臺南簡易庭98年度南簡字第45號 遷讓房屋

臺南簡易庭98年度南簡字第45號 遷讓房屋

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　98年度南簡字第45號 原　　　告 即反訴被告　甲○○ 訴訟代理人　于志良律師 被　　　告 即反訴原告　乙○○ 上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國98年10月19日最 後言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落於台南縣學甲鎮豐和里美豐四九之二一號房屋一棟 （共三樓）遷讓交還原告。 被告應給付原告新台幣壹拾壹萬元及自民國九十七年九月二十二 日起至遷讓房屋日止，按每月新台幣壹拾壹萬元計算之違約金。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。 本件原告勝訴部分得假執行。 反訴原告之訴駁回。 反訴訴訟費用由反訴原告負擔。 事 實 及 理 由 壹、本訴部分： 一、原告起訴主張： （一）被告承租原告所有臺南縣學甲鎮豐和里美豐49-21號房屋 一棟（共三樓）經營臺南縣私立新華養護之家，約定租期 自97年2月1日至117年1月31日止，及押租金新臺幣（下同 ）33萬元（立約時僅付8萬元不足之數口頭答應在97年7月 13日前交付），每月租金5萬5,000元，約定以每月5日前 匯入原告之帳戶內，惟被告97年5月及6月二期之租金及尚 欠之押租金至今並未依約給付。 （二）原告在被告未給付97年5月之租金時，即多次以電話及存 證信函之方式催討未果，其後原告竟收到被告委託許富元 律師所發之律師函，指稱原告在未經被告同意下，於97年 3月14日下午，逕將兩造租賃契約中所約定在租賃期間歸 屬被告之生財器具搬運一空，原告所為顯係違約，亦涉有 竊盜罪嫌，望原告至律師處協議，否則將追究民刑責任云 云，然原告係應被告之請，將少數舊病床搬走，且立有字 據，並不是搬走所有生財器具。況若是在3月搬走所有生 財器具，則養護之家如何繼續經營？且若此依理應立刻處 理，惟未見被告有任何處理，尤有進者，被告竟在3月17 日補給3月份的房租，而4月份之房租，雖有遲延惟亦在當 月16日給付。由此可見所謂「原告搬走所有生財器具」等 語，只是被告意圖毀約的藉口。又原告本於和平解決之意 ，乃答應前往許律師處協商，但被告拒絕與原告協商，堅 持要原告之夫出面，原告無奈之下，只得由原告之夫李瓊 璋及于志良律師，於97年7月8日到許富元律師處協商，協 商結果擬為「被告要求每月減租金一萬元」，後經原告同 意後於次日由於律師以電話轉知被告，乃被告卻回以：「 我的合夥人說，這是一面倒的條件，不能同意」等語，于 律師遂稱：「什麼不是一面倒的條件請你用書面通知李瓊 璋或我本人，然後再由你相約到許律師處再行協商，否則 你又變卦，協商有何結果」云云。惟被告復於97年07月16 日又來函，所言風馬牛，不知所云，原告之夫仍回覆其函 ，但被告遲至97年8月21日方由第三人楊聰輝再度來存函 ，所寫內容亦不知所云，故被告之目的顯然是藉口毀約， 並把毀約的責任推給原告。至此，原告不得不研究被告何 以會在97年5月開始不繳房租。經查被告原來是在臺南市 ○○街430巷27弄18號經營長恩養護中心，因債務問題， 房屋被法院查封，為保得原長恩養護中心之所有可移動的 生財器具，乃於97年2月l日與原告訂立房屋租賃契約，用 解燃眉。嗣位於永安街之房屋經法院於同年5月13日特拍 ，並由其合夥人陳俐君拍得後，向原告所租之房屋已無利 用之處，故5月份的房屋租金，當然不給付。況被告自承 租時起至97年6月18日止迄未在所租賃之屋內收容老人， 至今亦未收容，顯見被告並無承租之誠意。 （三）被告經原告多次催討均百般刁難，意圖毀約，原告不得已 乃依民法第440條第2項之規定，起訴請求被告遷讓交還上 開租賃物，並以本訴狀之送達為中止租賃關係之表示。而 兩造租賃關係既已中止，則被告無權占有系爭房屋，原告 自得依民法第767條，及兩造所簽立之交換契約書、房屋 買賣契約書，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告。 （四）對被告答辯之陳述： ⒈被告只說以後再給剩餘的押租金，但事實就是沒有給。且 老人是人不是物品其有自由意志，舊老闆不能將老人移轉 給新老闆。又原生財器具原告無處所可遷移，故均依現況 無償給被告使用，因此未有點交清冊，若有不足方由被告 添置。哪有生財器具由舊老闆負責之理，又何來僱傭原告 之夫李瓊璋20年，至所謂乙等設備，更是子虛。 ⒉原告否認有在97年3月14日之前搬走任何生財器具，原告 在3月14日之所以搬走床等之物，乃因被告嫌又髒又舊， 且因被告另有一家養護中心，被法院通知要強制執行，被 告怕被執行，所以要把該養護中心的床搬到系爭承租處所 ，就通知原告去把舊病床搬走，所以原告方應被告之要求 而為之，且原告本因無處可以放置搬回之物而不答應，但 被告堅持，無奈之下乃僱車搬走床、床墊、床旁桌、輪椅 等物品，除此之外，原告並未搬走其他物品。而被告既提 出由其員工徐雅斐所親書之書證，則床是被告堅持搬走的 事情，已經明確。否則徐雅斐親自書寫上述書類，並在其 上親自簽名、蓋章，豈非偽造文書，而該偽造之文書竟由 被告提出，從而證人蕭貴蓮所稱「床是原告硬要搬走的」 之證言，便是偽證。尤有進者，上述床等物，是由誰堅持 搬走的，原與本案無關，惟被告既堅持「是原告堅持搬走 的，被告無奈，且因此受損太大」，原告不得不再詳細說 明之，茲在97年3月初，被告堅持要原告將上述床等物搬 走，因原告無處放置，且費工費時，再加被告所請之護士 徐雅斐、越勞潘氏情也不願意，因為搬動35張又大又重的 床就夠頭大了，再加上別的東西，對二名弱女子而言，體 力難以負荷。但被告依日多次催告原告速速搬走，且將所 有床旁桌推出戶外，10天之後即3月14日原告被迫前往搬 取。當時被告不在，徐雅斐向原告表示不敢負責，原告請 徐雅斐向被告電話請示，經電話請示的結果方知被告堅持 要原告搬走，且要求徐雅斐親自書寫前述的書類，交由原 告簽名後取回收執，再交給被告。因為物品太多當天只載 走一部分，第二天告再去載，被告在場要原告快快搬，原 告並見昨天之原床位、桌位，已補床、新桌。 ⒊又被告如果真經營不下去，將房屋交還原告豈不兩全其美 ，且被告不遷讓房屋與搬走生財器具有何關係，更何況原 告從未說何器具與房子一併租給被告，被告有其自己的生 財器具，急須搬到承租的房子裡，哪有空間放原告之器具 ？再者，原告將房子租給被告時立案才二個月，屋況尚新 ，被告請求調查不必要的證據，徒使原告的損失擴大，被 告所為就是要拖延，要原告給付搬家費。 （五）並聲明：⒈被告應將坐落於台南縣學甲鎮豐和里美豐49-2 1號房屋一棟（共三樓）遷讓交還原告。⒉被告應給付原 告租金11萬元及自97年7月1日起至遷讓房屋日止，按每月 11萬元計算之損害金與原告。⒊請依職權宣告假執行。 二、被告則以： （一）原告前於96年12月間開始向被告慫恿鼓吹被告向原告承租 其所有座落於台南縣豐和里美豐49-21號之房屋及在該址 由原告與其夫李瓊璋所經營私立新華養護之家。當時原告 夫妻向被告詐稱該新華養護之家係經向臺南縣政府申准登 記，其設備完整、環境優美，目前並收容有七位病人。被 告亦偕同友人洪德鈿至該址參觀，確有如原告主張之設備 及收容人員，遂於97年1月18日交付2個月訂金11萬元整並 於97年2月1日與原告及其夫李瓊璋分別簽訂租賃契約（每 月租金5萬5,000元）與經營讓渡契約書，其中每月租金5 萬5,000元，實際上包括房屋租金2萬元、器具租金2萬元 及負責人李瓊璋薪資1萬5,000元，而該契約正式生效之日 期則自97年2月1日起算。簽約當天，原告才稱要增加押租 金為6個月，被告只得請求原告讓被告在7月份再給付，原 告也答應之。 （二）然甫行接手，則發覺不對勁，原所收容之客人竟只有1人 ，而原應附呈之設備突然間許多部份均已破損或不堪使用 ，且完全未符合養護之家依法應具備之一切設施，此與被 告原參觀時之情況完全不同。尤有甚者，原告復於97年3 月14日下午趁被告不在該養護之家之機會，在未經通知本 人及經本人之同意，擅將所有之生財器具，含床、床墊、 床旁小桌及輪椅等全數帶回原告所另行開設之新化看護之 家。當時被告所派駐的員工徐雅斐在場，見原告要將該器 具搬走才簽立字據，其上雖註明係經被告同意，但事實上 被告並不知情，而該員工也已於數日後即辭職，且因原告 上開行為致使被告所承租之養護中心根本無法經營而全面 停頓，被告曾多次向原告反應，但均不果。因此被告遂於 97 年6月4日委託許富元律師向出租人提出嚴重抗議並說 明在爭議解決前暫緩繳付租金。也因此台南縣政府於97年 6月18日派員至新華養護中心稽查時，被告確已無法繼續 營運而處於歇業中，故被告之損失也不少。又原告所提於 6月10日曾以新化郵局第145號存證信函回覆那些床係被告 在電話中表示放棄云云，被告完全否認曾同意原告搬走該 生財器具。嗣後兩造並於7月8日與原告之夫李瓊璋至許富 元律師處協調該項爭議處理事宜，並隨後做成意見書傳真 給李瓊璋，但因原告均未為回應，遂於7月16日再以永康 大橋郵局第267號存證信函要求原告及其夫應速出面協商 解決。 （三）本件租賃事件，除了該房屋租賃契約書外，同時間另簽有 經營讓渡契約書，這也是租賃契約第8條第1項所規定的「 配合約定作業」。而在經營讓渡契約書第二㈢項明文約定 甲方（即原告）置於上述地址之生財器具如租賃契約附表 一，全歸乙方（即被告）所使用。但查原告一直都沒有提 供該生財器具附表，原告既未按約定提供該生財器具之明 細，至少也應為符合老人福利機構所規定之設備，然原告 移交予被告承租使用時，其生財器具設備，不僅與被告前 所參觀之情況落差甚大，且為不符規定之設備，致使被告 在營運上遭到很大的麻煩。又原告既約定生財器具全歸被 告使用，則就應留歸被告使用之清單明細，原告顯有應予 釐清說明之必要。且兩造簽約時原告並未附上生財器具之 清單，致使被告無法清點，則原告在雙方就該項器具之點 交問題尚未解決前，即已先搬走大部分之設備，此與租賃 契約所約定之事項顯不相符，令被告如何再續行經營。而 事實上因這些床本即由原告經營的臺南縣私立新化養護中 心臨時運過去的，參與增床及變更之檢查，與為騙被告應 景使用者，現其目的已達到了，自然趕快想個理由運回去 。 （四）又之前原告也說三月份才給被告收錢且有7位病人會留給 被告，但簽約後，病人就陸陸續續搬到新化，最後只剩1 位，在被告接手後，才陸續增為4人，而原告先生李瓊璋 原有之該新華養護中心，其原名為臺南縣私立美景老人養 護中心，負責人為江怡萱，原收容人數為29人，而原告之 先生李瓊璋係於97年1月30日才申請核准變更為臺南縣私 立新華養護中心，負責人並變更為李瓊璋，收容人數並增 加為35人，而一個私立養護中心之變更與增加床數都必須 經過主管機關及衛生機關之確實檢查，除必須有35床外， 也必須相關之一切設備，且該床及設備也必須不能太舊、 太爛，因此在97年1月30日才核准，哪有在2月1日就全部 走樣之理。另原告逕行搬走生財器具時，被告不僅即向原 告提出抗議，且為能持續營運，已另從他處運來部份設備 以應急，並另委託許富元律師向原告主張要求速出面協議 。則在契約明文規定生財器具全歸被告使用下，姑且不論 原告搬走之動機為何，是否為被告因該床鋪破爛而要求載 走者，但被告既提出嚴重之抗議，原告至多再將之回復為 符合規定之設備即可，又何必再讓被告藉口杯葛。原告屢 屢主張被告並無意經營，只是為所經營的臺南市私立長恩 養護中心之設備找地儲放，更是荒繆至極，蓋因原告承租 系爭地方，其租金可不便宜，更何況被告就三月份及四月 份之房租均已給付，又豈有無承租之誠意，惟原告遲遲未 為處理，則在該問題未解決前又如何再叫被告支付房租。 再被告甫即承租除給付二個月押租金及三個月的房租外， 並另重新裝上廣告招牌、電腦設備與花台、花架、裝修等 費用，共計48萬5,000元整，故實無原告所稱無意承租之 意。至於嗣後多次協商及通知，無非能讓本案能完成協商 和平落慕，遽料原告竟惡人先告狀，而提出本訴，而原告 所稱陳俐君與本案無關，其之前與被告僅同在長恩養護中 心上班而已。 （五）被告從一開始便主張只要原告同意提供足額的擔保，被告 馬上遷離，而該項擔保亦與原告起訴時所稱願供擔保，請 准宣告假執行相符，則被告豈有在拖延訴訟程序，另被告 自租賃起已支出押租金、租金、內部整修費用，此均為原 告所明知，更何況如員工薪資等損失被告尚未將其計入在 內，故原告所稱被告圖取利益顯非事實。原告既稱老人不 是物品，舊老闆不能將老人移轉給新老闆，顯見被告所稱 在簽約前收有7位老人是事實，又兩造簽定經營讓渡契約 書時，本應即另附生財器具之清冊，惟因原告生恐清冊上 之內如與被告在簽約前所看到之狀況完全不同，所以才未 附上生財器具的點交清冊，且既然雙方在簽約前原告所開 設的私立新華養護之家尚在營運中，則其設備本應具有依 老人福利法所規定最起碼的設備，豈能諉為子虛烏有，另 兩造租賃契約中載明私立新華養護之家負責人勞健保依規 定薪資，須乙方（即被告）負擔，此即明文李瓊璋（原告 之夫）之勞健保均應由被告負擔，則豈非無僱佣之關係。 又原告搬走之物，被告並無嫌棄又髒又舊，且如被告果真 不斷催促原告搬走床，豈無先告知員工徐雅斐之理，礦床 旁桌推出戶外10天了，難道徐雅斐會不知道這些東西是要 原告搬走的嗎？為什麼還不敢負責，原告又為什麼不親自 向被告聯絡而要由徐雅斐電話請示，是原告所言均顯一派 胡言。而有關外勞潘氏情因一直由原告所聘任，並原任於 臺南縣私立新化養護中心工作，被告向原告承租該新華養 護中心時，原告假好心說要提供被告使用者，但嗣後該外 勞又回到原告所經營的臺南縣私立新化養護中心工作，故 其證詞顯然不具證據力。再者，被告現在沒有其他的謀生 技能，只能繼續承租經營，而被告並沒有另一家養護中心 的事是很久前了，在原告去搬床時，那家養護中心已經不 存在。 （六）並聲明：1.原告之訴駁回。2.原告應提供至少為50萬元整 之為假執行之擔保。 三、兩造不爭執之事實： （一）原告之夫李瓊璋原於門牌號碼臺南縣學甲鎮豐和里美豐 49-21號處經營「臺南縣私立新華養護之家」，嗣於97年2 月1日將該經營權讓渡與被告，雙方簽訂「經營讓渡契約 書」，約定自97年2月1日起至117年1月31日止，李瓊璋所 經營之上開養護之家經營權讓渡被告。李瓊璋置於上述地 址之生財器具全歸被告使用，若有損壞，被告自行淘汰並 自行出資增購，契約期滿被告應自費搬遷增購設備。 （二）被告於同日承租原告所有門牌號碼臺南縣學甲鎮豐和里美 豐49-21號房屋一棟（共三樓）經營「臺南縣私立新華養 護之家」，兩造並簽訂「房屋租賃契約書」，租約內容記 載租期自97年2月1日起至117年1月31日止，每月租金5萬 5,000元，約定於每月5日前匯入原告帳戶內。另押租金33 萬元，於租賃期滿交還房屋之日，無息返還被告，其約未 滿或可歸責於被告之疏失而終止契約時，原告得沒收押租 金33萬元。 （三）兩造租約第7條第3款約定「乙方（被告）於終止租約或租 賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，應 付房租兩倍之違約金，直到交還房屋為止。」 （四）兩造又約定（租賃契約書第一、第㈣參照）原告置於上述 地址之生財器具全歸被告使用，但原告不負維修之責，承 租期滿後照堪用者交還原告（病床、床旁桌、電視機、冰 箱、冷氣機、洗衣機、脫水機等照原數量歸還即可），但 已老舊之設備被告可行淘汰並出資增購，租期屆滿被告增 購之設備屬被告所有，原告無異議。 （五）原告於簽約當日即97年2月1日將系爭房屋包含屋內生財器 具（病床、床旁桌、電視機、冰箱、冷氣機、洗衣機、脫 水機等）交被告使用，被告則交付當月份租金5萬5,000元 及押租金11萬元，3月、4月份租金則分別於97年3月17日 、97年4月16日交付，於押租金22萬元，雙方約定於97年 7月份給付，惟被告迄今97年5月、6月二期租金及尚欠之 押租金22萬元至今並未依約給付。 （六）原告曾於97年3月14日雇工前往上開被告經營之「臺南縣 私立新華養護之家」，搬走床、床墊、床旁桌、輪椅。原 告當場立據，並經被告僱傭之人員徐雅斐簽名。 （七）被告原本在其所有坐落臺南縣南區○○段677- 140地號土 地及同段21270號地上建物（門牌號碼臺南市○區○○街 430巷27弄18號）經營「長恩養護中心」，上開不動產嗣 經被告債權人向本院民事執行處聲請查封拍賣，並經本院 於97年5月13日拍賣，由第三人陳俐君拍定。 四、兩造爭執事項： （一）原告於97年3月14日至系爭租賃處所搬走何物？ 是否經被告同意？ （二）被告拒絕繳納97年5月、6月份租金有無正當理由？ （三）原告主張終止租約並請求被告給付97年5、6月份租金及按 月以11萬元計算之損害金有無理由？ 五、得心證之理由： （一）關於原告於97年3月14日至系爭租賃處所搬走何物？是否 經被告同意部分： 　　　⒈當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 　 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。查被告主張原告 於97年3月14日下午趁被告不在該養護之家之機會，在 未經通知被告及經被告同意下，擅將所有之生財器具， 含床、床墊、床旁小桌及輪椅等全數帶回原告所另行開 設之新化看護之家等語，為原告所否認，則被告自應就 此有利於被告之主張，負舉證責任。 ⒉被告所辯上開事實，固據證人蕭貴蓮到場證述：「今年 　　　　二月份被告將我調到新華安養院，我去的第一趟覺得新 　　　　華設備很好，都有齊全，但是我最後一趟去的時候已經 　　　　面目全非，大約在五月份。」「（設備齊全是指何種設 　　　　備？）比如氧氣機，換藥設備、抽痰設備都有，最後一 　　　　次去，已經全部都搬走，只剩下床，後來我載被告到長 　　　　恩去把醫療設備搬過來。」「第一次有看到上述醫療設 　　　　備、盆栽及床，後來我在新華工作，常往返新華及長恩 　　　　之間，醫療設備是在三月之前就搬走了，誰搬走我不清 　　　　楚，床應該是在三月份，因為當時我有載被告回長恩途 　　　　中接到原告電話，他說要來搬床，請被告設法補床給病 　　　　人使用。」等語（參97年度訴字第1165號民事卷第83頁 　　　　）。惟證人蕭貴蓮之證詞僅足證明系爭新華養護之家於 　　　　97年二月間及5月間院內設備擺設情形有所不同，尚不 足證明該等設備係何人搬離？為何原因搬離？且依渠所 言，亦僅得證明原告有至新華養護之家搬走床一事，尚 無法證明原告有搬走床以外之設備。 ⒊另原告主張其於97年3月14日係經被告要求至新華養護 之家搬走床、床墊、床旁桌、輪椅等情，業據提出同意 書（參上開卷第23頁）一紙為證，並舉證人潘氏情證稱 ：「（這張同意書是何人所寫？）是徐雅斐寫的，由原 告簽名的。」「（是否知道原告何時搬了哪些東西？有 沒有經過被告同意？）2008年3月14日下午，搬走全部 的床和床墊，各約30張，和床旁桌，約30張，沒有搬走 輪椅。徐雅斐跟我說被告不要床，所以叫原告搬走，我 認為有經被告同意。」「我跟徐雅斐一起搬，還有原告 及新化養老院的一個男員工。搬了兩天。」「搬床的那 那兩天被告都有在場，我問徐雅斐說要不要床，徐雅斐 說被告不要床。」「（如果被告第一天搬床的時候在場 ，為何同意書不是被告寫的？）被告回去了，才叫徐雅 斐寫的。」「（3月14日以前被告有無把桌子搬到屋子 外？如果有，是何人叫你們搬的？）有搬很多床跟床旁 桌，是我和徐雅斐搬到外面去的，是被告叫我們搬出去 的。」「（3月14日除了床、床旁桌、床墊之外，有無 搬走其他東西？）沒有，我只有看到床、床墊跟床旁桌 。」「（3月14日前後，原告有無搬走其他東西？）沒 有。」「（被告問：我是何時去的？何時離開？）3月 14日被告是下午一點去的，三點離開，大約待兩個小時 就離開。3月15日也是。」「（被告問：原告是否有搬 走二樓飲水機、壁畫、盆栽、逃生帶？何時搬的？）飲 水機只有壹台是在一樓，我離開的時候還在，其他的東 西沒有見原告搬走，我只知道原告搬走床、床墊及桌子 。」等語（見上開卷宗第103頁至第105頁），依證人潘 氏情上開證詞，足認上開「同意書」上文字係第三人徐 雅斐所書寫，而被告亦不諱言，第三人徐雅斐係伊所雇 用之員工，則同意書上既記載「於民國97年3月14日床 、床墊、床旁桌、輪椅全數帶回新化養護之家。（以上 經由乙○○同意）」，則原告主張係經被告同意搬走床 、床墊、床旁桌、輪椅等物，堪予採信。 ⒋復查原告搬走床、床墊等物品後，被告又分別於97年3 　　　　月17日、97年4月16日給付三、四月份租金予原告，則 　　　　果原告係未經被告同意搬走床鋪，被告何以願意給付三 　　　　、四月份租金予原告？據此，被告抗辯於常情有違，益 　　　　不足採。 （二）關於被告拒絕繳納97年5月、6月份租金有無正當理由部分 ： ⒈按出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務， 具有對價關係。因此，如出租人未於租賃關係存續中保 持其合於約定使用、收益之狀態，承租人固非不得行使 同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。惟如出租人否認其 未盡保持義務，承租人仍需就其主張出租人對於租賃物 未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態 一節，盡舉證責任。 　　　⒉本件被告抗辯：兩造有約定原告置於上述地址之生財器 　　　　具全歸被告使用。但查原告非但一直沒有提供生財器具 　　　　明細，也未提供符合老人福利機構所規定之設備；另之 　　　　前原告也說三月份才給被告收錢，且有7位病人會留給 　　　　被告，但簽約後，病人就陸陸續續搬到新化，最後只剩 　　　　1位，在被告接手後，才陸續增為4人，則原告未依約定 　　　　履行，伊自有正當理由拒付租金云云，固據提出經營讓 　　　　渡契約書、許富元律師事務所函為證，惟查該「經營讓 　　　　渡契約書」乃第三人李瓊璋與被告所簽，原告並未於讓 渡契約書上簽名；復觀兩造簽訂之系爭房屋租賃契約書 ，除第1條第4項有約定：「甲方（即本件原告）置於上 述地址之生財器具全歸乙方（即本件被告）使用，但甲 方不負維修之責，承租期滿後照堪用者交還甲方（病床 、床旁桌、電視機、冰箱、冷氣、洗衣機、脫水機等照 原數量歸還即可），但已老舊之設備乙方可自行淘汰並 出資增購，租期屆滿乙方增購之設備屬乙方所有，甲方 無異議。」外，別無其他被告抗辯：原告須提供生財器 具、安養設備或病人之約款，足見兩造簽約時，原告係 以房屋現況出租與被告，被告辯稱：原告承諾要另提供 生財器具、安養設備或病人云云，要不足採。 ⒊至於被告又舉證人洪德佃到院證稱：「（是否曾經陪同 　　　　被告於96年年底到新華安養院？裡面設備擺設情形為何 　　　　？）是的，我在12月份的時候因為原告說他有養護中心 不想經營了，有給我們看執照，已經通過乙級鑑定，已 經增到35床，當時設備不錯，有床、飲水機、換藥車， 當時有四個病人，大約一月初我們又去看一次，當時病 人已經有七個人....。」等語（參上開卷第84頁、85頁 ），惟證人洪德佃證詞亦僅足證明被告承租系爭房屋前 ，新華養護之家之經營情形，尚不能證明原告有承諾被 告要提供何種生財器具、安養設備或病人之情事。 ⒋再原告於97年3月14日至新華養護之家搬走床、床墊、 床旁桌、輪椅等，係經被告同意一節，已如前述，被告 自不得以原告搬走床、床墊、床旁桌、輪椅等，拒絕給 付租金。 　　　⒌綜上，被告無法證明原告有承諾提供何種生財器具、安 　　　　養設備或病人，而原告於97年3月14日至新華養護之家 　　　　搬走床、床墊、床旁桌、輪椅等，係經被告同意，則被 　　　　告以原告未提供生財器具、安養設備及病人為由拒絕給 　　　　付97年5月、6月份租金，自屬無據。 （三）關於原告即反訴被告主張終止租約並請求被告即反訴原告 給付97年5、6月份租金及按月以11萬元計算之損害金有無 理由部分： ⒈按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有 遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金， 如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租 賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額， 不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始 時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約 。再承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第 439條第1項前段、第440條第1、2項、第455條前段分別 定有明文。 　　⒉查原告主張被告自97年5月起即未繳納租金，原告已於97 年5月8日以存證信函催告被告繳納，惟被告迄原告起訴 即97年7月24日被告未繳納租金已達二期等情，業據原 告提出存證信函為證，並為被告所不爭執，原告以本件 起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示，自屬有據，參 諸上開規定，被告自應遷讓交還系爭房屋。又被告自97 年5月1日起至同年6月31日止，並未給付租金，原告請 求被告給付97年5月、6月份之租金共11萬元，應屬有理 。 ⒊又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約 金。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額， 為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造 所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益 而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、 調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而 因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義 所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人 契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已 盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受 損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位 自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高 而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額 是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現 社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法 院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨(最高法院93年 度台上字第909號判決意旨參照)。本件兩造系爭租約第 7條第3款約定「乙方（被告）於終止租約或租賃期滿不 交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，應付房租 兩倍之違約金，直到交還房屋為止。」，而原告已表明 以本件起訴狀繕本送達被告作為終止租約之意思表示， 則兩造間系爭租約應於系爭起訴狀繕本送達被告即97年 9月22日時終止，原告本於上開規定請求被告自97年9月 22日起至遷讓房屋之日止，按月以每月110,000元計算 之違約金，自屬有據。至原告97年7月1日起至同年9月 22日以前關於違約金之請求，則兩造租約尚未終止，原 告此部分之請求，則無理由。 六、從而，原告本於租賃之法律關係，請求被告遷讓交還系爭房 屋及積欠之租金110,000元，並請求給付自97年9月22日起至 遷讓交還房屋之日止每月按租金額110,000元計算之損害金 ，洵屬相當，均應准許。其於此範圍之請求，則無理由，應 予駁回。 七、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款規定之簡易訴訟事 件所為被告部分敗訴之判決，就原告勝訴部分，應依職權宣 告假執行。 貳、反訴部分： 一、反訴原告主張： （一）97年年初，反訴被告夫妻請反訴原告至台南縣私立養護之 家參觀時，反訴被告為欺瞞反訴原告，而另從其所經營的 臺南縣新華養護之家帶來七位客人，且同時也將設備整個 換上好的或新的，連牆壁上都掛有圖畫、壁畫、窗簾等物 品而完全符合社會局之規定，因此反訴原告先於元月18日 交付二個月之訂金11萬，並於2月1日在台南市○○路張芙 蓉代書處簽訂房屋租賃契約及經營權讓渡契約，並再交付 二個月之租金，但被告根本一開始就不懷好意，完全意圖 在欺瞞反訴原告，當反訴原告簽下租賃契約並交付租金與 押金取得該經營權後，才發現怎麼整個環境與當時參觀的 環境完全不同，床、床頭櫃大部份都有毀損甚至不甚使用 ，牆壁上掛的畫，全部不見了，窗簾也破破爛爛的，許多 的設備都有殘缺，電器通訊設備，也都是毛病百出，難以 使用，連客人只剩一個，這光是整理就要花上很長的一段 時間，也要花上不少的錢，因此反訴被告早知道有這種狀 況，卻不僅蓄意隱瞞，還特別從新化調設備及客人來詐欺 反訴原告，更在租賃契約第1條第4項上特別註明：「⒈甲 方（即反訴被告）置於上址之生財器具全歸乙方（即反訴 原告）使用，但甲方不負維修之責。⒉承租期滿堪用者交 還方即可。⒊病床、床旁桌、電視機、水箱、冷氣機、洗 衣機脫水機等照原數量歸還即可，而無須管該器具是否仍 可堪使用。⒋老舊之設備，可任令承租淘汰等。」，就上 開條款之規定足資說明，反訴被告前邀反訴原告參觀之租 賃物與兩造簽約後所存留之租賃物，其內容均不相同且契 約上所載之生財器具亦無清單，且未為點交，此均足證明 反訴被告意圖詐騙之企圖，況反訴被告徐淑美本即經營有 臺南縣新化養護中心，地址在臺南縣新化鎮○○里○○路 32號，共有49床位。其既然經營有養護中心並有49床位， 則其設備與器具必定有相當之數量，而收客人員也一定有 數十個以上。因此反訴被告為讓反訴原告相信反訴原告在 承租該新華養護中心裡面所展現的設備及收容的人數，而 從其新化養護中心，先行搬部份設備過來應景，以取信反 訴原告，同時收容之人員七名，事實上也是新化養護中心 之客人，因反訴被告一開始就已存心在欺騙反訴原告，引 反訴原告告入殼，而向其承租該養護中心。因此，反訴原 告在簽約承租後，便發現參觀前的環境設備與承租後的環 境設備完全走樣，故反訴原告自得依民法第92條之規定要 求撤銷該租賃契約，並請求因此所致之一切損害賠償。 （二）又依同法第423條之規定「出租人應以合於所約定使用、 收益之租賃物交付承租人」，但反訴被告完全違背該項責 任與義務，且反訴被告明知反訴原告係以開設養護中心為 目的方承租反訴被告之該房子與內部所有的設備，暨其夫 所經營的私立新華養護中心。則養護中心內部之所有設備 、設施，自應均符合私立老人福利機構設立許可及管理辦 法之規定，且能適合反訴原告從事經營該養護中心。但事 實上反訴原告根本就是遭反訴被告所欺瞞，甫一接手，所 有之設備業已大部份不符合法規之規定，且完全不適於反 訴原告之經營，否則為何原告之迅速將大部份的設備偷偷 運走，而逼令被告必須重新添置全部的設備，故原告顯然 已違反了該法條之規定，則被告自得要求解除契約，並請 求因此所致之損害賠償。 （三）又依96年7月27日所公佈施行的老人福利機構設立及管理 辦法第18條明文之規定，私立老人福利機構不得將部份或 全部業務規模、交付或委託他人營運並收受對價。惟兩造 所簽立之房屋租賃契約書第8條第3項規定：甲方（即反訴 被告）仍為安養院之負責人且須配合每次評鑑之所有程序 及提供所有安養院合法經營之技巧諮詢並提供安養院立案 35床位保證金影本、立案證明、乙級評鑑證明等，以備遇 評鑑抽查使用。故反訴被告將臺南縣私立新華養護中心整 個租賃反訴原告使用，並將經營權讓渡反訴原告之行為， 便顯有違反該辦法之規定，兩造間之契約依民法第71條規 定應做為無效。況反訴被告不但明知有違反該項管理辦法 之規定，竟仍與反訴原告約定共同應付主管官署抽查評鑑 之方法，該行為更顯有違反公序良俗，依民法第72條所定 亦應做為無效。再查，依兩造間之租賃契約第9條第3款之 規定：臺南縣私立新華養護之家負責人勞保、健保依規定 薪責投保，需乙方負擔云云。該私立新華養護之家負責人 原為李瓊璋，但其事實上已完全不在新華養護之家工作， 也未領有任何之薪水，然因為其為借用牌照之負責人，所 以要求勞保與健保費應由乙方負擔，但這種借牌照之行為 與虛報勞健保之約定顯然違法與違反公序良俗，依法亦應 做為無效。 （四）綜上所陳，反訴原告與反訴被告所簽訂之租賃契約及經營 讓渡契約，其從動機、契約到其內容，均顯有違反民法及 老人福利機構設立及管理辦法之規定，則該契約依法應自 始做為無效，且不成立。故反訴原告所所支付之二個月押 租金新台幣11萬元整及97年2到4月交房租台幣16萬5,000 元整，再加上反訴原告在承租地點附近，製作大型招牌、 製作路邊招牌及安裝，並做紅布條以吸引客人，總共花費 10 萬8,300元整，另因營運上之需要而裝設之錄音設備、 網頁設計、電話移機及網路費用和監視設備等，其花費共 7 萬7,800元整，又廣告宣傳海報的散發二次，共1萬 3,000 元整，以上共計19萬9,100元，故合計約50萬元， 反訴被告自應全數返還。 （五）並聲明：⒈請求判決房屋租賃契約無效。⒉反訴被告應賠 償反訴原告48萬5,000元整，並自97年6月l日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息。 二、反訴被告則以： （一）依民事訴訟法第260條第1項規定，若反訴之標的或其防禦 方法不相牽連者，不得提起。所謂相牽連，依學者見解， 其最顥著之情形有五：⒈法律閩係同一，但非同一事件⒉ 權利由同一法律關係發生⒊數形成權目的同一者⒋本訴與 反訴相互排斥或為先決問題者⒌原因事實相同者。而反訴 被告於本訴之訴訟標的是租賃物返還請求權，反訴原告則 反訴請求反訴被告賠償48萬5,000元，風馬牛不相干，無 任何相牽連可言，不符合上開民事訴訟法之規定，反訴原 告自不得提起本件反訴。又反訴原告利用多種方式延滯訴 訟，其目的是使反訴被告屈服，進而能圖得利益。 （二）並聲明：反訴原告之訴駁回。 三、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。又反訴之標的， 如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連 者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不 得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之 。民事訴訟法第259條、第260條分別有所明文。經查，本件 被告於本院審理中，於97年9月23日具狀對原告提起反訴， 請求判決兩造間之租賃契約無效，原告應賠償48萬5,000元 整，及自97年6月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息，符合提起反訴之要件，又無上述不得提起反訴之情況 ，應予准許。 四、本件反訴，兩造關於不爭執事項除引用前開本訴部分之整理 外，關於本件反訴兩造爭執點為：被告即反訴原告得否向原 　　告即反訴被告請求返還租金、押租金（保證金）及關於裝潢 　 及廣告之經營損失？經查： （一）按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定 並不以之為無效者，不在此限；另法律行為，有背於公共 秩序或善良風俗者，無效。民法第71條、第72條分別定有 明文。次按民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善 良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益 及道德觀念而言。本件被上訴人雖違反與某公司所訂煤氣 承銷權合約第六條規定，以收取權利金方式頂讓與第三人 ，但究與國家社會一般利益無關，亦與一般道德觀念無涉 ，尚不生是否違背公序良俗問題(最高法院69年台上字第 2603號判例意旨參照)。再按被詐欺而為意思表示者，依 　　　民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示， 惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之 責任(最高法院44年台上字第75號判例意旨參照)。 （二）本件反訴原告主張：反訴被告違反其提供生財器具之承諾 ，也未提供符合老人福利機構所規定之設備及病人，顯有 詐欺反訴原告之情云云，惟反訴原告無法證明反訴被告有 承諾提供何種生財器具、安養設備或病人等情，已如前述 ，其主張受反訴被告以此方法詐欺云云，即不足採。 （三）私立老人福利機構有下列情事之一者，主管機關得撤銷或 廢止其設立許可或籌設許可：申請設立許可或籌設許可 　　　，所載事項或所繳文件有虛偽情事。將部分或全部業務 　　　規模，交付或委託他人營運，並收受對價。法人或團體 　　經主管機關或目的事業主管機關撤銷或廢止設立許可。主 　　　管機關依前項撤銷或廢止私立老人福利機構之設立許可時 　　　，並應註銷其設立許可證書。老人福利機構設置及管理辦 　　法第18條固有明文，惟依該條文，並未規定如當事人違反 而交付或委託他人營運之行為為無效，僅規定主管機關得 撤銷或廢止其設立許可，依前開民法規定，兩造間關於委 託經營之法律行為，亦非無效。且反訴原告與反訴被告簽 訂系爭租賃契約前，亦曾經營「長恩養護中心」，乃反訴 原告所不爭執，則其對上開規定自知之甚詳，其仍願冒險 與反訴被告簽訂系爭租賃契約，對於主管機關撤銷或廢止 其設立許可之危險，自應予以承擔，其以反訴被告違法讓 渡經營權為由，主張系爭契約無效，並請求損害賠償云云 ，自屬無據。 （四）另反訴原告又主張反訴被告借牌照予反訴原告之行為與兩 造間虛報勞健保之約定顯然違反公序良俗，依法亦應無效 云云。惟反訴被告違法借牌照與反訴原告收取利益，及虛 報勞健保與一般道德觀念無涉，尚不生是否違背公序良俗 問題，反訴原告據以主張兩造間契約因此無效云云，亦不 足採。 五、綜上，反訴原告主張被反訴被告詐欺，及兩造間契約違反老 人福利機構設置及管理辦法或公序良俗而為無效云云，均不 足採。從而，其本於侵權行為損害賠償及回復原狀之法律關 係，請求被告給付損害賠償485,000元，並自97年6月l日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予 駁回。 參、本件原告之訴為一部有理由，一部無理由；反訴原告之訴為 無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第79條但書 、第389條第1項第3款，判決如 中　　華　　民　　國　　98　　年　　10 　月　　30　　日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭 法　官　李杭倫 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 中　　華　　民　　國　　98　　年　　10 　月　　30　　日 書記官 蔡曉卿