臺中高分院113年度上易字第240號 遷讓房屋等

臺中高分院113年度上易字第240號 遷讓房屋等

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上易字第240號 上 訴 人 陳憶祈 被上訴人 王元宏 訴訟代理人 王俊凱律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年3 月29日臺灣臺中地方法院112年度訴字第1462號第一審判決提起 上訴，本院於113年8月14日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人主張：兩造於民國110年10月30日簽訂房屋租賃契 約書（下稱系爭租約），約定上訴人自110年11月15日起至1 11年11月14日止承租伊所有○○市○區○○○路000號00樓之0及地 下0樓編號第000號平面車位（下稱系爭房屋），約定每月租 金為新臺幣（下同）3萬8000元，系爭房屋之水、電、瓦斯 、網路費用亦由上訴人負擔；嗣兩造同意租期展延至112年1 月14日。詎上訴人於系爭租約終止後拒不搬遷，至112年8月 16日始將系爭房屋返還予伊。上訴人自112年1月15日至同年 8月15日無權占有使用系爭房屋，受有相當於租金之不當得 利共26萬6000元；另上訴人並積欠瓦斯費及復氣費、水費及 復水費、電費及復電費共6477元。此外，上訴人稱由伊代為 申報繳納租賃所得稅及二代補充健保費（下稱系爭稅費）46 02元，每月僅給付3萬3398元租金，然上訴人實際上並未繳 納，故尚積欠伊自110年11月15日起至112年1月14日止租金 共6萬4428元之損害。爰依系爭租約及民法第179條規定，求 為命上訴人給付伊26萬905元及自起訴狀繕本送達翌日起算 法定遲延利息之判決。 二、上訴人則以：伊於112年3月8月即已搬離系爭房屋，經伊數 次聯絡被上訴人委任之仲介○○○點交，惟○○○態度消極、怠惰 ，伊遂聲請調解，惟被上訴人拒絕到場。伊於上開日期搬離 後，並無再占用系爭房屋，上訴人之損失，亦非伊所致，伊 亦未受有任何利益；縱系爭房屋遺留部分雜物，亦僅是伊違 反系爭租約第18條規定，被上訴人可依該約定自行處理，並 將處理費用自押租金扣除。此外，不當得利之計算，不得逾 越土地法第97條第1項規定之法定租金數額。另水費及瓦斯 費部分，伊願意給付至112年3月共2861元；電費部分，因伊 僅居住至112年3月8日，且離開前已付清。再者，租賃期間 被上訴人未盡屋主修繕之責，亦未繳清伊承租前之水、電、 瓦斯費等語，資為抗辯。 三、原審判決命上訴人應給付被上訴人26萬905元，及自112年6 月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。上訴人不 服提起上訴，聲明：㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人在第一審 之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。 四、兩造就本件為爭點整理如下：（見本院卷第58頁） ㈠、不爭執事項：　　 １、兩造簽立系爭租約，約定被上訴人將系爭房屋出租予上訴人 ，約定每月租金3萬8000元，每次應繳納一個月；水、電、 瓦斯、網路費用由上訴人負擔，租期自110年11月15日至111 年11月14日止。兩造嗣同意租期延展至112年1月14日。上訴 人於承租時支付被上訴人2個月押租金7萬6000元。 ２、上訴人自110年11月15日至112年1月14日止，每月支付予被上 訴人之租金數額為3萬3398元【計算式38000元-4602元（租 金所得稅10%3800元及二代健保費802元）】。 ３、兩造於112年8月16日點交系爭房屋及車位，點交情形如原證5 所載（見原審卷第283至284頁）。 ４、系爭房屋至112年8月16日欠繳之瓦斯費及復氣費用3505元、 自來水費及復水費1071元、電費及復電費用1901元。 ㈡、爭點： １、被上訴人主張上訴人自租約屆期後，自112年1月15日起至112 年8月15日，無權占有系爭房屋，請求相當於租金之不當得 利26萬6000元，有無理由？ ２、被上訴人主張上訴人自110年11月15日至112年1月14日之14個 月租賃期間，每月僅繳納3萬3398元租金，依系爭租約，請 求給付所欠租金6萬4428元，有無理由？ ３、被上訴人請求上訴人給付其代繳之至112年8月16日點交日止 之瓦斯費及復氣費用3505元、自來水費及復水費1071元、電 費及復電費用1901元，共6477元，有無理由？ 五、得心證之理由： ㈠、被上訴人請求上訴人給付自112年1月15日起至112年8月15日 ，相當於租金之不當得利26萬6000元，應有理由： １、被上訴人主張上訴人於兩造同意延展租期至112年1月14日後 ，仍繼續使用系爭房屋，遲至同年8月16日始為點交返還系 爭房屋，請求上訴人應給付112年1月15日起至同年8月15日 止，相當於租金之不當得利；上訴人則以：伊在112年3月8 日已搬離系爭房屋，係被上訴人怠於點交，伊並無不當得利 等語置辯。 ２、依據系爭租約第15條約定：租賃期滿/退租遷出時，甲方（即 被上訴人，下同）應即結算租金及相關費用，並會同乙方（ 即上訴人，下同）共同完成屋況及附屬設備之點交，乙方應 將租賃住宅返還甲方並遷出戶籍及其他登記。又按承租人於 租賃關係終止後，應返還租賃物；債務人非依債務本旨實行 提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意 思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事 情，通知債權人，以代提出，民法第455條前段、第235條分 別定有明文。復按給付兼需債權人之行為者，債務人依民法 第235條但書規定，固得以準備給付之事情，通知債權人， 以代提出，惟其準備給付之事情仍需依債務本旨實行，始生 提出之效力。又給付如兼須債權人之行為時，債務人固得以 準備給付之情事通知債權人，以代提出。惟其給付，事實上 須確有準備，亦即債務人就其應為之給付行為，須已完成， 如其自己應為之行為並未完成，縱為準備給付之通知，仍不 生提出之效力（最高法院100年度台上字第794號、83年度台 上字第826號判決意旨參照）。準此，上訴人於系爭租約期 滿，應與被上訴人共同點交，並將系爭房屋返還被上訴人， 即上訴人履行返還租賃物，兼需出租人即被上訴人之點交行 為。又依前揭說明，上訴人固可將準備給付（即返還系爭房 屋）之情事通知被上訴人，以代給付，惟仍須以上訴人應為 之行為已完成，始生合法提出之效力。 ３、而查，本件固據上訴人提出其與被上訴人委請負責處理系爭 租約事宜之證人○○○間LINE對話記錄（見原審卷第197頁）， 並抗辯其有聯絡與○○○點交事宜，是○○○怠於點交云云。惟觀 之該對話內容，○○○在112年3月2日傳送訊息予上訴人表示： 「煩請與我聯絡…談房子點交」，上訴人於112年3月3日回覆 ：「煩請你白天撥時間聯絡談點交房屋事宜，別每次都晚上 那麼晚才聯絡…這幾天我們已再（在）搬遷了」；○○○於同年 月7日再傳訊息：「你什麼時候搬好呢？」，其後則僅有語 音通話，無相關訊息記錄（見原審卷第197頁），尚無從逕 認被上訴人所委任之○○○有經上訴人通知點交而怠於點交之 情事。上訴人復稱其曾向臺中市西區公所聲請調解，但被上 訴人未到場。惟被上訴人依據系爭租約並無到場調解之義務 ，自不得以被上訴人未到場調解，而認被上訴人有怠於點交 之情事。 ４、上訴人另提出其與訴外人於112年3月1日簽立住宅租賃契約書 （見原審卷第179至195頁），辯稱其已另行租屋，並於同年 月8日搬離系爭房屋，並未繼續占有系爭房屋云云。惟查， 上訴人於原審112年8月7日言詞辯論期日，於原審詢問兩造 是否願先就系爭房屋進行點交，當庭自承：「同意。我裡面 還有東西沒有拿」等語；另原審於同日諭示兩造應於112年8 月16日上午10時進行系爭房屋點交事宜；兩造並於該日點交 完畢等情（見原審卷第135頁），有被上訴人提出之切結書 在卷可稽，且為上訴人所不爭執（見原審卷第283至284頁、 不爭執事項３）。而據○○○於原審證稱：上訴人在112年3月8 日前並無點交房屋予被上訴人；112年3月31日伊有問上訴人 何時點交，但上訴人沒有承諾何時點交；伊於112年8月16日 有會同點交，切結書是伊簽的；當時屋內還有行李箱、微波 爐或是電鍋、還有一些雜物；當天是上訴人開門進去，因為 伊等不會貿然進去等語（見原審卷304至308頁）；再參以被 上訴人提出之系爭房屋照片，系爭房屋內尚遺有烤箱、咖啡 機等物，且上訴人尚自系爭房屋拖行大型行李箱離開，亦有 監視器畫面在卷可稽（見原審卷第327至333頁），且徵諸上 訴人於112年8月16日點交前，仍持有系爭房屋鑰匙而未交還 被上訴人，堪認上訴人縱於000年0月間已另行租屋居住，惟 在兩造於112年8月16日點交前仍以其所有物品占用系爭房屋 。則上訴人縱曾於112年3日間為點交之通知，然仍未依債務 本旨提出，依上開說明，自不生提出之效力，自無從認上訴 人所辯其於112年3月8日已將系爭房屋返還予被上訴人乙節 可採。從而，上訴人於系爭租約期間屆滿後迄至112年8月16 日點交之日止，仍占有使用系爭房地之事實，堪予認定。上 訴人雖聲請通知搬家工人到庭證述其在112年3月8日已搬離 系爭房屋云云，惟上訴人自承：伊搬不動的，請搬家工人幫 忙搬，搬的動的，伊自己搬等語（見本院卷第85頁），是以 縱其在112年3月8日有請搬家工人搬家，亦僅處理大型家俱 或重物，無足認已完全自系爭房屋清空其個人物品。況且， 於112年8月16日點交時，上訴人尚有上開烤箱、咖啡機、行 李箱等物品在現場未搬離，已如前述，更無從以其曾請搬家 工人處理大型家俱或重物，而認上訴人並未占有系爭房屋之 事實。從而，上訴人聲請通知搬家工人到庭作證，核無必要 ，附此敍明。 ５、上訴人雖辯稱其縱有遺留上開雜物於系爭房屋，被上訴人僅 須依系爭租約第18條約定自行視為廢棄物處理，致生費用可 由押租金扣除云云。惟上訴人既未將系爭房屋鑰匙交還，且 未向被上訴人表示抛棄占有，任由被上訴人處置屋內雜物之 意思，則難以期被上訴人願冒被訴侵入住宅、毀損刑責之風 險，擅自進入系爭房屋處分上訴人物品，則上訴人此部分之 辯解，已無可採。另上訴人復稱，系爭房屋所在之大樓管理 人員在其於112年3月8日搬離後，即不允許其進入該大樓， 其無從處理遺留物品云云，惟未據其提出具體事證證明，自 無從採信為真。 ６、基上，被上訴人主張上訴人於租期屆滿後，自112年1月15日 起至112年8月15日，仍占用系爭房屋之事實，堪予認定。而 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條定有明文。又無權占有他人所有物或地上物，可能獲 得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡 量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104 年度台上字第715號判決意旨參照），次按租賃住宅之租金 ，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，租賃 住宅市場發展及管理條例第6條亦有明定。經查，兩造間之 租賃關係於112年1月14日屆滿後，上訴人仍繼續占有使用系 爭房屋，即屬無權占有，上訴人自因無權占有系爭房屋，而 獲得相當於租金之利益，被上訴人亦因系爭房屋遭上訴人無 權占有，致無法使用系爭房屋，而受有相當於租金之損害， 則被上訴人依據民法第179條規定，請求相當於租金之不當 得利，洵屬有據。上訴人雖抗辯不當得利之計算應受土地法 第97之限制云云。惟依據租賃住宅市場發展及管理條例第6 條規定：租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用 土地法第97條規定。況且，兩造關於系爭房屋約定每月租金 3萬8000元，堪認上訴人因無權占有系爭房屋可獲得之利益 ，及被上訴人因此而無法出租收益之損害，以每月3萬8000 元計算，為屬合理適當。是以，本件被上訴人得請求上訴人 自112年1月15日起至112年8月15日止共計7個月相當於租金 之不當得利26萬6000元【計算式：3萬8000元×7個月=26萬60 00元】，即屬有據。 ㈡、被上訴人依據系爭租約之約定，請求積欠租金差額3萬3398元 ，及代墊瓦斯費及復氣費用3505元、自來水費及復水費1071 元、電費及復電費用1901元，共6477元，應有理由： １、依據系爭租約第4條約定，系爭房屋租金為3萬8000元；上訴 人自110年11月15日起至112年1月14日（共14個月），每月 給付被上訴人3萬3398元，其間差額4602元為租金所得稅10% 3800元及二代健保費802元等情，為兩造所不爭執（見不爭 執事項１、２）。而上訴人自承國稅局已將其先前以上瑞營造 公司名義申報租金部分，業經國稅局認上瑞營造公司與被上 訴人間無租賃關係，而經國稅局退稅；二代健保部分也因誤 報申請退費，健保局也已退款給伊等語（見本院卷第61頁） ，則上訴人既未為代被上訴人繳納租賃所得稅及二代健保費 ，自應依系爭租約約定給付被上訴人足額租金。因此，被上 訴人依系爭租約之約定，請求上訴人給付欠繳之租金差額6 萬4428元【計算式：4602元×14個月＝6萬4428元】，亦屬有 據。 ２、依據系爭租約第6條約定：租賃期間，使用房屋所產生之相關 費用包含瓦斯費、電費、水費、網路費由上訴人繳納；另上 訴人於交還系爭房屋時，應回復原狀，於系爭租約第10條、 18條均有明定（見原審卷第17至22頁）。則上訴人至112年8 月16日點交前，占用系爭房屋所生之水、電、瓦斯費即應由 上訴人負擔；且因上訴人未繳納而致水、電、瓦斯遭停用， 則被上訴人主張上訴人為回復原狀所生之復水、復電、復氣 費用，亦應由上訴人負擔，自屬有據。而查，系爭房屋至11 2年8月16日點交之日止，欠繳之瓦斯費及復氣費用3505元、 自來水費及復水費1071元、電費及復電費用1901元，為兩造 所不爭執（見不爭執事項４），上開費用已由被上訴人代繳 等情，亦有被上訴人提出之台灣自來水公司繳費憑證、欣中 天然氣公司發票及銷售明細、台灣電力公司繳費憑證等在卷 可稽（見原審卷第143至151頁），即堪認定。是以，被上訴 人請求上訴人應給付被上訴人瓦斯費及復氣費用3505元、自 來水費及復水費1071元、電費及復電費用1901元，共6477元 ，應屬有據。至上訴人所辯於承租期間，被上訴人未盡修繕 之責，亦未繳清承租前之水、電、瓦斯費云云，惟為被上訴 人所否認，上訴人復未提出具體事證證明，即無從信採。 ㈢、基上，被上訴人得請求上訴人給付之金額為33萬6905元【計 算式：26萬6000元+6萬4428元+6477元=33萬6905元】。復查 ，上訴人於承租時支付被上訴人2個月押租金7萬6000元乙情 ，為兩造所不爭執（見不爭執事項１），應為事實。而依系 爭租約第5條，被上訴人應於上訴人遷空、交還系爭房屋後 無息退還上開押租金（見原審卷第19頁），則上訴人主張就 其對被上訴人所負上開33萬6905元債務，與被上訴人對其之 7萬6000元押租金債務，互為抵銷，應合於民法第334條第1 項本文之規定，應予准許。故經抵銷後，被上訴人得請求上 訴人給付之金額為26萬905元【計算式：33萬6905元-7萬600 0元=26萬905元】。　 六、綜上所述，被上訴人依據系爭租約及不當得利之法律關係請 求上訴人給付26萬905元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年 6月3日起（見原審卷第65頁），至清償日止，按年息百分之 5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。從而，原審 所為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據 ，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列 ， 併予敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　9 　　月　　11　　日 　　 民事第八庭 審判長法　官 黃裕仁 　　　　　　　　　　　　　 法 官 蔡建興 　　　　　　 　　　　　　 法　官 李慧瑜 正本係照原本作成。 不得上訴。 書記官 陳秀鳳　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　9 　　月　　11　　日