臺南高分院96年度上字第9號 確認土地所有權存在

臺南高分院96年度上字第9號 確認土地所有權存在

臺灣高等法院臺南分院民事判決　96年度上字第9號 上　訴　人　甲○○ 兼 上 一人 訴訟代理人　乙○○ 上　一　人 訴訟代理人　吳炳輝　　律師 被 上 訴人　戊○○○ 訴訟代理人　己○○ 被 上 訴人　丙○○○○○○ 　　　　　　丁○○ 上列當事人間請求確認土地所有權存在事件，上訴人等對於民國 95年11月22日臺灣雲林地方法院第一審判決（95年度訴字第73號 ），提起上訴，本院於96年10月02日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人等負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴之變更、追加，非經他造同意，不得為之。但第二百五 十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限；又訴之變更 、追加他訴，於請求之基礎事實同一者或擴張或減縮應受判 決事項之聲明行為無礙；民事訴訟法第四百四十六條第一項 及第二百五十五條第一項第二、三款分別定有明文參照。本 件上訴人等於原審起訴時係請求：㈠被上訴人應各將坐落雲 林縣東勢鄉○○段五八之二地號、地目田、面積二二六七平 方公尺土地所有權應有部分萬分之四二七分別移轉登記予上 訴人乙○○。㈡被上訴人應各將坐落同上地號土地所有權應 有部分萬分之三五七分別移轉登記予上訴人甲○○。嗣上訴 人等不服原審判決向本院提起上訴，而由本院審理時變更聲 明請求：確認上訴人乙○○、甲○○對被上訴人共有坐落雲 林縣東勢鄉○○段五八之二地號、地目田、面積二二六七平 方公尺土地各有百分之十二暨百分之十‧七一所有權存在（ 見本院卷第86頁）。嗣又再變更聲明請求：被上訴人等應將 共有坐落雲林縣東勢鄉○○段五八之二地號、地目田、面積 二二六七平方公尺土地各有百分之十二．八三暨百分之十‧ 七一之所有權（即如附圖所示編號⒍⒎暨編號⒉⒊）移轉登 記予上訴人等（見本院卷第101頁）。經核此係屬民事訴訟 法第二百五十五條第一項第二款所謂之「請求之基礎事實同 一者」，且被上訴人等於本院審理時已為本案之言詞辯論； 則揆諸前揭說明，自屬無礙（最高法院53年度台上字第0943 號判例參照）。至上訴人等就請求權基礎部分，雖追加主張 民法買賣之規定，究之乃其法律上之主張，尚非屬訴之變更 、追加問題，合先敘明。 二、本件被上訴人戊○○○、丁○○未於言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依上訴人之 聲請，由其一造辯論而為判決，併予敘明。 貳、實體方面： 一、本件上訴人等於原審起訴主張：被上訴人戊○○○、林中山 、丁○○共同於七十三年五月二十一日、七十六年四月十三 日將坐落雲林縣東勢鄉○○段五十八地號、地目田、如附圖 編號⒉⒊（即所有權應有部分萬分之三五七）及編號⒍⒎（ 即所有權應有部分萬分之四二七）土地，各以總價新台幣（ 下同）七十一萬三千零二十二元分別售予上訴人甲○○、乙 ○○，惟因當時受限於法令禁止農地分割及移轉登記，乃暫 時登記為被上訴人等名義，並成立信託契約，俟將來能分割 移轉時，再由被上訴人等提供相關文件，交由上訴人等分別 辦理移轉登記。現因農業發展條例已於八十九年一月八日修 正取銷農地禁止分割及移轉之限制，依照合約所訂之信託目 的已消滅，茲再以九十五年十一月八日辯論意旨狀繕本之送 達為終止信託關係之表示。另被上訴人私自將上開嘉隆段58 地號土地分割出同段五十八之二地號土地（以下簡稱系爭土 地），且被上訴人林中山、丁○○並以渠等之應有部分，分 別設定最高限額三百三十八萬元之抵押權，向雲林縣東勢鄉 農會貸款，已影響上訴人等所有權之行使。又本件契約書附 圖標示之位置，僅屬分管之約定，對上訴人等所購買之部分 ，仍需經實測始能特定。爰本於請求履行契約、所有權排除 侵害及終止信託關係等法律關係，求為判命：㈠被上訴人等 應各將系爭土地所有權應有部分萬分之四二七分別移轉登記 予上訴人乙○○。㈡被上訴人等應各將土地所有權應有部分 萬分之三五七分別移轉登記予上訴人甲○○。㈢被上訴人林 中山、丁○○應將系爭土地所設定予雲林縣東勢鄉農會之擔 保本金三百三十八萬元之最高限額抵押權塗銷之判決等語。 原審為上訴人等敗訴之判決，而上訴人等於本院審理時之陳 述除與原判決記載相同者予以引用外，並補稱： ㈠被上訴人等於七十六年四月十三日及七十三年五月二十一日 分別將坐落雲林縣東勢鄉○○段五八地號土地即編號⒍⒎及 ⒉⒊，以各總價七十一萬三千零二十二元出售予上訴人等， 惟因限於法令禁止農地分割及移轉登記，乃暫登記為被上訴 人等名義，待將來能分割移轉時，再由被上訴人等共有人請 領文件交由上訴人等辦理移轉登記，分割費用由兩造各自負 擔，此由卷附兩造契約第十四條可稽，該契約性質為買賣及 信託之混合契約，係因農地禁止分割為農業發展條例之強制 規定，當時因無法為分割登記，乃於買賣契約載明將來能分 割登記時，被上訴人等必須配合辦理分割移轉登記，並暫信 託登記為被上訴人等三人名義，然實際上所有權人為上訴人 等。今系爭土地已無禁止分割及共有之限制規定，信託之目 的已消滅，上訴人等乃依此契約請求移轉登記為共有。 ㈡嗣自八十九年一月八日後法令取消農地禁止分割及移轉限制 ，然迭經上訴人等催促被上訴人等辦妥移轉等登記手續，均 為被上訴人等推拖迄今，並以遭查封為由拒絕配合辦理。後 因重劃分割系爭土地變更為地號五八之二，經上訴人等多次 表態，嚴重影響上訴人等所有權之行使，而為上開所有權移 轉登記請求。原判決未查系爭土地特定部分信託並經換算持 分移轉契約之事實，逕予駁回，顯有違誤。 ㈢兩造間買賣信託系爭土地之事實，既為被上訴人所不否認， 且由上訴人等使用特定部分迄今，因限於法令禁止共有之規 定，而無法名符其實，乃暫信託登記在被上訴人等名下。現 今信託之目的既已消滅，則土地移轉所有權即無限制，被上 訴人等片面拒絕，已違反合約規定。 ㈣依上，爰上訴變更聲明求為判決：⑴原判決廢棄。⑵被上訴 人等應將共有系爭土地之各有百分之十二．八三暨百分之十 ‧七一之所有權（即如附圖所示編號⒍⒎暨編號⒉⒊）移轉 登記予上訴人等（上訴人等就受敗訴判決中之請求被上訴人 林中山、丁○○應將系爭土地所設定之最高限額抵押權予以 塗銷部分，並未表示不服而提起上訴）。 二、被上訴人丁○○於本院準備期日及言詞辯論期日均未到場， 亦未提出任何書狀作何聲明及陳述。至被上訴人丙○○○○ ○○、戊○○○於本院審理時之陳述除與原判決記載相同者 予以引用外，並分別補以下列等語，資為抗辯。 ㈠被上訴人丙○○○○○○部分： ⑴兩造間並無信託關係，僅有買賣關係，且當時係由被上訴人 林中山、丁○○出售系爭土地之特定位置予上訴人等，被上 訴人戊○○○並未出售土地。 ⑵本件買賣已經過二十年，上訴人之請求權已罹於時效而消滅 。 ⑶被上訴人想和解，但不知上訴人為何一直告他，且其早已將 系爭土地交予上訴人等使用。 ⑷依上，爰答辯聲明求為判決駁回上訴人之上訴。 ㈡被上訴人戊○○○部分： ⑴被上訴人並未出售土地，其僅係基於共有人之關係，而一同 於契約書上蓋章而已。 ⑵上訴人甲○○買賣系爭土地時，並無自耕農身份，因當時其 為學生，契約應無效。 ⑶依上，爰答辯聲明求為判決駁回上訴人之上訴。 三、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第一百五十三條第一項固定有明文。惟契約 應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去 事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失 真意（最高法院19年度上字第0453號判例參照）。次按當事 人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴 訟法第二百七十七條定有明文；而按主張常態事實者，就其 事實無庸舉證，主張變態事實者，應就變態事實負舉證義務 ，此為舉證責任分擔原則。再者，民事訴訟如係由原告（即 本件上訴人）主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告 先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告（即本 件被上訴人）就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚 有疵累，亦應駁回原告之請求。又原告對於自己主張之事實 （即起訴事實）已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其 不實，並提出新事實而為反對之主張者，則原告對其反對之 主張，亦應負證明之責，此乃舉證責任分擔之原則；而原告 於抗辯事實若無確實證明方法或僅以空言爭執者，當然認定 其抗辯事實之非真正，而應為原告不利益之裁判（最高法院 17年度上字第0917號、同院18年度上字第2855號判例及同院 72年度台上字第1036號、同院74年度台上字第2143號判決意 旨參照）。 四、兩造不爭執之事實： ㈠上訴人甲○○於七十三年五月二十一日就坐落雲林縣東勢鄉 ○○段五十八地號、地目田之土地上如附圖所示編號⒉⒊位 置之部分土地；而上訴人乙○○則於七十六年四月三十日， 就同一地號土地上如附圖所示編號⒍⒎位置之部分土地；分 別與被上訴人等訂定「不動產土地買賣預約契約書」，且該 二份土地買賣契約書為真正；有「不動產土地買賣預約契約 書」影本二份附卷可參（見原審卷㈠第09至11頁）。 ㈡上訴人甲○○、乙○○分別向被上訴人等購買如原審判決附 圖所示編號⒉⒊及編號⒍⒎位置之土地後，被上訴人等即將 該部分土地分別交付予上訴人等占有使用。 ㈢坐落雲林縣東勢鄉○○段五十八地號、地目田之土地於七十 七年八月十五日因「分割」之原因，而另分割出雲林縣東勢 鄉○○段五十八之二地號土地，被上訴人等就該分割後土地 之所有權應有部分各為三分之一；有土地登記第二類謄本一 份在卷可憑（見原審卷㈠第12頁）。 五、兩造爭執之事項： ㈠兩造間所訂之「不動產土地買賣預約契約書」，究其內容所 載究屬預約或本約？又究其法律性質係屬買賣、信託或買賣 與信託之混合契約？ ㈡上訴人等主張依買賣或信託關係已經終止所衍生之效力，請 求被上訴人等應將系爭土地所有權一定比例之應有部分分別 移轉登記為上訴人等所有，於法是否有據？ 六、本院之判斷： ㈠系爭「不動產土地買賣預約契約書」之內容究屬預約或本約 部分： ⑴按所謂預約，乃指當事人約定將來訂立一定契約之約定而言 ；倘當事人就契約之所有內容，已意思表示一致，不論冠以 何名稱，均係契約本身（即本約），而非預約。故買賣預約 書內，既有買賣雙方關於標的物及價金之約定，其性質即係 買賣之本約，不因其稱為預約而受影響。次按當事人訂立之 契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人 之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約 之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情 形決定之（最高法院70年度台上字第0855號、82年度台上字 第02號、85年度台上字第2396號判決參照）。 ⑵經本院核閱兩造所不爭執之「不動產土地買賣預約契約書」 之內容所載（見原審卷㈠第09至11頁），渠等契約於第一條 約定雙方買賣標的物即不動產（土地）之標示位置、面積分 別為：「東勢鄉○○段伍捌號、田玖則、零‧貳柒肆伍公頃 ‧‧實測圖編號②③號面積共零‧零貳肆參公頃，全部賣渡 」、「東勢鄉○○段伍捌號、田九則、○‧貳七四五公頃‧ ‧實測圖編號⑥⑦號面積共○‧○貳九壹公頃，全部賣渡」 ；而於第二條約定每坪之買賣價格分別為：「每坪以新台幣 玖仟柒百元正計算。」「每坪以新台幣捌仟壹百元正計算。 」又於第三條約定定金：「新台幣伍拾萬元」、「新台幣肆 拾伍萬元」；再於第四條買賣價款交付方式及日期約定：「 殘額於民國柒參年伍月參壹日付清。」「殘額付清四月二十 二日。」另於第五條不動產移交日期記載：「民國七六年四 月十二日移交清楚。」「民國柒參年伍月貳壹日移交清楚。 」至第六條以下則就賣方應於分割移轉時配合提出相關證明 文件供買方辦理登記手續、權利瑕疵擔保及稅捐負擔等項而 為約定，並無將來兩造應再訂立買賣本約之約定；易言之， 本件兩造所訂契約，雖均名為「不動產土地買賣預約契約書 」，但除買賣之不動產標示位置、面積、定金、總價金、繳 納價款方式及日期、不動產移交日期等均經明確約定，非但 並無將來訂立買賣本約之約定，且自第三條以下，均為兩造 照所訂契約履行之約定，且依該契約約定之內容即可履行而 無須另訂本約；則揆諸前揭說明，足認兩造間所簽訂之「不 動產土地買賣預約契約書」，究其法律性質應係買賣之本約 而非預約，應堪認定。 ㈡系爭「不動產土地買賣預約契約書」究其法律性質是否屬「 信託」或「買賣與信託」之混合契約部分： ⑴經本院核閱前揭兩造所訂系爭「不動產土地買賣預約契約書 」內容所載，其於第十四條特約事項部分已另為約定：「 依法令現在無法辦理分割移轉，如將來能分割移轉時，‧‧ 共有人請領證明文件應付承買人移轉登記。分割費用各自 負擔。買賣位置實測圖如左。」「依法令現在無法辦理 分割移轉，將來能分割移轉時，共有人三人請領證明文件應 付承買人移轉登記手續。買賣位置依照實測。」等語，固 為兩造所不爭執，並有系爭「不動產土地買賣預約契約書」 影本二份在卷可憑，而屬真實。 ⑵惟按八十五年一月二十六日信託法公布施行前之信託行為， 民法雖無關於信託行為之規定，但斯時實務上所認之信託行 為，係指委託人授與受託人超過經濟目的之權利，而僅許可 其於經濟目的範圍內行使權利之法律行為而言。其受託人取 得信託財產之方式，由委託人就自己所有之財產為移轉者有 之；由委託人使第三人將財產移轉與受託人者有之；由受託 人原始取得受託財產者亦有之（最高法院88年度台上字第02 47號判決參照）。依上，信託法公布施行前，所謂信託行為 ，係指委託人為自己或第三人之利益，以一定之財產為信託 財產，將之移轉於受託人，由受託人管理或處分，以達成一 定經濟上或社會上目的之行為者而言（最高法院94年度台上 字第0709號判決參照）。 ⑶本件上訴人等分別與被上訴人等於系爭「不動產土地買賣預 約契約書」第十四條之特約事項，係分別約定：「依法令 現在無法辦理分割移轉，如將來能分割移轉時，‧‧共有人 請領證明文件應付承買人移轉登記。分割費用各自負擔。 買賣位置實測圖如左。」「依法令現在無法辦理分割移 轉，將來能分割移轉時，共有人三人請領證明文件應付承買 人移轉登記手續。買賣位置依照實測。」已如前述；顯見 渠等係約定於該買賣之土地依法能移轉分割時，被上訴人等 再將上訴人等所分別購買之土地部分，分別分割及移轉登記 予上訴人等。據此究其原意，兩造之所以為上開「特約事項 」之約定，實係囿於當時農業發展條例第二十二條限制每宗 耕地不得分割及移轉為共有之規定，為免系爭買賣契約無效 ，乃約定俟該不能給付之情形除去後再為給付，而非兩造同 時有信託契約關係之約定，應堪是認。 ⑷再本件於上揭土地買賣契約簽訂後，被上訴人等即將出售之 特定部分土地交付上訴人等占有，復為兩造所不爭執；而上 訴人等則未有將任何財產移轉予被上訴人等，並授與被上訴 人等有超過經濟目的之權利得予管理處分之情形，則參諸信 託關係乃因委託人信賴受託人代其行使權利而成立，故須基 於受託人與委託人間合意訂立信託契約，始能發生。且所謂 信託行為，係指信託人將財產所有權移轉與受託人，使其成 為權利人，以達到當事人間一定目的之法律行為而言以察； 顯已與信託法公布施行前之信託行為有異，而此益徵兩造間 確無信託契約之法律關係存在。 ⑸另按八十五年一月二十六日信託法公布施行前之信託行為， 屬於「非典型契約」之一種。須於雙方當事人，就一方（委 託人）授與他方（受託人）超過經濟目的之權利，而受託人 僅於所許可之經濟目的範圍內行使權利，相互意思表示一致 ，其契約始為成立。準此，當事人之一方如主張與他方有信 託關係存在，自應就信託契約確已成立之事實，負舉證責任 。若其先不能舉證，縱他方就其抗辯事實不能舉證，或其所 舉證據尚有疵累，亦應駁回該一方之請求（最高法院94年度 台上字第0767號判決參照）。從而，本件上訴人等主張兩造 間為信託之法律關係，因已終止信託關係，遂請求被上訴人 等應將系爭土地之所有權應有部分分別移轉登記予上訴人等 ，已有誤會，且於法無據。 ㈢上訴人等得否請求被上訴人等應分別移轉登記系爭土地之一 定比例應有部分為上訴人等所有？ ⑴查本件坐落雲林縣東勢鄉○○段五十八之二地號之系爭土地 ，係屬「農業用地」，自雲林縣東勢鄉○○段五十八地號土 地分割而來，並於七十七年八月十五日完成登記；而前揭五 十八地號土地於七十一年三月二十六日重測前，則為雲林縣 東勢鄉○○○段一七五之一五地號土地；至被上訴人等係因 繼承之原因，而於五十年十二月二十八日登記取得該土地所 有權之應有部分各三分之一；有土地登記簿及土地登記第二 類謄本各一份在卷可憑（見原審卷㈡第81至86頁），自屬真 實。故被上訴人等共同將渠等共有系爭土地之部分分別出賣 予上訴人等，自屬有權處分，且兩造又約定以法令變動來作 為履行義務之條件（惟應認並未生效，另詳後述），固堪認 定。 ⑵按土地法第三十條原規定「私有農地所有權之移轉，其承受 人以有自耕能力者為限。」固已於九十年十月三十一日經公 布刪除；且修正前農業發展條例第三十條前段之規定「每宗 耕地不得分割及移轉為共有。」亦於八十九年一月二十六日 經公布修正為農業發展條例第十六條，取銷農地禁止分割及 移轉之限制。惟現行農業發展條例第十六條係規定：「每宗 耕地分割後每人所有面積未達○‧二五公頃者，不得分割。 但有下列情形之一者，不在此限︰因購置毗鄰耕地而與其 耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰 耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。部分依法變更 為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分 ，得為分割。本條例中華民國八十九年一月四日修正施行 後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。本條例中華民國八 十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有 。耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者 ，得分割為租佃雙方單獨所有。」而依前所述，本件上訴人 甲○○買受之土地面積為○‧○二四三公頃，至上訴人乙○ ○買受之土地面積則為○‧○二九一公頃；且系爭土地之共 有人現仍為被上訴人等三人，至上訴人等二人僅係系爭買賣 契約之當事人（即僅有債權之效力），惟究非系爭土地之共 有人之一；而按新修正農業發展條例第十六條但書第四款固 規定本條例八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分 割為單獨所有，不受每宗耕地分割後每人所有面積未達○‧ 二五公頃之限制。惟該條款所稱之「分割」，尋繹其修正之 本旨，應僅指該條例「修正施行前」共有耕地之共有人間因 分割為單獨所有之情形者而言，並不涵攝該共有耕地因分割 移轉與共有人以外之第三人在內。易言之，如將該共有耕地 分割與共有人以外之第三人時，即無該條但書規定之適用， 並應受該條本文規定每宗耕地分割後每人所有面積未達○‧ 二五公頃之限制（最高法院91年度台上字第2201號判決參照 ）。要言之，現行農業發展條例第十六條但書第四款僅係就 修正施行前之共有耕地，基於促進農地合理利用，調整農業 產業結構，增進農民所得及福利，而規定得分割為單獨所有 ；至於修正施行前之共有耕地不得移轉為共有部分，則未另 為例外但書（即追溯適用）之規定；且本件系爭契約訂立時 之土地法第三十條已規定：「私有農地所有權之移轉，其承 受人以能自耕者為限，並『不得移轉為共有』。但因繼承而 移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效 。」則基於「實體法從舊」之原則，並參諸按為擴大農場經 營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為 共有，為農業發展條例第二十二條所明定。本件兩造買賣之 土地，其地目為田，且並非全部買賣而僅為部分之買賣，被 上訴人既不能變更地目，將其分割或移轉登記與上訴人為共 有，是本件即係以不能之給付為契約之標的，依民法第二百 四十六條第一項前段之規定，應屬無效以察（最高法院64年 度台上字第0331號判例參照）；本件兩造當時所訂之系爭「 不動產土地買賣預約契約書」已因違反該強制規定而屬無效 。 ⑶至兩造所訂系爭「不動產土地買賣預約契約書」於第十四條 特約事項部分雖另為約定：「依法令現在無法辦理分割移 轉，如將來能分割移轉時，‧‧共有人請領證明文件應付承 買人移轉登記。分割費用各自負擔。買賣位置實測圖如 左。」「依法令現在無法辦理分割移轉，將來能分割移轉 時，共有人三人請領證明文件應付承買人移轉登記手續。 買賣位置依照實測。」亦即兩造又約定以法令變動來作為履 行義務之條件（即應解釋為認兩造間所約定之停止條件是以 有關土地法令之變動為內容）。惟查本件上訴人乙○○並未 具自耕農身分，而上訴人甲○○（53年02月25日出生）於訂 立系爭「不動產土地買賣預約契約書」時（即73年05月21日 ），尚為學生身分，有戶籍謄本一份在卷足憑（見原審卷㈡ 第110至111頁）；而按訂立系爭契約當時即修正前土地法第 三十條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能 自耕者為限，而此項承受人自耕能力之有無，縱未經當事人 主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以為判斷之依據，倘 承買人並無自耕能力而竟承買私有農地，即係以不能之給付 為契約標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，其 契約為無效（最高法院64年台上字第1352號判例參照）。再 者，民法第二百四十六條第二項規定之附停止條件及始期者 ，乃決定法律行為效力的發生或消滅之一種附款，二者本身 並非獨立法律行為，而係法律行為之一部分；且條件及期限 ，必須為當事人之意思所決定者；亦即基於當事人之意思， 使法律行為效力的發生或消滅，繫於一定事實，因之又稱「 當事人條件」或「法律行為條件」。至於依「法律規定」， 使某種「客觀事實」或「將來確定事實」的發生或不發生， 成為法律效力發生的要件者，則為「法定條件」，並非民法 總則所指之條件及期限；因之，本件自無民法第二百四十六 條第二項規定之適用。至民法第二百四十六條第一項之給付 不能，應專指「自始客觀不能」，即指於契約訂立時，其給 付即為任何人所不能提出者而言；有基於自然法法則者（如 訂約前標的物已滅失），有基於法律之規定者（如禁止移轉 、分割及融通）；由是可知，給付是否客觀不能，必需斟酌 社會經濟一般觀念而為決定。因之，本件兩造間所訂定之系 爭「不動產土地買賣預約契約書」已因違反當時之法律規定 而無效。另民法第二百四十六條第一項但書之規定，係指契 約已經生效，僅約定不能之情形除去後為給付者；依前揭說 明，尚與本件之情形有間。且該條但書之適用，需約定之內 容具體、明確，如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力 之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人；或 在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自己有自 耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無 自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時，再為移 轉登記；或待土地由農地變更地目為建地時，始為移轉登記 等；且不得違反當時法律規定之立法目的及意旨。而本件兩 造僅約定：「依法令現在無法辦理分割移轉，將來能分割 移轉時，共有人三人請領證明文件應付承買人移轉登記手續 。」並未具體明確，且約定之內容亦與當時法律規定之立法 目的及意旨有違；況民法第二百四十六條第一項但書規定， 依法原為無效之契約，例外准許為有效，則就例外情形自應 作嚴格解釋，以免使該條文本文形同虛設，違反立法本意； 又參諸按當事人為迴避強行法規之適用，以迂迴方法達成該 強行法規所禁止之相同效果之行為，乃學說上所稱之脫法行 為，倘其所迴避之強行法規，係禁止當事人企圖實現一定事 實上之效果者，而其行為實質達成該效果，違反法律規定之 意旨，即非法之所許以觀；則本件既非約定由承買人指定登 記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能 力之特定第三人，或待土地由農地變更地目為建地時，始為 移轉登記；自無民法第二百四十六條第一項但書之適用。另 縱認尚非屬無效，惟基於農地不宜細分以促進農地合理利用 之立法意旨，及現行農業發展條例第十六條規定每宗耕地分 割後每人所有面積未達○‧二五公頃者，不得分割之立法目 的，亦應認兩造間約定以法令變動來作為履行義務之條件尚 未成就。 ⑷依上，上訴人等主張依買賣之法律關係，請求被上訴人等應 分別將系爭土地之所有權應有部分移轉登記予上訴人等，亦 於法無據。 七、綜上所述，本件上訴人等主張被上訴人等共同於七十三年五 月二十一日、七十六年四月十三日將前揭五十八地號如附圖 編號⒉⒊（即所有權應有部分萬分之三五七）及編號⒍⒎（ 即所有權應有部分萬分之四二七）土地，各以七十一萬三千 零二十二元分別售予上訴人甲○○、乙○○，惟因當時受限 於法令禁止農地分割及移轉登記，乃暫時登記為被上訴人等 名義，並成立信託契約，俟將來能分割移轉時，再由被上訴 人等提供相關文件，交由上訴人等分別辦理移轉登記。現因 農業發展條例已修正取銷農地禁止分割及移轉之限制，依照 合約所訂之信託目的已消滅，茲再以九十五年十一月八日辯 論意旨狀繕本之送達為終止信託關係之表示。另被上訴人私 自將上開嘉隆段五十八地號土地分割出系爭土地，又本件契 約書附圖標示之位置，僅屬分管之約定，對上訴人等所購買 之部分，仍需經實測始能特定；爰本於履行契約等法律關係 ，請求判決：被上訴人等應將共有系爭土地之各有百分之十 二．八三暨百分之十‧七一之所有權（即如附圖所示編號⒍ ⒎暨編號⒉⒊）移轉登記予上訴人等，為無理由，不應准許 。原審為上訴人等敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判如上訴聲明之所示，為無理由 ，應予駁回。 八、本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對 判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，附此敘明。 九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九 條第一項、第七十八條、第八十五條第一項但書、第四百六 十三條及第三百八十五條第一項前段，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　96　　年　　10　　月　　16　　日 民事第一庭 審判長法　官 林金村 法　官　胡景彬 法　官　張世展 上為正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未 表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附 繕本）。依法須繳納裁判費並應委任律師為訴訟代理人，始得上 訴。 中　　華　　民　　國　　96　　年　　10　　月　　16　　日 書記官 吳秋賢 【附記】 民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 民事訴訟法第466條之2： 上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第 三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。