與建商簽訂土地合建契約，將土地信託給銀行，那我在遺囑中可以寫成把這塊地移轉給我的繼承人嗎?
法律偵探 AI 回覆
結論
土地已信託給銀行（受託人）並辦理信託登記後，土地所有權在法律上已屬於受託人（銀行），委託人（地主）僅享有信託契約所約定的「信託利益」（如合建完成後分回的房地或售價款）。因此，您不能在遺囑中直接寫成「將這塊土地的所有權移轉給繼承人」，因為您已非登記名義人，無權處分土地所有權本身。
但是，您可以透過遺囑處分您對建商的「合建契約權利」以及對銀行的「信託受益權」。換言之，遺囑的標的應改為「將系爭合建契約及信託契約項下之一切權利義務，由某繼承人繼承」，而非直接移轉土地所有權。實務上，合建契約中地主之地位及信託受益權，均可作為遺產由繼承人繼承，繼承人再依合建契約及信託契約之約定，向建商及受託銀行主張權利。
法律依據
1. 信託法第1條——信託財產所有權歸屬受託人
信託法第1條規定：「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」土地信託登記後，所有權已移轉予受託人（銀行），委託人不再享有所有權，自無從以遺囑處分土地所有權。
2. 信託利益可作為遺產繼承
依信託法第17條第1項規定，受益人因信託之成立而享有信託利益。若委託人兼為受益人，其信託利益屬於財產權的一種，得為繼承之標的。在合建案中，地主（委託人）依信託契約及合建契約所享有之權利——包括未來分回房屋及土地的權利、合建保證金分配權等——均屬可得繼承的財產上權利。
3. 實務見解——合建契約權利義務得由繼承人繼承
在**臺灣高等法院110年度上字第263號**判決中，法院明確記載合建契約之當事人吳忠興於訴訟期間死亡，其就系爭土地之權利（應有部分12分之1）由繼承人吳博仁繼承，並提出遺產分割協議書為證，法院亦認定吳博仁得繼承吳忠興在合建契約及信託契約中的權利義務，而為實體判斷。此一判決清楚顯示：合建契約中地主之權利地位，不因地主死亡而消滅，得由繼承人依法繼承，並繼續受合建契約及信託契約之拘束。
4. 遺囑處分標的之限制
遺囑人僅得就其享有之財產權為遺囑處分。若遺囑載明移轉「土地所有權」，但該土地已信託登記予銀行，遺囑人已無所有權可資處分，該遺囑此部分之內容將因標的自始不能而無效。但若遺囑改為處分「合建契約及信託契約所生之一切權利義務」，則屬有效之遺囑處分。
實務建議
- 遺囑文字應精準記載處分標的
遺囑中切勿寫「將某地號土地所有權移轉予某繼承人」，因為土地已信託予銀行，您已無所有權。應改為：「本人與○○建設股份有限公司簽訂之合建契約，及與○○商業銀行股份有限公司簽訂之不動產信託契約，項下本人享有之一切權利、利益及義務，由繼承人○○○繼承。」如此方能確保遺囑效力。
- 通知建商及受託銀行辦理權利變更
繼承人於辦理繼承登記後，應檢附遺囑、繼承系統表、遺產稅繳清證明等文件，主動通知建商及受託銀行，請求將合建契約及信託契約之當事人（或受益人）變更為繼承人，以確保後續合建分屋、保證金分配等權利之行使。
- 確認信託契約是否有繼承相關約定
部分信託契約會約定委託人死亡時信託關係是否消滅、受益權如何歸屬等條款。建議您先調閱信託契約全文，確認是否有特別約定。若信託契約未特別約定，依信託法第63條第1項，委託人兼受益人死亡時，其繼承人得繼承其信託利益。
- 合建契約之權利義務一併移轉
合建契約通常涉及地主配合辦理融資用印、分屋、保證金分配等義務。繼承人繼承合建契約地位後，亦須承擔相關義務。如**臺灣高等法院110年度上字第263號**判決所示，繼承人繼承合建契約當事人地位後，仍須依合建契約約定配合辦理土地及建築融資等事宜，不得以原當事人死亡為由拒絕履行。
- 建議預先與建商協商
若合建案仍在進行中，建議您生前即與建商溝通，確認萬一發生繼承情形時，建商是否同意配合辦理契約主體變更，並可考慮在合建契約中增訂「委託人死亡時，其合建契約權利義務由繼承人繼承，建商應配合辦理相關手續」之條款，以避免日後爭議。
後續討論
結論
若遺囑已寫成「將土地所有權移轉給繼承人」，而該繼承人後來也死亡，必須區分兩個層次處理：
第一層：遺囑中「移轉土地所有權」的部分原則上無效
因為土地已信託登記予銀行，遺囑人（地主）死亡時已非所有權人，該土地不屬於遺產。依民法第1202條規定，遺囑人以一定之財產為遺贈，而其財產在繼承開始時全部不屬於遺產者，其全部遺贈為無效。因此，遺囑中直接寫「移轉土地所有權」的部分，自始不生效力，不會因為指定的繼承人後來死亡而改變其無效之認定。
第二層：信託受益權及合建契約權利不因遺囑無效而消滅，由全體繼承人依法繼承
雖然遺囑中「移轉土地所有權」的處分無效，但遺囑人（委託人兼受益人）對銀行的「信託受益權」及對建商的「合建契約權利」仍屬財產權，不因遺囑此部分無效而消滅。這些權利會回歸法定繼承，由遺囑人之全體繼承人依法繼承。若原指定的繼承人已死亡，則發生「再轉繼承」——即由該已故繼承人之繼承人（代位繼承人或其他順位繼承人）依法承受其應繼分。
法律依據
主管機關函釋／行政命令
依財政部稅務函釋（資料編號126989、118638）所函准之法務部見解，委託人於信託關係存續中死亡，其遺囑縱將不動產指定由繼承人「繼承」，但因該等不動產於委託人死亡時係屬信託財產，權利應歸屬受益人，而非屬遺產；且遺囑未有明確意思表示者，依民法第1202條規定，縱認遺囑人之意思係遺贈，其遺贈亦為無效。是類不動產於委託人死亡時並非屬其遺產，亦非屬遺贈，仍屬信託財產。
此函釋雖涉及信託契約約定「委託人死亡為信託關係消滅事由」之情形，但其法律見解清楚揭示：信託財產不因遺囑人之遺囑處分而當然轉為遺產，遺囑人就信託財產所為之遺贈或繼承指定，若不符合信託法之架構，將面臨無效之風險。
實務建議
- 確認遺囑之真意及信託契約之約定
首先應調閱信託契約全文，確認是否有「委託人死亡時信託關係消滅」及「信託財產歸屬權利人」之約定。若信託契約已約定信託財產於委託人死亡後歸屬於特定人，則應依信託契約之約定辦理，遺囑之記載原則上不影響信託契約之效力。
- 釐清遺囑是否另有有效處分
若遺囑除「移轉土地所有權」外，尚有處分「信託受益權」或「合建契約權利」之意思表示，且其文字足以解釋為有效之遺囑處分（例如載明「將合建契約及信託契約項下之一切權利義務由○○○繼承」），則該部分仍可能有效，由指定之繼承人取得。但若指定之繼承人已死亡，則該部分之權利將轉為該已故繼承人之遺產，由其繼承人再轉繼承。
- 由全體繼承人向建商及受託銀行主張權利
若遺囑就信託受益權及合建契約權利之處分亦屬無效或不明確，則這些權利回歸法定繼承，由遺囑人之全體繼承人公同共有。已故繼承人之應繼分，則由其繼承人承受。實務上應由全體繼承人（含再轉繼承人）檢附繼承系統表、遺產稅繳清證明等文件，向建商及受託銀行辦理權利變更。
- 注意土地增值稅及契稅之申報
依上開財政部函釋，受託人依信託契約移轉信託財產與委託人以外之歸屬權利人時，應以該歸屬權利人為納稅義務人，課徵土地增值稅及契稅。因此，在辦理信託財產移轉時，應注意相關稅負之申報繳納。
結論
若兩位繼承人中有一位不在台灣且失聯，您無法與其簽訂「全體繼承人協議分割遺產」的協議書，也無法直接憑遺囑單獨辦理合建及信託權利的變更。在法律上，您必須透過「法院裁判分割遺產」的方式來解決。在訴訟程序中，可透過「公示送達」通知失聯的海外繼承人，待法院判決確定後，即可憑判決單獨向建商及受託銀行辦理權利變更，無需該失聯繼承人配合用印。
法律依據
一般法院裁判實務
1. 遺產分割訴訟須以全體繼承人為當事人
依臺灣高等法院臺中分院100年度家上字第128號判決見解，繼承人中之一人或數人提起請求履行協議分割遺產契約之訴，其訴訟標的對於繼承人全體必須合一確定，應以其他繼承人全體為被告。此意旨亦適用於「裁判分割」——若無法達成協議，任一繼承人得向法院起訴請求分割遺產，並以其他全體繼承人為被告。即使其中一位繼承人在海外失聯，仍應將其列為被告，以符合當事人適格。
2. 失聯繼承人可透過公示送達解決
當被告（失聯繼承人）所在不明，無法送達訴訟文書時，可依民事訴訟法第149條第1項第1款「應為送達之處所不明」之規定，聲請法院准為「公示送達」。經公示送達並判決確定後，即對失聯繼承人發生效力，不受其未實際參與訴訟之影響。
主管機關函釋／行政命令
1. 委託人死亡時信託財產之歸屬與課稅
依財政部稅務函釋（資料編號126989、118638）說明，委託人於信託關係存續中死亡，若信託契約約定委託人死亡為信託關係消滅事由，且信託財產歸屬委託人遺囑指定之繼承人，依信託法第66條規定，信託關係消滅時，於受託人移轉信託財產於歸屬權利人前，信託關係視為存續，以歸屬權利人視為受益人。此函釋雖主要規範土地增值稅與契稅之申報，但其引用法務部見解，確認了委託人死亡後信託財產歸屬權利人之認定原則，可供辦理繼承時參考。
實務建議
- 先確認遺囑是否指定應繼分
若您的遺囑已明確指定「合建及信託權利由某位繼承人單獨繼承」，此屬於「應繼分之指定」。但依民法規定，遺囑指定應繼分後，仍需全體繼承人同意辦理遺產分割協議，或由法院裁判分割，方能單獨取得權利。失聯繼承人無法簽署協議書，故必須走訴訟途徑。
- 向法院提起遺產分割訴訟
由在台繼承人（或遺囑執行人）為原告，以失聯繼承人為被告，向被繼承人（即您）死亡時住所地之法院提起「分割遺產訴訟」，請求法院依遺囑意旨，判決合建契約及信託契約之權利由指定繼承人單獨取得。
- 聲請公示送達
起訴時，向法院陳明失聯繼承人所在不明，檢附戶籍謄本及曾嘗試聯繫未果之證明（如存證信函退回等），聲請法院准許公示送達。法院會將訴訟文書公告於法院公告處及網站，經法定期間後即視為送達。
- 憑確定判決辦理權利變更
待法院判決確定後，在台繼承人可持「確定判決書」及判決確定證明書，單獨向建商及受託銀行主張權利，辦理合建契約當事人變更及信託受益權變更，無需失聯繼承人出面配合。
- 預留失聯繼承人之應繼分
若遺囑僅就部分遺產為指定，而未涵蓋全部遺產，依民法第1225條規定，特留分被侵害之繼承人得行使扣減權。雖然失聯繼承人目前無法主張，但為避免日後爭議，建議在訴訟中一併請求法院就全部遺產（包括合建權利及其他財產）為公平分割，並保留失聯繼承人應得之部分（如提存於法院），以確保程序合法。