臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第247號
原 告 莊進雄
被 告 王儒林
訴訟代理人 林瑞成律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國100年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾玖萬肆仟柒佰肆拾元，及自民國九十九年三月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參萬參仟伍佰柒拾壹元，由被告負擔壹萬壹仟壹佰玖拾元，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣參拾玖萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾玖萬肆仟柒佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時聲明為：「被告應給付原告新臺幣（下同）3,282,400元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被告並應自民國99年2月5日起，按月給付原告20,000元。」嗣就起訴事實確定為僅先就85年3月5日起至99年2月4日止之不當得利部分為請求，並於100年2月16日將請求自99年2月5日起按月給付部分撤回，將聲明變更為：「被告應給付原告3,282,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」核屬減縮應受判決事項之聲明，合於首揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）被告所有臺南市○○區○○段964建號即門牌號碼：臺南市○○區○○街286號房屋及臺南市○○區○○段1885建號即門牌號碼：臺南市○○區○○街288號房屋（以下合稱系爭建物），分別占用原告所有之臺南市○○區○○段1171-29、1171-28地號土地（以下合稱系爭土地）。被告將系爭建物出租他人營業使用迄今多年，自民國85年3月5日起至88年3月5日止每月租金收入新臺幣（下同）23,000元，自88年3月5日起迄今每月租金收入25,000元，卻未曾支付土地租金予原告，顯已構成不當得利，原告爰依民法第179條不當得利規定，要求被告返還。
（二）按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，參照本院61年台上字第1695號判例意旨，原則上應以相當於該土地之租金額為限。（最高法院94年度台上字第1094號裁判要旨參照）。則被告按月均收取23,000元至25,000元租金，原告自得依據被告所受利益金額為準，按土地、建物價值之比例，要求被告返還不當獲利。惟因系爭建物之課稅現值為何？原告暫時無法得知，但土地則為每平方公尺16,000元，原告暫以土地、建物價值比例4：1比例計算，則被告目前每月租金收益25,000元，即應按月返還原告2萬元。基此，自85年3月5日起至88年3月4日止，共計36個月，被告所受之總租金為828,000元（23,00036），其中4/5應屬原告，故被告應返還原告662,400元。自88年3月5日起至99年2月4日止，共計131個月，總租金收益為3,275,000元，其中4/5應屬原告，故被告應返還原告262萬元。故至99年2月5日止，被告應給付原告3,282,400元。
（三）本件不當得利之計算，應不適用土地法第97條之規定：
1、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得以請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院98年度台上字第33號判決要旨參照）。是以，本件得以請求返還之範圍為被告所受之利益，即被告歷年租賃所得共計400餘萬元，而非以原告所受損害若干為準。不當得利著重於被告的實質所得，而非土地法的法定租金計算標準。
2、土地法第97條所謂之城市地方房屋，依據內政部71年5月24日台內地字第87103號函與內政部83年12月7日台內地字第8314849號函要旨為土地法第97條所稱房屋，係指供住宅用之房屋。系爭建物乃供營業出租使用，故不得僅以申報地價年息百分之10為限。
3、參酌內政部71年7月13日台內地字第99390號函及最高法院92年度台簡上字第20號判決要旨對於土地法第97條之解釋適用，可知『營業用房屋』並無土地法第97條法定租金之限制。
4、參酌最高法院99年度台上字第539號判決及98年度台上字第2496號判決意旨可知原告以被告實際租賃所得作為不當得利請求，洵屬有據。土地法第97條施行以來，鮮有承租人以此據以拒絕給付超額租金，而多用於不當得利之請求，實乃非立法之原意。原告已提出被告系爭建物非用於住宅，有明確出租所得，倘再以土地法第97條評定不當得利，不可不謂有失公平正義。
5、最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議決議與最高法
院94年度第2次民事庭會議，皆認為土地法第97條房屋僅限於住宅用房屋，供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制。
（四）本件如構成不當得利，則數額依原告主張以土地、建物價值比例4：l之比例分配被告租金收入之計算是否有理，分述如下：
1、原告以被告所受利益為度，而非以原告所受損害若干為準，即以被告租金收入做為不當得利計算標準，而非以同地段，相近面積之統一超商月租金5萬元作為不當得利計算標準。
2、原告以土地公告現值與建物課稅現值比例分配租金之依據，按通常觀念，利益之分配（如銷售價款、租金分配）應以各方所付出之資產多寡做為分配依據。是故以原告之土地價值與被告之建物價值做為比例分配應可被接受。又依加值型及非加值型營業稅法施行細則第21條、財政部83年1 月26日台財稅第831581093號函及財政部65年2月4日台財稅第30648號函足證原告以土地公告現值與建物課稅評定現值作為計算標準為有所本。是原告以土地公告現值與房屋課稅現值作為分配租金比例，並無不合，應不致乏有所據。
3、因原告尚無資料，故以系爭建物隔壁與相鄰房屋資料作為估計計算標準，則原告土地與被告建物歷年價值比約為8：1 至10.8：l，平均約為9：1，依此比例，原告本可請求被告租金總收入之9/10，即3,692,700元，惟原告僅以4：l比例請求4/5，即3,282,400元，已係低於平均值。
4、依99年6月11日工商時報新聞，出售不動產應按持有比例分配所得款，其中國稅局亦是以公告現值與房屋評定現值來比例分擔，是故原告主張土地與建物比以4：1，應屬合理。且以最新房屋稅單，系爭建物隔壁之房屋評定現值約15萬至20萬元，土地與建物價值比應係6：l，原告主張低於理論值。
（五）系爭土地本為原告父親莊一平所有，莊一平於93年12月6日過世後，莊一平全體繼承人於遺產分割協議書，同意由原告莊進雄繼承莊一平之債權與其他財產權，原告自有權利向被告請求85年3月5日至93年12月5日之不當得利。又系爭土地於93年12月6日莊一平過世後至96年10月3日移轉登記至原告前，係屬莊一平全體繼承人公同共有，經莊一平全體繼承人於遺產分割協議書第二條同意將此共有權利讓與原告，並由原告代全體繼承人行使權利，代為受領利益後由原告單獨享有，故原告有權由93年12月6日至96年10月2日向被告請求不當得利。
（六）對被告抗辯所為之陳述：
1、原告主張被告係無權占用，被告既不否認系爭土地為原告所有，僅爭執非無權占有，依參照最高法院85年度台上字1120號判決意旨被告自應就此負舉證之責，而非要求原告說明房屋來源。
2、被告主張國僑建設股份有限公司（下稱國僑公司）依約交付房地，惟：
①被告主張甲區編號48、49、50、64、65、66、71、72號房屋，分別為安富街291、293、295、280、282、284、294、296號，其中291號起造人為當年合建之周姓地主，294與296號起造人為原告之姑，其餘為原告母親，故並非全部房屋皆為原告或原告之父母所有。且國僑公司於興建過程中因積欠工程款而致承攬人停止施工，陸續遭合建地主們解除契約，嗣另僱工施建完成，何來均已交付房地與原告（應為原告之父），且第二城房屋亦因國僑公司承攬人沈常夫施以法定抵押權予以拍賣，被告早年訴請原告之父轉移土地豈非不知。被告主張國僑公司已交付房屋等等理由，於82年訴字第194號請求原告之父土地所有權移轉登記之訴，經臺灣高等法院臺南分院與最高法院審理，已敗訴確定在案，是以被告無權占有原告土地乃為確切事實。
②被告亦知悉國僑公司無完工交付之事實，否則當年為何不直接向繳款對象國僑公司求償，而轉向地主以利益第三人契約請求移轉登記土地所有權？倘若國僑公司真有依約履行交付房屋，亦毋須眾多承購戶請求移轉土地，國僑公司自當直接向原告之父訴請依約履行。正因國僑公司自知無依約履行交屋，倘若以自身名義提訴，反將被原告父母求償，而承購戶即若代位請求移轉，亦會以得抗辯國僑公司事由對抗之，是故才會以利益第三人契約請求移轉土地所有權。當年原告父母雖欲向國僑公司求償，卻因裁定之裁判費高達30餘萬，承審法官也坦言就算贏了求償官司，但國僑公司徒具空殼，也無法有錢可拿，徒浪費裁判費而已。然而沒有向國僑公司求償後，反而於幾年後被承購戶請求移轉土地所有權。承購戶亦知，向繳款對象國僑公司求償終究徒勞無功，因國僑公司歷經多次改組，早已是徒具空名的公司，是故轉而往地主方面請求。
3、被告茲就原告之父出具土地使用同意書而為有權使用土地云云，惟：
①原告之父除於合建契約曾親簽外，其餘蓋章多就合建方面，留下印章供建設公司使用，猶如一般買賣房屋多半將相關權狀與印鑑交由代書處理，而被告所提出之證據亦有代刻印章委託書，足見當年委託國僑公司售屋或代辦合建契約事宜，交付印章予國僑公司自行使用乃平常之事，故此土地使用同意書是否為原告父親原意，即是否真實，尚有疑義。
②因時代久遠且原告父親已逝，已無從考證此土地使用同意書是否為真實。然若此土地使用同意書係出自家父本意，土地使用同意書僅能表彰係因與國僑公司簽訂合建契約書，為申請建造執照所負之義務，該合建契約既解除，則不再負有出具土地供國僑公司使用之義務。又土地使用權證明書僅有債之效力，存在於出具者與被證明者之間，有最高法院86年台上字第94號判決意旨可考，故同意使用土地僅係原告之父與國僑公司間之債權關係，基於債之相對性，其效力自不及於被告。況且被告又自言乃其母由訴外人林周雅麗與林識國購得，已是國僑公司之後手再後手，是否得以主張連土地使用權證明書之契約當事人國僑公司都無權主張之使用土地權利，不無疑問。
③姑不論國僑公司有無依土地使用證明書而有使用土地權源，被告提出之台南第2城房地預定買賣契約書第十條，甲方（即原承購戶林識國、林周雅麗）房地產權登記完成並繳清各期款（含貸款）前，非經乙方（國僑公司）同意，不得擅自轉讓，否則其轉讓對乙方不生效力…，再觀之被告提出之台南第二城房屋受讓合約書，僅有訴外人林識國與林周雅麗與被告之母王沈金來之簽約，國僑公司並無於契約書中表達同意，決非塗改台南第2城房地預定買賣契約書中之立約人即可，亦可證明即便國僑公司得以土地使用證明書取得使用土地權源，被告乃為非國僑公司所同意之後手，不可謂被告即有使用土地之正當權源。又於台南第二城房屋受讓合約書中，亦以手寫增加第七點關於土地之取得依自救委員會決議處理，土地增值稅稅金並願自行負擔繳納，即可知被告取得房屋之時，可得而知此乃有爭議之房屋，並無土地使用權源，卻仍願以低價購入系爭建物，不可謂當初即自認有合法正當權源使用系爭土地。
④又按最高法院91年度台上字第267號判決意旨「因拍賣或買賣關係而取得各如附表所示之房屋，即有承受前手權利瑕疵之義務，其雖因與訴外人國僑公司訂立房地預定買賣契約，或向法院拍賣取得附表所示之房屋，但其等間之買賣僅有債權之效力，上訴人取得各如附表所示房屋所有權，多係在被上訴人已依法解除與訴外人國僑公司之合建契約後…，其前手所有人國僑公司既未能對被上訴人取得合法使用其基地之權利，則因買賣關係繼受取得上開房屋所有權之各上訴人，自亦不能主張對被上訴人所有之系爭土地有何使用之正當權源。」，是由其他合建地主之拆屋還地案判決意旨中，可證國僑公司乃至於之後取得系爭建物被告並無使用系爭土地之正當權源。
⑤假定原告之父出具土地使用權同意書為真，其目的原僅在履行合建契約之義務，以利國僑公司申請建照並完成房屋之建造，以期能達成土地與房屋之互易，均未有任何土地所有權人同意無條件提供建地供房屋起造人無償使用之意思表示存在。是以房屋起造人（國僑公司）與土地所有權人之間仍依其約定或關係取得土地使用權或所有權。被告自70幾年間買受系爭土地上建造之房屋至今約一二十年之久，迄未能取得系爭土地所有權，長期無償使用原告所有之系爭土地而受益，原告尚需負擔巨額之稅金，顯與公平正義之原則相違，足認被告之受益已因原告目的之不能達到而有欠缺給付原因之情形即無法律上之原因而受益。是故被告無「無償使用」原告所有之系爭土地之法律上理由與權源，原告自得因不當得利之法律關係請求被告給付不當得利。
4、被告主張5年之短期時效抗辯，惟：
①被告欲援用5年之短期時效，實有抗辯之矛盾。被告既然主張乃是基於土地使用同意書而有正當權源，為何又主張從未存在雙方之土地租約之租金短期時效抗辯？時效抗辯制度，乃為法律不保障讓權益睡著之人，而非債權因時效而當然消滅。倘若原告與被告間存有租約，而原告又怠於催討租金，當有短期時效抗辯之理由。然被告強執其為有權使用土地，又怎能期使原告能定期自被告收取使用土地之代價？原告既然無法期待定期由被告自動繳交使用土地代價，短期時效抗辯制度設立制度淪為被告強辯之詞實非立法原意。
②本件雖類似土地租金性質請求，但原告與被告從無租賃契約關係，原告亦無可能由被告主動按月給予租金，且被告於82年訴字第194號請求原告之父土地所有權移轉敗訴定讞在案，原告已自知是無權占有，多年來仍持續其侵權行為而無對原告有所愧對或協商，不可謂無惡意占有。不當得利請求權時效期間，民法未設特別規定，本應適用民法第125條15年一般時效期間。過往實務見解雖以為，無權占有他人土地，而獲有相當於租金之利益，雖構成不當得利，但土地權利人向無權占有人主張請求返還相當租金之利益，仍應與具有租賃關係之情形作相同解釋，而適用民法第126條所定之5年短期消滅時效，而非民法第125條所定之15年長期消滅時效。惟此項見解是否妥適，有無對無權占有人保護過周，而對債權人過苛等，是故近來最高法院最新判決見解與學說已有所改變。於本件中倘若又以住宅用法定租金試算不當得利核以五年期間，豈非縱容無權占有人以最低付出而牟取最大利益，亦是間接鼓勵無權占有他人土地，抑或逼使原告改提拆屋還地之訴。
5、若被告所提估價單為真正，綜觀其支出項目，以會計科目分類應為資產改良，而非費用，雖有金錢支出，惟僅被告建物價值之增加，被告整體財產以會計角度而言，僅係以資產即金錢換得資產即建物增值，而無費用支出後資產減少。不當得利之計算在於被告與原告財產間流動，若被告今係竊佔原告房屋，並加以修繕後出租，以此抗辯並無不當得利或許還有些道理，因修繕竊佔房屋後，致原告之財產增加，而被告雖有租金收入但可作為有益費用扣除後並無增加其財產；但若係竊佔亦應屬惡意占有，有益費用不應扣除。退萬步言，即使不依基本會計原則而依被告主張為費用減除，根據被告所提出支出明細，分別為82年與99年5月，並不在原告計算不當得利期間，是故要藉以陳述其並無不當得利，亦不足採。再依被告所提出修繕費之附表，亦屬自認原告主張起訴後有整修房屋之事實，故系爭建物已是增值後之建物，對於過往已發生之不當得利，不應發生效力。
6、「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金的利益」，此句應解讀此為非給付型不當得利以租金計算方式作為計算利益標準，而不能咨意擴張解讀此不當得利亦有租金性質。本件原告無法預期能定期由被告收取租金，且需歷經訴訟，怎能利用懲罰讓權利睡著的短期消滅時效來保障無權占有人，況且租賃契約乃是具有強烈相對信任的債權契約，故其租金得以預期可定期收取，乃為出租人之選擇，被無權占有人豈有相同之條件。故僅得以租金作為計算利益標準，不能就此認定此不當得利有租金性質。
（七）並聲明：求為判決：
1、被告應給付原告3,282,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2、訴訟費用由被告負擔。
3、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列等情資為抗辯：
（一）被告否認有不當得利。原告之父莊一平於67年4月9日與國僑公司訂立合建契約書，由莊一平提供坐落臺南市安南區○○○段880地號，面積12.9227公頃，持分432分之104土地，而國僑公司出資在上開土地上興建貳層樓房，包含工程費、材料費、設計費、公共設施費、填土費、改良費及請領執照費等由國僑公司負擔（合建契約書第2條），興建完成之房地由莊一平分得33.33%、國僑公司分得66.66%，雙方依上開比率取得之部分，各包括房屋、基地、陽台及公共設施等，雙方取得之房地，應各自處理（合建契約書第3條），又請領建築執照之名義人，雙方就其取得部分，各得自由指定，他方不得異議（合建契約書第4條），並約定莊一平應於國僑公司申領建照前應妥土地使用權同意書交予國僑公司，且莊一平應於合建工程貳層完成時，備齊應具證書件交予國僑公司或其指定人辦理土地所有權移轉登記手續（合建契約書第7條），又本契約之效力及於雙方權利義務之繼承人或受讓人（合建契約書第14條）。國僑公司以預售屋方式，案名台南第二城，並將系爭建物及土地出售予訴外人林周雅麗、林識國。林周雅麗買受編號甲區67號房屋及土地；林識國買受編號甲區68號房屋及土地，嗣其等再分別售予被告、被告之母沈金來，國僑公司亦同意林周雅麗、林識國將系爭建物及土地出售被告、沈金來。又沈金來於房屋興建完成後借用原告名義辦理房屋所有權登記，至於系爭土地迄未辦理所有權移轉登記予被告，被告顯非無權占有系爭土地，自無不當得利之情事。
（二）原告依合建契約應分得之房屋，國僑公司均已興建完成交付房地予原告，並辦妥土地分割及房屋所有權登記手續，例如原告分得甲區編號48、49、50、64、65、66、71、72號房屋，如原告否認此事實，請原告提出其與國僑公司訂立之合建契約，或請原告說明上開各編號之房屋及土地其如何取得。
（三）系爭土地及其上房屋為國僑公司所完成並由國僑公司分得之房地，莊一平應依合建契約書第7條約定，將土地辦理所有權移轉登記於國僑公司指定人，原告為莊一平之繼承人，自負有移轉系爭土地所有權登記之義務，被告依民法第242條規定得請求原告移轉系爭土地所有權登記，況莊一平曾出具土地使用同意書供國僑公司興建房屋，自係同意買受系爭建物之被告使用系爭土地。另被告係因國橋公司同意而使用系爭土地。因此被告使用系爭土地並非無權源，自非不當得利。
（四）原告請求權已罹於5年之短期時效，被告爰援用時效抗辯。
（五）系爭建物因部分工程未完成或老舊不堪使用，須由被告整修，被告陸續支付之修繕費至少3,037,860元，扣除修繕費用後，被告並無得利。另被告主張欲計算不當得利，不應依原告主張之稅法計算，因系爭建物係由原告花費很多錢增建、改建，與課營業稅之情形不同，是應依據土地法之規定計算。
（六）並聲明：求為判決：
1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
3、如受不利判決請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）坐落臺南市○○區○○段1171-29地號及同段1171-28地號土地（均分割自：臺南市○○區○○段1171地號土地），原為原告之父莊一平所有，嗣經分割繼承，於96年10月3日登記為原告所有，權利範圍均為全部，上開二筆土地面積均各為75.74平方公尺。
（二）臺南市○○區○○段964建號即門牌號碼：臺南市○○區○○街286號房屋，於79年6月8日起登記為被告所有；臺南市○○區○○段1885建號即門牌號碼：臺南市○○區○○街288號房屋於80年11月1日登記為被告所有，系爭1171-29地號土地全部為被告所有上開964建號房屋所占用，系爭1171-28地號全部為被告所有上開1885建號房屋所占用。
（三）被告曾就系爭建物簽立如下房屋租賃契約：
1、被告於85年1月17日與訴外人周明清就系爭建物簽立房屋租賃契約書，約定：租期5年，租賃期間自85年3月5日起至90年3月5日止，租金每月23,000元。
2、被告於90年3月5日與訴外人周明清及周明清之連帶保證人劉海松就系爭建物簽立房屋租賃契約書，並約定：租期1年，租賃期間自90年3月5日起至91年3月5日止，租金每月25,000元。
3、被告於91年3月5日與訴外人周明清及周明清之連帶保證人劉海松就系爭建物簽立房屋租賃契約書，並約定：租期1年，租賃期間自91年3月5日起至92年3月5日止，租金每月25,000元。
4、被告於92年3月5日與訴外人周明清及周明清之連帶保證人劉海松就系爭建物簽立房屋租賃契約書，並約定：租期1年，租賃期間自92年3月5日起至93年3月5日止，租金每月25,000元。
5、被告於93年3月5日與訴外人周明清及周明清之連帶保證人劉海松就系爭建物簽立房屋租賃契約書，並約定：租期1年，租賃期間自93年3月5日起至94年3月5日止，租金每月25,000元。
6、被告於94年3月5日與訴外人周明清及周明清之連帶保證人劉海松就系爭建物簽立房屋租賃契約書，並約定：租期2年，租賃期間自94年3月5日起至96年3月5日止，租金每月25,000元。
7、被告於96年3月5日與訴外人周明清及周明清之連帶保證人劉海松就系爭建物簽立房屋租賃契約書，並約定：租期2年，租賃期間自96年3月5日起至98年3月5日止，租金每月25,000元。
8、被告於98年3月5日與訴外人周明清就系爭建物簽立房屋租賃契約書，並約定：租期2年，租賃期間自98年3月5日起至100年3月5日止，租金每月25,000元。
（四）原告99年11月19日所提出之遺產分割協議書為真正。
四、原告主張系爭土地為其被繼承人莊一平所有，於93年10月3日登記為原告所有，自民國80年起，即為被告所有系爭建物所占用等情，業據其提出土地登記謄本二份及建物登記謄本二份為證，且為被告所不爭執，自可信為真實。至原告主張被告無權占有系爭土地，原告得依不當得利及繼承之法律關係，請求被告給付自85年3月5日起迄今之不當得利，且該不當利益應依被告出租建物所得租金計算等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件應審酌者為：（一）被告所有系爭建物，有無占有使用系爭土地之權源？（二）原告依不當得利及繼承之法律關係請求被告給付使用系爭土地之利益是否有據？（三）原告之不當得利請求權是否部分罹於時效？（四）原告得請求之金額若干？茲就上開爭執事項，分述本院判斷意見如下：
（一）被告所有系爭建物有無占用系爭土地之合法權源：
⒈被告所有系爭建物所以占用系爭土地，乃緣原告之父莊一平於67年間，與訴外人國僑公司訂立合建契約，約定由莊一平提供重測前溪心寮段880地號土地之應有部分432分之104供國僑公司興建房屋，嗣該880地號土地為合建而辦理分割，原告之父莊一平取得（重測前）溪心寮段880之5地號土地，嗣該土地又分割其中一筆為溪心寮段880之339地號土地，重測後為溪墘段1171地號，嗣再分割為系爭土地等情，為兩造所不爭執之事實，自堪信為真實。
⒉原告之父莊一平雖與國僑公司間有合建契約關係，然與被告間並無任何契約關係，此亦為兩造所不爭執之事實。被告固主張系爭建物係國僑公司以預售屋方式將系爭建物及土地出售予訴外人林周雅麗、林識國，林周雅麗、林識國買受後再分別售予被告、被告之母沈金來，國僑公司亦同意林周雅麗、林識國將系爭建物及土地出售被告云云，然該買賣關係與原告之父並無關係。被告固抗辯原告之父莊一平曾出具土地使用權同意書予國僑公司在系爭土地建造房屋，並聲請本院向台南市政府工務局調閱重測前溪心寮段880地號土地使用權同意書等資料，而觀以該土地使用權同意書內容，僅載明：「茲有詳附表等人，擬在下列土地建某二層加強磚造建築物棟業經（詳附表）等人完全同意，為申請建造執照特立此同意書為憑。」，有該土地使用同意書憑附於台南市政府工務局卷宗內，顯見原告之父莊一平就系爭土地雖出具土地使用權同意書與國僑公司，但其目的原在履行合建契約之義務，以利國僑公司申請建照並完成房屋之建造，俾能達成土地與房屋之互易，均未有何土地所有權人同意無條件提供建地供房屋起造人無償使用之意思表示存在。是以房屋起造人與土地所有權人之間仍應依其約定或關係，向土地所有權人取得土地使用權或所有權。國僑公司雖將其與原告之父莊一平間訂立之合建契約中之土地使用權同意書提出台南市政府申請建造執照興建建物，然依債之相對性，債務人不得以大於前手之權利讓與他人，且國僑公司迄未履行其與原告之父莊一平間合建契約之交屋義務，系爭土地所有權於系爭建物興建完畢後仍屬原告之父莊一平所有，嗣於96年10月3日並由原告辦理繼承登記完畢取得所有權，有土地登記謄本可憑，足認原告之父莊一平原出具系爭土地使用權同意書，以取得房屋之目的已無由達到，即難謂原告之父莊一平有同意被告使用系爭土地，則被告以該土地使用權同意書作為占有使用系爭土地之權源，尚非可採。
（二）按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，民法第765條亦有明文。查被告所有系爭建物占用系爭土地，致原告之父莊一平及原告（96年10月3日登記為所有權人）受有無法使用、處分系爭土地，自受有損失。又依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求之範圍，應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準。而無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，則被告獲有相當於租金之利益自不待言，原告之父莊一平及原告則受有相當於租金之損害，是原告訴請被告返還該利益，自屬有據。又繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，民法第1148條定有明文，本件系爭土地於登記為原告所有前，係原告之父莊一平所有，則該不當得利請求權利亦屬原告之被繼承人莊一平所有，莊一平死亡後該權利即屬全體繼承人公同共有，而其全體繼承人已協議同意由原告單獨取得上開權利，此有原告提出之遺產分割協議書在卷可憑，是原告本於不當得利、繼承之遺產分割協議書之法律關係，請求被告給付原告相當於租金之不當得利，自屬有據。
（三）無權占有他人土地所生之不當得利返還請求權，其時效期間為5年？抑或為15年？⒈按租金之請求權，因五年間不行使而消滅，既為民法第126 條所明定，至於終止租約後之賠償與其他無契約關係之賠償，在法律因其已無契約關係或本無契約關係，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同，最高法院49年台上字第1730號判例闡釋甚明。又無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金利益，不得依不當得利之法則請求返還，最高法院65年第5次民庭庭推總會議決定（二）參照。
⒉本件被告無權占有系爭土地，獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，原告固得據此請求被告給付無權占有期間所受相當於租金之不當得利。然因此項不當利益返還請求權因 5年間不行使而消滅，已如前述，故原告自僅得請求自99年2月12日起訴時往前回溯5年即94年2月13日起至返還系爭土地之日止之相當於租金之不當得利。至原告請求起訴前已超過5年期間之相當於租金不當得利部分，因已罹於消滅時效，自不得請求返還。是被告就原告起訴前已逾5年之不當得利請求部分，為時效之抗辯，並據以拒絕給付此部分已逾租金短期消滅時效期間所為利益返還之請求，於法即屬有據。原告主張被告不當得利請求權時效期間，民法未設特別規定，應適用民法第125條規定故其時效期間應為15年云云，其法律見解，為本院所不採。
（四）本件原告得請求被告無權占用系爭土地所受相當租金之不當得利數額應如如何計算？⒈原告主張被告自94年2月起至100年3月5日止，均將其座落於系爭土地上之系爭建物出租訴外人周明清使用，每月租金25,000元，此為被告所不爭，是原告主張被告自94年2月13日起至99年2月12日止共收取租金1,500,000元，應屬可採。惟本件原告僅就至99年2月4日止之不當得利部分為請求，則98年2月12日起至99年2月4日之租金金額應為293,425元（計算式：一年租金300,000元357/365=293,425元，元以下四捨五入），是被告自94年2月13日起至99年2月4日止收取之租金金額應為1,493,425元。
⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文，已如前述，而所謂「利益」，係指不當得利過程所取得之個別、具體的利益而言，例如某車之所有權、某地之占有、某屋之使用等，而各該利益之範圍如何，亦應依個別具體情形以為判斷，非可一概而論，方符公平。例如，雖均屬無權占有他人土地建築房屋，然無權占有人建屋係供自己居住使用、或係出租他人以收取租金，於社會經濟價值之評斷即屬不同，無權占有人所受之占有利益範圍自亦不同，應返還之占有利益計算自應有異，於無權占有他人土地建屋供己使用之情形，因「占有」利益之性質無法返還，復無客觀金錢數據可資計算其價額，故而應返還「相當於租金之利益」，此即最高法院61年台上字第1695號判例「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權佔有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」所揭示之意旨，然如無權占有人無權占有他人土地建屋係供出租他人以收取租金，則其占有利益已具體轉變為以金錢之方式呈現，自無再準用土地法第105條、第97條第1項規定計算「相當於租金之利益」之餘地，是被告抗辯其不當得利金額應依土地法之規定計算云云，為本院所不採。
⒊本件被告系爭建物出租訴外人周明清至99年2月4日止，計收取租金1,493,425元，已如前述，而被告所收取之上開租金，係出租其在系爭土地上建物之對價，並非單純出租系爭土地所收取之對價，尚難逕認被告所收取之租金，即屬其無權占有系爭土地所受之利益，然建物與土地無從分離使用，使用建物自必須使用建物所坐落之基地，是亦無從認被告所收取之租金全數係其出租建物所獲得之利益。
故而，本院認被告所收取之租金，應係出租系爭土地及其上之系爭建物之對價，至於系爭土地及其上系爭建物之對價各為若干，在兩造均未提出其他證據證明下，本院認應以系爭土地之公告現值與系爭建物之現值比例計算之。經查，系爭土地於94年至99年之公告現值均為每平方公尺16,500元，有地價第二類謄本二份在卷可按，而系爭土地合計有151.48平方公尺，是系爭土地現值為2,499,420元，而系爭建物其中286號房屋現值為195,700元、288號房屋現值為265,500元，合計461,200元，亦有台南市稅務局安南分局99年3月5日南市稅安字第09922026330號函及所檢附之房屋稅查詢資料在卷可憑，被告雖提出估價單及免用統一發票收據等資料抗辯就系爭建物曾支付修繕費達3,037,860元，故系爭建物之價值應高於上開金額云云，然被告所提出之資料均僅係估價單，尚不足以證明系爭建物確有如估價單所為之支出，況上開估價單所載明細大都係82年所為之支出，縱當時有為如估價單所示之修繕支出，亦無從以此支出證明系爭建物之價值，被告復未提出其他證據證明系爭建物之確實現值，本院自僅能以稅捐單位課稅資料認定之，則被告占有原告之系爭土地所受利益，若按土地現值與房屋現值之比例計算，系爭土地之租金應占租金總額之84%、房屋部分之租金則為租金總額之16%，而原告請求以4:1之比例計算，係在上開比例範圍內，應屬合理，是原告以被告所收取之租金主張被告無權占有系爭土地所獲得之利益以4:1之比例計算即為1,194,740元（1,493,425元0.8＝1,194,740元），應為可採，是在該範圍內應予准許。
五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付3,282,400元及自起訴狀繕本送達（99年3月3日，有送達證書附於本院卷第49頁可憑）翌日即99年3月4日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，於1,194,740元及自99年3月4日起至清償日止按年息百分之5計算之遲延利息部分，為有理由，應予准許；逾此所為請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、本件原告之訴為一部分有理由、一部分無理由，依民事訴訟法87條第1項、第79條確定訴訟費用額（裁判費33,571元）由被告負擔三分之一即11,190元（元以下四捨五入）、原告負擔三分之二即22,381元，確定如主文第3項所示。
八、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。
九、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國 100 年 3 月 9 日
民事第一庭 法官 童來好
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國 100 年 3 月 9 日
書記官 凌昇裕
臺南地方法院99年度訴字第247號 返還不當得利
臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第247號 原 告 莊進雄 被 告 王儒林 訴訟代理人 林瑞成律師 上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國100年1月5 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾玖萬肆仟柒佰肆拾元，及自民國 九十九年三月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣參萬參仟伍佰柒拾壹元，由被告負擔壹萬壹仟壹 佰玖拾元，餘由原告負擔。 本判決於原告以新臺幣參拾玖萬捌仟元為被告供擔保後，得假執 行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾玖萬肆仟柒佰肆拾元為原告預供 擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序部分： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時聲明為：「被告應給 付原告新臺幣（下同）3,282,400元及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被告並應自 民國99年2月5日起，按月給付原告20,000元。」嗣就起訴事 實確定為僅先就85年3月5日起至99年2月4日止之不當得利部 分為請求，並於100年2月16日將請求自99年2月5日起按月給 付部分撤回，將聲明變更為：「被告應給付原告3,282,400 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息。」核屬減縮應受判決事項之聲明，合於首揭 規定，應予准許。 貳、實體部分： 一、原告起訴主張： （一）被告所有臺南市○○區○○段964建號即門牌號碼：臺南 市○○區○○街286號房屋及臺南市○○區○○段1885建 號即門牌號碼：臺南市○○區○○街288號房屋（以下合 稱系爭建物），分別占用原告所有之臺南市○○區○○段 1171-29、1171-28地號土地（以下合稱系爭土地）。被告 將系爭建物出租他人營業使用迄今多年，自民國85年3月5 日起至88年3月5日止每月租金收入新臺幣（下同）23,000 元，自88年3月5日起迄今每月租金收入25,000元，卻未曾 支付土地租金予原告，顯已構成不當得利，原告爰依民法 第179條不當得利規定，要求被告返還。 （二）按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原 因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還 之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害 若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之 利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占 有土地所得之利益，參照本院61年台上字第1695號判例意 旨，原則上應以相當於該土地之租金額為限。（最高法院 94年度台上字第1094號裁判要旨參照）。則被告按月均收 取23,000元至25,000元租金，原告自得依據被告所受利益 金額為準，按土地、建物價值之比例，要求被告返還不當 獲利。惟因系爭建物之課稅現值為何？原告暫時無法得知 ，但土地則為每平方公尺16,000元，原告暫以土地、建物 價值比例4：1比例計算，則被告目前每月租金收益25,000 元，即應按月返還原告2萬元。基此，自85年3月5日起至 88年3月4日止，共計36個月，被告所受之總租金為828,00 0元（23,00036），其中4/5應屬原告，故被告應返還原 告662,400元。自88年3月5日起至99年2月4日止，共計131 個月，總租金收益為3,275,000元，其中4/5應屬原告，故 被告應返還原告262萬元。故至99年2月5日止，被告應給 付原告3,282,400元。 （三）本件不當得利之計算，應不適用土地法第97條之規定： 1、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原 因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得以請求返還 之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害 若干為準（最高法院98年度台上字第33號判決要旨參照） 。是以，本件得以請求返還之範圍為被告所受之利益，即 被告歷年租賃所得共計400餘萬元，而非以原告所受損害 若干為準。不當得利著重於被告的實質所得，而非土地法 的法定租金計算標準。 2、土地法第97條所謂之城市地方房屋，依據內政部71年5月2 4日台內地字第87103號函與內政部83年12月7日台內地字 第8314849號函要旨為土地法第97條所稱房屋，係指供住 宅用之房屋。系爭建物乃供營業出租使用，故不得僅以申 報地價年息百分之10為限。 3、參酌內政部71年7月13日台內地字第99390號函及最高法院 92年度台簡上字第20號判決要旨對於土地法第97條之解釋 適用，可知『營業用房屋』並無土地法第97條法定租金之 限制。 4、參酌最高法院99年度台上字第539號判決及98年度台上字 第2496號判決意旨可知原告以被告實際租賃所得作為不當 得利請求，洵屬有據。土地法第97條施行以來，鮮有承租 人以此據以拒絕給付超額租金，而多用於不當得利之請求 ，實乃非立法之原意。原告已提出被告系爭建物非用於住 宅，有明確出租所得，倘再以土地法第97條評定不當得利 ，不可不謂有失公平正義。 5、最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議決議與最高法 院94年度第2次民事庭會議，皆認為土地法第97條房屋僅 限於住宅用房屋，供營業用之房屋，承租人得以營商而享 受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約 定之租金，自不受土地法第97條規定之限制。 （四）本件如構成不當得利，則數額依原告主張以土地、建物價 值比例4：l之比例分配被告租金收入之計算是否有理，分 述如下： 1、原告以被告所受利益為度，而非以原告所受損害若干為準 ，即以被告租金收入做為不當得利計算標準，而非以同地 段，相近面積之統一超商月租金5萬元作為不當得利計算 標準。 2、原告以土地公告現值與建物課稅現值比例分配租金之依據 ，按通常觀念，利益之分配（如銷售價款、租金分配）應 以各方所付出之資產多寡做為分配依據。是故以原告之土 地價值與被告之建物價值做為比例分配應可被接受。又依 加值型及非加值型營業稅法施行細則第21條、財政部83年 1 月26日台財稅第831581093號函及財政部65年2月4日台 財稅第30648號函足證原告以土地公告現值與建物課稅評 定現值作為計算標準為有所本。是原告以土地公告現值與 房屋課稅現值作為分配租金比例，並無不合，應不致乏有 所據。 3、因原告尚無資料，故以系爭建物隔壁與相鄰房屋資料作為 估計計算標準，則原告土地與被告建物歷年價值比約為8 ：1 至10.8：l，平均約為9：1，依此比例，原告本可請 求被告租金總收入之9/10，即3,692,700元，惟原告僅以4 ：l比例請求4/5，即3,282,400元，已係低於平均值。 4、依99年6月11日工商時報新聞，出售不動產應按持有比例 分配所得款，其中國稅局亦是以公告現值與房屋評定現值 來比例分擔，是故原告主張土地與建物比以4：1，應屬合 理。且以最新房屋稅單，系爭建物隔壁之房屋評定現值約 15萬至20萬元，土地與建物價值比應係6：l，原告主張低 於理論值。 （五）系爭土地本為原告父親莊一平所有，莊一平於93年12月6 日過世後，莊一平全體繼承人於遺產分割協議書，同意由 原告莊進雄繼承莊一平之債權與其他財產權，原告自有權 利向被告請求85年3月5日至93年12月5日之不當得利。又 系爭土地於93年12月6日莊一平過世後至96年10月3日移轉 登記至原告前，係屬莊一平全體繼承人公同共有，經莊一 平全體繼承人於遺產分割協議書第二條同意將此共有權利 讓與原告，並由原告代全體繼承人行使權利，代為受領利 益後由原告單獨享有，故原告有權由93年12月6日至96年 10月2日向被告請求不當得利。 （六）對被告抗辯所為之陳述： 1、原告主張被告係無權占用，被告既不否認系爭土地為原告 所有，僅爭執非無權占有，依參照最高法院85年度台上字 1120號判決意旨被告自應就此負舉證之責，而非要求原告 說明房屋來源。 2、被告主張國僑建設股份有限公司（下稱國僑公司）依約交 付房地，惟： ①被告主張甲區編號48、49、50、64、65、66、71、72號房 屋，分別為安富街291、293、295、280、282、284、294 、296號，其中291號起造人為當年合建之周姓地主，294 與296號起造人為原告之姑，其餘為原告母親，故並非全 部房屋皆為原告或原告之父母所有。且國僑公司於興建過 程中因積欠工程款而致承攬人停止施工，陸續遭合建地主 們解除契約，嗣另僱工施建完成，何來均已交付房地與原 告（應為原告之父），且第二城房屋亦因國僑公司承攬人 沈常夫施以法定抵押權予以拍賣，被告早年訴請原告之父 轉移土地豈非不知。被告主張國僑公司已交付房屋等等理 由，於82年訴字第194號請求原告之父土地所有權移轉登 記之訴，經臺灣高等法院臺南分院與最高法院審理，已敗 訴確定在案，是以被告無權占有原告土地乃為確切事實。 ②被告亦知悉國僑公司無完工交付之事實，否則當年為何不 直接向繳款對象國僑公司求償，而轉向地主以利益第三人 契約請求移轉登記土地所有權？倘若國僑公司真有依約履 行交付房屋，亦毋須眾多承購戶請求移轉土地，國僑公司 自當直接向原告之父訴請依約履行。正因國僑公司自知無 依約履行交屋，倘若以自身名義提訴，反將被原告父母求 償，而承購戶即若代位請求移轉，亦會以得抗辯國僑公司 事由對抗之，是故才會以利益第三人契約請求移轉土地所 有權。當年原告父母雖欲向國僑公司求償，卻因裁定之裁 判費高達30餘萬，承審法官也坦言就算贏了求償官司，但 國僑公司徒具空殼，也無法有錢可拿，徒浪費裁判費而已 。然而沒有向國僑公司求償後，反而於幾年後被承購戶請 求移轉土地所有權。承購戶亦知，向繳款對象國僑公司求 償終究徒勞無功，因國僑公司歷經多次改組，早已是徒具 空名的公司，是故轉而往地主方面請求。 3、被告茲就原告之父出具土地使用同意書而為有權使用土地 云云，惟： ①原告之父除於合建契約曾親簽外，其餘蓋章多就合建方面 ，留下印章供建設公司使用，猶如一般買賣房屋多半將相 關權狀與印鑑交由代書處理，而被告所提出之證據亦有代 刻印章委託書，足見當年委託國僑公司售屋或代辦合建契 約事宜，交付印章予國僑公司自行使用乃平常之事，故此 土地使用同意書是否為原告父親原意，即是否真實，尚有 疑義。 ②因時代久遠且原告父親已逝，已無從考證此土地使用同意 書是否為真實。然若此土地使用同意書係出自家父本意， 土地使用同意書僅能表彰係因與國僑公司簽訂合建契約書 ，為申請建造執照所負之義務，該合建契約既解除，則不 再負有出具土地供國僑公司使用之義務。又土地使用權證 明書僅有債之效力，存在於出具者與被證明者之間，有最 高法院86年台上字第94號判決意旨可考，故同意使用土地 僅係原告之父與國僑公司間之債權關係，基於債之相對性 ，其效力自不及於被告。況且被告又自言乃其母由訴外人 林周雅麗與林識國購得，已是國僑公司之後手再後手，是 否得以主張連土地使用權證明書之契約當事人國僑公司都 無權主張之使用土地權利，不無疑問。 ③姑不論國僑公司有無依土地使用證明書而有使用土地權源 ，被告提出之台南第2城房地預定買賣契約書第十條，甲 方（即原承購戶林識國、林周雅麗）房地產權登記完成並 繳清各期款（含貸款）前，非經乙方（國僑公司）同意， 不得擅自轉讓，否則其轉讓對乙方不生效力…，再觀之被 告提出之台南第二城房屋受讓合約書，僅有訴外人林識國 與林周雅麗與被告之母王沈金來之簽約，國僑公司並無於 契約書中表達同意，決非塗改台南第2城房地預定買賣契 約書中之立約人即可，亦可證明即便國僑公司得以土地使 用證明書取得使用土地權源，被告乃為非國僑公司所同意 之後手，不可謂被告即有使用土地之正當權源。又於台南 第二城房屋受讓合約書中，亦以手寫增加第七點關於土地 之取得依自救委員會決議處理，土地增值稅稅金並願自行 負擔繳納，即可知被告取得房屋之時，可得而知此乃有爭 議之房屋，並無土地使用權源，卻仍願以低價購入系爭建 物，不可謂當初即自認有合法正當權源使用系爭土地。 ④又按最高法院91年度台上字第267號判決意旨「因拍賣或 買賣關係而取得各如附表所示之房屋，即有承受前手權利 瑕疵之義務，其雖因與訴外人國僑公司訂立房地預定買賣 契約，或向法院拍賣取得附表所示之房屋，但其等間之買 賣僅有債權之效力，上訴人取得各如附表所示房屋所有權 ，多係在被上訴人已依法解除與訴外人國僑公司之合建契 約後…，其前手所有人國僑公司既未能對被上訴人取得合 法使用其基地之權利，則因買賣關係繼受取得上開房屋所 有權之各上訴人，自亦不能主張對被上訴人所有之系爭土 地有何使用之正當權源。」，是由其他合建地主之拆屋還 地案判決意旨中，可證國僑公司乃至於之後取得系爭建物 被告並無使用系爭土地之正當權源。 ⑤假定原告之父出具土地使用權同意書為真，其目的原僅在 履行合建契約之義務，以利國僑公司申請建照並完成房屋 之建造，以期能達成土地與房屋之互易，均未有任何土地 所有權人同意無條件提供建地供房屋起造人無償使用之意 思表示存在。是以房屋起造人（國僑公司）與土地所有權 人之間仍依其約定或關係取得土地使用權或所有權。被告 自70幾年間買受系爭土地上建造之房屋至今約一二十年之 久，迄未能取得系爭土地所有權，長期無償使用原告所有 之系爭土地而受益，原告尚需負擔巨額之稅金，顯與公平 正義之原則相違，足認被告之受益已因原告目的之不能達 到而有欠缺給付原因之情形即無法律上之原因而受益。是 故被告無「無償使用」原告所有之系爭土地之法律上理由 與權源，原告自得因不當得利之法律關係請求被告給付不 當得利。 4、被告主張5年之短期時效抗辯，惟： ①被告欲援用5年之短期時效，實有抗辯之矛盾。被告既然 主張乃是基於土地使用同意書而有正當權源，為何又主張 從未存在雙方之土地租約之租金短期時效抗辯？時效抗辯 制度，乃為法律不保障讓權益睡著之人，而非債權因時效 而當然消滅。倘若原告與被告間存有租約，而原告又怠於 催討租金，當有短期時效抗辯之理由。然被告強執其為有 權使用土地，又怎能期使原告能定期自被告收取使用土地 之代價？原告既然無法期待定期由被告自動繳交使用土地 代價，短期時效抗辯制度設立制度淪為被告強辯之詞實非 立法原意。 ②本件雖類似土地租金性質請求，但原告與被告從無租賃契 約關係，原告亦無可能由被告主動按月給予租金，且被告 於82年訴字第194號請求原告之父土地所有權移轉敗訴定 讞在案，原告已自知是無權占有，多年來仍持續其侵權行 為而無對原告有所愧對或協商，不可謂無惡意占有。不當 得利請求權時效期間，民法未設特別規定，本應適用民法 第125條15年一般時效期間。過往實務見解雖以為，無權 占有他人土地，而獲有相當於租金之利益，雖構成不當得 利，但土地權利人向無權占有人主張請求返還相當租金之 利益，仍應與具有租賃關係之情形作相同解釋，而適用民 法第126條所定之5年短期消滅時效，而非民法第125條所 定之15年長期消滅時效。惟此項見解是否妥適，有無對無 權占有人保護過周，而對債權人過苛等，是故近來最高法 院最新判決見解與學說已有所改變。於本件中倘若又以住 宅用法定租金試算不當得利核以五年期間，豈非縱容無權 占有人以最低付出而牟取最大利益，亦是間接鼓勵無權占 有他人土地，抑或逼使原告改提拆屋還地之訴。 5、若被告所提估價單為真正，綜觀其支出項目，以會計科目 分類應為資產改良，而非費用，雖有金錢支出，惟僅被告 建物價值之增加，被告整體財產以會計角度而言，僅係以 資產即金錢換得資產即建物增值，而無費用支出後資產減 少。不當得利之計算在於被告與原告財產間流動，若被告 今係竊佔原告房屋，並加以修繕後出租，以此抗辯並無不 當得利或許還有些道理，因修繕竊佔房屋後，致原告之財 產增加，而被告雖有租金收入但可作為有益費用扣除後並 無增加其財產；但若係竊佔亦應屬惡意占有，有益費用不 應扣除。退萬步言，即使不依基本會計原則而依被告主張 為費用減除，根據被告所提出支出明細，分別為82年與99 年5月，並不在原告計算不當得利期間，是故要藉以陳述 其並無不當得利，亦不足採。再依被告所提出修繕費之附 表，亦屬自認原告主張起訴後有整修房屋之事實，故系爭 建物已是增值後之建物，對於過往已發生之不當得利，不 應發生效力。 6、「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金的利益」，此 句應解讀此為非給付型不當得利以租金計算方式作為計算 利益標準，而不能咨意擴張解讀此不當得利亦有租金性質 。本件原告無法預期能定期由被告收取租金，且需歷經訴 訟，怎能利用懲罰讓權利睡著的短期消滅時效來保障無權 占有人，況且租賃契約乃是具有強烈相對信任的債權契約 ，故其租金得以預期可定期收取，乃為出租人之選擇，被 無權占有人豈有相同之條件。故僅得以租金作為計算利益 標準，不能就此認定此不當得利有租金性質。 （七）並聲明：求為判決： 1、被告應給付原告3,282,400元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 2、訴訟費用由被告負擔。 3、原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以下列等情資為抗辯： （一）被告否認有不當得利。原告之父莊一平於67年4月9日與國 僑公司訂立合建契約書，由莊一平提供坐落臺南市安南區 ○○○段880地號，面積12.9227公頃，持分432分之104土 地，而國僑公司出資在上開土地上興建貳層樓房，包含工 程費、材料費、設計費、公共設施費、填土費、改良費及 請領執照費等由國僑公司負擔（合建契約書第2條），興 建完成之房地由莊一平分得33.33%、國僑公司分得66.66% ，雙方依上開比率取得之部分，各包括房屋、基地、陽台 及公共設施等，雙方取得之房地，應各自處理（合建契約 書第3條），又請領建築執照之名義人，雙方就其取得部 分，各得自由指定，他方不得異議（合建契約書第4條） ，並約定莊一平應於國僑公司申領建照前應妥土地使用權 同意書交予國僑公司，且莊一平應於合建工程貳層完成時 ，備齊應具證書件交予國僑公司或其指定人辦理土地所有 權移轉登記手續（合建契約書第7條），又本契約之效力 及於雙方權利義務之繼承人或受讓人（合建契約書第14條 ）。國僑公司以預售屋方式，案名台南第二城，並將系爭 建物及土地出售予訴外人林周雅麗、林識國。林周雅麗買 受編號甲區67號房屋及土地；林識國買受編號甲區68號房 屋及土地，嗣其等再分別售予被告、被告之母沈金來，國 僑公司亦同意林周雅麗、林識國將系爭建物及土地出售被 告、沈金來。又沈金來於房屋興建完成後借用原告名義辦 理房屋所有權登記，至於系爭土地迄未辦理所有權移轉登 記予被告，被告顯非無權占有系爭土地，自無不當得利之 情事。 （二）原告依合建契約應分得之房屋，國僑公司均已興建完成交 付房地予原告，並辦妥土地分割及房屋所有權登記手續， 例如原告分得甲區編號48、49、50、64、65、66、71、72 號房屋，如原告否認此事實，請原告提出其與國僑公司訂 立之合建契約，或請原告說明上開各編號之房屋及土地其 如何取得。 （三）系爭土地及其上房屋為國僑公司所完成並由國僑公司分得 之房地，莊一平應依合建契約書第7條約定，將土地辦理 所有權移轉登記於國僑公司指定人，原告為莊一平之繼承 人，自負有移轉系爭土地所有權登記之義務，被告依民法 第242條規定得請求原告移轉系爭土地所有權登記，況莊 一平曾出具土地使用同意書供國僑公司興建房屋，自係同 意買受系爭建物之被告使用系爭土地。另被告係因國橋公 司同意而使用系爭土地。因此被告使用系爭土地並非無權 源，自非不當得利。 （四）原告請求權已罹於5年之短期時效，被告爰援用時效抗辯 。 （五）系爭建物因部分工程未完成或老舊不堪使用，須由被告整 修，被告陸續支付之修繕費至少3,037,860元，扣除修繕 費用後，被告並無得利。另被告主張欲計算不當得利，不 應依原告主張之稅法計算，因系爭建物係由原告花費很多 錢增建、改建，與課營業稅之情形不同，是應依據土地法 之規定計算。 （六）並聲明：求為判決： 1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 2、訴訟費用由原告負擔。 3、如受不利判決請准供擔保免為假執行。 三、兩造不爭執之事實： （一）坐落臺南市○○區○○段1171-29地號及同段1171-28地號 土地（均分割自：臺南市○○區○○段1171地號土地）， 原為原告之父莊一平所有，嗣經分割繼承，於96年10月3 日登記為原告所有，權利範圍均為全部，上開二筆土地面 積均各為75.74平方公尺。 （二）臺南市○○區○○段964建號即門牌號碼：臺南市○○區 ○○街286號房屋，於79年6月8日起登記為被告所有；臺 南市○○區○○段1885建號即門牌號碼：臺南市○○區○ ○街288號房屋於80年11月1日登記為被告所有，系爭1171 -29地號土地全部為被告所有上開964建號房屋所占用，系 爭1171-28地號全部為被告所有上開1885建號房屋所占用 。 （三）被告曾就系爭建物簽立如下房屋租賃契約： 1、被告於85年1月17日與訴外人周明清就系爭建物簽立房屋 租賃契約書，約定：租期5年，租賃期間自85年3月5日起 至90年3月5日止，租金每月23,000元。 2、被告於90年3月5日與訴外人周明清及周明清之連帶保證人 劉海松就系爭建物簽立房屋租賃契約書，並約定：租期1 年，租賃期間自90年3月5日起至91年3月5日止，租金每月 25,000元。 3、被告於91年3月5日與訴外人周明清及周明清之連帶保證人 劉海松就系爭建物簽立房屋租賃契約書，並約定：租期1 年，租賃期間自91年3月5日起至92年3月5日止，租金每月 25,000元。 4、被告於92年3月5日與訴外人周明清及周明清之連帶保證人 劉海松就系爭建物簽立房屋租賃契約書，並約定：租期1 年，租賃期間自92年3月5日起至93年3月5日止，租金每月 25,000元。 5、被告於93年3月5日與訴外人周明清及周明清之連帶保證人 劉海松就系爭建物簽立房屋租賃契約書，並約定：租期1 年，租賃期間自93年3月5日起至94年3月5日止，租金每月 25,000元。 6、被告於94年3月5日與訴外人周明清及周明清之連帶保證人 劉海松就系爭建物簽立房屋租賃契約書，並約定：租期2 年，租賃期間自94年3月5日起至96年3月5日止，租金每月 25,000元。 7、被告於96年3月5日與訴外人周明清及周明清之連帶保證人 劉海松就系爭建物簽立房屋租賃契約書，並約定：租期2 年，租賃期間自96年3月5日起至98年3月5日止，租金每月 25,000元。 8、被告於98年3月5日與訴外人周明清就系爭建物簽立房屋租 賃契約書，並約定：租期2年，租賃期間自98年3月5日起 至100年3月5日止，租金每月25,000元。 （四）原告99年11月19日所提出之遺產分割協議書為真正。 四、原告主張系爭土地為其被繼承人莊一平所有，於93年10月3 日登記為原告所有，自民國80年起，即為被告所有系爭建物 所占用等情，業據其提出土地登記謄本二份及建物登記謄本 二份為證，且為被告所不爭執，自可信為真實。至原告主張 被告無權占有系爭土地，原告得依不當得利及繼承之法律關 係，請求被告給付自85年3月5日起迄今之不當得利，且該不 當利益應依被告出租建物所得租金計算等語，則為被告所否 認，並以前開情詞置辯。是本件應審酌者為：（一）被告所 有系爭建物，有無占有使用系爭土地之權源？（二）原告依 不當得利及繼承之法律關係請求被告給付使用系爭土地之利 益是否有據？（三）原告之不當得利請求權是否部分罹於時 效？（四）原告得請求之金額若干？茲就上開爭執事項，分 述本院判斷意見如下： （一）被告所有系爭建物有無占用系爭土地之合法權源： ⒈被告所有系爭建物所以占用系爭土地，乃緣原告之父莊一 平於67年間，與訴外人國僑公司訂立合建契約，約定由莊 一平提供重測前溪心寮段880地號土地之應有部分432分之 104供國僑公司興建房屋，嗣該880地號土地為合建而辦理 分割，原告之父莊一平取得（重測前）溪心寮段880之5地 號土地，嗣該土地又分割其中一筆為溪心寮段880之339地 號土地，重測後為溪墘段1171地號，嗣再分割為系爭土地 等情，為兩造所不爭執之事實，自堪信為真實。 ⒉原告之父莊一平雖與國僑公司間有合建契約關係，然與被 告間並無任何契約關係，此亦為兩造所不爭執之事實。被 告固主張系爭建物係國僑公司以預售屋方式將系爭建物及 土地出售予訴外人林周雅麗、林識國，林周雅麗、林識國 買受後再分別售予被告、被告之母沈金來，國僑公司亦同 意林周雅麗、林識國將系爭建物及土地出售被告云云，然 該買賣關係與原告之父並無關係。被告固抗辯原告之父莊 一平曾出具土地使用權同意書予國僑公司在系爭土地建造 房屋，並聲請本院向台南市政府工務局調閱重測前溪心寮 段880地號土地使用權同意書等資料，而觀以該土地使用 權同意書內容，僅載明：「茲有詳附表等人，擬在下列土 地建某二層加強磚造建築物棟業經（詳附表）等人完全同 意，為申請建造執照特立此同意書為憑。」，有該土地使 用同意書憑附於台南市政府工務局卷宗內，顯見原告之父 莊一平就系爭土地雖出具土地使用權同意書與國僑公司， 但其目的原在履行合建契約之義務，以利國僑公司申請建 照並完成房屋之建造，俾能達成土地與房屋之互易，均未 有何土地所有權人同意無條件提供建地供房屋起造人無償 使用之意思表示存在。是以房屋起造人與土地所有權人之 間仍應依其約定或關係，向土地所有權人取得土地使用權 或所有權。國僑公司雖將其與原告之父莊一平間訂立之合 建契約中之土地使用權同意書提出台南市政府申請建造執 照興建建物，然依債之相對性，債務人不得以大於前手之 權利讓與他人，且國僑公司迄未履行其與原告之父莊一平 間合建契約之交屋義務，系爭土地所有權於系爭建物興建 完畢後仍屬原告之父莊一平所有，嗣於96年10月3日並由 原告辦理繼承登記完畢取得所有權，有土地登記謄本可憑 ，足認原告之父莊一平原出具系爭土地使用權同意書，以 取得房屋之目的已無由達到，即難謂原告之父莊一平有同 意被告使用系爭土地，則被告以該土地使用權同意書作為 占有使用系爭土地之權源，尚非可採。 （二）按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。又所有人，於法令限制 之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他 人之干涉，民法第765條亦有明文。查被告所有系爭建物 占用系爭土地，致原告之父莊一平及原告（96年10月3日 登記為所有權人）受有無法使用、處分系爭土地，自受有 損失。又依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求 之範圍，應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害 若干為準。而無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之 利益，為社會通常之觀念，則被告獲有相當於租金之利益 自不待言，原告之父莊一平及原告則受有相當於租金之損 害，是原告訴請被告返還該利益，自屬有據。又繼承人自 繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之 一切權利、義務，民法第1148條定有明文，本件系爭土地 於登記為原告所有前，係原告之父莊一平所有，則該不當 得利請求權利亦屬原告之被繼承人莊一平所有，莊一平死 亡後該權利即屬全體繼承人公同共有，而其全體繼承人已 協議同意由原告單獨取得上開權利，此有原告提出之遺產 分割協議書在卷可憑，是原告本於不當得利、繼承之遺產 分割協議書之法律關係，請求被告給付原告相當於租金之 不當得利，自屬有據。 （三）無權占有他人土地所生之不當得利返還請求權，其時效期 間為5年？抑或為15年？ ⒈按租金之請求權，因五年間不行使而消滅，既為民法第12 6 條所明定，至於終止租約後之賠償與其他無契約關係之 賠償，在法律因其已無契約關係或本無契約關係，名稱雖 與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣 按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應 有不同，最高法院49年台上字第1730號判例闡釋甚明。又 無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害 時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之 期間，對於相當於已罹消滅時效之租金利益，不得依不當 得利之法則請求返還，最高法院65年第5次民庭庭推總會 議決定（二）參照。 ⒉本件被告無權占有系爭土地，獲有相當於租金之不當得利 ，並致原告受有損害，原告固得據此請求被告給付無權占 有期間所受相當於租金之不當得利。然因此項不當利益返 還請求權因 5年間不行使而消滅，已如前述，故原告自僅 得請求自99年2月12日起訴時往前回溯5年即94年2月13日 起至返還系爭土地之日止之相當於租金之不當得利。至原 告請求起訴前已超過5年期間之相當於租金不當得利部分 ，因已罹於消滅時效，自不得請求返還。是被告就原告起 訴前已逾5年之不當得利請求部分，為時效之抗辯，並據 以拒絕給付此部分已逾租金短期消滅時效期間所為利益返 還之請求，於法即屬有據。原告主張被告不當得利請求權 時效期間，民法未設特別規定，應適用民法第125條規定 故其時效期間應為15年云云，其法律見解，為本院所不採 。 （四）本件原告得請求被告無權占用系爭土地所受相當租金之不 當得利數額應如如何計算？ ⒈原告主張被告自94年2月起至100年3月5日止，均將其座落 於系爭土地上之系爭建物出租訴外人周明清使用，每月租 金25,000元，此為被告所不爭，是原告主張被告自94年2 月13日起至99年2月12日止共收取租金1,500,000元，應屬 可採。惟本件原告僅就至99年2月4日止之不當得利部分為 請求，則98年2月12日起至99年2月4日之租金金額應為293 ,425元（計算式：一年租金300,000元357/365=293,425 元，元以下四捨五入），是被告自94年2月13日起至99年2 月4日止收取之租金金額應為1,493,425元。 ⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條定有明文，已如前述，而所謂「利益 」，係指不當得利過程所取得之個別、具體的利益而言， 例如某車之所有權、某地之占有、某屋之使用等，而各該 利益之範圍如何，亦應依個別具體情形以為判斷，非可一 概而論，方符公平。例如，雖均屬無權占有他人土地建築 房屋，然無權占有人建屋係供自己居住使用、或係出租他 人以收取租金，於社會經濟價值之評斷即屬不同，無權占 有人所受之占有利益範圍自亦不同，應返還之占有利益計 算自應有異，於無權占有他人土地建屋供己使用之情形， 因「占有」利益之性質無法返還，復無客觀金錢數據可資 計算其價額，故而應返還「相當於租金之利益」，此即最 高法院61年台上字第1695號判例「依不當得利之法則請求 返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有 損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之 利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權佔有他人 土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是 被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定 最高限額租金之數額，尚屬可採。」所揭示之意旨，然如 無權占有人無權占有他人土地建屋係供出租他人以收取租 金，則其占有利益已具體轉變為以金錢之方式呈現，自無 再準用土地法第105條、第97條第1項規定計算「相當於租 金之利益」之餘地，是被告抗辯其不當得利金額應依土地 法之規定計算云云，為本院所不採。 ⒊本件被告系爭建物出租訴外人周明清至99年2月4日止，計 收取租金1,493,425元，已如前述，而被告所收取之上開 租金，係出租其在系爭土地上建物之對價，並非單純出租 系爭土地所收取之對價，尚難逕認被告所收取之租金，即 屬其無權占有系爭土地所受之利益，然建物與土地無從分 離使用，使用建物自必須使用建物所坐落之基地，是亦無 從認被告所收取之租金全數係其出租建物所獲得之利益。 故而，本院認被告所收取之租金，應係出租系爭土地及其 上之系爭建物之對價，至於系爭土地及其上系爭建物之對 價各為若干，在兩造均未提出其他證據證明下，本院認應 以系爭土地之公告現值與系爭建物之現值比例計算之。經 查，系爭土地於94年至99年之公告現值均為每平方公尺 16,500元，有地價第二類謄本二份在卷可按，而系爭土地 合計有151.48平方公尺，是系爭土地現值為2,499,420元 ，而系爭建物其中286號房屋現值為195,700元、288號房 屋現值為265,500元，合計461,200元，亦有台南市稅務局 安南分局99年3月5日南市稅安字第09922026330號函及所 檢附之房屋稅查詢資料在卷可憑，被告雖提出估價單及免 用統一發票收據等資料抗辯就系爭建物曾支付修繕費達3, 037,860元，故系爭建物之價值應高於上開金額云云，然 被告所提出之資料均僅係估價單，尚不足以證明系爭建物 確有如估價單所為之支出，況上開估價單所載明細大都係 82年所為之支出，縱當時有為如估價單所示之修繕支出， 亦無從以此支出證明系爭建物之價值，被告復未提出其他 證據證明系爭建物之確實現值，本院自僅能以稅捐單位課 稅資料認定之，則被告占有原告之系爭土地所受利益，若 按土地現值與房屋現值之比例計算，系爭土地之租金應占 租金總額之84%、房屋部分之租金則為租金總額之16%，而 原告請求以4:1之比例計算，係在上開比例範圍內，應屬 合理，是原告以被告所收取之租金主張被告無權占有系爭 土地所獲得之利益以4:1之比例計算即為1,194,740元（1, 493,425元0.8＝1,194,740元），應為可採，是在該範 圍內應予准許。 五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付3,28 2,400元及自起訴狀繕本送達（99年3月3日，有送達證書附 於本院卷第49頁可憑）翌日即99年3月4日起至清償日止按年 息百分之5計算之利息，於1,194,740元及自99年3月4日起至 清償日止按年息百分之5計算之遲延利息部分，為有理由， 應予准許；逾此所為請求，為無理由，應予駁回。 六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之 必要，併此敘明。 七、本件原告之訴為一部分有理由、一部分無理由，依民事訴訟 法87條第1項、第79條確定訴訟費用額（裁判費33,571元） 由被告負擔三分之一即11,190元（元以下四捨五入）、原告 負擔三分之二即22,381元，確定如主文第3項所示。 八、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，原告勝 訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於 原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。 九、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。 中 華 民 國 100 年 3 月 9 日 民事第一庭 法 官 童來好 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 100 年 3 月 9 日 書記官 凌昇裕