臺北地方法院106年度訴字第2165號 遷讓房屋等

臺北地方法院106年度訴字第2165號 遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第2165號 原　　　告　李榕榕 訴訟代理人　郝燮戈律師 被　　　告　李開源 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國一０六年十一月 二日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣陸拾伍萬肆仟叁佰零壹元，及其中新臺幣 貳拾柒萬陸仟元自民國一０六年八月二十六日起，其中新臺幣貳 萬捌仟叁佰零壹元自民國一０六年九月二十六日起，均至清償日 止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔其中新臺幣柒仟壹佰陸拾元，餘由原告負擔 。 本判決第一項於原告以新臺幣貳拾壹萬捌仟元為被告供擔保後， 得假執行。但被告如以新臺幣陸拾伍萬伍仟元為原告預供擔保， 得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 甲、程序方面 一、本件依兩造間房屋租賃契約第十條，兩造合意以本院為第一 審管轄法院，依民事訴訟法第二十四條，本院自有管轄權。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：㈠被告同意者；㈡請求之基礎 事實同一者；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈦不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者；被告於訴之變更或追加無異 議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴 訟法第二百五十五條第一項第一、二、三、七款、第二項定 有明文。本件原告原起訴請求：「１被告應自門牌號碼臺北 市○○區○○路○段○○○巷○○號十一樓房屋（下稱租賃 標的物房屋）遷出、將房屋返還原告，並將戶籍自該址遷出 。２被告應給付原告新臺幣（下同）三十六萬八千元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息。３被告應自民國一０六年四月十七日起至返還第 １項所示房屋之日止，按月給付原告九萬二千元」，嗣因被 告業於一０六年九月十四日自租賃標的物房屋遷出、將房屋 返還原告，原告於同年九月二十五日第一次言詞辯論期日變 更聲明為：「１被告應將戶籍自租賃標的物房屋遷出。２被 告應給付原告五十八萬六千四百一十三元，及其中三十六萬 八千元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘二十一萬八千四百一 十三元自變更聲明狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按 週年利率百分之五計算之利息。３被告應給付原告四十六萬 元」（見訴字卷第十二頁書狀），茲因被告復已將戶籍遷出 租賃標的物房屋，原告於同年十一月二日再撤回聲明第１項 部分（見訴字卷第五一頁筆錄），原告前開變更，訴訟標的 、基礎事實均相同，僅係因應起訴後事實減縮應受判決事項 之聲明及擴張或特定請求之數額，且係於言詞辯論之初即提 出，無礙被告之防禦及訴訟之終結，並經被告無異議為本案 言詞辯論，於法自無不合，本院爰就減縮及擴張或特定請求 金額後之訴為裁判，合先敘明。 乙、實體方面 一、原告部分： （一）訴之聲明： １被告應給付原告五十八萬六千四百一十三元，及其中三十 六萬八千元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘二十一萬八千 四百一十三元自變更聲明狀繕本送達之翌日起，均至清償 日止，按週年利率百分之五計算之利息。 ２被告應給付原告四十六萬元。 ３願供擔保，請准宣告假執行。 （二）原告起訴主張： 兩造於一０五年三月十五日訂立房屋租賃契約，約定由被 告向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷 ○○號十一樓房屋即租賃標的物房屋，租賃期間自同年四 月一日起至一０七年三月三十一日止，租金每月四萬六千 元，被告應於每月五日前給付，押租金九萬二千元，因居 住使用房屋所必需支付之水電費、天然氣、管理費概由被 告負擔，被告積欠租金達二個月以上，經原告催告限期繳 納仍不支付時，原告得終止租約並從押金扣除相關費用， 租賃關係終止時，被告應即日將租賃房屋回復原狀遷空返 還原告，被告於終止租約經原告定七日以上催告搬遷仍不 交還房屋，自終止租約翌日起至交還房屋之日止，被告應 給付原告按房租二倍計算之違約金；嗣兩造於一０五年八 月八日重行簽訂房屋租賃契約，由原告同意被告將戶籍遷 入租賃標的物房屋，於租約屆滿或終止時，應於一個月內 自動遷出，其餘條件相同。詎被告自一０五年八月間起即 未依約給付租金、管理費，經原告於一０六年四月六日定 期催告被告給付並遷讓房屋，被告屆期僅繳納四萬六千元 租金，仍未付清其餘欠款，原告乃於同年月十四日以存證 信函為終止兩造間房屋租賃契約之意思表示，該信函於同 年月十七日到達被告，被告同年五月再次繳付租金四萬六 千元後，竟遲至同年九月十四日方遷出租賃標的物房屋、 將租賃標的物房屋返還原告，於同年月十九日再將戶籍遷 出租賃標的物房屋。被告計積欠自一０五年八月起至一０ 六年三月止之租金三十六萬八千元，及自一０六年六月起 至九月十四日止三個月又十四日之租金十五萬九千四百六 十六元，以及一０五年八月至一０六年二月與一０六年五 月至九月十四日止之管理費共四萬六千三百五十九元、一 ０六年三月二十八日起至七月二十四日止之水費二千四百 一十八元、一０六年五月九日起至九月七日止之電費六千 七百一十七元、一０六年二月十五日起至九月十四日止之 瓦斯費三千四百五十三元，合計五十八萬六千四百一十三 元，爰依兩造間房屋租賃契約第三條、第四條之約定，請 求被告如數給付，並支付自訴狀繕本送達翌日起算之法定 利息；另依兩造間房屋租賃契約第八條第二項之約定，請 求被告給付一０六年四月十五日起至九月十四日止相當於 二倍租金之違約金共四十六萬元。 二、被告部分： （一）答辯聲明：原告之訴駁回。 （二）被告以其未依約給付租金乃因租賃標的物房屋客廳、三個 臥室及前陽台均有嚴重漏水情事，漏水範圍達租賃標的物 房屋四分之三，原告雖多次請專業補漏人員察看，但均無 法確認癥結、有效處理、未予修繕導致漏水情節愈發嚴重 等語，資為抗辯。 三、原告主張兩造於一０五年三月十五日訂立房屋租賃契約，約 定由被告向原告承租租賃標的物房屋，租賃期間自同年四月 一日起至一０七年三月三十一日止，租金每月四萬六千元， 因居住使用房屋所必需支付之水電費、天然氣、管理費概由 被告負擔，嗣兩造於一０五年八月八日重行簽訂房屋租賃契 約，由原告同意被告將戶籍遷入租賃標的物房屋，詎被告自 一０五年八月間起即未依約給付租金、管理費，經原告於一 ０六年四月六日定期催告被告給付並遷讓房屋，被告屆期並 未付清全部欠款，原告乃於同年月十四日以存證信函為終止 兩造間房屋租賃契約之意思表示，該信函於同年月十七日到 達被告，被告遲至同年九月十四日方遷出租賃標的物房屋、 將租賃標的物房屋返還原告，於同年月十九日再將戶籍遷出 租賃標的物房屋，計積欠自一０五年八月起至一０六年三月 止之租金三十六萬八千元，另自一０六年六月起至九月十四 日止三個月又十四日相當於租金之數額為十五萬九千四百六 十六元，被告亦未繳付一０五年八月至一０六年二月與一０ 六年五月至九月十四日止之管理費四萬六千三百五十九元、 一０六年三月二十八日起至七月二十四日止之水費二千四百 一十八元、一０六年五月九日起至九月七日止之電費六千七 百一十七元、一０六年二月十五日起至九月十四日止之瓦斯 費三千四百五十三元，合計五十八萬六千四百一十三元之事 實，已經提出房屋租賃契約、管理委員會函、內湖文德郵局 第一二二號存證信函暨掛號郵件收件回執、臺北信義郵局第 二九八號存證信函暨掛號郵件收件回執、管理費用分攤收繳 單、管理委員會收費一覽表、水費繳費憑證、電力公司繳費 憑證、天然氣繳費證明單為證（見補字卷第八至十九頁、訴 字卷第十五至二四頁），核屬相符，且為被告所不爭執，應 堪信為真實。但原告請求被告給付五十八萬六千四百一十三 元及違約金四十六萬元部分，則為被告否認，辯稱：其未依 約給付租金乃因租賃標的物房屋客廳、三個臥室及前陽台均 有嚴重漏水情事，漏水範圍達租賃標的物房屋四分之三，原 告雖多次請專業補漏人員察看但未予修繕等語。 四、茲分述如下： （一）稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金， 民法第四百二十一條第一項、第四百三十九條前段定有明 文。 本件兩造於一０五年三月十五日訂立房屋租賃契約，約定 由被告向原告承租租賃標的物房屋，租期自同年四月一日 起至一０七年三月三十一日止，租賃契約第三條第一項約 定：「租金每月新臺幣肆萬陸仟元整，乙方（即被告）應 於每月五號前給付甲方（即原告）」，第四條約定：「‧ ‧‧凡因居住使用房屋所必需支付之水電費、天然氣、管 理費及其他因居住使用所必需支付之雜項費用，概由乙方 負擔」（見補字卷第八、十頁），但被告自一０五年八月 間起即未依約給付租金、管理費，經原告於一０六年四月 六日限期七日催告被告給付，該存證信函於同年月七日到 達被告，被告屆期並未付清全部欠款，原告乃於同年月十 四日以存證信函為終止兩造間房屋租賃契約之意思表示， 該信函於同年月十七日到達被告，被告遲至同年九月十四 日方遷出租賃標的物房屋、將租賃標的物房屋返還原告， 計積欠自一０五年八月起至一０六年三月止之租金三十六 萬八千元，另自一０六年六月起至九月十四日止三個月又 十四日相當於租金之數額為十五萬九千四百六十六元，被 告亦未繳付一０五年八月至一０六年二月與一０六年五月 至九月十四日止之管理費四萬六千三百五十九元、一０六 年三月二十八日起至七月二十四日止（同年六月、八月繳 付）之水費二千四百一十八元、一０六年五月九日起至九 月七日止之電費六千七百一十七元、一０六年二月十五日 起至九月十四日止（同年四月、六月、八月、九月繳付） 之瓦斯費三千四百五十三元，有房屋租賃契約、管理委員 會函、存證信函暨掛號郵件收件回執、管理費用分攤收繳 單、管理委員會收費一覽表、水費繳費憑證、電力公司繳 費憑證、天然氣繳費證明單附卷可稽，且為被告所不爭， 前已述及，原告依兩造間房屋租賃契約第三、四條約定請 求被告給付一０五年八月至一０六年三月八個月積欠之租 金三十六萬八千元，及一０五年八月至一０六年二月共七 個月每月四千零四十三元之管理費二萬八千三百零一元， 以上合計三十九萬六千三百零一元，自屬有據。 （二）被告辯稱租賃標的物房屋客廳、三個臥室及前陽台均有嚴 重漏水情事，漏水範圍達租賃標的物房屋四分之三，原告 多次請專業補漏人員察看但未予修繕云云，雖提出相片、 影片為憑（見訴字卷第二七至四九頁及卷附磁碟），而出 租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應 於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態； 租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人 負擔，民法第四百二十三條、第四百二十九條第一項固有 明文，是原告如未能交付合於居住使用、收益之租賃標的 物房屋予被告，或未能於租賃期間保持租賃標的物房屋合 於居住使用、收益之狀態（僅係假設），被告非不得行使 同時履行抗辯權、拒絕給付租金。然被告所提相片檔案有 顯示拍攝日期者，拍攝日期均為一０六年三月十六日至同 年六月二十日間，距離被告一０五年八月間開始未依約給 付租金已有八個月之久，已難遽認被告於一０六年二月以 前有拒絕給付租金之同時履行抗辯權存在；且細究被告所 提相片、影片，僅可見房屋部分牆壁、天花板有水滴或水 痕、發霉、凸起、油漆變色、掉落、混凝土流出情事，縱 或屬實（僅係假設），是否已致租賃標的物房屋達不合於 居住使用、收益之狀態，亦非無疑，參諸被告並未依民法 第四百三十條規定自行僱工修繕所指租賃標的物房屋之漏 水情節，卻迄至一０六年九月十四日方遷出，其前始終持 續在租賃標的物房屋居住生活，並未因所指漏水情節而另 覓他處居住，此由租賃標的物房屋一０六年三月底至九月 十四日期間尚使用二千四百一十八元之自來水、高達六千 七百一十七元之電力及三千四百五十三元之天然氣即明， 且為被告所不爭執，被告既未自行僱工修繕租賃標的物房 屋，卻又於長達近一年半（一０五年四月一日起至一０六 年九月十四日止共十七個月又十四日）期間持續在租賃標 的物房屋居住生活，租賃標的物房屋自一０六年三月起亦 非未保持合於居住使用、收益之狀態，被告仍無從為同時 履行抗辯、拒絕給付租金，堪以認定。況被告自一０五年 八月間起即未依約給付租金，已如前述，原告自斯時起亦 得行使同時履行抗辯權、拒絕修繕租賃標的物房屋，否則 無異指被告未支付使用、收益租賃標的物房屋之對價，原 告仍須修繕租賃標的物房屋以利被告無償居住使用收益， 悖於租賃契約為有償契約、兩造互為對待給付之本質，被 告所辯，委無可採。 （三）承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約，民法第四百四十條第一項亦有明定。兩造間房 屋租賃契約第八條第一項並約定：「乙方（即被告）積欠 租金達兩個月以上，經甲方（即原告）催告限期繳納仍不 支付時，甲方得終止本租約，並從押金扣除相關費用」（ 見補字卷第九、十一頁）。本件被告自一０五年八月間起 即未依約給付租金、管理費，而被告並無以租賃標的物房 屋未保持合於居住使用、收益狀態為由，拒絕給付租金之 同時履行抗辯權存在，原告於一０六年四月六日限期七日 催告被告給付，該存證信函於同年月七日到達被告，被告 屆期並未付清全部欠款，原告乃於同年月十四日以存證信 函為終止兩造間房屋租賃契約之意思表示，該信函於同年 月十七日到達被告，業如前敘，揆諸前揭法條、約定，兩 造間房屋租賃契約已經原告於一０六年四月十七日終止， 亦足認定。兩造間房屋租賃契約既於一０六年四月十七日 終止，被告自是日起已無「依約給付租金及負擔水電費、 天然氣、管理費」之義務，原告猶依兩造間房屋租賃契約 第三、四條約定請求被告給付一０六年六月至九月十四日 止之「租金」十五萬九千四百六十六元，及一０六年五月 至九月十四日止之管理費一萬八千零五十八元、一０六年 三月二十八日起至七月二十四日止（同年六月、八月繳付 ）之水費二千四百一十八元、一０六年五月九日起至九月 七日止之電費六千七百一十七元、一０六年二月十五日起 至九月十四日止（同年四月、六月、八月、九月繳付）之 瓦斯費三千四百五十三元，難認有據。至被告自一０六年 四月十八日起至九月十四日止繼續占用租賃標的物房屋， 致原告受有（無法占有、使用、收益租賃標的物房屋及為 被告墊付是段期間之管理費、水電費、瓦斯費等）損害部 分，應計入違約金予以審酌（詳見後述），附此敘明。 （四）又兩造間房屋租賃契約第三條「租金及押租金」第二項約 定：「押租金新臺幣玖萬貳仟元整應於租賃關係終了，租 金、水電費、瓦斯費、管理費等結清後無息返還」，第八 條第一項約定：「乙方積欠租金達兩個月以上，經甲方催 告限期繳納仍不支付時，甲方得終止本租約，並從押金扣 除相關費用」（見補字卷第八至十一頁），亦即本件押租 金之主要目的在於擔保被告履行租賃債務，兩造間房屋租 賃契約關係消滅後，被告有欠租或其他債務不履行時，其 所交付之押租金發生當然抵充之效力。兩造間房屋租賃契 約業經原告於一０四年四月十七日終止，而被告積欠原告 租金三十六萬八千元，及一０五年八月至一０六年二月共 七個月之管理費二萬八千三百零一元，以上合計三十九萬 六千三百零一元，前業載明，被告所繳付之押租金自應當 然抵充前述債務，並參酌民法第三百二十二條第二款後段 之規定，儘先抵充最先到期之一０五年八、九月租金九萬 二千元，是被告一０五年八月至一０六年三月積欠原告之 租金經以押租金當然抵充後尚積欠二十七萬六千元，加計 一０五年八月至一０六年二月共七個月之管理費二萬八千 三百零一元，計三十萬四千三百零一元。 （五）次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 ；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之 數額，民法第二百五十條第一項、第二項前段、第二百五 十二條規定甚明。兩造間房屋租賃契約第八條第二項約定 ：「乙方（即被告）於終止租約經甲方（即原告）定七日 以上催告搬遷或租期屆滿已經甲方表示不再續約，而仍不 交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起至交還房屋之 日止，乙方應給付甲方按房租貳倍計算之違約金」（見補 字卷第九、十一頁）。而約定之違約金過高者，法院得減 至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文，至於是否 相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受 損害情形，以為斟酌之標準；約定之違約金是否過高，應 就債務人若能如期履行債務時債權人可得享受之一切利益 為衡量之標準，且約定之違約金過高者，除出於債務人之 自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不 容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數 額，最高法院四十九年台上字第八０七號、五十一年台上 字第十九號、七十九年台上字第一九一五號著有判例可資 參照。 １被告自一０五年八月間起即未依約給付租金、管理費，經 原告於一０六年四月六日定期催告被告給付並遷讓房屋， 被告屆期並未付清全部欠款，原告乃於同年月十四日以存 證信函為終止兩造間房屋租賃契約之意思表示，該信函於 同年月十七日到達被告，被告遲至同年九月十四日方遷出 租賃標的物房屋、將租賃標的物房屋返還原告，同年月十 九日再將戶籍遷出租賃標的物房屋，迭經載明，原告依兩 造間房屋租賃契約第八條第二項約定請求被告給付自租約 終止時即一０六年四月十七日起至同年九月十四日即返還 租賃標的物房屋之日止按房租（每月四萬六千元）二倍計 算之違約金四十五萬三千八百六十七元【小數點以下四捨 五入】，尚非無憑，至兩造間房屋租賃契約終止前之違約 金請求（一０六年四月十五、十六日部分），則非有據。 ２惟被告於兩造間房屋租賃契約經原告終止後仍繼續占用租 賃標的物房屋，致原告無法占有、使用、收益租賃標的物 房屋，原告所受損害除相當於租金收益（含由承租人負擔 管理費）之損害外，尚包括原告需為被告墊付、繳清是段 期間被告使用租賃標的物房屋自來水、電力、天然氣所生 費用，俾於取回租賃標的物房屋後仍能繼續使用自來水、 電力、天然氣，而被告業已按兩造間房屋租賃契約所定租 金額支付一０六年四、五月占用租賃標的物房屋之對價， 此經原告陳明在卷（見補字卷第三、四頁、訴字卷第十二 、十三頁書狀），被告並已負擔租賃標的物房屋一０六年 四月之管理費，是原告未能收取租賃標的物房屋一０六年 六月至九月十四日止相當於租金之收益為十五萬九千四百 六十六元，未能由承租人負擔之一０六年五月至九月十四 日止管理費為一萬八千零五十八元，原告為被告墊付之（ 一０六年三月二十八日起至七月二十四日止，同年六月、 八月繳付）水費為二千四百一十八元、（一０六年五月九 日起至九月七日止）電費為六千七百一十七元、（一０六 年二月十五日起至九月十四日止，同年四月、六月、八月 、九月繳付）瓦斯費為三千四百五十三元，前皆提及，以 上合計十九萬零一百一十二元，遠低於是段期間以租金二 倍計算之違約金四十五萬三千八百六十七元，加計原告為 請求被告遷出交還租賃標的物及給付租金、負擔費用、賠 償損害所額外付出之訴訟勞力、時間、費用，本院認被告 遲延交還租賃標的物房屋之違約金，應予酌減為三十五萬 元，較為適當。則原告依兩造間房屋租賃契約第八條第二 項約定請求被告給付違約金三十五萬元，亦屬有據，超過 部分之請求，則無理由。 五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之五，民法第二百二十九條第二項、第二百三十 三條第一項前段、第二百零三條亦有明文。兩造間訂有房屋 租賃契約，被告自一０五年八月起未依約給付租金及負擔管 理費，計至一０六年三月共積欠八個月租金三十六萬八千元 、七個月管理費二萬八千三百零一元，經以押租金當然抵充 最先到期之一０五年八、九月租金九萬二千元，被告尚積欠 租金二十七萬六千元，管理費二萬八千三百零一元，兩造間 房屋租賃契約已於一０六年四月十七日經原告終止，原告不 得依約請求被告給付其後之租金或負擔管理費及水電、瓦斯 費，被告遲至一０六年九月十四日方返還租賃標的物房屋， 原告依兩造間房屋租賃契約第八條第二項約定請求被告給付 違約金三十五萬元為適當，以上合計六十五萬四千三百零一 元，從而，原告依兩造間房屋租賃契約第三、四條約定請求 被告給付三十萬四千三百零一元，及其中租金二十七萬六千 元自起訴狀繕本送達翌日起即一０六年八月二十六日起，其 中管理費自變更聲明狀送達翌日起即一０六年九月二十六日 起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，以及 依兩造間房屋租賃契約第八條第二項約定請求被告給付違約 金三十五萬元，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則 無理由，不應准許，爰予駁回。原告陳明願供擔保請准宣告 假執行，就其勝訴部分，尚無不合，爰酌定相當擔保金額准 許之，並職權酌定相當擔保金額宣告被告得預供擔保免為假 執行，原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁 回之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟 法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項， 判決如主文。 中 華 民 國 106 年 11 月 23 日 民事第四庭 法 官 洪文慧 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 10 年 11 月 23 日 書記官 顏子薇