臺北簡易庭110年度北小字第1708號 返還押租金

臺北簡易庭110年度北小字第1708號 返還押租金

臺灣臺北地方法院小額民事判決 110年度北小字第1708號 原 告 翁文彬 訴訟代理人 吳意淳律師(法扶律師) 被 告 姜富妹 丁安立 共 同 訴訟代理人 王崇品律師 上列當事人間請求返還押租金事件，本院於中華民國110年8月24 日言詞辯論終結，判決如下︰ 主 文 被告姜富妹應給付原告新臺幣壹仟貳佰元。 被告丁安立應給付原告新臺幣陸仟參佰參拾伍元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹仟元由被告姜富妹負擔百分之十三，由被告丁 安立負擔百分之六十九，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告姜富妹以新臺幣壹仟貳佰元為原 告預供擔保，得免為假執行。 本判決第二項得假執行。但被告丁安立以新臺幣陸仟參佰參拾伍 元為原告預供擔保，得免為假執行 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因情事 變更而以他項聲明代最初聲明者，不在此限。民事訴訟法第 255條第1項第4款定有明文；又此項規定係為訴訟上之便宜 而設之規定，祇須情事確實變更，即有其適用，至其情事之 變更，係發生於起訴前或起訴後，均非所問（最高法院73年 度台抗字第147號裁定要旨可資參照）。查本件原告起訴時 ，係向出租人即被告姜富妹請求返還押租金新臺幣(下同)8, 000元及預付的電費1,200元，合計9,200元，並聲明：被告 姜富妹給付原告9,200元，有聲請調解狀可考（見本院卷第9 -11頁），嗣因被告姜富妹將原告承租之房屋即門牌號碼臺 北市○○區○○街00號5樓B室(下稱系爭房屋)出售予被告丁安立 ，並移轉押租金債權予被告丁安立，原告基於上開情事變更 ，於民國110年8月3日當庭追加被告丁安立並變更聲明為如 後述聲明所載（見本院卷第137頁），經核原告前開聲明之 變更，係因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，核與前開 條款之規定相當，且被告亦自陳對被告所為變更沒有意見( 見本院卷第137頁)，應予准許，合先敘明。 二、原告主張：原告於108年12月15日與被告姜富妹簽訂房屋租 賃契約書(下稱系爭租約)，向被告姜富妹承租系爭房屋，約 定租賃期限自109年1月1日起110年2月28日止，租金109年1 月1日至同年2月28日為每月為9,000元，自同年3月1日起為 每月10,000元，押租金18,000元，嗣被告姜富妹將系爭房屋 出售並移轉押租金予被告丁安立，被告丁安立於110年2月20 日以存證信函通知原告不再續租系爭房屋，然被告丁安立沒 有於1個月前通知原告不再續約，因原告年紀大，無法如期 交屋，曾經於電話中告知被告姜富妹會遲幾天交屋，可用日 租方式賠償，並以押租金其中10,000元抵充110年2月的租金 ，原告於110年3月4日要求點交系爭房屋，然被告丁安立以 原告遲延交屋要求賠償5倍違約金，拒絕退還押租金，另原 告有預付電費1,200元予被告姜富妹，爰依不當得利法律關 係，請求被告姜富妹返還預付電費1,200元，依系爭租約法 律及債權讓與關係，請求被告丁安立返還押租金8,000元， 為此提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告姜富妹應給付原告1 ,200元。㈡被告丁安立應給付原告8,000元。 三、被告答辯：對原告預付電費1,200元，不爭執，又系爭租約 約定租賃期間至110年2月28日屆滿，雙方間之租賃契約於11 0年2月28日當然終止，出租人當無義務須另行通知承租人租 賃契約即將屆滿而不續租之事實，且被告丁安立亦於110年2 月20日寄發存證信函予原告，告知租賃契約將於110年2月28 日屆滿，已盡通知義務甚明 原告主張被告未於1個月前通知 不續租系爭房屋，並要求返還9,200元，實屬無理；再本件 租賃契約至110年2月28日止，原告自同年3月1日迄今已逾3 月(3月、4月及5月) ，仍拒不點交、遷讓系爭房屋予被告丁 安立，依系爭租約第6條約定，被告丁安立每月得向原告請 求按照租金5倍之違約金，被告丁安立得向原告請求150,000 元之違約金(計算式：10000×5×3＝150000)；況原告遲至100 年8月3日始返還鑰匙予被告丁安立，明顯遲延交還系爭房屋 ，且原告於被告丁安立表示原告已遲延返還房屋，須扣押租 金時，原告即斷然拒絕點交房屋，迄今原告仍未完成點交房 屋之手續，即系爭租約第5條約定返還押租金之條件尚未成 就，原告請求被告丁安立返還押租金，應無理由等語，資為 抗辯，並聲明：駁回原告之訴。 四、兩造於108年12月15日簽訂系爭租約，約定原告向被告姜富 妹承租系爭房屋，租賃期限自109年1月1日起110年2月28日 止，109年1月1日至同年2月28日每月租金為9,000元，自同 年3月1日起每月租金為10,000元，押租金18,000元，嗣被告 姜富妹將系爭房屋出售並移轉押租金予被告丁安立，被告丁 安立於110年2月20日以存證信函通知原告不再續出租系爭房 屋予原告，有系爭租約、文山景美郵局第000073號存證信函 可稽(見本院卷第15-25頁)，且為被告所不爭執，堪信為真 實。 五、本院得心證之理由： 　　原告主張系爭租約已屆期，且無違約事實，被告姜富妹應返 還預付電費1,200元，及被告丁安立應返還押租金8,000元， 則為被告否認，並以前詞置辯，茲析論如下： ㈠關於原告請求預付電費部分： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。 　⒉原告主張有預付電費1,200元，而被告姜富妹對原告有預付電 費1,200元之主張沒有意見(見本院卷第137頁)，又系爭租約 之租期已於110年2月28日屆滿，且原告亦於110年3月4日騰 空遷出系爭房屋，則被告姜富妹受領原告預付電費之法律上 原因已不存在，原告依不當得利法律關係，請求被告姜富妹 返還預付電費1,200元，洵屬有據。 　㈡關於原告請求返還押租金部分： 　⒈按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租 賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅 ，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還 押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判決 要旨參照）。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租 賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不 履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵 充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度 台上字第1631號判決要旨參照）。再按二人互負債務，而其 給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之 債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段亦定有明文。押租 金依其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與 債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他 代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終 了、承租人無不履行其債務、且返還租賃物之停止條件成就 時，即負有將押租金全額返還承租人之義務。故於租賃關係 終了、承租人已返還租賃物後，出租人即被告即負有返還承 租人押租金之義務。如承租人租賃關係終了且返還租賃物時 ，仍有欠租、相當租金之不當得利或有未償付之其他債務不 履行損害賠償等時，即應以該押租金當然抵充清償，而返還 餘額。 ⒉依系爭租約第5條約定：「乙方（即原告）應於訂約時交於甲 方（即被告）18,000元作為押租保證金，乙方如不繼續承租 ，甲方於乙方遷空後交還房屋後無息退還押租保證金。」（ 見本院卷第19頁），又原告主張於110年1月底時，被告說不 願繼續出租給原告，原告與被告達成合議，以押租金的其中 10,000元做為110年2月的租金等語(見本院卷第136頁)，被 告雖否認有與原告達成上開協議，然縱兩造未達成上開協議 ，惟押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，原告 如未繳交110年2月的租金，被告即得以押租金抵充，自屬當 然，故原告主張押租金中之10,000元已抵充110年2月的租金 ，尚有押租金8,000元，應屬可採。 　⒊又被告姜富妹於109年4月間將系爭房屋之所有權移轉予被告 丁安立，有建物所有權狀可參(見本院卷第69頁)，並被告丁 安立亦自陳被告姜富妹有將押租金18,000元轉交予被告丁安 立，並且有說明這是房客的押金等語(見本院卷第137頁)， 被告丁安立於110年8月3日當庭通知原告，故被告姜富妹對 原告之押租金債務已合法移轉予被告丁安立。 　⒋另原告主張曾於電話中告知被告姜富妹無法如期交屋，可能 會遲幾天，用日租方式賠償云云，被告丁安立雖辯稱被告姜 富妹未同意原告居住至110年3月5日，然觀原告通知被告姜 富妹於110年3月4日點交，而被告姜富妹委由被告丁安立出 面進行點交程序，雖最終兩造因被告丁安立主張原告遲延交 屋要扣押租金而未達成合意，惟參被告姜富妹委由被告丁安 立於110年3月4日出面進行點交之事實，可認原告應與有被 告姜富妹應達成居住至110年3月5日之合議，否則被告姜富 妹不可能同意並委由被告丁安立出面進行點交，故原告居住 至110年3月5日既經被告姜富妹同意，原告於110年3月4日騰 空遷讓系爭房屋，自難認原告有遲延交屋之違約情事。 　⒌又原告繼續使用系爭房屋至110年3月5日，並同意以日租方式 賠償，已如前述，以每日租金為333元(計算式：10000÷30＝3 33，元以下四捨五入)計算，故原告就110年3月1日至同年月 5日使用系爭房屋仍應給付租金1,665元(計算式：333×5＝166 5)予被告丁安立。 　⒍至被告辯稱原告雖已將其物品搬離，然並未就系爭房屋做清 掃行為，並提出系爭房屋照片(見本院卷第71-85頁)以佐其 說，然照片呈現之畫面，固係冰箱、天花板牆角、房門、馬 桶、浴室、廚房天花板、垃圾桶、洗手檯及牆壁尚未清潔之 現況，然系爭租約第11條僅約定：「乙方(即原告)應以善良 管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外 ，因乙方過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。」(見本院 卷第21頁)，並未載明原告於租期屆滿返還時，須負清潔系 爭房屋之責，故被告此部分抗辯，尚非可採。 　⒎被告復抗辯原告於租期屆滿立即將系爭房屋遷讓返還系爭房 屋，被告告每月得請求按照租金5倍之違約金，原告自110年 3月1日至同年5月仍拒不點交，得向原告請求150,000元違約 金云云，然原告已於110年3月4日與被告丁安立點交系爭房 屋，因被告丁安立主張原告遲延遷讓系爭房屋，要扣押租金 而未能達成合意，因被告丁安立未同意返還押租金，原告因 此拒絕返還系爭房屋鑰匙，惟原告已於110年3月4日遷讓系 爭房屋即未再返回系爭房屋，自難認原告仍在管領使用系爭 房屋，復從被告自陳：110年3月5日原告還有再到系爭房屋1 次，之後就沒有再來過了，於110年7月間使用備用鑰匙進入 系爭房屋，進入房子時，屋內沒有原告的私人物品(見本院 卷第137、147、138頁)，應認系爭房屋自110年3月5日起即 在被告管領中；又原告繼續居住系爭房屋至110年3月5日， 係得到被告姜富妹同意，已如前述，故原告於110年3月4日 點交系爭房屋，尚未發生遲延之情事，故被告抗辯原告遲延 遷讓系爭房屋，得向原告請求110年3月至5日之違約金150,0 00元云云，仍非可採。 　⒏從而，原告得請求被告姜富妹返還預付電費1,200元，請求被 告丁安立返還押租金6,335元(計算式：0000－0000＝6335)。 　 六、綜上所述，原告據以提起本訴，請求被告姜富妹給付1,200 元，及被告丁安立給付6,335元，為有理由，應予准許，逾 此範圍之請求，為無理由，應予駁回。　　 七、本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴 訟法第436 條之20規定，應依職權宣告假執行。本院並依同 法第392 條第2 項之規定，依職權宣告被告預供擔保，得免 為假執行。 八、按適用小額訴訟程序事件法院為訴訟費用之裁判時，應確定 其費用額，民事訴訟法第436條之19定有明文，爰依後附計 算書確定本件訴訟費用額如主文第4項所示。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項書 。 中　　華　　民　　國　　110 　年　　9 　　月　　7 　　日 臺北簡易庭 法　官 葉藍鸚 訴訟費用計算書 項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 　 　　 1,000元 合　　　　計　　　 1,000元 附錄： 一、民事訴訟法第436條之24第2項：　　 　　對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。 二、民事訴訟法第436條之25：　　 　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： ㈠原判決所違背之法令及其具體內容。 ㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向 本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　110 　年　　9 　　月　　7 　　日 書記官 林錫欽