最高法院109年度台上字第3229號 請求確認優先承買權存在等

最高法院109年度台上字第3229號 請求確認優先承買權存在等

最高法院民事判決　　　　　　　　　 109年度台上字第3229號 上　訴　人　陳珍梅 訴訟代理人　劉秋明律師 被 上訴 人　謝明珠 上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，上訴人對於中華 民國108年11月19日臺灣高等法院第二審判決（106年度上字第98 2號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決關於命上訴人給付及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等 法院。 理 由 本件被上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段0○段00000000 0 地號土地（下稱系爭土地），及其上門牌號碼臺北市○○區 ○○路○000 號未辦所有權第一次登記建物（下稱系爭建物） ，原係上訴人之被繼承人林勝吉所有；林勝吉於民國100年6月 20日將系爭土地應有部分2/10移轉予伊取得後，於103年7月28 日分別將系爭建物之事實上處分權1/10、9/10依序以新臺幣（ 下同）34萬元、306 萬元出售予原審共同被上訴人陳秀玉、郭 本力，並已辦妥房屋稅籍變更登記。惟林勝吉出售予郭本力時 ，伊已為系爭土地共有人，自得主張土地法第104條第1項中段 規定之優先承買權等情，爰備位之訴求為命上訴人應就系爭建 物事實上處分權9/10以306 萬元與伊補訂買賣契約，並於伊給 付上開價金同時，將系爭建物事實上處分權9/10移轉與伊之判 決（原審判決駁回被上訴人㈠就先位之訴請求上訴人分別與陳 秀玉、郭本力就系爭建物所辦理之房屋稅籍移轉登記予以塗銷 ，回復登記其納稅義務人為上訴人；上訴人應偕同被上訴人將 系爭建物事實上處分權5/10，辦理房屋稅納稅義務人變更為被 上訴人之上訴及在原審之追加之訴，暨㈡就備位之訴逾上述請 求部分之上訴部分，未據其聲明不服）。 上訴人則以：被上訴人就系爭建物並無土地法第104條第1項中 段之優先購買權，系爭建物並已全部登記於陳秀玉名下，被上 訴人亦不得再主張優先購買權等語，資為抗辯。 原審廢棄第一審就上開部分所為被上訴人不利之判決，改判命 上訴人為給付，係以如下理由，為其判斷之基礎： ㈠林勝吉於100年6月20日將系爭土地應有部分2/10、3/10、2/10 、1/10依序出售予被上訴人及訴外人黃越靖、程麗娟、蔡世祺 ，於同年7 月14日將系爭土地應有部分1/10出售予陳秀玉；被 上訴人另於103 年3月7日向黃越靖買受系爭土地應有部分3/10 ，均已辦畢所有權移轉登記，而取得系爭土地應有部分5/10。 系爭建物為林勝吉出資興建之未辦理所有權第1 次登記建物， 林勝吉簽訂103年7月28日建物契約，將系爭建物事實上處分權 9/10、1/10分別出售予郭本力、陳秀玉，總售價340 萬元。郭 本力其後於104 年11月16日將系爭建物事實上處分權9/10出售 予林勝吉，林勝吉再於同年月24日將系爭建物事實上處分權9/ 10出售予陳秀玉，並已辦妥房屋稅籍變更登記，而由陳秀玉取 得系爭建物應有部分之全部，為兩造所不爭。 ㈡系爭土地及其上之系爭建物原同屬林勝吉所有，林勝吉於 100 年6月20日將系爭土地應有部分讓與被上訴人，依民法第425條 之1 規定，被上訴人對於系爭建物之事實上處分權人林勝吉， 推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 ㈢依林勝吉與陳秀玉、郭本力簽訂之103年7月28日建物契約可知 ，林勝吉係將系爭建物事實上處分權9/10、1/10依序以306 萬 元、34萬元出售予郭本力、陳秀玉。 ㈣林勝吉於103年7月28日出售系爭建物事實上處分權9/10予郭本 力時，被上訴人為系爭土地共有人，林勝吉並未將該買賣條件 通知被上訴人，郭本力於104 年11月16日將之出售予林勝吉， 林勝吉於同年月24日再將之出售予陳秀玉，則被上訴人主張依 土地法第104條第1項中段規定，有以林勝吉出售系爭建物事實 上處分權9/10予郭本力之同樣條件即306 萬元，優先購買系爭 建物事實上處分權9/10，並無不合。從而被上訴人備位之訴， 求為命上訴人應就系爭建物事實上處分權9/10，以306 萬元與 伊補訂買賣契約，並於伊給付上開價金同時，將系爭建物之事 實上處分權9/10移轉與伊之判決，應予准許。 本院廢棄原判決之理由： ㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先 購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買 之權。土地法第104條第1項定有明文。該項優先購買權，具有 物權之效力。出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉 行為不得對抗該優先購買權人，承租人固得請求法院確認其優 先購買權存在、與出賣人補訂買賣契約，及協同辦理不動產所 有權移轉登記、交付不動產，惟倘出賣人於事實審言詞辯論終 結前已非不動產之所有人或處分權人，並無交付該不動產或移 轉事實上處分權之權能，於回復登記取得其所有權或再行取得 事實上處分權前，尚不得直接向出賣人請求交付該不動產或移 轉事實上處分權。 ㈡原審認定林勝吉於103年7月28日將系爭土地上之系爭建物事實 上處分權9/10出售予郭本力時，被上訴人為系爭土地之共有人 ，即得向上訴人行使土地法第104條第1項中段之優先購買權， 並因其行使該優先購買權，得請求上訴人與之補訂買賣契約； 惟系爭建物已由原審共同被上訴人陳秀玉取得應有部分（事實 上處分權）之全部，亦為原審所認定，倘係無訛，上訴人並非 系爭建物之事實上處分權人，於取得系爭建物之事實上處分權 以前，能否移轉系爭建物事實上處分權予被上訴人，並非無疑 。此攸關上訴人之給付是否可能，原審就此未詳加調查審認， 遽為上訴人不利之判決，尚嫌疏略。上訴論旨，指摘原判決不 當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、 第478條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 110 年 6 月 2 日 最高法院民事第八庭 審判長法官 魏 大 喨 法官 李 寶 堂 法官 林 玉 珮 法官 謝 說 容 法官 李 文 賢 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 110 年 6 月 9 日