臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第1100號
原 告 丁○○
訴訟代理人 陳振東律師
複代理人 陳炎琪律師
訴訟代理人 陳淑茹律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 丙○○
胡世斌律師
複代理人 甲○○
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國九十四年七月二十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣叁佰捌拾萬元，及自民國九十四年三月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰貳拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁佰捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、緣原告丁○○於民國九十年七月十八日向被告乙○○購買渠所有門牌號碼為台北縣新店市○○路四十三巷八弄九號三樓之已裝潢房屋（下稱系爭房屋），雙方約定價金為新臺幣（下同）三百八十萬元，原告業已依約給付並辦妥所有權移轉登記完畢。嗣至九十三年八月二十四日，系爭房屋之客廳及浴室頂層面板有部分水泥塊剝落，鋼筋顯露於外，並呈生銹狀態，原告方知系爭房屋為海砂屋，原告旋於九十三年九月三日將上開瑕疵通知被告，並表示解除兩造間買賣契約及請求返還前已支付之買賣價金，是被告應返還原告已交付之三百八十萬元買賣價金，爰依民法第二百五十九條規定起訴請求，除供擔保金額外，並聲明如主文所示。
二、台北市土木技師工會作成之系爭房屋安全鑑定報告書中所載「中國國家標準（ＣＮＳ）」，係中華民國經濟部標準檢驗局制定公布之標準，於歷來實務判斷建築物是否為海砂屋時，均以之為依據，被告辯稱是項標準不得作為國內房屋之判斷標準，顯有誤解。又自系爭房屋於九十年十月中旬交屋後，原告繼續使用被告所留下之屋內原有裝潢，至今完全未加以更動，且上開鑑定報告所用之檢驗樣品，係由台北市土木技師公會派遣技師，前往系爭房屋現場採樣後，再交由負責之沈福元技師鑑定，沈福元技師亦曾親至系爭房屋現場實施鑑定，是上開鑑定報告所用以檢驗之樣品，確實採自系爭房屋原有之土木結構，並非原告自行採樣提供予鑑定單位。
三、系爭房屋是否為氯離子含量過高而屬俗稱之海砂屋，非一般人所能即知，原告既非建築專業人士，自無法於九十年十月系爭房屋交屋時即發現或得知此一瑕疵，因此，原告於九十三年八月二十四日發現瑕疵後，旋於同年九月月三日發函通知被告並向渠主張解除契約，已盡其檢查通知義務，亦未逾六個月之解除權行使之除斥期間。
貳、被告抗辯：
一、原告提出之台北市土木技師工會之鑑定報告係由原告自行僱用之私人機構作成，且該鑑定報告書所附照片，亦無技師工會戳章，則該鑑定結論認系爭房屋為海砂屋，不具公信力。
又該鑑定報告書認鑑定標的物之水溶性氯離子含量偏高，其所根據之判斷標準值，係大陸地區之標準值，不可據為台灣地區房屋是否係海砂屋之判斷標準。另該鑑定報告書所附檢測報告書載明：「本樣品由委託者自行取樣送驗；本報告不得作為法律訴訟之證明」等語，顯見該鑑定報告並不可採。
二、被告出售系爭房屋予原告迄今，已有三年九個月，此期間原告已居住其中，且系爭房屋早已由原告依其意思裝潢修繕，現系爭房屋之土木牆壁所呈現之結構，已非被告交付時之原狀，故原告送請鑑定之樣品，並非被告系爭房屋原有之土木結構樣品，可能係原告自行裝潢修繕之施工品質不良所致，自不得遽此即謂系爭房屋係海砂屋，因此，原告據此解除買賣契約，洵為無據。
三、原告係於九十年七月十八日向被告買受系爭房屋，至九十三年九月三日，始發函通知被告發現系爭房屋為海砂屋，惟原告直至九十四年三月八日方又提起本件訴訟，亦即，原告自通知系爭房屋為海砂屋後，未於六個月之除斥期間內向被告為解除契約之意思表示，縱以原告起訴狀之送達為解除契約之意思表示，亦已逾上開六個月之期間，故原告主張解除契約為不合法。又被告係在九十年十月中旬交屋，原告旋即進行修繕，依一般經驗法則，原告在進行修繕時，無可避免會敲打牆壁，即可知悉系爭房屋是否係海砂屋，原告即應於修繕當時通知被告上開瑕疵，惟原告竟遲至九十三年九月三日始通知被告其發現系爭房屋有瑕疵，是原告顯係怠為通知，應視為承認受領系爭房屋，自不得主張解除契約。
四、爰此聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執之事項：
一、原告於九十年七月十八日向被告買受系爭房屋，兩造約定買賣價金為三百八十萬元，原告已依約如數給付，被告亦於九十年十月間交屋，且辦理所有權移轉登記完畢。
二、原告已於九十三年九月三日以存證信函通知被告系爭房屋有瑕疵並解除契約。
肆、得心證之理由：
一、本件原告起訴主張其在九十年七月十八日向被告買受系爭房屋，且已依約交付價金三百八十萬元，而被告亦於九十年十月間交付系爭房屋，並辦理所有權移轉登記完畢，嗣因系爭房屋頂層水泥塊剝落，鋼筋外露，原告發現系爭房屋有氯離子含量過高即俗稱海砂屋之瑕疵，遂於九十三年九月三日以存證信函通知被告系爭房屋有上開瑕疵，並向被告表示解除契約及請求返還前已支付之買賣價金之事實，業據其提出系爭房屋買賣契約書、土地及建物登記謄本各一份、存證信函二份等件為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。惟被告以上揭情詞置辯，故本件之爭點即在於：㈠系爭房屋是否為氯離子含量過高即俗稱之海砂屋，而達於解除買賣契約之程度？㈡如原告得據此主張解除契約，其是否已在民法第三百六十五條所定六個月除斥期間內行使？茲審究如次：
㈠按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條定有明文。又為居住而購買房屋，依社會觀念，購屋者莫不期望所購買之房屋堅固、耐用並能提供基本程度之安全，如房屋結構本身已失其安全性，不論從主觀與客觀之價值與效用而論，應屬減損其價值及效用之瑕疵。氯離子含量過高之房屋即俗稱之海砂屋，對房屋結構安全已有減損，且對居住者之生命、身體構成相當程度之危險性，應認符合民法第三百五十四條規定所稱之瑕疵，而得依民法第三百五十九條規定解除買賣契約。
㈡查原告主張其向被告購買之系爭房屋氯離子含量過高，為俗稱之海砂屋，業據其提出台北市土木技師公會安全鑑定報告書為據，其鑑定結果第㈤項「綜合評估」載明：「1.鑑定標的物之水溶性氯離子含量偏高超過中國國家標準ＣＮＳ3090所規定之標準值 (0.3kg/㎝3)甚多，為高氯離子混凝土建築物（即一般通稱之海砂屋）。2.本鑑定標的物之混凝土抗壓強度偏低，圖面規定強度210kg/㎝2，實際平均強度為53kg/㎝2，僅只達約53/210=25%即0.25fc'，低於規定之強度甚多，因而有結構安全顧慮。3.本鑑定標的物之樓版混凝土剝落及鋼筋銹蝕等均極為嚴重，樑及柱並已有較大的異常裂縫產生。4.由以上跡象顯示鑑定標的物為高氯離子混凝土建築物，亦即一般通稱之海砂屋外，建物之朽壞情況嚴重經鑑定評估已無法承受正常生活起居之重量而有住居安全之慮。」，且上開安全鑑定報告第十一項「修復方式及建議」亦載明：
「1.鑑定標的物三樓客廳及浴廁頂版混凝土剝落及鋼筋銹蝕等現象均極為嚴重，短期性改善措施應即將上述二個房間之上方樓版混凝土拆除，再重新組立模版、配筋及澆置新混凝土等‧‧‧3.未修復前應避免居住於上述二個房間，以免受上方樓版剝落之混凝土塊砸傷。」等語（上開安全鑑定報告書第四頁參照），參以上開安全鑑定報告所附鑑定紀錄表、編號３至１４等十幀照片以及照相位置平面示意圖所示，系爭房屋之三樓客廳及浴廁頂版確有混凝土剝落及鋼筋銹蝕等現象，均極為嚴重，又位在上開區域之樑、柱亦有較大的異常裂縫產生，且混凝土抗壓強度偏低，堪信系爭房屋存在結構安全顧慮，而無法承受正常生活起居之重量，故依社會上通常交易觀念及經驗法則，系爭房屋應為海砂屋，且已有減損其價值及效用之重大瑕疵，故原告主張系爭房屋具有瑕疵而解除契約，應屬有據。
㈢又被告辯稱系爭房屋已由原告依其意思裝潢修繕，目前系爭房屋之土木牆壁所呈現之結構，已非當初交屋時之原狀，是原告送請鑑定之樣品，並非被告系爭房屋原有之土木結構樣品，而否認系爭房屋交屋時有何瑕疵云云。惟證人即台北市土木技師工會指定負責鑑定系爭房屋之技師沈福元證稱：「（問：鑑定取樣過程如何？）我們先發會勘通知，再到現場取樣，我們第一個樣品取在客廳的樑，第二個樣品取在臥房的柱子，第三個樣品取在樓梯的樑，客廳的裝潢天花板可以移動，我們頭伸進去採樣，‧‧‧」、「我去看系爭房子裂縫很嚴重，是位於臥房，沒有遮蔽物很容易看到的。‧‧‧」、「‧‧‧本件已經確定是海砂屋而且強度有問題。。我們在ＣＮＳ氯含量只會愈來愈少不會愈來愈高，隨著時間而降低。」等語（本院九十四年七月二十日言詞辯論筆錄第二頁、第三頁、第四頁參照），可知上開安全鑑定報告所採用之鑑定樣本，確係自系爭房屋之樑、柱等主結構採樣，並非自系爭房屋之裝潢設備中採樣，且氯離子之含量係隨時間遞減，系爭房屋於九十三年間採樣鑑定時，其氯離子含量既已超過標準值，則回溯至九十年十月間交屋時，其氯離子含量必然更高，故系爭房屋氯離子含量過高係海砂屋之瑕疵，應於交屋時即已存在，而與交屋後有否經過原告裝潢修繕無涉，因此，被告上開所辯，顯不可採。
㈣被告雖又抗辯系爭房屋在九十年十月中旬交屋後，原告進行修繕、敲打牆壁時，即可知悉系爭房屋是否係海砂屋，其應即於當時通知被告有此瑕疵，惟原告竟遲至九十三年九月三日始通知被告，原告顯係怠為通知，且原告並未於通知後六個月之除斥期間內向被告為解除契約之意思表示云云。惟按，買受人不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為前項通知者，視為承認其所受領之物；又買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依民法第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅，民法第三百五十六條第三項、第三百六十五條第一項分別定有明文。經查，系爭房屋是否因氯離子含量過高，而有滅失或減少其價值及通常效用之瑕疵，非一般人肉眼即能分辨，須投注經濟上及技術上之能力，經過特殊程序之檢查，始能發現此種瑕疵，此亦經證人沈福元證稱：「‧‧‧樓梯間的樑沒有什麼裂縫，也沒有剝落，但檢驗出來氯含量最高。一定要經過鑑定才會知道房屋安不安全是否為海砂屋。」等語可佐（本院九十四年七月二十日言詞辯論筆錄第三頁參照），因此，系爭房屋是否係氯離子含量過高，非原告按物之性質，依通常程序從速檢查即能發現，為不能即知之瑕疵，故原告主張其於九十三年八月二十四日始發現系爭房屋之客廳及浴室頂層面板有部分水泥塊剝落，鋼筋顯露於外，並呈生銹狀態，旋於九十三年九月三日將上開瑕疵通知被告並解除契約，在六個月之除斥期間內，與上開規定相符，應可採信，被告辯稱原告怠於通知云云，並不可採。
㈤又查，原告於上開九十三年九月三日致被告之存證信函中已載明：「‧‧‧本人依民法第三百五十九條‧‧‧向台端請求解約，請台端將購屋之金額原數歸還，‧‧‧請於民國九十三年九月十五日前回覆本人‧‧‧」等語（本院卷第一一頁、第一二頁參照），而上開存證信函被告已收受，有原告提出被告於九十三年九月十日回覆之存證信函在卷可稽（本院卷第一三頁、第一四頁參照），對此被告亦無爭執（本院卷第七二頁、第七五頁參照），堪認原告解除買賣契約之意思表示最遲已於九十三年九月十日以前到達被告，且依民法第三百六十五條第一項之規定，通知瑕疵與解除契約可同時行使，是原告請求解除契約，並未逾六個月之除斥期間，故被告抗辯原告之解除權已因六個月之除斥期間經過而消滅，亦不足採。
二、綜上所述，原告起訴主張系爭房屋為海砂屋，據此解除兩造間買賣契約，自屬有據。從而，原告依據民法第二百五十九條規定，請求被告返還其已付之價金三百八十萬元，及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起（即九十四年三月十五日）至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
三、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
伍、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國 94 年 8 月 10 日
民事第六庭法官 楊晉佳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內依對造人數檢具繕本向本院提出上訴狀上訴於臺灣高等法院。
中華民國 94 年 8 月 11 日
書記官 朱俶伶
臺北地方法院94年度訴字第1100號 返還價金
臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第1100號 原 告 丁○○ 訴訟代理人 陳振東律師 複代理人 陳炎琪律師 訴訟代理人 陳淑茹律師 被 告 乙○○ 訴訟代理人 丙○○ 胡世斌律師 複代理人 甲○○ 上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國九十四年七月二十 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣叁佰捌拾萬元，及自民國九十四年三月十 五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣壹佰貳拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得 假執行。但被告如以新臺幣叁佰捌拾萬元為原告預供擔保，得免 為假執行。 事實及理由 壹、原告起訴主張： 一、緣原告丁○○於民國九十年七月十八日向被告乙○○購買渠 所有門牌號碼為台北縣新店市○○路四十三巷八弄九號三樓 之已裝潢房屋（下稱系爭房屋），雙方約定價金為新臺幣（ 下同）三百八十萬元，原告業已依約給付並辦妥所有權移轉 登記完畢。嗣至九十三年八月二十四日，系爭房屋之客廳及 浴室頂層面板有部分水泥塊剝落，鋼筋顯露於外，並呈生銹 狀態，原告方知系爭房屋為海砂屋，原告旋於九十三年九月 三日將上開瑕疵通知被告，並表示解除兩造間買賣契約及請 求返還前已支付之買賣價金，是被告應返還原告已交付之三 百八十萬元買賣價金，爰依民法第二百五十九條規定起訴請 求，除供擔保金額外，並聲明如主文所示。 二、台北市土木技師工會作成之系爭房屋安全鑑定報告書中所載 「中國國家標準（ＣＮＳ）」，係中華民國經濟部標準檢驗 局制定公布之標準，於歷來實務判斷建築物是否為海砂屋時 ，均以之為依據，被告辯稱是項標準不得作為國內房屋之判 斷標準，顯有誤解。又自系爭房屋於九十年十月中旬交屋後 ，原告繼續使用被告所留下之屋內原有裝潢，至今完全未加 以更動，且上開鑑定報告所用之檢驗樣品，係由台北市土木 技師公會派遣技師，前往系爭房屋現場採樣後，再交由負責 之沈福元技師鑑定，沈福元技師亦曾親至系爭房屋現場實施 鑑定，是上開鑑定報告所用以檢驗之樣品，確實採自系爭房 屋原有之土木結構，並非原告自行採樣提供予鑑定單位。 三、系爭房屋是否為氯離子含量過高而屬俗稱之海砂屋，非一般 人所能即知，原告既非建築專業人士，自無法於九十年十月 系爭房屋交屋時即發現或得知此一瑕疵，因此，原告於九十 三年八月二十四日發現瑕疵後，旋於同年九月月三日發函通 知被告並向渠主張解除契約，已盡其檢查通知義務，亦未逾 六個月之解除權行使之除斥期間。 貳、被告抗辯： 一、原告提出之台北市土木技師工會之鑑定報告係由原告自行僱 用之私人機構作成，且該鑑定報告書所附照片，亦無技師工 會戳章，則該鑑定結論認系爭房屋為海砂屋，不具公信力。 又該鑑定報告書認鑑定標的物之水溶性氯離子含量偏高，其 所根據之判斷標準值，係大陸地區之標準值，不可據為台灣 地區房屋是否係海砂屋之判斷標準。另該鑑定報告書所附檢 測報告書載明：「本樣品由委託者自行取樣送驗；本報告不 得作為法律訴訟之證明」等語，顯見該鑑定報告並不可採。 二、被告出售系爭房屋予原告迄今，已有三年九個月，此期間原 告已居住其中，且系爭房屋早已由原告依其意思裝潢修繕， 現系爭房屋之土木牆壁所呈現之結構，已非被告交付時之原 狀，故原告送請鑑定之樣品，並非被告系爭房屋原有之土木 結構樣品，可能係原告自行裝潢修繕之施工品質不良所致， 自不得遽此即謂系爭房屋係海砂屋，因此，原告據此解除買 賣契約，洵為無據。 三、原告係於九十年七月十八日向被告買受系爭房屋，至九十三 年九月三日，始發函通知被告發現系爭房屋為海砂屋，惟原 告直至九十四年三月八日方又提起本件訴訟，亦即，原告自 通知系爭房屋為海砂屋後，未於六個月之除斥期間內向被告 為解除契約之意思表示，縱以原告起訴狀之送達為解除契約 之意思表示，亦已逾上開六個月之期間，故原告主張解除契 約為不合法。又被告係在九十年十月中旬交屋，原告旋即進 行修繕，依一般經驗法則，原告在進行修繕時，無可避免會 敲打牆壁，即可知悉系爭房屋是否係海砂屋，原告即應於修 繕當時通知被告上開瑕疵，惟原告竟遲至九十三年九月三日 始通知被告其發現系爭房屋有瑕疵，是原告顯係怠為通知， 應視為承認受領系爭房屋，自不得主張解除契約。 四、爰此聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 叁、兩造不爭執之事項： 一、原告於九十年七月十八日向被告買受系爭房屋，兩造約定買 賣價金為三百八十萬元，原告已依約如數給付，被告亦於九 十年十月間交屋，且辦理所有權移轉登記完畢。 二、原告已於九十三年九月三日以存證信函通知被告系爭房屋有 瑕疵並解除契約。 肆、得心證之理由： 一、本件原告起訴主張其在九十年七月十八日向被告買受系爭房 屋，且已依約交付價金三百八十萬元，而被告亦於九十年十 月間交付系爭房屋，並辦理所有權移轉登記完畢，嗣因系爭 房屋頂層水泥塊剝落，鋼筋外露，原告發現系爭房屋有氯離 子含量過高即俗稱海砂屋之瑕疵，遂於九十三年九月三日以 存證信函通知被告系爭房屋有上開瑕疵，並向被告表示解除 契約及請求返還前已支付之買賣價金之事實，業據其提出系 爭房屋買賣契約書、土地及建物登記謄本各一份、存證信函 二份等件為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。惟被告以 上揭情詞置辯，故本件之爭點即在於：㈠系爭房屋是否為氯 離子含量過高即俗稱之海砂屋，而達於解除買賣契約之程度 ？㈡如原告得據此主張解除契約，其是否已在民法第三百六 十五條所定六個月除斥期間內行使？茲審究如次： ㈠按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之 規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦 無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第三 百五十四條定有明文。又為居住而購買房屋，依社會觀念， 購屋者莫不期望所購買之房屋堅固、耐用並能提供基本程度 之安全，如房屋結構本身已失其安全性，不論從主觀與客觀 之價值與效用而論，應屬減損其價值及效用之瑕疵。氯離子 含量過高之房屋即俗稱之海砂屋，對房屋結構安全已有減損 ，且對居住者之生命、身體構成相當程度之危險性，應認符 合民法第三百五十四條規定所稱之瑕疵，而得依民法第三百 五十九條規定解除買賣契約。 ㈡查原告主張其向被告購買之系爭房屋氯離子含量過高，為俗 稱之海砂屋，業據其提出台北市土木技師公會安全鑑定報告 書為據，其鑑定結果第㈤項「綜合評估」載明：「1.鑑定標 的物之水溶性氯離子含量偏高超過中國國家標準ＣＮＳ3090 所規定之標準值 (0.3kg/㎝3)甚多，為高氯離子混凝土建築 物（即一般通稱之海砂屋）。2.本鑑定標的物之混凝土抗壓 強度偏低，圖面規定強度210kg/㎝2，實際平均強度為53kg/ ㎝2，僅只達約53/210=25%即0.25fc'，低於規定之強度甚多 ，因而有結構安全顧慮。3.本鑑定標的物之樓版混凝土剝落 及鋼筋銹蝕等均極為嚴重，樑及柱並已有較大的異常裂縫產 生。4.由以上跡象顯示鑑定標的物為高氯離子混凝土建築物 ，亦即一般通稱之海砂屋外，建物之朽壞情況嚴重經鑑定評 估已無法承受正常生活起居之重量而有住居安全之慮。」， 且上開安全鑑定報告第十一項「修復方式及建議」亦載明： 「1.鑑定標的物三樓客廳及浴廁頂版混凝土剝落及鋼筋銹蝕 等現象均極為嚴重，短期性改善措施應即將上述二個房間之 上方樓版混凝土拆除，再重新組立模版、配筋及澆置新混凝 土等‧‧‧3.未修復前應避免居住於上述二個房間，以免受 上方樓版剝落之混凝土塊砸傷。」等語（上開安全鑑定報告 書第四頁參照），參以上開安全鑑定報告所附鑑定紀錄表、 編號３至１４等十幀照片以及照相位置平面示意圖所示，系 爭房屋之三樓客廳及浴廁頂版確有混凝土剝落及鋼筋銹蝕等 現象，均極為嚴重，又位在上開區域之樑、柱亦有較大的異 常裂縫產生，且混凝土抗壓強度偏低，堪信系爭房屋存在結 構安全顧慮，而無法承受正常生活起居之重量，故依社會上 通常交易觀念及經驗法則，系爭房屋應為海砂屋，且已有減 損其價值及效用之重大瑕疵，故原告主張系爭房屋具有瑕疵 而解除契約，應屬有據。 ㈢又被告辯稱系爭房屋已由原告依其意思裝潢修繕，目前系爭 房屋之土木牆壁所呈現之結構，已非當初交屋時之原狀，是 原告送請鑑定之樣品，並非被告系爭房屋原有之土木結構樣 品，而否認系爭房屋交屋時有何瑕疵云云。惟證人即台北市 土木技師工會指定負責鑑定系爭房屋之技師沈福元證稱：「 （問：鑑定取樣過程如何？）我們先發會勘通知，再到現場 取樣，我們第一個樣品取在客廳的樑，第二個樣品取在臥房 的柱子，第三個樣品取在樓梯的樑，客廳的裝潢天花板可以 移動，我們頭伸進去採樣，‧‧‧」、「我去看系爭房子裂 縫很嚴重，是位於臥房，沒有遮蔽物很容易看到的。‧‧‧ 」、「‧‧‧本件已經確定是海砂屋而且強度有問題。。我 們在ＣＮＳ氯含量只會愈來愈少不會愈來愈高，隨著時間而 降低。」等語（本院九十四年七月二十日言詞辯論筆錄第二 頁、第三頁、第四頁參照），可知上開安全鑑定報告所採用 之鑑定樣本，確係自系爭房屋之樑、柱等主結構採樣，並非 自系爭房屋之裝潢設備中採樣，且氯離子之含量係隨時間遞 減，系爭房屋於九十三年間採樣鑑定時，其氯離子含量既已 超過標準值，則回溯至九十年十月間交屋時，其氯離子含量 必然更高，故系爭房屋氯離子含量過高係海砂屋之瑕疵，應 於交屋時即已存在，而與交屋後有否經過原告裝潢修繕無涉 ，因此，被告上開所辯，顯不可採。 ㈣被告雖又抗辯系爭房屋在九十年十月中旬交屋後，原告進行 修繕、敲打牆壁時，即可知悉系爭房屋是否係海砂屋，其應 即於當時通知被告有此瑕疵，惟原告竟遲至九十三年九月三 日始通知被告，原告顯係怠為通知，且原告並未於通知後六 個月之除斥期間內向被告為解除契約之意思表示云云。惟按 ，買受人不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人 ，怠於為前項通知者，視為承認其所受領之物；又買受人因 物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請 求權，於買受人依民法第三百五十六條規定為通知後六個月 間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅，民法第三百五 十六條第三項、第三百六十五條第一項分別定有明文。經查 ，系爭房屋是否因氯離子含量過高，而有滅失或減少其價值 及通常效用之瑕疵，非一般人肉眼即能分辨，須投注經濟上 及技術上之能力，經過特殊程序之檢查，始能發現此種瑕疵 ，此亦經證人沈福元證稱：「‧‧‧樓梯間的樑沒有什麼裂 縫，也沒有剝落，但檢驗出來氯含量最高。一定要經過鑑定 才會知道房屋安不安全是否為海砂屋。」等語可佐（本院九 十四年七月二十日言詞辯論筆錄第三頁參照），因此，系爭 房屋是否係氯離子含量過高，非原告按物之性質，依通常程 序從速檢查即能發現，為不能即知之瑕疵，故原告主張其於 九十三年八月二十四日始發現系爭房屋之客廳及浴室頂層面 板有部分水泥塊剝落，鋼筋顯露於外，並呈生銹狀態，旋於 九十三年九月三日將上開瑕疵通知被告並解除契約，在六個 月之除斥期間內，與上開規定相符，應可採信，被告辯稱原 告怠於通知云云，並不可採。 ㈤又查，原告於上開九十三年九月三日致被告之存證信函中已 載明：「‧‧‧本人依民法第三百五十九條‧‧‧向台端請 求解約，請台端將購屋之金額原數歸還，‧‧‧請於民國九 十三年九月十五日前回覆本人‧‧‧」等語（本院卷第一一 頁、第一二頁參照），而上開存證信函被告已收受，有原告 提出被告於九十三年九月十日回覆之存證信函在卷可稽（本 院卷第一三頁、第一四頁參照），對此被告亦無爭執（本院 卷第七二頁、第七五頁參照），堪認原告解除買賣契約之意 思表示最遲已於九十三年九月十日以前到達被告，且依民法 第三百六十五條第一項之規定，通知瑕疵與解除契約可同時 行使，是原告請求解除契約，並未逾六個月之除斥期間，故 被告抗辯原告之解除權已因六個月之除斥期間經過而消滅， 亦不足採。 二、綜上所述，原告起訴主張系爭房屋為海砂屋，據此解除兩造 間買賣契約，自屬有據。從而，原告依據民法第二百五十九 條規定，請求被告返還其已付之價金三百八十萬元，及自本 件起訴狀繕本送達被告之翌日起（即九十四年三月十五日） 至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予 准許。 三、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均 核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決 結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。 伍、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、 第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。 中 華 民 國 94 年 8 月 10 日 民事第六庭法 官 楊晉佳 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內依對造人數檢具繕本向本院提 出上訴狀上訴於臺灣高等法院。 中 華 民 國 94 年 8 月 11 日 書記官 朱俶伶