臺北地方法院104年度簡上字第314號 返還押租金

臺北地方法院104年度簡上字第314號 返還押租金

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　104年度簡上字第314號 上　訴　人　臺北雷格斯企業管理諮詢有限公司 法定代理人　約翰．亨德森(Douglas John,Henderson) 訴訟代理人　盧立仁律師 被上訴人　　台灣雪豹科技有限公司 法定代理人　吳德威 訴訟代理人　周定邦律師 上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對本院臺北簡易庭中 華民國104年6月9日104年度北簡字第2794號第一審判決提起上訴 ，本院於民國106年3月8日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告，暨命上 訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 第一審關於命上訴人負擔訴訟費用部分及第二審訴訟費用，均由 被上訴人負擔。 事實及理由 甲、被上訴人起訴主張： 伊自民國103年4月25日至同年9月30日先後與上訴人訂立協 議書，向其承租編號1111、1115、1116、1117、1128、1129 之辦公室（下合稱系爭辦公室），其中編號1116、1117辦公 室租期自同年4月28日至8月31日止，編號1111、1115辦公室 租期自同年5月19日至9月30日止，編號1128、1129辦公室租 期自同年6月20日至9月30日止，並支付押租金新臺幣（下同 ）173萬8,376元（下合稱系爭租約）。伊依序於103年8月7 日、同年9月3日、同年月5日、同年月23日以電子郵件為終 止系爭租約之意思表示，被上訴人就該表示及伊於同年8月2 6日自辦公室遷出之行為，均未回應，並清點伊歸還之門禁 卡、鑰匙及辦公用品而配合伊點交之行為，可認兩造就編號 1116、1117辦公室租約（下合稱1116、1117租約），至遲於 同年9月30日已默示合意提前終止。縱認1116、1117租約未 經兩造合意終止，伊雖未依約於3個月前先期通知，亦僅生 伊負擔損害賠償責任之效力，惟於伊終止意思表示之效力不 生影響，故被上訴人應返還全數押租金。又1116、1117租約 於締約前未予伊合理審閱期間，致無法得知第1.3條約定協 議到期自動續約，及第1.4條約定伊倘欲終止契約須提前3個 月以書面先期通知之條款內容，上開續約方式及未賦予伊提 前終止權之約定，有悖誠信原則及平等互惠原則，依消費者 保護法（下稱消保法）第11條之1、第12條第1項、第2項第1 款為無效，故伊有期前終止租約權。至上訴人103年9月至同 年12月租金所失利益140萬元之抵銷抗辯，依財政部103年度 營利事業各業所得額暨同業利潤標準表所示，不動產租賃業 淨利率為33%計出4個月租金所失利益僅46萬2千元，而非140 萬元，且上訴人於伊遷出辦公室後，未再另行出租，任令損 害持續擴大，亦與有過失，是其抵銷抗辯不可採，爰依系爭 租約第8.2條約定，請求上訴人返還押租金，而於原審聲明 ：一、上訴人應給付被上訴人173萬8,376元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、 願供擔保，請准宣告假執行。 乙、上訴人則以： 被上訴人於第一次承租期間及嗣於線上訂立續租協議前，即 可點選連結閱覽系爭租約條款，其於103年4月25日起至9月3 0日止，未曾主張系爭租約條款未經審閱而無效，自不得於 起訴後始主張未審閱條款內容，而謂1116、1117租約第1.3 、1.4條為無效。又被上訴人承租辦公室係以營業為目的， 而非消費者，自無適用消保法主張條款無效之餘地。1116、 1117租約續約後之租期至103年12月31日屆滿，被上訴人依 約並無期前終止權，其單方終止租約意思表示為不合法。伊 櫃檯值班人員僅被動收受被上訴人交付之辦公室鑰匙，兩造 並未完成辦公室之點交，故伊無默示同意提前終止系爭租約 ，是1116、1117租約至103年12月31日因屆期而消滅，被上 訴人仍負給付4個月租金140萬元義務，故被上訴人所得請求 之押租金依1116、1117租約第8.2條約定經扣除4個月租金14 0萬元，及配合被上訴人承租需要已拆除部分隔間之復原費 用56萬7千元而為抵銷後，已無餘額，故被上訴人依約並無 返還押租金義務。又縱認本件有民法第216條之1損益相抵規 定之適用，伊每月僅減省原無償提供予被上訴人茶水清潔費 12,650元及網路費49,600元，合計62,250元之成本支出，並 未減少其他成本支出，是至多僅能扣除每月利益62,250元等 語資為抗辯。 丙、原審判命上訴人應給付被上訴人821,376元，及自104年3月2 1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，而駁回被上 訴人其餘請求，且就被上訴人勝訴部分為准、免假執行之宣 告。被上訴人就上開敗訴部分未聲明不服，已為確定，上訴 人就前開敗訴部分聲明不服，提起上訴，而聲明：㈠原判決 關於命上訴人給付821,376元，及自104年3月21日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息，暨該部分假執行之宣告均 廢棄，㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上 訴人則答辯聲明：上訴駁回。 丁、本院判斷： 壹、被上訴人自103年4月28日向上訴人承租系爭辦公室；被上訴 人已支付押租金1,738,376元，系爭租約嗣經被上訴人於103 年7月18日就其中之編號1116、1117辦公室續租，上訴人就1 115號辦公室於續租期間無償提供予被上訴人使用，續租期 間自103年9月1日至同年12月31日止；被上訴人嗣返還辦公 室鑰匙及門禁卡予上訴人；被上訴人至今未給付1116、1117 租約4個月租金合計140萬元；被上訴人所得請求之押租金應 扣除復原費用56萬7千元；系爭租約第1.3條、第1.4條與111 6、1117租約第1.3條、第1.4條約定內容完全相同，上開各 情，有租賃協議、付款明細、押租金收據、提領押租金之存 摺明細、押租金轉帳匯付收據、上訴人103年9月12日電郵載 明已收受部分之鑰匙與門禁卡、1116、1117號辦公室續租開 始日期為103年9月1日、租期為4個月之續租協議存卷為證（ 原審卷第7-16、19頁）；復據證人即上訴人經理張琬甄於原 審證述：被上訴人於103年7月18日簽約續租，103年9月初來 歸還鑰匙與門禁卡等語明確，有言詞辯論筆錄在卷可參（原 審卷83頁背面），且為兩造所不爭（本院卷第77頁背面、第 78頁、192頁背面），自應信為真實。 貳、被上訴人主張：1116、1117租約條款無伊得於租期屆滿前提 前終止之約定；該約第1.3、1.4條約定伊終止契約應於3個 月前先期通知，否則即自動續約，係違反消保法第11條之1 、第12條第1項、第2項第1款規定而無效，故伊得於1116、1 117租約續約期間以電郵提前終止租約，並經上訴人默示同 意，故該租約於103年9月即終止，則為上訴人所否認，並以 前詞置辯，是本件應審究者為：一、被上訴人承租辦公室是 否為消費者、1116、1117租約內容應否受消保法之規制。二 、被上訴人提前終止1116、1117租約是否合法、上訴人有無 默示同意終止該租約。三、上訴人抵銷抗辯及被上訴人民法 第21 6條之1、第217條之主張，是否可採，爰分論如下。 參、按消費者：指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務 者。企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以 內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反第一項規 定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍 構成契約之內容。定型化契約中之條款違反誠信原則，對消 費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之 一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。消保法 第2條第1款、第11條之1第1項、第3項、第12條第1項、第2 項第1款分有明文。 查被上訴人所營登記項目有：資訊軟體批發業、資訊軟體零 售業、資訊軟體服務業、國際貿易業、一般廣告服務業、資 料處理服務業、電子資訊供應服務業、軟體出版業、產品設 計業、資料儲存媒體製造及複製業、演藝活動業，有卷附公 司基本資料查詢單在卷可徵，而被上訴人向上訴人承租系爭 辦公室係供己公司辦公營業之用，此為被上訴人所不爭，是 被上訴人承租目的係供其執行販售業務或提供勞務服務之營 業用途，並非以最終消費為目的，而係立於企業經營者之地 位，所為系爭租約之締結及1116、1117租約之續約，此由被 上訴人以書狀自陳103年4月至同年8月之租金，均已作為營 業成本費用支出而申報扣抵營業稅（本院卷第212頁背面） 益足徵佐，是被上訴人就本件辦公室租賃以言，自非消保法 第2條第1款所稱以消費為目的而為交易或使用商品之消費者 ，亦非同法第2條第3款所定之消費關係，與同法第1條第1項 所定促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質無涉， 是1116、1117租約條款內容自無同法第11條之1第1項、第3 項、第12條第1項、第2項第1款效力規定之適用，故被上訴 人主張：該租約未賦予其期前終止權，係違反平等互惠原則 、誠信原則，上訴人未給予條款內容審閱期間，依消保法上 述規定為無效云云，即無足採，故被上訴人即應受1116、11 17租約第1.3、1.4條約定之拘束。至被上訴人執最高法院98 年度台上字第1729號判決關於金融機構購買建物目的作為辦 公廳亦屬直接使用該商品之消費者之見解，主張其為消費者 云云，惟被上訴人本件承租辦公室目的，確非供以最終消費 並申報扣抵營業稅，核與上述判決事實有間，即難遽引認定 被上訴人為消費者或謂1116、1117租約為消費關係，是被上 訴人前述主張，亦無可採。 肆、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定 期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣 者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動 產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出 租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期， 並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。定有期限之 租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約 者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通 知。民法第450條、第453條分有明文。次按意思表示有明示 及默示之分，前者係以言語文字或其他習用方法直接表示其 意思，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。而默示之 意思表示與單純之沈默有別，單純之沈默除經法律明定視為 已有某種意思表示外，不得即認係表示行為（最高法院102 年度台上字第682號判決參照）。被上訴人主張：伊有提前 終止租約權，並為終止1116、1117租約之意思表示，且經上 訴人默示同意而合意終止云云，然查： 一、定有期限之租賃依民法第453條、第450條第1項規定可知， 除租約有賦予契約當事人提前終止權外，均於期限屆滿時始 消滅。系爭租約1.3條（期限）：「期限本協議在約定期限 內具有效力，協議到期自動續約，所續期限與現行協議期限 相等，但不得少於3個月（或客戶與雷格斯共同約定的其他 續約期限，直至客戶與雷格斯終止協議，所有截止日期應為 協議到期之當月的最後一天，任何續約之收費依照續約當時 的市場價格為準」；1.4條（終止本協議的終止）「雷格斯 或客戶可於協議之到期日或於延期、續約協議之到期日終止 本協議，但須提前3個月以書面通知對方。倘若協議之期限 或延期、續約協議之期限為少於或等於3個月，雙方之其中 一方希望終止協議，應提前2個月通知對方，或（如為2個月 或更短租期）以協議中列明之期限減少一個星期作為提前通 知期」（原審卷第21頁），依上開約定可知，1.3條係約明 租約到期自動續約，且每一次租約（含續約）均係定有期限 之租賃，而1.4條則約定倘兩造欲防止1.3條自動續約約定之 適用，可於租賃期限屆滿日行使契約終止權，惟應於3個月 前通知他方當事人，堪認1.4條所約定之先期通知，並非指 上訴人或被上訴人有期前終止權，是1116、1117租約既係定 期租賃，亦無特約約明被上訴人有提前終止權，故被上訴人 依約依法均無期前終止權，是其主張：伊有期前終止權，11 16、1117租約至遲已於103年9月30日消滅云云，依約依法均 屬乏據，而不足採。 二、被上訴人以103年8月7日、同年9月3日、同年月12日、同年 月23日電郵，主張其已為終止租約之意思表示，上訴人已默 示合意終止云云，然查： ㈠、卷附被上訴人法定代理人吳德威103年8月7日傍晚6點16分寄 予上訴人經理張琬甄之郵件內容為：「這個內容不正確喔」 （原審卷第73頁），該電郵係因張琬甄所寄送1116、1117租 約續約內容關於租金數額未依兩造協商之金額，仍錯誤援用 電腦系統第1次租約租金數額，吳德威乃向張琬甄表示租約 內容有誤，上述電郵並非被上訴人終止租約之意思表示，此 經證人張琬甄於原審證述：上訴人公司電子系統寄發之租約 上面所載金額不正確，仍依原訂租金記載，伊收到吳德威抱 怨信後，立刻檢查，發現有誤就回信給他說，會按照7月18 日兩造議定之租金數額來續租，並修改上訴人系統內租金數 額，伊於103年8月7日回覆吳德威電子郵件等語明確（原審 卷第84頁），且有張琬甄於同日晚間7點51分寄予吳德威電 郵、及吳德威於同日晚間9點20分寄予張琬甄之電郵表示： 「謝謝，請修正後再給我確認」存卷可參（原審卷第105頁 ），是吳德威103年8月7日電郵既非終止契約之意思表示， 被上訴人主張：上訴人未回應該封電郵，即屬默示同意終止 云云，洵無足採。 ㈡、被上訴人財務經理黃麗珍103年9月3日寄予上訴人員工之電 郵內容固記載：「一、9月租：1116&1117我司已終止合約了 。二、9月租：1111&1115，1128-29的部分沒有問題我們會 支付，但請提供6-8月其他費用的INVOICE」（原審卷第55頁 ），然被上訴人依約並無期前終止權，業如前述，其亦未舉 證在103年9月3日前有依1.4條規定為先期通知，是上述103 年9月3日電郵雖不生終止租約之效力，然可認為係就1116、 1117租約於103年12月31日終止，依1.4條所為之先期通知， 是103年9月3日電郵之性質既僅係1116、1117租約屆滿日即 103年12月31日終止依1.4條所定之先期通知，而非終止契約 之意思表示，上訴人本無須予以回應，且單純沈默亦不構成 默示意思表示；況卷附上訴人103年9月2日寄予被上訴人電 郵尚明載：1116、1117、1115租期至103年12月31日（原審 卷第55頁背面），益徵上訴人無與被上訴人合意期前終止之 意，是被上訴人主張：上訴人未回應103年9月3日電郵，構 成默示合意期前終止云云，自無足採。 ㈢、卷附上訴人員工於103年9月12日寄發電郵通知被上訴人財務 經理黃麗珍，表示被上訴人已收到17張感應卡及部分鑰匙暨 部分辦公室設備，尚有5張感應卡未收到（原審卷第19-20頁 ），惟上訴人單純點數、受領被上訴人於租賃期限屆滿前自 行繳還上述門禁管制物件、部分辦公設備之行為，本屬上訴 人基於出租人地位為維護承租標的之安全及防免室內物品遭 竊或毀損目的而合乎事理常情之舉措，豈有放任被上訴人隨 意棄置前開門禁管制物件，致承租標的有遭不明人士闖入而 危及室內財產設備完整之虞，是上訴人上開行為，要難逕解 為其係默示同意終止租約。 ㈣、被上訴人另以卷附上訴人經理張琬甄於103年9月23日回覆被 上訴人法定代理人吳德威之電郵：「Terminated this enqui ry」（原審卷第45頁），主張被上訴人同意期前終止云云， 然查： 張琬甄於103年9月23日中午12點9分寄發電郵予吳德威，內 容為：「我們很榮幸的通知您，您在雷格斯的辦公室合同將 於2014年10月1日被續約，直到2015年4月30日。了解合同詳 細內容請點擊以下連結。...如果您想要續約一份長期的合 同或者對於您的續約內容有任何的疑問，請在2014年9月30 日前與我們聯繫」（原審卷第45頁背面），可知上訴人係在 1116、1117租約於103年12月31日屆滿前，向被上訴人提出 自104年1月1日至104年4月30日（即第3次租約）續約之要約 ，而吳德威於同日晚間7點4分以電郵回覆：「早已通知全面 終止」（原審卷第45頁背面），係告以租約業經其終止，而 有對該要約表示拒絕之意，是上訴人上述第3次租約續約之 要約經被上訴人拒絕，依民法第155條規定於斯時失其拘束 力，張琬甄再於同日晚間10點40分以電郵回覆吳德威：「De ar David:Terminated this enquiry」（按：詢問被中斷） ，該電郵僅係告知被上訴人要約經其拒絕，而無第3次租約 之續約，並非同意先前之1116、1117租約於103年9月提前終 止，是被上訴人上揭主張，亦無可採。 三、被上訴人另執最高法院18年上字第2001號判例、89年台上字 第1333號裁定，主張：伊仍得提前終止租約，僅係構成違約 而應負賠償責任云云，然查：上開判例及裁定之基本事實係 兩造契約有約定一造當事人以賠償金額作為保留意定提前終 止權之代價，亦即一造當事人須先賠償他造當事人因終止契 約所生之損害，始得行使契約所定提前終止權，而非一造當 事人得先行任意終止租約，倘有損害再予賠償他造當事人， 上開判例及裁定之適用，係以租約有民法第453條意定提前 終止權之特約為前提，1116、1117租約並無意定提前終止權 之特約，即無適用上開判例及裁定見解之餘地，是被上訴人 前述主張，尚無足取。 伍、按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補 債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之 計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利 益。基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之賠 償金額，應扣除所受之利益。損害之發生或擴大，被害人與 有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之。二人互負債務 ，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與 他方之債務，互為抵銷。民法第216條、第216條之1、第217 條、第334條第1項前段分有明文。 一、1116、1117租約8.2條（服務保證金/押金）：「客戶應於簽 署協議書支付相當於兩個月租金的服務保證金/押金，該服 務保證金由雷格斯代為保管，作為客戶履行本協議下所有義 務之擔保，此筆服務保證金/押金，或在扣除積欠雷格斯之 費用、持續營運服務費及復原辦公室服務等費用所剩之餘額 ，將於客戶向雷格斯結清帳目後退還客戶」（原審卷第21頁 ），押租金之目的既係擔保承租人給付租金義務或因違反租 賃契約所生損害賠償義務之履行，則上訴人所保管之押租金 依上述約定，應於扣除被上訴人所積欠之租金、費用後，返 還予被上訴人。1116、1117租約續約後未經被上訴人提前合 法終止，已詳論如前，依民法第450條第1項規定，於期限屆 滿時即103年12月31日始消滅，是被上訴人依約即應給付103 年9月至12月合計4個月租金140萬元予上訴人，此不因被上 訴人實際有無使用承租標的而有異。此租金性質係出租人提 供承租標的供承租人使用、收益而依租約所得請求之「對待 給付」，並非屬民法第213條、第216條負損害賠償責任者， 所負損害賠償範圍之「損害」或「所失利益」，既非屬損害 或所失利益，即無從適用民法第216條規定，是被上訴人主 張：租金為所失利益，故上訴人所得請求之租金數額應扣除 營業成本，即應乘以卷附財政部103年度營利事業各業所得 額暨同業利潤標準所示不動產租賃業淨利率33%（原審卷第1 09頁），是僅為46萬2千元（140萬*33%＝46萬2千元)云云， 並不足採，況上開利潤標準僅屬財政部向營利事業徵納稅捐 之參考基準，本無從援為決定兩造系爭租約之租金數額多寡 之依據。 二、上訴人依約所得請求之租金，其性質既非民法第216條第1項 所稱之損害，即無從適用民法第216條之1規定，是被上訴人 主張：上訴人所得請求之租金數額應扣除營業成本云云，洵 無足憑；而上訴人於租約存續期間原無償提供予被上訴人使 用之茶水清潔費及網路費，因被上訴人未實際使用承租標的 而每月所減省網路費及茶水清潔費之成本支出，係基於被上 訴人未實際使用辦公室之行為，此與上訴人得請求之租金係 基於1116、1117租約所生，並非基於同一原因事實，故不符 民法第216條之1所定基於同一原因事實之要件，而無該條之 適用。 三、被上訴人另主張：上訴人未於伊提前終止租約後，積極再行 出租，任令損害擴大，應有民法第217條規定之適用云云， 然租金性質並非民法第216條之損害，前已詳述，即無民法 第217條規定之適用；況兩造1116、1117租約係於103年12月 31日租期屆滿始行消滅，上訴人在此租期屆滿前，本不得再 將標的交付第三人為使用、收益，否則反構成出租人交付租 賃物予承租人使用收益義務之違反，是被上訴人此主張，亦 不可採。 四、兩造並不爭執押租金數額為173萬8,376元、上訴人應返還之 押租金數額應扣除被上訴人應負擔之辦公室復原費用56萬7 千元，有準備程序筆錄在卷可參（本院卷第192頁背面）， 是押租金扣除被上訴人應給付之4個月租金140萬元及復原費 用56萬7千元，被上訴人已無餘額得資請求（0000000-00000 00-000000= -228624），是其不得依系爭租約第8.2條約定 請求上訴人返還押租金。 陸、綜上，被上訴人依系爭租約第8.2條約定，請求上訴人返還 押租金82萬1,376元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年3月2 1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由， 不應准許，原審就此部分認1116、1117租約第1.4條係被上 訴人享有意定提前終止權之約定，故該租約業經其合法提前 終止，是上訴人4個月租金之抵銷抗辯為不可採，而為上訴 人敗訴判決，並諭知准、免假執行，自有未洽，上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改 判如主文第1項、第2項所示。 戊、兩造其餘攻擊及防禦方法及所提證據，經核不影響判決結果 ，爰未逐一論敘，末此陳明。 己、結論：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項 、第450條、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 4 月 19 日 民事第八庭審判長法 官 鄭佾瑩 法 官 林欣苑 法 官 陳琪媛 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 106 年 4 月 19 日 書記官 蔡明潔