臺北地方法院102年度訴字第5175號 拆屋還地等

臺北地方法院102年度訴字第5175號 拆屋還地等

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第5175號 原　　　告　陳碧蘭 訴訟代理人　謝美香律師（法扶律師） 被　　　告　盧麗美 　　　　　　林燕珠 共　　　同 訴訟代理人　廖湖中律師 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國104年9月3日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地上如附件複丈 成果圖所示暫編地號288⑴部分、面積四點一六平方公尺之建物 拆除，將上開土地返還原告及全體公同共有人。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告連帶負擔。 本判決得假執行。但被告如以新臺幣参拾貳萬伍仟参佰壹拾貳元 為原告及全體公同共有人預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序事項： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求 之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明之情形者 ，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明 文。本件原告起訴時原聲明請求：「被告應將新北市○○ 區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上，門牌號碼新北 市○○區○○○街000號建物，其中如（起訴狀）附圖1編號 A所示建物部分（面積約為10平方公尺，面積及位置以實測 後為準）拆除，並將土地回復原狀後，將土地返還原告及公 同共有人全體。被告應自民國102年5月7日起至返還上開 土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）6,517元。 原告願供擔保，請准宣告假執行」（見本院102年度司店 調字第223號卷第2頁），嗣依照本院囑託新北市新店地政事 務所測量結果，於104年9月3日言詞辯論期日變更聲明為「 被告應將坐落系爭土地上如複丈成果圖所示暫編地號288 ⑴部分、面積4.16平方公尺之建物拆除，將上開土地返還原 告及全體公同共有人。被告應連帶給付原告及全體公同共 有人21,163元，及自103年1月1日起至返還上開土地之日止 ，按月連帶給付原告及全體公同共有人3,300元。請依職 權准宣告假執行。」（見本院卷第301頁正反面頁），因其 前後請求之基礎事實均同一，並減縮應受判決事項之聲明， 合於前揭法條規定，應予准許。 貳、實體事項： 一、原告主張：伊與訴外人朱劉碧月等共14人為劉查某之繼承人 ，劉查某所遺系爭土地因尚未辦理繼承登記，故伊為系爭土 地之公同共有人。被告共有之門牌號碼新北市○○區○○○ 街000號房屋（下稱系爭建物）無權占用系爭土地如複丈成 果圖暫編地號288⑴、面積4.16平方公尺，爰依民法第828條 第2項準用第821條、第767條第1項規定，請求被告將其無權 占有系爭土地之建物拆除，將土地返還原告及全體公同共有 人；又被告無權占有系爭土地，已侵害原告及全體公同共有 人就系爭土地之所有權，致受有無法使用收益之損害，且被 告因而受有相當於租金之不當得利，同時構成共同侵權行為 及不當得利，爰依民法第184條第1項、第185條及第179條規 定，請求被告連帶給付相當於租金之損害賠償及不當得利予 原告及全體公同共有人，而被告自102年5月7日起無權占有 系爭土地，至102年12月31日止應返還之相當於租金之不當 得利金額為21,163元（以被告無權占有系爭土地面積，按系 爭土地之公告現值以10%計算年租金，計算方式：78,200元/ ㎡×4.16㎡×10%/12月×（25/31＋7月）＝21,163元），自 103年1月1日起至返還上開無權占有土地之日止，則應按月 連帶給付原告及全體公同共有人3,300元。被告雖以伊提起 本件訴訟不適用民法第828條第2項規定，有當事人不適格情 形，及原告明知系爭建物越界而不即提出異議、系爭建物越 界部分之面積僅有4.16平方公尺，對於原告及全體公同共有 人所致損害不大，其願意以市價購買，且拆除無權占有部分 建物將影響系爭建物之結構安全，有民法第796條第1項、第 796條之1第1項規定之適用等由抗辯，原告均否認之，且被 告取得登記之新北市○○區○○段000號建物（下稱原登記 建物）係39年間辦理建物登記，原告於當時僅為6歲幼齡稚 子，豈有知系爭建物越界而不即提出異議可言，又經法院送 展碁不動產估價師聯合事務所鑑定結果，系爭土地之市場價 值為24,124,870元，被告無權占有部分之市價即高達1,342, 422元（計算方式：24,124,870元÷74.76平方公尺×4.16平 方公尺＝1,342,421.87元），足認原告請求被告拆屋還地係 原告及全體公同共有人之所有權合法行使，且獲益非微。再 依建物登記謄本記載，被告登記共有之建物係於39年6月1日 登記，係土造房屋，依新北市政府稅捐稽徵處新店分處函顯 示，被告於102年4月間買受時之申報契稅價格僅有7,600元 ，足認該建物價值甚微，拆屋還地對被告造成之損害亦甚微 。另原登記建物於39年6月1日登記時係「土造1層」房屋， 然現有系爭建物則為2層磚造房屋，與建物登記謄本不符， 足認系爭建物越界部分並非屬原始建物，係嗣後另行增建， 當無民法第796條之1第1項適用之餘地。至被告將系爭建物 越界部分供作室內房間、浴室使用，就被告而言，固有其生 活上及使用上之便利性，然此部分究屬增建物，縱予拆除， 亦不致危害系爭建物之整體結構，且其係無合法權源占用系 爭土地，顯已造成原告及全體公同共有人對系爭土地之所有 權無法圓滿行使，亦有礙系爭土地之整體規劃利用，侵害情 節可謂非輕，是在斟酌兩造之利益後，難認有何可免除被告 拆除義務之理由存在。此外，系爭建物越界部分乃屬未經核 准興建之違章建築，如容任其在已侵害他人所有權之情形下 ，仍得繼續存在，免予拆除，亦顯然不符公共利益與公平正 義等語。並聲明：如前揭104年9月3日言詞辯論期日變更後 之聲明。 二、被告則以： ㈠民法第828條（第2項）係於98年1月23日經總統公布增修條 文，並自公布後6個月施行，且無溯及適用之明文，自僅適 用於修正後始發生之物權。系爭建物係於98年7月23日前即 已存在，修正前民法第828條規定公同共有物之處分及其他 之權利行使，除依其公同關係所由規定之法律或契約另有規 定外，應得公同共有人全體之同意；而公同共有人對第三人 所得行使之權利，乃該次修正後新增之實體上權利，修正後 民法第828條規定既無溯及適用之明文，本件不適用修正後 民法第第828條規定。原告自稱為系爭土地之公同共有人， 其未得公同共有人全體之同意，對於在98年7月23日前即已 存在之系爭建物，請求被告拆除越界建物，並將該土地返還 原告及全體公同共有人，顯有當事人不適格。又依民法第82 8條第3項規定，公同共有物權利之行使，應得公同共有人全 體之同意，原告單獨依民法第184條、第185條及第179條規 定請求，未得全體公同共有人之同意，亦顯有當事人不適格 情事。退步言，原告以系爭土地之申報地價10%為年租金亦 屬過高。 ㈡被告於102年5月7日始因買賣關係取得系爭建物所有權，系 爭建物於被告取得所有權前即已建築完成，被告就系爭建物 逾越地界並無故意或重大過失，且系爭建物與鄰房係緊鄰併 排建築，原始建屋者應無故意或重大過失，原告知其越界而 不即提出異議，自不得請求移去或變更系爭建物。退步言， 民法第796條之1第1項規定土地所有人建築房屋逾越地界， 鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事 人利益，免為全部或一部之移去或變更。又系爭建物係緊鄰 併排建築，若要求被告拆除越界部分，將造成倒塌而影響系 爭建物及鄰房之結構安全，經法院委託台灣省結構工程技師 公會（下稱本件鑑定人）鑑定結果，亦認拆除系爭建物越界 部分將導致系爭建物失去一半支撐構件，對既有建物未拆除 部分之結構安全會造成嚴重影響，綜合研判系爭建物復舊工 程等工作於工程實務上鑑定標的物已可歸屬重建工程，估計 拆除後牆面、管線等復舊所需費用為1,515,600元，請法院 斟酌鑑定報告書，拆除系爭建物越界部分需費過鉅，且對未 拆除部分之結構安全會造成嚴重影響，依民法第791條之1第 1項規定免為拆除之判決，被告願以相當之價額購買越界部 分之土地，或以相當價額承租或使用補償，並願自102年5月 購買系爭建物起，一次先給付3年房租或補償，日後有改建 機會時再互相配合或歸還越界部分。 ㈢系爭建物並非日據時期即建築完成，亦非僅值7,600元，此 觀系爭建物照片即知絕非70年以上之建築，主要建材亦非土 造，現有系爭建物係全部重建，而非原告所稱另行增建，並 無原告所稱之老舊、土造之房屋存在，且被告係以1,050萬 元購買系爭建物及土地，展碁不動產估價師聯合事務所鑑定 系爭土地74.76平方公尺之估價竟高達為24,124,870元，簡 直是天價，與事實不符，且為避免日後與承租人發生糾紛， 被告迄今未將系爭建物房屋出租，亦未使用等語，資為抗辯 。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不 利益判決，被告願供擔保，請准予宣告免為假執行。 三、本件經本院協助兩造整理不爭執事項如下（見本院卷第301 頁反面至第302頁）： ㈠原告為系爭土地之登記所有權人劉查某之繼承人。 ㈡被告於102年5月7日（原因發生日期：102年4月8日）以買賣 為原因，登記為原登記建物之共有人，每人應有部分各二分 之一。 ㈢被告共有之系爭建物經新北市新店地政事務所測量結果，占 用系爭土地如附件複丈成果圖所示暫編地號288⑴位置、面 積4.16平方公尺。 ㈣依舊式建物登記謄本顯示，原登記建物係於39年6月1日登記 ，主要建築材料「土角造」平房、面積50.58平方公尺（見 本院卷第177頁）。 四、本院得心證之理由： 原告主張其為系爭土地之公同共有人，被告共有之系爭建物 無權占有系爭土地如複丈成果圖所示暫編288⑴位置、面積4 .16平方公尺，爰依民法第828條第2項準用第821條、第767 條第1項規定，請求被告將無權占有系爭土地之建物拆除， 將土地返還原告及全體公同共有人，及依民法第184條第1項 、第185條及第179條規定，請求被告連帶給付相當於租金之 損害賠償及不當得利予原告及全體公同共有人等語；被告否 認之，並以前揭情詞置辯。是本件所應探究者，厥為：㈠原 告提起本件訴訟是否當事人適格？（應區分請求拆屋還地及 請求連帶給付相當於租金之損害賠償及不當得利）㈡原告請 求被告拆屋還地，有無理由？（系爭土地有無占用系爭土地 ？如有，被告就占有使用系爭土地是否具有合法之正當權源 ？被告以民法第796條第1項、第796條之1第1項規定為抗辯 ，有無理由？）㈢原告請求被告連帶給付相當於租金之損害 賠償及不當得利予原告及全體公同共有人，有無理由？如有 理由？得請求之數額以多少為適當？茲析述如下： ㈠原告提起本件訴訟是否當事人適格？ ⒈按當事人適格，乃指當事人就特定訴訟，得以自己之名義 ，為原告或被告之資格，亦即就特定訴訟有無實施訴訟之 權能。在給付之訴，祗須主張自己有給付請求權者，對於 其主張為義務者提起，即為當事人適格（最高法院79年度 台上字第1391號判決意旨參照）。又判斷當事人是否適格 ，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關 係定之，且係依原告起訴主張之事實決之，而非依法院判 斷之結果為據。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物 者，得請求返還之。對於妨害所有權者，得請求除去之。 有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第 三人得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共 有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767 條、第811條定有明文。又98年1月23日修正公布並於同年 7月23日施行之民法第828條，因「關於共有物之管理、共 有人對第三人之權利、共有物使用、管理、分割或禁止分 割之約定對繼受人之效力等規定，不惟適用於分別共有之 情形，其於公同共有亦十分重要，且關係密切，為期周延 ，爰增訂第二項準用規定」（立法理由參照），即增訂第 2項規定：「第820條、第821條及第826條之1規定，於公 同共有準用之」。是以各公同共有人對於第三人為回復共 有物之請求，均得為公同共有人全體之利益而起訴，要不 能謂當事人之適格有所欠缺。雖被告辯稱原告提起本件起 訴，未證明已取得其他公同共有人全體之同意，當事人不 適格云云，惟原告係因繼承而取得系爭土地之公同共有權 利，原告亦依土地公同共有人之地位，請求被告返還系爭 土地予原告及全體公同共有人，依前揭民法第828條第2項 準用同法第821條分別共有規定，原告得就共有物之全部 為本於所有權之請求，則原告一人提起本件拆屋還地訴訟 即無庸經其他公同共有人同意，符合前揭規定，自應認為 適格之當事人。 ⒉依前揭民法第828條第2項規定，公同共有人雖得準用第82 1條規定，但民法第821條係規定：「各共有人對於第三人 ，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有 物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」，足見公同共 有人本於公同共有權利為共有人全體之利益對第三人為請 求，應限於回復共有物時始得為之。至於公同共有物之其 他權利之行使，依民法第828條第3項定，仍應得公同共有 人全體之同意，或由公同共有人全體起訴，當事人之適格 始無欠缺（參照最高法院100年度台上字第1723號判決意 旨）。本件原告依民法第184條第1項、第185條及第179條 規定，請求被告連帶給付相當於租金之損害賠償及不當得 利與原告及全體公同共有人部分，因未得公同共有人全體 之同意，其此部分訴訟即難認當事人適格，應予駁回（至 原告原前請求被告應按其應繼分比例五分之一給付不當得 利或損害賠償予其個人，惟依最高法院89年度台再字第81 號裁判要旨「共同繼承之遺產在分割之前，為各繼承人公 同共有，而民法第827條第1項基於公同關係而共有一物者 ，依同條第2項之規定，各公同共有人之權利，及於公同 共有物之全部，故各該共有人並無應有部分存在，通說亦 認為公同共有人之應有部分係屬潛在者，與分別共有人之 應有部分為顯在者不同，如繼承人就繼承財產之應繼分， 此項潛在之應有部分，在公同關係存續期間內，不得自由 處分」，原告亦不得單獨為請求，附此敘明）。 ㈡原告請求被告拆屋還地，有無理由？ ⒈按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有 權之虞者，得請求防止之。」，民法第767條第1項定有明 文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土 地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者 ，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任， 占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最 高法院85年台上字第1120號判決意旨參照）。本件被告共 有之系爭建物經新北市新店地政事務所測量結果，占用系 爭土地如附件複丈成果圖所示暫編地號288⑴部分、面積4 .16平方公尺，為兩造不爭執，且被告對於原告為系爭土 地之公同共有人亦不爭執（見本院卷第301頁反面），均 堪認屬實，是被告就其占有系爭土地係具有正當權源之事 實應負舉證責任。而查，被告並未舉證證明其係經原告及 全體公同共有人同意而占有系爭土地，僅以前揭理由為抗 辯，是此應探究者，乃本件有無民法第796條第1項、第79 6條之1第1項規定之適用。 ⒉按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越 界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，固為 民法第796條前段所明定。惟主張鄰地所有人知其越界而 不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任，此有最高 法院45年台上字第931號判例要旨參照。查，系爭土地係 原告之被繼承人劉查某於日據時期即登記為所有權人，被 告自承現有之系爭建物並非39年登記之建物，係後來全部 重建之建物，其於102年5月7日買受登記取得現有系爭建 物，足見現有系爭建物並非原登記建物無誤；又被告並未 舉證證明現有系爭建物係於何時全部重建，而劉查某係於 34年9月8日（昭和20年9月8日）死亡，原告則係32年9月 25日出生（見本院102年度司店調字第223號卷第7、8、10 頁），原告及其被繼承人均不可能表示意見，被告復未能 證明原告及全體公同共有人於現有系爭建物重建時均明知 有越界建築之情形，是本件並無民法第796條第1項規定之 適用甚明。 ⒊按「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去 或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部 或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不 適用之」，固為民法第796條之1第1項所明文規定。惟本 件僅為兩造間私權糾紛，亦即被告對於系爭建物之（事實 上）處分權、原告及全體公同共有人就系爭土地之所有權 ，何者應受較高保障，難認與公共利益有關。又被告既稱 「系爭房屋是前手改建的」（見本院卷第181頁），而其 前手明知原有建物係經建物登記之房屋，改建時自應辦理 鑑界以確認所得建築之範圍，以避免造成越界建築之情形 ，然其前手竟越界至系爭土地上建築，顯然於建築前並未 辦理鑑界（指界）即建築系爭建物，則其是否非故意逾越 地界建築，即非無疑。再被告無權占有系爭土地之面積僅 有4.16平方公尺，本件鑑定人提出之鑑定報告書（見本院 卷第216至255頁）雖認為：「…拆除系爭建物越界部分將 導致系爭建物失去一半支撐構件，對既有建物未拆除部分 之結構安全是會造成嚴重影響，…綜合研判系爭建物復舊 工程，實務上鑑定標的物已可歸屬重建工程之工程案例， 估計拆除後牆面、管線等復舊所需費用為1,515,600元」 （見本院卷第221至223頁），惟如前所述，被告自承現有 系爭建物係後來全部重建之建物，足認現有系爭建物係一 未經辦理保存登記之建物，非合法建物，則是否仍有值得 保護之必要，亦非無疑。次查，鑑定人估計拆除後牆面、 管線等復舊所需費用為1,515,600元，係以「鑑定標的物1 、2樓總樓地板面積約120平方公尺、二層磚造建物重建單 價為12,630元/㎡，拆除後牆面、管線等復舊所需費用為 12, 630元/㎡×120㎡＝1,515,600元」，顯係以現有系爭 建物拆除後重建費用計算，然依卷附之系爭建物照片所示 ，系爭建物並非近期始興建完成，建物本身之價值難認甚 高，且與相鄰建物亦無不能分離之情形（見本院卷第238 頁照片）；反觀卷附複丈成果圖（見本院卷第85頁）所示 ，系爭土地原為南北地界線接近平行之長方形地形，屬優 良之建築基地，但經系爭建物佔用後呈現前窄後寬之斜角 地（按相鄰381地號土地即為「新店後街」），對於將來 申請建築必會產生影響（例如面寬是否足夠），出售時亦 會因地形不夠方正而貶值，則不拆除該無權占有部分之建 物，對於原告及全體公同共有人之損害實難謂甚微。經綜 合上開利弊衡量，拆除該無權占有部分之建物固會對被告 造成損害，然系爭建物並非合法建物，且不拆除將對原告 與全體公同共有人造成之損害更大，認原告及全體公同共 有人之合法土地權利更值得保護，故認本件有無民法第79 6條之1第1項規定之適用。 ⒋綜上所述，被告並未舉證證明其經原告及全體公同共有人 同意而占有系爭土地，且本件並無民法第796條第1項及第 796條之1第1項規定之適用，故認被告共有之系爭建物占 用系爭土地並無正當之權源。從而，原告主張被告無權占 有系爭土地，本於民法第828條第2項準用第821條、第767 條等規定，請求被告將坐落系爭土地如附件複丈成果圖暫 編地號288⑴部分之建物拆除，將該部分土地返還原告及 全體公同共有人，為有理由，應予准許。 ㈡依前所述，原告單獨請求被告連帶給付相當於租金之損害賠 償及不當得利予原告及公同共有人全體（或其個人），均當 事人不適格，自不再論述其請求有無理由，併予敘明。 五、綜上所述，原告主張依民法第828條第2項準用第821條、第 767條等規定，請求被告拆除無權占有系爭土地之建物及返 還該部分土地，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則 無理由，應予駁回。又原告本件請求及勝訴部分之標的價額 未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，被告陳明願預供擔保聲 請宣告免為假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准 許之；至於原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失 所附麗，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列 ，附此敘明。 七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第85條第2項、第389條第1項、第392條第2項，判決如主文 。 中 華 民 國 104 年 9 月 21 日 民事第三庭 法 官 林春鈴 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 9 月 21 日 書記官 劉碧輝