臺灣高等法院98年度上字第350號 遷讓房屋等

臺灣高等法院98年度上字第350號 遷讓房屋等

臺灣高等法院民事判決　　98年度上字第350號 上　訴　人　乙○○○ 訴訟代理人　甲○○ 被　上訴人　丙○○ 訴訟代理人　崔駿武律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國98年1 月14日臺灣板橋地方法院97年度訴字第2231號第一審判決提起上 訴，本院於98年11月3日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於㈠命上訴人給付自民國九十七年九月四日起不當得利 超過按月新台幣捌仟玖佰捌拾柒元部分。㈡命上訴人負擔訴訟費 用之裁判，均廢棄。 上開㈠廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 其餘上訴駁回。 第一審關於命上訴人負擔訴訟費用部分，及第二審訴訟費用，由 上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人主張：其於民國97年7月23日經原法院強制執行事 件拍賣程序，買受坐落臺北縣板橋市○○段199、199-1地號 土地及其上第558號、第3314號(未辦保存登記)建號即門牌 號碼臺北縣板橋市○○路○段37巷72-3號房屋(以下簡稱系爭 房屋)，並取得系爭房地權利移轉證書辦妥所有權移轉登記 。惟上訴人於被上訴人取得系爭房屋所有權後卻拒絕遷讓， 上訴人占用系爭房屋，無法律上正當原因，獲取相當於租金 之不當得利，致被上訴人受損害，爰本於所有物返還請求權 、侵權行為、不當得利之法律關係，請求上訴人將系爭房屋 騰空返還，並自被上訴人寄發存證信函通知上訴人搬遷之翌 日起即97年9月4日起至返還系爭房屋日止，按月給付新臺幣 （下同）2萬元之賠償金等語。原審判命上訴人應將系爭房 屋（含頂樓增建部分）騰空返還被上訴人，並自民國97年9 月4日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬 3,267元，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分 聲明不服提起上訴，被上訴人就其敗訴部分未聲不服而告確 定，就上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：其原為系爭房地之所有權人，曾於93年4月間 委請訴外人何典育辦理抵押權設定移轉等事宜，詎何典育竟 盜用上訴人之印章、印鑑，將系爭房地出售並移轉登記予第 三人鄭明雪後，再移轉登記至自己名下，並持以向民間及銀 行貸款，已經原法院以97年度訴字第1229號刑事判決何典育 偽造文書罪有期徒刑一年四月減為八月確定(何典育上訴本 院後撤回確定)。旋因何典育未繳交系爭房地貸款本息，經 抵押債權人聲請原法院執行處拍賣。因上訴人本為系爭房地 所有權人而自始占有系爭房屋，故拍賣公告上載明不點交。 而被上訴人係經由拍賣取得系爭房地所有權，上訴人所得對 抗前手何典育之事由，當然得對抗被上訴人。另被上訴人標 購系爭房地動機不單純，且資金來源交待不清，其中97年7 月30日匯出之196萬元收款人即為代書林興德，足證系爭房 地係由上訴人與林興德合資購買，而代書林興德對於何典育 偽造文書盜賣系爭房地之事實，知悉甚詳，復與何典育間有 業務合作關係，被上訴人就系爭房地取得顯非善意，當然不 得要求上訴人遷讓房屋等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判 決關於命上訴人將系爭房屋（含頂樓增建部分）騰空遷讓及 給付不當得利部分均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一 審之訴駁回。 三、被上訴人主張其經原法院97年度執字第25031號強制執行事 件拍賣程序，於97年7月23日以390萬元標得系爭房地（含頂 樓增建部分），嗣取得權利移轉證書，並於97年8月19日辦 妥所有權移轉登記。又系爭房屋目前由上訴人占有使用，被 上訴人前曾寄發存證信函通知上訴人遷讓房屋，上訴人於97 年9月3日收受該存證信函等情，為兩造所不爭執，復有原法 院不動產權利移轉證書、土地及建物登記謄本、臺北縣政府 稅捐稽徵處總處97年度契稅繳款書、存證信函、掛號郵件收 件回執等在卷為憑（見原審卷第5頁至第10頁），並經本法 院依職權調閱原法院97年度執字第25031號卷（以下簡稱執 行卷）查明屬實，堪信為真。被上訴人主張上訴人無權占用 系爭房地，惟為上訴人否認，則上訴人自應就其占用之正當 權源負舉證之責。查： ㈠按土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見 ，將登記事項賦與絕對真實之公信力，故第三人信賴登記機 關之登記而取得不動產權利時，不因前手登記原因之無效或 撤銷而被追奪（司法院院字第1919號解釋參照）。又增訂民 法第759條之1條第1項：「不動產物權經登記者，推定登記 權利人適法有此權利。」規定，於本件系爭房地於97年7月2 3日拍賣時尚未增訂施行，故本件仍援引土地法第43條之規 定，合先敘明。 ㈡上訴人抗辯稱：系爭房地原為其所有，前於93年4月間遭訴 外人何典育擅自移轉至第三人鄭明雪名下，再移轉至何典育 名下，何典育因此遭法院判處行使偽造文書罪有期徒刑一年 四月減為八月等情，有原法院97年度訴字第1229號刑事判決 在卷為憑（見原審卷第29頁至第35頁）。是依上訴人所舉前 揭事實，系爭房地二次移轉予何典育之登記固有無效之原因 ，上訴人至多得訴請鄭明雪、何典育塗銷前揭移轉登記。然 在上訴人訴請塗銷移轉登記前，系爭房地即遭何典育之債權 人即高雄銀行股份有限公司（以下簡稱高雄銀行）請求原法 院執行處拍賣，被上訴人因信賴該登記，並經由原法院拍賣 程序取得所有權，有調閱原法院執行卷可證。是被上訴人即 得本於所有權人地位對上訴人主張權利，上訴人不得以其與 何典育間前揭之抗辯事由對抗被上訴人。 ㈢另強制執行法所謂「點交」程序，係指買受人或承買人在符 合強制執行法第99條第1項至第3項之情形下，得請求執行法 院強制解除債務人或第三人占有之權利而言。執行法院所為 「拍定後不點交」之意義僅在限制買受人或承買人不得於拍 定後向執行法院聲請點交而已，並不能進而推論債務人或第 三人確實有實體上合法占有之權源或權益。系爭房地經原法 院執行處拍賣時，於拍賣公告上註明拍定後不點交，揆諸前 揭說明，僅係被上訴人不得向原法院執行處聲請點交而已， 但究不得據以推論在上訴人有合法占用系爭房地之正當權源 ，上訴人在實體上是否有合法占用系爭房地之權源，仍待上 訴人舉證以明其實。上訴人抗辯稱：系爭不動產之拍賣公告 已註明拍定後不點交，被上訴人卻甘冒將來可能無法點交之 危險而應買，據以推論其有占用系爭房地之正當權源，殊屬 無據。 ㈣上訴人另抗辯稱代書林興德、何典育係同一代書事務所，林 興德對何典育因偽造文書將上訴人所有系爭房地過戶予鄭明 雪，再由鄭明雪移轉登記予何典育事知悉甚詳，且林興德與 被上訴人合資標買系爭房地，則被上訴人就系爭房地移轉登 記有無效原因知之甚詳，被上訴人顯非土地法第43條規定之 善意第三人云云。惟上訴人曾就系爭房地設定抵押權予國泰 世華商業銀行擔保貸款210萬元，嗣因繳納房貸有所遲延， 因而至鴻運事務所委託何典育辦理將系爭房地移轉登記至江 明通(按係上訴人之配偶)名下，再另行辦理貸款。詎何典育 竟利用上訴人及江明通不瞭解不動產過戶程序之隙，盜用上 訴人原所交付之印鑑章蓋於該土地登記申請書上，並由鄭明 雪掛名買受系爭房地，何典育並因上開行為，經原法院97年 度訴字第1229號刑事判決有期徒刑一年四月減為八月確定（ 嗣上訴本院後撤回），固有本院調閱板橋地檢署96年度他字 第4182號卷（以下簡稱偵查卷)、原法院97年度訴字第1229 號卷可稽(以下簡稱原法院刑事卷)。而該移轉登記雖係由代 書林興德辦理，且林興德曾於前揭偽造文書案檢察官於96年 11月6日偵查及原法院97年7月16日審理時到庭做證（見偵查 卷第105頁、原法院刑事卷第58頁至第63頁）。惟林興德僅 因何典育未具代書資格，而受託辦理系爭房地之移轉登記之 送件，及系爭房地移轉登記予何典育後抵押權登記事，此經 林興德於該刑事案件陳證甚詳（見偵查卷第105頁、原法院 刑事卷第60頁)，且證人江明通於該刑事案中亦證稱未曾見 過林興德（見原法院刑事卷第41頁），林興德亦僅是向上訴 人收件而已，復經林興德、鄭明雪陳證甚明（見原法院刑事 卷第56頁、第59頁至第60頁）。是林興德就系爭房地是否為 何典育偽造文書而移轉登記予鄭明雪，而確有無效得塗銷之 原因，於偵查甚或原法院刑事庭審理時，均僅於上訴人自己 陳述主張之階段而已。參酌系爭房地於93年7月26日移轉登 記予鄭明雪後，歷經約1年7個月後迄95年2月7日，鄭明雪始 以買賣為原因移轉登記予何典育，有該土地建物登記簿謄本 在卷可考（見偵查卷第6頁至第11頁）。即上訴人之配偶江 明通自陳其在系爭房地96年5月4日遭何典育之債權人即訴外 人寶華商業銀行股份有限公司聲請原法院至現場查封時，即 已知悉系爭房地遭過戶之情事（見偵查卷第206頁），且上 訴人本人亦在原法院96執全卷1110號卷執行（勘測）筆錄上 簽名（見該卷第43頁），則上訴人知悉何典育於斯時盜用其 印章過戶系爭房地後，迄未見上訴人曾訴請塗銷或採取其他 任何法律保全或救濟途徑，致令原法院於97年7月23日將之 拍賣後而主張第三人標買系爭房地非善意第三人，要無所據 。上訴人嗣後否認知悉系爭房地遭查封情事（見本院卷第33 頁反面），顯不足採。因此，代書林興德就系爭房地是否遭 何典育偽造文書輾轉移轉登記予何典育，而有得訴請塗銷之 原因，實無從確知。況被上訴人於原法院刑事庭97年9月11 日為何典育偽造文書有罪之判決前之97年7月23日即已拍得 系爭房地，系爭房地在未經法院判決確認是否偽造文書而為 移轉前，斷難徒憑林興德於偵查或原法院刑事庭審理時做證 ，遽謂林興德受何典育之託辦理系爭房地過戶送件、抵押權 設定之手續等，即知悉系爭房地之移轉登記有無效之原因， 而非善意之第三人。茲被上訴人透過法院強制執行程序於97 年7月23日第二次公開拍賣系爭房地時，以390萬元投標買受 系爭房地，有調閱原法院執行卷附拍賣通知、執行筆錄及投 標書可參（見該卷90頁至第94頁、第108頁至第109頁），尚 難謂其為惡意之第三人。斟諸前揭刑事案件亦未認定林興德 與何典育有偽造文書之犯意聯絡、抑或有幫助之事實，而上 訴人就此亦未能提出其他證據證明林興德或被上訴人就何典 育取得系爭房地有何得為塗銷登記之事由。上訴人抗辯林興 德為惡意云云，不足為採。 ㈤至被上訴人主張其購買系爭房屋之資金來源為：97年6月5日 富邦人壽保險單借款71萬；97年6月26日國泰人壽保險單借 款30萬；97年7月21日國泰人壽保險單借款35萬；97年7月31 日國泰人壽保險單借款25萬；97年7月30日向板橋農會貸款 196萬5千元。復因被上訴人配偶游瑞杉經營水族量販店備有 現金32萬5,000元，總計390萬元，並據提出游瑞杉中華商銀 存摺、游瑞杉國泰人壽保險單、被上訴人子女游佳裕國泰人 壽保險單、游佳偉國泰人壽保險單、被上訴人板橋農會存摺 、台北縣政府營利事業登記證為證（見本院卷53頁至第59頁 ）。上訴人雖抗辯稱系爭房地屋齡超過30年、外觀老舊、頂 樓加蓋部分亦負拆除之風險，且被上訴人財務狀況不佳，亦 無住屋需求，被上訴人購買系爭房地動機不符經驗法則。甚 至被上訴人之資金來源部分不詳，97年7月30日繳交尾款312 萬元部分，被上訴人提出匯款資金196萬元，其資金流向亦 有問題，故上訴人高度懷疑被上訴人係與林興德合資購買系 爭房地云云。即上訴人所陳前揭事實縱如為實，但上訴人不 能證明代書林興德知悉系爭房地之移轉登記確有無效之原因 ，已如前述，則被上訴人向原法院執行處標買系爭房地，透 過公開競標程序，並向林興德籌措資金，甚或被上訴人於標 得系爭房地後，由林興德代被上訴人具狀聲請原法院執行處 點交系爭房地，有「民事聲請點交不動產狀」（見執行卷第 141頁），均仍無礙被上訴人為善意第三人之認定。上訴人 以被上訴人買受系爭房地之動機、與林興德合資買受系爭房 地等據以指陳被上訴人非善意云云，要無足取。 四、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範 圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為 準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益， 僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61 年台上字第1695號判例意旨參照）。又依土地法第97條第1 項規定：城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申 報總價額年息百分之十為限。又所謂土地及建築物之總價額 ，土地價額依法定地價，建築物價額，依該管縣市地政機關 估定之價額，土地法施行法第25條亦有明文；又土地法第97 條第1項規定之土地價額依法定地價，而土地法第148條規定 土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，於平均地 權條例施行區域，係指地政機關舉辦規定地價重新定地價時 ，土地所有權人在公告申報期間內自行申報之地價，如未於 公告期間內申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地 價，土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦分別 定有明文。本件被上訴人標得系爭房地，取得系爭房地之權 利移轉證書後，上訴人仍占用系爭房地，無法律上正當權源 ，獲有相當於租金之利益，並致被上訴人因而受有損害。則 被上訴人據以請求上訴人給付相當於租金之不當得利，揆諸 前揭說明，自屬有據。查系爭房屋坐落臺北縣板橋市○○段 199、199-1地號土地，面積各為169.95平方公尺、1.31平方 公尺，96年1月之申報地價分別為7,520元、5,954元，而被 上訴人就該土地之應有部分均為1/4，有土地登記謄本附卷 可稽（見原審卷第6頁、第8頁）。是系爭房屋坐落之土地價 額合計為321,456元（(169.95X7,520X1/4)+(1.31X5,954X1/ 4)=321,456，元以下四捨五入，下同）;另系爭房屋經臺北 縣板橋市地政事務所估定之價額為75萬6,946元，有臺北縣 板橋地政事務所98年5月26日北縣板地價字第0980007898號 函附「台北縣板橋市建物現值調查估價表」在卷可考（見本 院卷第26頁至第27頁）。故系爭房屋及土地總價額為107萬 8,402元（321,456+756,946元=1,078,402）。茲審酌系爭房 屋為4層樓鋼筋混凝土造建築之第4層及頂樓增建部分，位於 巷弄內，交通運輸便利性、民生必需要件取得之便利性尚可 （見原法院97年度執字第25031號卷內正一不動產估價師事 務所鑑定報告書），且距中山實小步行僅約5分鐘，有googl e地圖在卷可參(見本院卷第47頁)，認原審酌定上訴人占用 系爭房屋相當於租金之不當得利以前揭金額之年息10%計算 ，堪稱合理適當。依此標準，被上訴人請求上訴人自上訴人 收受遷讓房屋之存證信函之翌日即97年9月4日起至遷讓房屋 止，按月給付8,987元（1,078,402X10%/12=8,987），為有 理由，應予准許，逾此範圍請求，為無理由，不應准許。原 審就土地價額部分以公告現值之百分之八十，且房屋價額以 課稅現值36萬1,000元計算，均有誤會。上訴人抗辯該地段 每月租屋租金約6,000元至8,000元，而抗辯原審認定之租金 過高云云，尚屬可採。 五、綜上所述，本件上訴人抗辯其有權占用系爭房屋為不足採， 被上訴人主張上訴人無權占用系爭房屋，無合法正當權源， 並獲有不當得利，當屬可信。從而，被上訴人本於民法第76 7條、第179條之規定請求上訴人應將系爭房屋（含頂樓增建 部分）騰空返還被上訴人，並自97年9月4日起至騰空返還上 開房屋之日止，按月給付被上訴人8,987元，為有理由，應 予准許，逾此範圍請求，為無理由，不應准許。原審就超過 上開應准許部分，為上訴人敗訴判決，尚有未洽，上訴意旨 就此部分求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分， 原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨就此部分指摘原 判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。 六、至被上訴人另依侵權行為損害賠償請求權請求上訴人給付占 用系爭房屋所受之損害部分，核被上訴人此部分請求係以單 一聲明，請求法院就不當得利返還請求權部分為同一之判決 ，自屬訴之重疊合併。則本院既認被上訴人依民法第179條 規定為有理由判決，則被上訴人另依侵權行為損害賠償請求 權請求損害賠償部分，縱經審酌，其金額無從為更有利於被 上訴人判斷，此部分自無再加以論究，附此敘明。 七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據， 經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事 訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。 中 華 民 國 98 年 11 月 17 日 民事第八庭 審判長法 官 劉勝吉 法 官 鄭威莉 法 官 蘇芹英 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資 格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但 書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 中 華 民 國 98 年 11 月 17 日 書記官 林初枝 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。