出賣人甲與買受人乙簽訂買賣契約，契約標的為A、B兩筆土地，A土地已成功過戶，惟B土地嗣後發現遭套繪管制而無法過戶，乙亦已將履約保證金存入，甲欲解除契約，並請求塗銷A土地之過戶，有無理由

結論

出賣人甲欲解除買賣契約並請求塗銷A土地之所有權移轉登記，原則上有理由。

按B土地因遭套繪管制致無法辦理過戶，屬出賣人甲之給付不能（嗣後不能）。因A、B兩筆土地同屬一個買賣契約之標的，基於契約一體性，買受人乙訂約之目的無法達成，甲得依民法第256條規定解除「全部」契約。契約一經合法解除，甲即得依民法第259條規定請求乙回復原狀，塗銷已移轉之A土地所有權登記，並返還已收取之履約保證金。

法律依據

1. 套繪管制構成給付不能：

依農業用地興建農舍辦法第12條規定，經套繪管制之農業用地，未經解除套繪管制不得辦理分割及移轉。臺灣雲林地方法院114年度訴字第48號民事判決明確指出，農地套繪管制屬「公法上對於所有權之限制」，且非當事人間得自由處分之私權事項。臺灣高等法院臺中分院104年度上易字第311號民事判決亦認定，若土地面積未達0.25公頃，客觀上無法向主管機關申請解除套繪管制，該給付屬「法律不能」。故B土地既遭套繪管制，甲無從辦理過戶，自屬給付不能。

2. 一部給付不能得解除全部契約：

依民法第256條規定：「債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。」出賣人因不可歸責於己之事由致給付不能者，買受人固得依民法第226條第1項請求損害賠償，亦得依第256條解除契約。實務通說見解認為，若契約標的之數宗給付有不可分之關係，或買受人締約目的在於取得全部標的，出賣人就其中一部給付不能時，買受人得解除全部契約。本件A、B兩筆土地既同屬一買賣契約標的，B土地給付不能，乙訂約目的無法達成，甲自得解除全部契約。

3. 解約後得請求塗銷A土地過戶：

依民法第259條規定，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依同條第1款規定，由他方所受領之給付物，應返還之。甲既已將A土地所有權移轉登記予乙，契約解除後，乙即負有回復原狀之義務，甲得請求乙協同辦理A土地所有權移轉登記之塗銷，使A土地回復為甲所有。

實務建議

1. 發函催告與行使解除權：

甲應先以存證信函定期催告乙處理B土地套繪管制事宜，逾期未解決時，再以書面依法向乙為解除契約之意思表示，以確保解約程序之合法性。

1. 確認套繪管制之解除可能性：

建議甲先向當地主管建築機關（鄉鎮市公所）查詢B土地是否符合農業用地興建農舍辦法第12條第3項各款解除套繪管制之要件。若客觀上可解除，甲應先盡力協助辦理；若屬法律不能，再據以主張給付不能及解除契約。

1. 協同辦理塗銷登記：

契約解除後，甲應請求乙協同辦理A土地所有權移轉登記之塗銷。若乙拒絕配合，甲得提起民事訴訟，請求法院判命乙應協同辦理塗銷登記，取得確定判決後即可單獨向地政機關申辦。

1. 履約保證金之處理：

甲應同步將乙已繳納之履約保證金全額返還，以履行回復原狀之義務。若雙方另有約定違約金或損害賠償事項，應一併釐清結算，避免衍生爭議。

1. 注意誠信原則之風險：

參照臺灣高等法院臺中分院104年度上易字第311號判決意旨，若乙於訂約時已知悉B土地無法過戶或存在套繪管制，甲主張解約時應注意誠信原則之適用，避免被認定權利濫用。建議甲保全相關事證，證明乙締約時確實期待取得A、B兩筆土地，以強化解約之正當性。