最高法院民事判決 109年度台上字第1433號
上 訴 人 張菀欣
訴訟代理人 汪團森律師
林宜君律師
被 上訴 人 曹斐琳
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國108年1月22日臺灣高等法院第二審判決（106年度重上字第884號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、本件被上訴人主張：第一審共同被告嘉泉建設股份有限公司（下稱嘉泉公司）在新北市○○區○○段000○0地號等29筆土地興建「嘉泉名璽」建案（下稱系爭建案），該公司負責人即第一審共同被告王凱裕、業務經理即上訴人均明知所銷售系爭建案B6棟17樓房屋（下稱系爭房屋）部分，未經領得建造執照，竟共同違反公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第58條第1 項規定，進行銷售，先與第一審共同被告林明珠就系爭房屋、基地持分及地下4層編號74 停車位（下合稱系爭房地），虛偽簽訂民國102年4月30日之房地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），同年6月10日由上訴人提示B6 棟其餘樓層之圖說，充為系爭房屋之設計，伊因而誤信系爭建案之建造執照有系爭房屋，與林明珠、嘉泉公司簽署讓與承諾書及讓與同意書（下稱系爭讓與契約），以新臺幣（下同）1,690 萬元，自林明珠受讓系爭買賣契約之權利義務，並交付價金90萬元及面額合計800 萬元支票予嘉泉公司收受兌領，致伊受有890萬元之損害。爰依民法第184條、第185條、第188條第1項前段、公司法第23條第2項規定，擇一求為命上訴人給付890萬元及加計自102年6月10 日起算法定遲延利息之判決（上訴人對林明珠之請求，經第一審判決其敗訴，未聲明不服；另請求第一審法院判決命嘉泉公司、王凱裕給付部分，未據該2 當事人上訴於本院，各該未繫屬本院者，不予贅述）。
二、上訴人則以：系爭建案原有系爭房屋之設計，嗣因法令限制，嘉泉公司撤回16樓以上之變更設計，伊僅係業務經理，非公司負責人，不清楚該情形，未以不實事項詐欺被上訴人。
伊非系爭建案之起造人或建築業者，且該建案非完全未取得建造執照，僅係變更尚未核准，無管理條例第58條第1 項規定之適用。系爭房地之紅單（即房地優先議價或優先購買權利證明文件之俗稱）原係訴外人康美英所購買，於轉賣被上訴人時，伊協調金主林明珠為被上訴人代墊450 萬元，並由林明珠先簽約購入系爭房地，作為保障，伊僅協助換約、權利讓與及代收被上訴人所交付之890 萬元價金，非契約當事人或出賣人，不負法令或契約之告知義務等語，資為抗辯。
三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：王凱裕為嘉泉公司負責人，上訴人為該公司業務經理，系爭房屋預售事宜係王凱裕交由張菀欣辦理，嘉泉公司與林明珠簽立系爭買賣契約，被上訴人、嘉泉公司、林明珠於102年6月10日簽立系爭讓與契約，被上訴人已交付價金 890萬元之事實，為兩造所不爭執。管理條例第58條第 1項係為保護公寓大廈預售屋之買受人，故規定應先領得建造執照，方得辦理銷售，核屬民法第184條第2項所定保護他人之法律。王凱裕經營嘉泉公司多年，上訴人自陳擔任嘉泉公司業務部門經理，負責建案之銷售、換約及售後服務，就其執行職務範圍，亦屬公司法第 8條所定公司負責人，均應知悉上開法令對於預售屋買賣之限制。依證人即辦理系爭建案變更設計之建築師陳逸軒所證，系爭建案之建造執照經第3次核准變更設計時，B棟僅為14層樓，101年12月28日申請第4次變更設計，固含17樓之系爭房屋，惟主管機關要求應依規定將原不計入容積之防空避難室部分，納入容積計算，地上樓層面積隨之減少，故於102年9月10日之後，才補正將B棟17樓由7戶變更為5戶，B6棟17樓之系爭房屋因而未經主管機關103年2月21日許可之第4次變更設計所核准，上訴人、王凱裕均有參與上開變更設計之討論，且依上訴人所稱，可知系爭房地之紅單原由康美英以1,245萬元所購買，已付價金1,145萬元，其同意以 1,440萬元出售，惟因有意受讓之被上訴人資金不足，由上訴人協調林明珠代墊 450萬元，為保障林明珠之權利，乃簽立系爭買賣契約，再以 1,690萬元轉售予被上訴人，該買賣契約附件房屋平面圖所標示17樓係上訴人所為，參照系爭轉讓契約所載，該轉售應經嘉泉公司同意，並由王凱裕、上訴人依其職務範圍安排辦理簽立系爭轉讓契約，堪認上訴人、王凱裕於102年6月10日提示系爭買賣契約書，辦理系爭房地轉售予被上訴人時，系爭房屋僅掛件申請主管機關審查變更設計，尚未經核准建造，當不得作為預售屋之買賣標的，其竟將其他樓層之平面圖，充當系爭房屋之平面圖，辦理轉售，致被上訴人誤以為買受之標的物屬於依法令得預售之建物，因而交付價金 890萬元，上訴人、王凱裕自係共同違反上開保護他人之法律，致被上訴人因嘉泉公司不能給付系爭房屋，受有該款項之損害。從而，被上訴人依民法第184條第2項、公司法第23條第2 項規定，請求上訴人與王凱裕、嘉泉公司連帶賠償890 萬元本息，應予准許等詞，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張及聲明證據為不足取及無須再予審酌之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
四、按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，民法第184條第2項前段定有明文。所謂違反保護他人之法律者，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言；或雖非直接以保護他人為目的，而係藉由行政措施以保障他人之權利或利益不受侵害者，亦屬之。查管理條例第58條第 1項規定：「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。
」乃課公寓大廈起造人或建築業者為銷售前，應就所銷售房屋先領得建造執照之義務，目的在於保障公寓大廈預售屋之買受人，避免因所購房屋未能取得建造執照，致權益受侵害。是不論以何種方式銷售，均在上開規定禁止之列，縱以預約、預售、含有優先議價權或優先購買權之紅單為名，及就其所衍生權利為同意轉讓者，亦同。此項規定自屬保護他人之法律。原審本於認事、採證之職權行使，綜合相關事證，合法認定上訴人擔任嘉泉公司之業務經理，就系爭建案之銷售、換約等執行職務範圍，屬公司法第 8條所定之公司負責人，系爭房屋並未取得主管機關發給之建造執照，上訴人就系爭房屋安排被上訴人辦理簽立系爭轉讓契約，係違反管理條例第58條第 1項保護他人之法律，致被上訴人因嘉泉公司不能給付系爭房屋，受有 890萬元價金之損害，因以上述理由為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。被上訴人於第一審即主張嘉泉公司、上訴人與王凱裕違反管理條例第58條第 1項規定，出售不存在之系爭房屋，並根據侵權行為之法律關係請求該3人連帶賠償損害（見一審卷第12、14、305頁），其於原審言詞辯論期日主張本件訴訟標的包含民法第184條第2項規定（見原審卷三第 444頁），核屬補充法律上之陳述，非訴之追加，原審就此程序事項雖未論斷，但於判決結果並無影響，依民事訴訟法第477條之1規定，不得廢棄原判決。上訴論旨，猶就原審採證、認事之職權行使暨其他與判決基礎無涉或贅述之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。末查，上訴人於上訴第三審後，始提出時效消滅之抗辯，依民事訴訟法第476條第1項規定，本院不得審酌，又上訴人對於原審命其與嘉泉公司、王凱裕連帶給付之判決，提起第三審上訴，雖提出非基於個人關係之抗辯，惟經本院認其上訴無理由，即無民事訴訟法第56條規定之適用，其上訴效力不及於未上訴之連帶債務人嘉泉公司、王凱裕，毋庸將之併列為上訴人，均併予敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國 110 年 3 月 4 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 盧 彥 如
法官 吳 麗 惠
法官 林 麗 玲
法官 張 恩 賜
本件正本證明與原本無異
書記官
中華民國 110 年 3 月 12 日
最高法院109年度台上字第1433號 請求損害賠償等
最高法院民事判決 109年度台上字第1433號 上 訴 人 張菀欣 訴訟代理人 汪團森律師 林宜君律師 被 上訴 人 曹斐琳 上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國108年1 月22日臺灣高等法院第二審判決（106年度重上字第884號），提 起上訴，本院判決如下： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 一、本件被上訴人主張：第一審共同被告嘉泉建設股份有限公司 （下稱嘉泉公司）在新北市○○區○○段000○0地號等29筆 土地興建「嘉泉名璽」建案（下稱系爭建案），該公司負責 人即第一審共同被告王凱裕、業務經理即上訴人均明知所銷 售系爭建案B6棟17樓房屋（下稱系爭房屋）部分，未經領得 建造執照，竟共同違反公寓大廈管理條例（下稱管理條例） 第58條第1 項規定，進行銷售，先與第一審共同被告林明珠 就系爭房屋、基地持分及地下4層編號74 停車位（下合稱系 爭房地），虛偽簽訂民國102年4月30日之房地買賣契約書（ 下稱系爭買賣契約），同年6月10日由上訴人提示B6 棟其餘 樓層之圖說，充為系爭房屋之設計，伊因而誤信系爭建案之 建造執照有系爭房屋，與林明珠、嘉泉公司簽署讓與承諾書 及讓與同意書（下稱系爭讓與契約），以新臺幣（下同）1, 690 萬元，自林明珠受讓系爭買賣契約之權利義務，並交付 價金90萬元及面額合計800 萬元支票予嘉泉公司收受兌領， 致伊受有890萬元之損害。爰依民法第184條、第185條、第1 88條第1項前段、公司法第23條第2項規定，擇一求為命上訴 人給付890萬元及加計自102年6月10 日起算法定遲延利息之 判決（上訴人對林明珠之請求，經第一審判決其敗訴，未聲 明不服；另請求第一審法院判決命嘉泉公司、王凱裕給付部 分，未據該2 當事人上訴於本院，各該未繫屬本院者，不予 贅述）。 二、上訴人則以：系爭建案原有系爭房屋之設計，嗣因法令限制 ，嘉泉公司撤回16樓以上之變更設計，伊僅係業務經理，非 公司負責人，不清楚該情形，未以不實事項詐欺被上訴人。 伊非系爭建案之起造人或建築業者，且該建案非完全未取得 建造執照，僅係變更尚未核准，無管理條例第58條第1 項規 定之適用。系爭房地之紅單（即房地優先議價或優先購買權 利證明文件之俗稱）原係訴外人康美英所購買，於轉賣被上 訴人時，伊協調金主林明珠為被上訴人代墊450 萬元，並由 林明珠先簽約購入系爭房地，作為保障，伊僅協助換約、權 利讓與及代收被上訴人所交付之890 萬元價金，非契約當事 人或出賣人，不負法令或契約之告知義務等語，資為抗辯。 三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：王凱裕為嘉泉 公司負責人，上訴人為該公司業務經理，系爭房屋預售事宜 係王凱裕交由張菀欣辦理，嘉泉公司與林明珠簽立系爭買賣 契約，被上訴人、嘉泉公司、林明珠於102年6月10日簽立系 爭讓與契約，被上訴人已交付價金 890萬元之事實，為兩造 所不爭執。管理條例第58條第 1項係為保護公寓大廈預售屋 之買受人，故規定應先領得建造執照，方得辦理銷售，核屬 民法第184條第2項所定保護他人之法律。王凱裕經營嘉泉公 司多年，上訴人自陳擔任嘉泉公司業務部門經理，負責建案 之銷售、換約及售後服務，就其執行職務範圍，亦屬公司法 第 8條所定公司負責人，均應知悉上開法令對於預售屋買賣 之限制。依證人即辦理系爭建案變更設計之建築師陳逸軒所 證，系爭建案之建造執照經第3次核准變更設計時，B棟僅為 14層樓，101年12月28日申請第4次變更設計，固含17樓之系 爭房屋，惟主管機關要求應依規定將原不計入容積之防空避 難室部分，納入容積計算，地上樓層面積隨之減少，故於10 2年9月10日之後，才補正將B棟17樓由7戶變更為5戶，B6棟1 7樓之系爭房屋因而未經主管機關103年2月21日許可之第4次 變更設計所核准，上訴人、王凱裕均有參與上開變更設計之 討論，且依上訴人所稱，可知系爭房地之紅單原由康美英以 1,245萬元所購買，已付價金1,145萬元，其同意以 1,440萬 元出售，惟因有意受讓之被上訴人資金不足，由上訴人協調 林明珠代墊 450萬元，為保障林明珠之權利，乃簽立系爭買 賣契約，再以 1,690萬元轉售予被上訴人，該買賣契約附件 房屋平面圖所標示17樓係上訴人所為，參照系爭轉讓契約所 載，該轉售應經嘉泉公司同意，並由王凱裕、上訴人依其職 務範圍安排辦理簽立系爭轉讓契約，堪認上訴人、王凱裕於 102年6月10日提示系爭買賣契約書，辦理系爭房地轉售予被 上訴人時，系爭房屋僅掛件申請主管機關審查變更設計，尚 未經核准建造，當不得作為預售屋之買賣標的，其竟將其他 樓層之平面圖，充當系爭房屋之平面圖，辦理轉售，致被上 訴人誤以為買受之標的物屬於依法令得預售之建物，因而交 付價金 890萬元，上訴人、王凱裕自係共同違反上開保護他 人之法律，致被上訴人因嘉泉公司不能給付系爭房屋，受有 該款項之損害。從而，被上訴人依民法第184條第2項、公司 法第23條第2 項規定，請求上訴人與王凱裕、嘉泉公司連帶 賠償890 萬元本息，應予准許等詞，為其心證之所由得，並 說明上訴人其餘主張及聲明證據為不足取及無須再予審酌之 理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴 。 四、按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任， 民法第184條第2項前段定有明文。所謂違反保護他人之法律 者，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害他人 權益或禁止侵害他人權益之法律而言；或雖非直接以保護他 人為目的，而係藉由行政措施以保障他人之權利或利益不受 侵害者，亦屬之。查管理條例第58條第 1項規定：「公寓大 廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。 」乃課公寓大廈起造人或建築業者為銷售前，應就所銷售房 屋先領得建造執照之義務，目的在於保障公寓大廈預售屋之 買受人，避免因所購房屋未能取得建造執照，致權益受侵害 。是不論以何種方式銷售，均在上開規定禁止之列，縱以預 約、預售、含有優先議價權或優先購買權之紅單為名，及就 其所衍生權利為同意轉讓者，亦同。此項規定自屬保護他人 之法律。原審本於認事、採證之職權行使，綜合相關事證， 合法認定上訴人擔任嘉泉公司之業務經理，就系爭建案之銷 售、換約等執行職務範圍，屬公司法第 8條所定之公司負責 人，系爭房屋並未取得主管機關發給之建造執照，上訴人就 系爭房屋安排被上訴人辦理簽立系爭轉讓契約，係違反管理 條例第58條第 1項保護他人之法律，致被上訴人因嘉泉公司 不能給付系爭房屋，受有 890萬元價金之損害，因以上述理 由為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。被上訴人於第 一審即主張嘉泉公司、上訴人與王凱裕違反管理條例第58條 第 1項規定，出售不存在之系爭房屋，並根據侵權行為之法 律關係請求該3人連帶賠償損害（見一審卷第12、14、305頁 ），其於原審言詞辯論期日主張本件訴訟標的包含民法第18 4條第2項規定（見原審卷三第 444頁），核屬補充法律上之 陳述，非訴之追加，原審就此程序事項雖未論斷，但於判決 結果並無影響，依民事訴訟法第477條之1規定，不得廢棄原 判決。上訴論旨，猶就原審採證、認事之職權行使暨其他與 判決基礎無涉或贅述之理由，指摘原判決不當，求予廢棄， 非有理由。末查，上訴人於上訴第三審後，始提出時效消滅 之抗辯，依民事訴訟法第476條第1項規定，本院不得審酌， 又上訴人對於原審命其與嘉泉公司、王凱裕連帶給付之判決 ，提起第三審上訴，雖提出非基於個人關係之抗辯，惟經本 院認其上訴無理由，即無民事訴訟法第56條規定之適用，其 上訴效力不及於未上訴之連帶債務人嘉泉公司、王凱裕，毋 庸將之併列為上訴人，均併予敘明。 五、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第4 49條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 110 年 3 月 4 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 鄭 傑 夫 法官 盧 彥 如 法官 吳 麗 惠 法官 林 麗 玲 法官 張 恩 賜 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 110 年 3 月 12 日