不知名之第三人經營服飾店，衡之當地租金水準，被告每年至少亦可收取240,000 元之租金，相較之下，若依申報地價之百分之十年息調整本件租金，原告一年至多僅得收取226,829 元（以系爭土地99年申報地價每平方公尺7,437 元，佔地305 平方公尺計算），則被告將系爭房屋部分出租所收取之租金竟高於系爭土地，顯屬失衡，亦有違前揭最高法院判決意旨。
３、綜上所述，爰依民法第442條之規定，請求調整租金。
４、並聲明：被告向原告承租坐落臺中縣霧峰鄉○○段697 地號，如附件所示A 、B 、C 、D 、E 部分，面積共計305平方公尺之土地租金，應自起訴狀繕本送達之日起，調整為依該土地承租面積按當年度申報地價百分之十計算之金額。
二、被告答辯略以：
（一）被告在系爭土地上所有之系爭房屋並非無權占有，從而原告請求被告應拆除系爭房屋及請求損害金，顯無理由：
１、系爭土地原為訴外人林玉所有，而被告之父林垂青就系爭土地與林玉間有不定期租賃建屋關係，並曾由鈞院以69年度訴字第1672號和解筆錄調整租金。原告主張本件並非租地建屋之租賃關係，恐有誤認而不足採信。
２、被告於林玉之繼承人林香蘭將系爭土地出賣與原告之前，均按期給付租金，未曾積欠租金，更未因此遭地主催討，甚至終止租約，原告於購買系爭土地時，理應知之其詳，卻對於被告所提出繳納租金之收據否認真正，屬空言否認，並不影響系爭租約之合法存在。
３、按民法第425 條雖於88年4 月21日修正通過第2 項規定，惟該修正後之規定於民法債編施行法中並無溯及既往之特別規定，又基於法律安性、信賴保護原則及承租人與受讓人間風險合理分配，最高法院於98年度第2 次民庭會議決議民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425 條第2 項之規定。因此，原告雖於99年4 月13日因買賣而取得系爭土地，但被告所繼受者為其先父林垂青與原地主林玉間就系爭土地租地建屋之不定期租賃契約，對於事後買得該土地之原告，仍繼續有效存在，被告並非無權占有。至於原告所援引之最高法院95年度台上字第521 號民事判決，則非允當。
４、本件租賃關係既合法存在，縱認被告於系爭土地上興建房屋，依最高法院51年台上字第2987號判例意旨，亦難認本件非租地建屋之租賃關係。更何況，系爭房屋在系爭土地上至少有30年以上之久，被告在系爭土地上並未興建房屋，充其量僅係就所承繼之系爭房屋予以修繕而已，益徵系爭租賃為租地建物關係，否則原告之前手豈有不知而放任被告擅自建屋之理。至於原告另主張如附件所示C 部分建物係被告自己所興建，與事實不符，且與鈞院99年7 月13日勘驗測量筆錄之記載亦不符而不足採信（按筆錄上之記載，並不足認即指C 部分）。
５、土地法為民法之特別規定，租用建築房屋之基地非有土地法第103 條所列各款情形之一，出租人不得收回，故原告主張有民法第450 條第2 項規定之適用，並非允當。
（二）原告請求調高系爭土地租金，以申報地價之百分之十計算租金，並無理由。退步言之，縱認仍需調整租金，惟參照鈞院69年度訴字第1672號調整租金事件和解筆錄所載，應以不超過申報地價之7/100 計算租金，較為合理：
１、系爭土地雖鄰近市場，惟其人潮僅在短短的上午時間，至中午以後人潮逐漸退去，即不熱鬧，又因近年來經濟不景氣，附近許多商店亦紛紛關門停止營業，此外，系爭土地於89年7 月之當期申報地價每平方公尺為7,729 元，而於99年1 月之當時申報地價每平方公尺為7,437 元，不升反降，因此，原告請求將系爭土地租金調高為以申報地價百分之十計算，為無理由。
２、又系爭土地因屬臺中縣霧峰鄉之地震帶區，921大地震時曾造成多處建築物毀損倒塌及人員死傷，自88年921地震時人口數為67,648人，至99年8 月止人口數為63,814人，已減少約3,800 人。又系爭土地在霧峰鄉本鄉村內，其人口數亦呈現負成長的狀態，由此可見，因鄉村內之人口逐漸減少，相對的消費人口亦隨之減少，經濟亦呈現衰退現象，致周遭商家均紛紛降低租金，以為出租招商營業，因此，原告於經濟不景氣及消費衰退之情況下，竟主張調高系爭土地租金，顯無理由。本件租金之調整，與被告與第三人間是否有租賃契約及租金無關。
（三）並聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下：
（一）兩造不爭執事項：（採為本判決之基礎）１、原告2人為系爭土地之所有權人。
２、系爭土地之前所有權人林玉曾向本院對被告之父林垂青訴請調整租金，嗣經雙方成立和解而結案。
３、系爭土地上蓋有門牌號碼為臺中縣霧峰鄉○○街5 號之系爭房屋，且該房屋臨近民權街之部分業由不知名第三人經營服裝店。
（二）兩造爭執事項：
１、原告與被告間是否成立不定期租賃關係？２、假設原告與被告間成立不定期租賃關係，性質是否為租用基地建築房屋？３、假設原告與被告間成立不定期租賃關係，目前被告所繳納之租金是否過低而應予調整？
四、法院之判斷：
（一）查系爭土地原為訴外人林玉所有，而被告之父林垂青就系爭土地與林玉間有不定期租賃關係，林玉曾於69年3 月間向林垂青訴請調整租金，經本院於69年6 月6 日以69年度訴字第1672號作成和解筆錄，將系爭土地之租金向69年1月1 日起調整按申報地價年息百分之七計算在案等情，為兩造所不爭執，並有被告提出之土地登記簿、戶籍謄本、民事起訴狀、本院69年度訴字第1672號和解筆錄附卷可稽，堪信為真實。而依訴外人林玉之民事起訴狀「事實及理由」欄之記載：「一、緣被告林垂青以不定期限向原告承租坐落台中縣霧峰鄉○○段霧峰小段一四九之一四六建地四０九平方公尺．．．三、茲該訟爭地，均位居霧峰市區街道商業中心地區，邇來因都市繁榮結果，價值已不斷昇高，所繳稅捐亦不斷增加，原告被告所收取之租金，已不敷繳納各項稅捐，依民法第四百四十二條及土地法第一百零五條、第九十七條之規定，原告自得聲請增加租金。．．．」（參本院卷第39-40 頁），可知訴外人林玉係依土地法第105 條、第97條之規定請求調整租金。而按土地法第105 條規定：「第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」，同法第97條則規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣( 市) 政府得依前項所定標準強制減定之。」，基此，訴外人林玉與被告之父林垂青就系爭土地所訂立之不定期租賃契約，顯然係租用基地建築房屋，否則訴外人林玉無庸引用土地法第105 條為請求調整租金之依據。原告否認訴外人林玉與被告之父林垂青間就系爭土地所訂立之租賃契約係租用基地建築房屋，委不可採。
（二）原告雖謂：被告繼承其父林垂青與訴外人林玉關於系爭土地之租賃權，但本件應有民法第425 條第2 項規定之適用云云。然查，民法第425 條原規定：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。」，於88年4 月21日修正公布為「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」（第1 項），並增列第2 項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，於89年5 月5 日施行。又基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425 條第2 項規定之餘地，最高法院98年度第2 次民事庭會議決議可資參照。準此，原告此部分之主張，於法不合。
（三）又依前述，被告所繼承之系爭租約為租用基地建築房屋之不定期租賃契約，依土地法第103 條之規定：「租用建築房屋之基地，非因左情形之一，不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」，土地法又為民法之特別規定，應優先適用，出租人無依民法第450 條第2 項規定主張得隨時終止租約之餘地（最高法院51年台上字第1288號判例參照）。是以：
１、原告主張依民法第450 條第2 項規定，以起訴狀繕本送達為終止租賃契約之意思表示，已屬無據。
２、原告另主張被告將系爭土地全部轉租與訴外人胡淑娟使用，違反土地法第103 條第3 款規定云云，但為被告所否認，且觀諸被告所提出關於訴外人胡淑娟租用門牌號碼臺中縣霧峰鄉○鄉村○○街5 號店面之「終止租賃契約同意書」，係記載：「出租人劉惠卿與承租人胡淑娟訂立『房屋租賃契約』．．．．經雙方協議同意終止上述租約，自民國99年7 月31日止該契約失效，對於『交還房屋』及返還押租金等事項，雙方已辦理清楚．．．租賃標的物所在地：台中縣霧峰鄉○鄉村○○街伍號」等內容（本院卷第127 頁），足見被告出租之標的為門牌號碼臺中縣霧峰鄉○鄉村○○街5 號之建物，並非系爭土地，原告此部分之主張，與事實不符，要無可取。
３、原告又援引本院93年度訴字第2498號、88年度訴字第2273號之民事判決，主張系爭房屋已逾耐用年限，無土地法第103 條規定之適用云云，然查：
⑴本院93年度訴字第2498號民事判決意旨略以：「按租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係『至該特定房屋不堪使用時』消滅，最高法院著有85年度台上字第790 號民事判決可資參照。故於地上物不堪使用後，如承租人猶能任意再設置新建物，不僅對土地所有人之損害過大，且亦有礙土地所有與土地使用合一之原則。惟租賃土地上所建之『房屋不堪使用時』，固不必再將租地建屋契約之特別保障賦與承租人之必要，但在不違出租人與承租人明示之意思，且不另建新建物之情形下，僅將原建物作超出耐用年限之繼續使用，並無害於社會經濟，且亦符合契約雙方當事人之利益，應無特別禁止之必要，因此『在原來租地建屋契約效力屆滿後』，將此原即未定期限且已逾建物耐用年限之租賃契約，限縮排除土地法第103 條規定之適用，使其喪失租地建屋契約之屬性，並依『原租賃契約效力屆滿後』繼續使用租賃物之類似法律利益狀態，類推適用民法第451 條之規定，使原租地建屋契約轉變為一般未定期限之不動產租賃契約，不再受土地法103 條之保護，讓出租人及承租人均得依第450 條第2 項終止租約，應較能切合契約雙方之利益，並能顧全社會經濟，容屬適當。本件系爭土地上之地上物係土造結構．．．被告與原告就系爭土地仍有未定期限之普通不動產租賃契約存在（不受土地法第103 條保護之基地租賃契約）．．．」等語（參熊律師100 年2 月21日書狀所附附件1 裁判第3 頁），可知該案例之前提事實乃兩造間之租賃契約係未定期限之普通不動產租賃契約，非屬土地法第103 條之基地租賃契約，與本件系爭租約之性質已不相同；且上開案例之所以認定已逾建物耐用年限之租賃契約應限縮排除土地法第103 條規定之適用，係以租賃土地上所建之『房屋不堪使用時』，原租賃契約效力屆滿為前提要件，惟觀諸本件系爭房屋，如附件A 部分係臨路之2 層樓磚造鐵皮頂店面，C 部分為1 層磚造建物，E 部分為1 層磚造鐵皮頂建物，B 、D 部分均為涼棚，且A 部分由被告出租予第三人供作店面使用等情，有本院勘驗測量筆錄暨現場照片（本院卷第57-84、146-148 、156-158 頁）、如附件所示土地複丈成果圖在卷可證，顯然並無「房屋不堪使用」之情事存在，核與前開案例之案情迥異，無法比附援引。
⑵本院88年度訴字第2273號民事判決要旨則謂：「土地法第103 條第1 款所謂『契約年限屆滿』，除指當事人約定之契約年限屆滿外，參酌前述體系解釋之方法，並探求此一條文使出租人得收回土地再行利用，保障私有財產、提昇整體土地效能之立法意旨，尚應擴張其射程，及於『依契約性質或訂約目的可資判定之存續年限屆滿』而言。．．．兩造間系爭土地之租賃關係係以建築房屋為目的，依契約性質及訂約目的，應以房屋合理使用年限為契約存續年限，已如前述。所謂合理使用年限，係指房屋因自然折舊耗損而致坍塌、滅失或不堪使用而言．．．系爭房屋自50年底以前租賃關係成立之日起，已達39年餘．．．又系爭房屋係土、木、磚之構造，建築樣式為一樓半平房，其上蓋瓦，．．．其使用年限均已超過耐用年數甚久，參以系爭房屋原始建築部分屋況陳舊，且原始建物上不斷整修、搭建新建物，外牆覆蓋水泥、粉刷油漆，其側增建事務間．．．自足徵該房屋原始建築部分確已屆使用年限，須賴不斷整修、補強始能避免傾頹，參以系爭土地坐落於豐原市第一市場巷內，附近商家林立，本院參酌系爭房屋於租賃關係成立時所用建材、建築型式及所用建築技術等一切因素，暨系爭房屋經濟價值、系爭土地發展等影響整體社會利益之一切因素，認系爭房屋確已逾相當使用年限。從而，原告主張兩造契約年限已經屆滿．．．」等語（參熊律師100 年2 月21日書狀所附附件2 裁判第4 頁），可知該案例之房屋屋況陳舊，須賴不斷整修、補強始能避免傾頹，但在本件中，系爭房屋如附件A 部分仍可出租供店面使用，且依卷附屋況照片，亦查無須不斷整修、補強始能避免傾頹之情形，顯與上開案例之情形不同，縱採本院88年度訴字第2273號民事判決之認定標準，亦難認本件系爭房屋已因不堪使用而逾合理使用年限。故原告執此主張系爭租約已無土地法第103 條之適用，並不可採。
（四）據上所陳，系爭租約既係租用基地建築房屋之性質，並無民法第425 條第2 項規定之適用餘地，且查無有土地法第103 條之各款情形，則被告稱：兩造間存在系爭租約，伊所有之系爭房屋並非無權占有系爭土地等語，為有理由，被告占用系爭土地既有法律上之原因，自無不當得利可言。從而，原告依民法第767 條規定及不當得利之法律關係，請求如先位聲明：⑴被告應自坐落於臺中縣霧峰鄉○○段697 地號，如附件所示A 、B 、C 、D 、E 部分，面積共計305 平方公尺之土地遷出，並將坐落於前開土地，門牌號碼為臺中縣霧峰鄉○○街5 號之建物及其地上物均拆除，將該土地返還原告。⑵被告應自99年3 月24日起至返還土地之日止，按年給付依原告就第一項請求之土地占用面積，依該土地當年度申報地價百分之十計算之損害金，均無理由，皆應駁回。原告先位之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
（五）再按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。民法第442 條前段固有明文。但該條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言。且應否增租及應增加若干，須由法院就該租戶對於租賃物之需要及其使用所受之利益，暨該地一般經濟狀況而斷定之（最高法院26年滬上字第4 號、19年上字第132 號判例參照）。又按土地法第105 條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院46年台上字第855 號、68 年 台上字第3071號判例可參）。原告謂：依最高法院68年台上字第3071號判例意旨，可知土地法第105 條準用第97條調整租金以不以超過申報地價百分之十之限制僅係參考標準之一云云，容有誤會，先予敘明。又查：
１、原告並未就與被告間之系爭租約原約定租金為若干，提出任何證據佐證，僅空言原訂租金不合理，已難憑採。
２、原告另謂：系爭房屋坐落繁華地段，且鄰近之店面每月承租人應繳納之租金即超過20,000元，相較於霧峰區○○地段，明顯偏高，被告復將系爭房屋部分出租與不知名之第三人經營服飾店，衡之當地租金水準，被告每年至少亦可收取240,000 元之租金等語，然為被告所否認，且以：系爭土地89年7 月之當期申報地價每平方公尺7,729 元，於99年1 月降為每平方公尺7,437 元，且霧峰鄉於921 大地震時傷亡、財損嚴重，於88年之人口數為67,648人，至99年8 月止則減為63,814人，已減少約3,800 人，系爭土地所在之霧峰鄉本鄉村人口數亦呈現負成長等語置辯，並有與被告所述相符之霧峰鄉年度人口統計表、現住戶人口統計月報表、地價第二類謄本（本院卷第121 、122 、140頁）附卷可稽；反之，原告就所主張之事實，則未能提出任何證據以實其說，應認被告此部分之陳述，較堪採信。
從而，被告稱：因鄉村內之人口逐漸減少，相對的消費人口亦隨之減少，經濟亦呈現衰退現象，致周遭商家均紛紛降低租金，以為出租招商營業，原告於經濟不景氣及消費衰退之情況下，竟主張調高系爭土地租金，顯無理由等語，非不可取。
３、此外，原告亦未能提出任何確切之證據證明系爭土地之價值，較諸被告原本與原告前手約定租金時，有何昇高之情事，難認已該當民法第442 條前段得請求調整租金之要件。
４、綜上所述，原告依民法第442 條前段規定，請求：被告向原告承租坐落臺中縣霧峰鄉○○段697 地號，如附件所示A 、B 、C 、D 、E 部分，面積共計305 平方公尺之土地租金，應自起訴狀繕本送達之日起，調整為依該土地承租面積按當年度申報地價百分之十計算之金額，於法無據，自應駁回原告備位之訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、結論：原告先位之訴及備位之訴均為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國 100 年 3 月 14 日
民事第一庭 法官 莊嘉蕙
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須
附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國 100 年 3 月 14 日
書記官 吳詩琳
臺中地方法院99年度重訴字第262號 拆屋還地等
臺灣臺中地方法院民事判決 99年度重訴字第262號 原 告 黃春燕 顧紓維 共 同 訴訟代理人 熊賢祺律師 吳小燕律師 李育錚律師 上 1 人 複 代理人 林志鍵律師 被 告 林博信 訴訟代理人 林邦賢律師 上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國100 年2 月21日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分： 一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條定有明文。查 本件原告原聲明求為「先位聲明：一、被告應自坐落於臺中 縣霧峰鄉○○段697 地號，面積381 平方公尺（占用面積以 測量成果圖為準）之土地遷出，並將坐落於前開土地，門牌 號碼為臺中縣霧峰鄉○○街5 號之建物拆除，將該土地返還 原告。二、被告應自99年3 月24日起至返還土地之日止，按 年給付原告就前開土地占用面積，依該土地當年度申報地價 百分之十計算之損害金。備位聲明：被告林博信向原告承租 坐落臺中縣霧峰鄉○○段697 地號，面積381 平方公尺之土 地租金，應自起訴狀繕本送達之日起，調整為依該土地承租 面積按當年度申報地價百分之十計算之金額。」之判決（按 臺中縣霧峰鄉因縣市合併改制為臺中市霧峰區，以下仍稱臺 中縣霧峰鄉），嗣於訴狀送達被告後，因已至現場履勘測量 ，故於民國99年9 月10日具狀，依附件之土地複丈成果圖請 求更正請求為「先位聲明：一、被告林博信應自坐落於臺中 縣霧峰鄉○○段697 地號，如附件所示A 、B 、C 、D 、E 、F 部分，面積共計為316 平方公尺之土地遷出，並將坐落 於前開土地，門牌號碼為臺中縣霧峰鄉○○街5 號之建物及 其地上物均拆除，將該土地返還原告。二、被告林博信應自 99年3 月24日起至返還土地之日止，按年給付依原告就第一 項請求之土地占用面積，依該土地當年度申報地價百分之十 計算之損害金。備位聲明：被告林博信向原告承租坐落臺中 縣霧峰鄉○○段697 地號，如附件所示A 、B 、C 、D 、E 、F 部分，面積共計為316 平方公尺之土地租金，應自起訴 狀繕本送達之日起，調整為依該土地承租面積按當年度申報 地價百分之十計算之金額。」。之後，又於99年10月13日具 狀陳明，請求更正聲明為「先位聲明：一、被告林博信應自 坐落於臺中縣霧峰鄉○○段697 地號，如附件所示A 、B 、 C 、D 、E 部分，面積共計為305 平方公尺之土地遷出，並 將坐落於前開土地，門牌號碼為臺中縣霧峰鄉○○街5 號之 建物及其地上物均拆除，將該土地返還原告。二、被告林博 信應自99年3 月24日起至返還土地之日止，按年給付依原告 就第一項請求之土地占用面積，依該土地當年度申報地價百 分之十計算之損害金。備位聲明：被告林博信向原告承租坐 落臺中縣霧峰鄉○○段697 地號，如附件所示A 、B 、C 、 D 、E 部分，面積共計為305 平方公尺之土地租金，應自起 訴狀繕本送達之日起，調整為依該土地承租面積按當年度申 報地價百分之十計算之金額。」。核原告上開更正並未變更 訴訟標的，而僅補充其聲明使之完足、明確，於法核無不符 ，應予准許。 二、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已 為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，係以書狀撤 回者，自撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為 同意撤回，民事訴訟法第262 條第1 項、第4 項定有明文。 查本件原告原起訴對象另列被告胡淑娟，嗣於100 年1 月18 日以書狀撤回對被告胡淑娟之訴訟，被告胡淑娟亦未於收受 上開民事撤回其被訴部分之書狀繕本後10日內提出異議，有 送達證書可佐（本院卷第150 頁），依前開規定，視為同意 撤回，附此敘明。 貳、實體部分： 一、原告起訴主張略以： （一）先位之訴部分： １、坐落臺中縣霧峰鄉○○段697 地號土地（重測前地號為臺 中縣霧峰鄉○○段霧峰小段149-146 地號，現因縣市合併 改制為臺中市○○區○○段697 地號，下稱系爭土地）係 原告2 人於99年3 月24日買賣取得並共有。詎系爭土地現 遭被告搭蓋門牌號碼為臺中縣霧峰鄉○○街5 號房屋及地 上物（坐落在附件之土地複丈成果圖編號A 、B 、C 、D 、E 部分，下稱系爭房屋）而無權占有，屢經原告催促拆 屋還地，均未置理。原告依民法第767 條之規定，請求被 告自系爭土地遷出、拆除系爭房屋並返還系爭土地，應有 理由。 ２、系爭土地每平方公尺之公告現值為新臺幣（下同）25,651 元，申報地價分別為：89年1 月為7,729 元；93年7 月、 96 年6月及99年1 月均為7,437 元。被告無權占用系爭土 地，受有相當於租金之不當利益，並使原告受有損害，而 系爭土地坐落於臺中縣霧峰鄉市場內，商業繁榮，交通便 利，生活機能健全，從而，原告自得請求被告給付自99年 3 月24日起至返還土地之日止按申報地價百分之十計算之 不當利得及損害金。 ３、對於被告答辯之陳述： ⑴被告雖主張其父親即訴外人林垂青與原地主即訴外人林玉 間有不定期租賃契約（下稱系爭租約），並曾於69年間雙 方成立和解筆錄云云，惟查： ①所謂租地建屋，係以在他人土地上有房屋為目的而租用基 地，然由被告提出之證物3 起訴狀及證物4 和解筆錄所示 ，雖系爭土地現有如附件所示A 、C 、E 等建物存在，然 該等建物均為磚造鐵皮構造而屬現今建材，被告亦自承C 部分建物係其自己所興建，可證系爭房屋非屬林垂青所建 造，故林垂青與林玉間非屬租地建屋契約，而僅為單純的 土地租賃，自不適用土地法第103 條之規定。從而，依最 高法院44年台上字第133 號判例意旨，原告自得隨時終止 租約。 ②被告業將系爭土地全部轉租與訴外人胡淑娟使用，顯已違 反民法第443 條、土地法第103 條第1 項第3 款之規定， 原告特以本件起訴狀繕本之送達被告，為終止租約之意思 表示，被告自屬無權占用系爭土地，原告請求被告應拆屋 還地及給付不當得利暨損害金，實有理由。 ③退步言之，縱認被告係受讓其父之租賃權，而就系爭土地 有不定期租賃契約，但民法第425 條第2 項規定於88年4 月21日修正通過，依債編施行法第1 條後段，固無溯及既 往之效力，但上開規定旨在以出租人出租後「讓與」租賃 物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及 受讓人之意義。因此不論在上開規定修正施行前、後成立 之不定期租契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃 物所有權之情形，即有該條第2 項規定之適用（最高法院 95年度台上字第521 號判決意旨可參）。故原告雖於99年 4 月13日取得系爭土地所有權，但本件應無買賣不破租賃 關係之適用。此外，被告固主張係繼承其父之租賃權利而 來，然其父之繼承人是否僅有被告一人，事實未明。再者 ，被告主張附件所示A 部分建物係屬二層磚造鐵皮頂建物 且為其使用，然並未說明其係具有A 部分之所有權或僅有 事實上處分權？縱上所述，被告對於其使用系爭土地之使 用權源並未敘明，自屬無權占用。 ④退步言之，縱被告主張林玉與林垂青間有租賃關係，且符 合民法第425 條所有權讓與不破租賃之規定，然其法律效 果應為「法定契約承擔」，亦即林玉與林垂青之租賃關係 法定移轉至原告與被告間，原告當然承受出租人之法律地 位，依民法第450 條第2 項之規定，原告既已以起訴狀繕 本送達為終止租賃契約之意思表示，則雙方間租賃契約業 已終止，被告即應依民法第455 條之規定，返還系爭土地 如附件所示A 、B 、C 、D 、E 部分，面積共計305 平方 公尺之土地與原告。又雙方間租賃契約業已終止，而被告 繼續占用系爭土地即屬無權占用，原告自得依民法第767 條之規定，請求被告將坐落於系爭土地上之系爭房屋及其 地上物均拆除，並將系爭土地返還原告。 ⑤被告固提出被證5 之收據及對帳單，惟原告否認形式上真 正及實質真實。況訴外人楊榮泰並非地主之一，則其基於 何種權限開立系爭收據，實無從查考，則被告據此主張其 與地主林香蘭等人間具有不定期租賃關係云云，亦無從憑 信。 ⑵被告另稱其在系爭土地上並未興建房屋，僅係就所繼承之 系爭建物予以修繕云云，惟： ①參照鈞院93年度訴字第2498號、88年度訴字第2273號判決 要旨，系爭土地上之如附件所示之A 、C 、E 部分建物係 磚造建物，其耐用年數依一般磚造為25年，縱如被告所稱 該地上建物於民國69年前即已存在，至今已逾30年云云， 然該地上建物早於原告取得系爭土地前即已逾耐用年限， 應限縮排除土地法第103 條規定之適用，使其喪失租地建 屋契約之屬性，並依原租賃契約效力屆滿後繼續使用租賃 物之類似法律利益狀態，類推適用民法第451 條之規定， 使原租地建屋契約轉變為一般未定期限之不動產租賃契約 ，不再受土地法第103 條之保護，讓出租人及承租人均得 依民法第452 條第2 項終止租約。 ②原告已以起訴狀繕本之送達為終止上開租賃契約之意思表 示，應認原告已合法為終止租約之意思表示通知，則系爭 租約已合法終止。至被告答辯續狀所引用之最高法院85年 度台上字第2108號判決係指房屋因火災焚燬等而致滅失， 與本件房屋因年久而破舊不堪之自然因素情形不同，要無 可採。 ４、並聲明： ⑴被告應自坐落於臺中縣霧峰鄉○○段697 地號，如附件所 示A 、B 、C 、D 、E 部分，面積共計305 平方公尺之土 地遷出，並將坐落於前開土地，門牌號碼為臺中縣霧峰鄉 ○○街5 號之建物及其地上物均拆除，將該土地返還原告 。 ⑵被告應自99年3 月24日起至返還土地之日止，按年給付依 原告就第一項請求之土地占用面積，依該土地當年度申報 地價百分之十計算之損害金。 ⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。 （二）備位之訴部分： １、退萬步言，若認兩造間尚有租賃關係存在，則因系爭土地 坐落於臺中縣霧峰鄉市場內，其本以經營早、午市場為主 ，商業繁榮，交通便利，生活機能健全，且被告尚曾轉租 與訴外人胡淑娟經營媚麗服飾店使用，每月定可收取高額 租金，足見雙方原訂租金顯非合理，亦難達當事人合理期 望。 ２、系爭房屋坐落地點繁榮程度，應就整體環境客觀論斷，非 拘泥於單一特定時段： ⑴被告辯稱系爭房屋於中午以後之時段，人潮散去，故難謂 繁榮云云。惟查，衡之一般常情，菜市場之周遭區域多為 該地區○○○○地段，以早市為例，雖然其人潮上、下午 差異甚大，但光以其上午時段出入之人潮，即可抵過其他 區域一整天之人數，故就整體加以判斷，菜市場之周遭區 域實為極佳之商業環境。 ⑵另於系爭房屋鄰近之店面，每月承租人應繳納之租金即超 過20,000元，相較於霧峰區○○地段，此種租金明顯偏高 ，此亦反應系爭房屋坐落地段之繁華程度。 ⑶依目前實務見解，租金之調整，並不受申報地價百分之十 為上限之拘束。按基地租金高低，取決於基地及其上建物 之使用性質及周圍環境要素，若為居住使用，周遭之生活 機能、交通支線、孩童學區等皆列入考量；若為商業使用 ，則考量人潮多寡、客源型態、商圈活動等等，以決定租 金之高低，最高法院68年度台上字第3071號判例亦明白揭 示土地法第105 條準用第97條所謂調整租金不超過申報地 價百分之十之限制，僅係參考標準之一，而非強制之限制 。又依最高法院94年度台上字第1422號民事判決，倘將租 金之調整，拘泥於以不超過申報地價百分之十為限，則因 現行申報地價往往明顯低於實際市價（申報地價多為市價 之二分之一甚至三分之一），故以「申報地價」作為調整 之依據，實難反應該土地實際之價值。且依上所述，系爭 房屋鄰近之店面可收支租金多逾20,000元，本件被告既將 系爭房屋部分出租與不知名之第三人經營服飾店，衡之當 地租金水準，被告每年至少亦可收取240,000 元之租金， 相較之下，若依申報地價之百分之十年息調整本件租金， 原告一年至多僅得收取226,829 元（以系爭土地99年申報 地價每平方公尺7,437 元，佔地305 平方公尺計算），則 被告將系爭房屋部分出租所收取之租金竟高於系爭土地， 顯屬失衡，亦有違前揭最高法院判決意旨。 ３、綜上所述，爰依民法第442條之規定，請求調整租金。 ４、並聲明：被告向原告承租坐落臺中縣霧峰鄉○○段697 地 號，如附件所示A 、B 、C 、D 、E 部分，面積共計305 平方公尺之土地租金，應自起訴狀繕本送達之日起，調整 為依該土地承租面積按當年度申報地價百分之十計算之金 額。 二、被告答辯略以： （一）被告在系爭土地上所有之系爭房屋並非無權占有，從而原 告請求被告應拆除系爭房屋及請求損害金，顯無理由： １、系爭土地原為訴外人林玉所有，而被告之父林垂青就系爭 土地與林玉間有不定期租賃建屋關係，並曾由鈞院以69年 度訴字第1672號和解筆錄調整租金。原告主張本件並非租 地建屋之租賃關係，恐有誤認而不足採信。 ２、被告於林玉之繼承人林香蘭將系爭土地出賣與原告之前， 均按期給付租金，未曾積欠租金，更未因此遭地主催討， 甚至終止租約，原告於購買系爭土地時，理應知之其詳， 卻對於被告所提出繳納租金之收據否認真正，屬空言否認 ，並不影響系爭租約之合法存在。 ３、按民法第425 條雖於88年4 月21日修正通過第2 項規定， 惟該修正後之規定於民法債編施行法中並無溯及既往之特 別規定，又基於法律安性、信賴保護原則及承租人與受讓 人間風險合理分配，最高法院於98年度第2 次民庭會議決 議民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第42 5 條第2 項之規定。因此，原告雖於99年4 月13日因買賣 而取得系爭土地，但被告所繼受者為其先父林垂青與原地 主林玉間就系爭土地租地建屋之不定期租賃契約，對於事 後買得該土地之原告，仍繼續有效存在，被告並非無權占 有。至於原告所援引之最高法院95年度台上字第521 號民 事判決，則非允當。 ４、本件租賃關係既合法存在，縱認被告於系爭土地上興建房 屋，依最高法院51年台上字第2987號判例意旨，亦難認本 件非租地建屋之租賃關係。更何況，系爭房屋在系爭土地 上至少有30年以上之久，被告在系爭土地上並未興建房屋 ，充其量僅係就所承繼之系爭房屋予以修繕而已，益徵系 爭租賃為租地建物關係，否則原告之前手豈有不知而放任 被告擅自建屋之理。至於原告另主張如附件所示C 部分建 物係被告自己所興建，與事實不符，且與鈞院99年7 月13 日勘驗測量筆錄之記載亦不符而不足採信（按筆錄上之記 載，並不足認即指C 部分）。 ５、土地法為民法之特別規定，租用建築房屋之基地非有土地 法第103 條所列各款情形之一，出租人不得收回，故原告 主張有民法第450 條第2 項規定之適用，並非允當。 （二）原告請求調高系爭土地租金，以申報地價之百分之十計算 租金，並無理由。退步言之，縱認仍需調整租金，惟參照 鈞院69年度訴字第1672號調整租金事件和解筆錄所載，應 以不超過申報地價之7/100 計算租金，較為合理： １、系爭土地雖鄰近市場，惟其人潮僅在短短的上午時間，至 中午以後人潮逐漸退去，即不熱鬧，又因近年來經濟不景 氣，附近許多商店亦紛紛關門停止營業，此外，系爭土地 於89年7 月之當期申報地價每平方公尺為7,729 元，而於 99年1 月之當時申報地價每平方公尺為7,437 元，不升反 降，因此，原告請求將系爭土地租金調高為以申報地價百 分之十計算，為無理由。 ２、又系爭土地因屬臺中縣霧峰鄉之地震帶區，921大地震時 曾造成多處建築物毀損倒塌及人員死傷，自88年921地震 時人口數為67,648人，至99年8 月止人口數為63,814人， 已減少約3,800 人。又系爭土地在霧峰鄉本鄉村內，其人 口數亦呈現負成長的狀態，由此可見，因鄉村內之人口逐 漸減少，相對的消費人口亦隨之減少，經濟亦呈現衰退現 象，致周遭商家均紛紛降低租金，以為出租招商營業，因 此，原告於經濟不景氣及消費衰退之情況下，竟主張調高 系爭土地租金，顯無理由。本件租金之調整，與被告與第 三人間是否有租賃契約及租金無關。 （三）並聲明： １、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ２、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下： （一）兩造不爭執事項：（採為本判決之基礎） １、原告2人為系爭土地之所有權人。 ２、系爭土地之前所有權人林玉曾向本院對被告之父林垂青訴 請調整租金，嗣經雙方成立和解而結案。 ３、系爭土地上蓋有門牌號碼為臺中縣霧峰鄉○○街5 號之系 爭房屋，且該房屋臨近民權街之部分業由不知名第三人經 營服裝店。 （二）兩造爭執事項： １、原告與被告間是否成立不定期租賃關係？ ２、假設原告與被告間成立不定期租賃關係，性質是否為租用 基地建築房屋？ ３、假設原告與被告間成立不定期租賃關係，目前被告所繳納 之租金是否過低而應予調整？ 四、法院之判斷： （一）查系爭土地原為訴外人林玉所有，而被告之父林垂青就系 爭土地與林玉間有不定期租賃關係，林玉曾於69年3 月間 向林垂青訴請調整租金，經本院於69年6 月6 日以69年度 訴字第1672號作成和解筆錄，將系爭土地之租金向69年1 月1 日起調整按申報地價年息百分之七計算在案等情，為 兩造所不爭執，並有被告提出之土地登記簿、戶籍謄本、 民事起訴狀、本院69年度訴字第1672號和解筆錄附卷可稽 ，堪信為真實。而依訴外人林玉之民事起訴狀「事實及理 由」欄之記載：「一、緣被告林垂青以不定期限向原告承 租坐落台中縣霧峰鄉○○段霧峰小段一四九之一四六建地 四０九平方公尺．．．三、茲該訟爭地，均位居霧峰市區 街道商業中心地區，邇來因都市繁榮結果，價值已不斷昇 高，所繳稅捐亦不斷增加，原告被告所收取之租金，已不 敷繳納各項稅捐，依民法第四百四十二條及土地法第一百 零五條、第九十七條之規定，原告自得聲請增加租金。． ．．」（參本院卷第39-40 頁），可知訴外人林玉係依土 地法第105 條、第97條之規定請求調整租金。而按土地法 第105 條規定：「第九十七條第九十九條及第一百零一條 之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」，同法第97條 則規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築 物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項 規定者，該管直轄市或縣( 市) 政府得依前項所定標準強 制減定之。」，基此，訴外人林玉與被告之父林垂青就系 爭土地所訂立之不定期租賃契約，顯然係租用基地建築房 屋，否則訴外人林玉無庸引用土地法第105 條為請求調整 租金之依據。原告否認訴外人林玉與被告之父林垂青間就 系爭土地所訂立之租賃契約係租用基地建築房屋，委不可 採。 （二）原告雖謂：被告繼承其父林垂青與訴外人林玉關於系爭土 地之租賃權，但本件應有民法第425 條第2 項規定之適用 云云。然查，民法第425 條原規定：「出租人於租賃物交 付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓 人，仍繼續存在。」，於88年4 月21日修正公布為「出租 人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第 三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」（第1 項 ），並增列第2 項規定：「前項規定，於未經公證之不動 產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」 ，於89年5 月5 日施行。又基於保護民法債編修正前之既 有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租 賃契約，無適用修正民法第425 條第2 項規定之餘地，最 高法院98年度第2 次民事庭會議決議可資參照。準此，原 告此部分之主張，於法不合。 （三）又依前述，被告所繼承之系爭租約為租用基地建築房屋之 不定期租賃契約，依土地法第103 條之規定：「租用建築 房屋之基地，非因左情形之一，不得收回：一、契約年限 屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承 租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔 保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約 時。」，土地法又為民法之特別規定，應優先適用，出租 人無依民法第450 條第2 項規定主張得隨時終止租約之餘 地（最高法院51年台上字第1288號判例參照）。是以： １、原告主張依民法第450 條第2 項規定，以起訴狀繕本送達 為終止租賃契約之意思表示，已屬無據。 ２、原告另主張被告將系爭土地全部轉租與訴外人胡淑娟使用 ，違反土地法第103 條第3 款規定云云，但為被告所否認 ，且觀諸被告所提出關於訴外人胡淑娟租用門牌號碼臺中 縣霧峰鄉○鄉村○○街5 號店面之「終止租賃契約同意書 」，係記載：「出租人劉惠卿與承租人胡淑娟訂立『房屋 租賃契約』．．．．經雙方協議同意終止上述租約，自民 國99年7 月31日止該契約失效，對於『交還房屋』及返還 押租金等事項，雙方已辦理清楚．．．租賃標的物所在地 ：台中縣霧峰鄉○鄉村○○街伍號」等內容（本院卷第12 7 頁），足見被告出租之標的為門牌號碼臺中縣霧峰鄉○ 鄉村○○街5 號之建物，並非系爭土地，原告此部分之主 張，與事實不符，要無可取。 ３、原告又援引本院93年度訴字第2498號、88年度訴字第2273 號之民事判決，主張系爭房屋已逾耐用年限，無土地法第 103 條規定之適用云云，然查： ⑴本院93年度訴字第2498號民事判決意旨略以：「按租用基 地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地 為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探 求當事人之真意，亦應解為租賃關係『至該特定房屋不堪 使用時』消滅，最高法院著有85年度台上字第790 號民事 判決可資參照。故於地上物不堪使用後，如承租人猶能任 意再設置新建物，不僅對土地所有人之損害過大，且亦有 礙土地所有與土地使用合一之原則。惟租賃土地上所建之 『房屋不堪使用時』，固不必再將租地建屋契約之特別保 障賦與承租人之必要，但在不違出租人與承租人明示之意 思，且不另建新建物之情形下，僅將原建物作超出耐用年 限之繼續使用，並無害於社會經濟，且亦符合契約雙方當 事人之利益，應無特別禁止之必要，因此『在原來租地建 屋契約效力屆滿後』，將此原即未定期限且已逾建物耐用 年限之租賃契約，限縮排除土地法第103 條規定之適用， 使其喪失租地建屋契約之屬性，並依『原租賃契約效力屆 滿後』繼續使用租賃物之類似法律利益狀態，類推適用民 法第451 條之規定，使原租地建屋契約轉變為一般未定期 限之不動產租賃契約，不再受土地法103 條之保護，讓出 租人及承租人均得依第450 條第2 項終止租約，應較能切 合契約雙方之利益，並能顧全社會經濟，容屬適當。本件 系爭土地上之地上物係土造結構．．．被告與原告就系爭 土地仍有未定期限之普通不動產租賃契約存在（不受土地 法第103 條保護之基地租賃契約）．．．」等語（參熊律 師100 年2 月21日書狀所附附件1 裁判第3 頁），可知該 案例之前提事實乃兩造間之租賃契約係未定期限之普通不 動產租賃契約，非屬土地法第103 條之基地租賃契約，與 本件系爭租約之性質已不相同；且上開案例之所以認定已 逾建物耐用年限之租賃契約應限縮排除土地法第103 條規 定之適用，係以租賃土地上所建之『房屋不堪使用時』， 原租賃契約效力屆滿為前提要件，惟觀諸本件系爭房屋， 如附件A 部分係臨路之2 層樓磚造鐵皮頂店面，C 部分為 1 層磚造建物，E 部分為1 層磚造鐵皮頂建物，B 、D 部 分均為涼棚，且A 部分由被告出租予第三人供作店面使用 等情，有本院勘驗測量筆錄暨現場照片（本院卷第57-84 、146-148 、156-158 頁）、如附件所示土地複丈成果圖 在卷可證，顯然並無「房屋不堪使用」之情事存在，核與 前開案例之案情迥異，無法比附援引。 ⑵本院88年度訴字第2273號民事判決要旨則謂：「土地法第 103 條第1 款所謂『契約年限屆滿』，除指當事人約定之 契約年限屆滿外，參酌前述體系解釋之方法，並探求此一 條文使出租人得收回土地再行利用，保障私有財產、提昇 整體土地效能之立法意旨，尚應擴張其射程，及於『依契 約性質或訂約目的可資判定之存續年限屆滿』而言。．． ．兩造間系爭土地之租賃關係係以建築房屋為目的，依契 約性質及訂約目的，應以房屋合理使用年限為契約存續年 限，已如前述。所謂合理使用年限，係指房屋因自然折舊 耗損而致坍塌、滅失或不堪使用而言．．．系爭房屋自50 年底以前租賃關係成立之日起，已達39年餘．．．又系爭 房屋係土、木、磚之構造，建築樣式為一樓半平房，其上 蓋瓦，．．．其使用年限均已超過耐用年數甚久，參以系 爭房屋原始建築部分屋況陳舊，且原始建物上不斷整修、 搭建新建物，外牆覆蓋水泥、粉刷油漆，其側增建事務間 ．．．自足徵該房屋原始建築部分確已屆使用年限，須賴 不斷整修、補強始能避免傾頹，參以系爭土地坐落於豐原 市第一市場巷內，附近商家林立，本院參酌系爭房屋於租 賃關係成立時所用建材、建築型式及所用建築技術等一切 因素，暨系爭房屋經濟價值、系爭土地發展等影響整體社 會利益之一切因素，認系爭房屋確已逾相當使用年限。從 而，原告主張兩造契約年限已經屆滿．．．」等語（參熊 律師100 年2 月21日書狀所附附件2 裁判第4 頁），可知 該案例之房屋屋況陳舊，須賴不斷整修、補強始能避免傾 頹，但在本件中，系爭房屋如附件A 部分仍可出租供店面 使用，且依卷附屋況照片，亦查無須不斷整修、補強始能 避免傾頹之情形，顯與上開案例之情形不同，縱採本院88 年度訴字第2273號民事判決之認定標準，亦難認本件系爭 房屋已因不堪使用而逾合理使用年限。故原告執此主張系 爭租約已無土地法第103 條之適用，並不可採。 （四）據上所陳，系爭租約既係租用基地建築房屋之性質，並無 民法第425 條第2 項規定之適用餘地，且查無有土地法第 103 條之各款情形，則被告稱：兩造間存在系爭租約，伊 所有之系爭房屋並非無權占有系爭土地等語，為有理由， 被告占用系爭土地既有法律上之原因，自無不當得利可言 。從而，原告依民法第767 條規定及不當得利之法律關係 ，請求如先位聲明：⑴被告應自坐落於臺中縣霧峰鄉○○ 段697 地號，如附件所示A 、B 、C 、D 、E 部分，面積 共計305 平方公尺之土地遷出，並將坐落於前開土地，門 牌號碼為臺中縣霧峰鄉○○街5 號之建物及其地上物均拆 除，將該土地返還原告。⑵被告應自99年3 月24日起至返 還土地之日止，按年給付依原告就第一項請求之土地占用 面積，依該土地當年度申報地價百分之十計算之損害金， 均無理由，皆應駁回。原告先位之訴既經駁回，其假執行 之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。 （五）再按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請 法院增減其租金。民法第442 條前段固有明文。但該條所 謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立 後有昇降者而言。且應否增租及應增加若干，須由法院就 該租戶對於租賃物之需要及其使用所受之利益，暨該地一 般經濟狀況而斷定之（最高法院26年滬上字第4 號、19年 上字第132 號判例參照）。又按土地法第105 條準用同法 第97條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之十 為限，乃指基地租金之最高限額而言，基地租金之數額， 除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商 業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等 項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地 價年息百分之十最高額（最高法院46年台上字第855 號、 68 年 台上字第3071號判例可參）。原告謂：依最高法院 68年台上字第3071號判例意旨，可知土地法第105 條準用 第97條調整租金以不以超過申報地價百分之十之限制僅係 參考標準之一云云，容有誤會，先予敘明。又查： １、原告並未就與被告間之系爭租約原約定租金為若干，提出 任何證據佐證，僅空言原訂租金不合理，已難憑採。 ２、原告另謂：系爭房屋坐落繁華地段，且鄰近之店面每月承 租人應繳納之租金即超過20,000元，相較於霧峰區○○地 段，明顯偏高，被告復將系爭房屋部分出租與不知名之第 三人經營服飾店，衡之當地租金水準，被告每年至少亦可 收取240,000 元之租金等語，然為被告所否認，且以：系 爭土地89年7 月之當期申報地價每平方公尺7,729 元，於 99年1 月降為每平方公尺7,437 元，且霧峰鄉於921 大地 震時傷亡、財損嚴重，於88年之人口數為67,648人，至99 年8 月止則減為63,814人，已減少約3,800 人，系爭土地 所在之霧峰鄉本鄉村人口數亦呈現負成長等語置辯，並有 與被告所述相符之霧峰鄉年度人口統計表、現住戶人口統 計月報表、地價第二類謄本（本院卷第121 、122 、140 頁）附卷可稽；反之，原告就所主張之事實，則未能提出 任何證據以實其說，應認被告此部分之陳述，較堪採信。 從而，被告稱：因鄉村內之人口逐漸減少，相對的消費人 口亦隨之減少，經濟亦呈現衰退現象，致周遭商家均紛紛 降低租金，以為出租招商營業，原告於經濟不景氣及消費 衰退之情況下，竟主張調高系爭土地租金，顯無理由等語 ，非不可取。 ３、此外，原告亦未能提出任何確切之證據證明系爭土地之價 值，較諸被告原本與原告前手約定租金時，有何昇高之情 事，難認已該當民法第442 條前段得請求調整租金之要件 。 ４、綜上所述，原告依民法第442 條前段規定，請求：被告向 原告承租坐落臺中縣霧峰鄉○○段697 地號，如附件所示 A 、B 、C 、D 、E 部分，面積共計305 平方公尺之土地 租金，應自起訴狀繕本送達之日起，調整為依該土地承租 面積按當年度申報地價百分之十計算之金額，於法無據， 自應駁回原告備位之訴。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件 判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。 六、結論：原告先位之訴及備位之訴均為無理由，依民事訴訟法 第78條，判決如主文。 中 華 民 國 100 年 3 月 14 日 民事第一庭 法 官 莊嘉蕙 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須 附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 100 年 3 月 14 日 書記官 吳詩琳