承租人對出租人為詐欺行為，出租人得否終止租約

結論

承租人對出租人為詐欺行為，出租人原則上不得直接以「承租人詐欺」為由終止租約，而應區分詐欺行為的態樣與影響程度，循不同法律途徑處理：

1. 若詐欺行為影響「租約成立本身」（例如承租人施用詐術使出租人陷於錯誤而簽訂租約），出租人得依民法第92條第1項撤銷其意思表示，使租約視為自始無效（民法第114條），而非「終止」租約。

1. 若詐欺行為與租約成立無關（例如承租人於租賃期間對出租人為其他詐欺行為，但未影響簽約意思表示），原則上不構成民法第440條所定之終止事由。出租人須視該詐欺行為是否同時構成違反租約約定（如違法使用、未經同意轉租等），再依租約條款或民法相關規定終止。

1. 若承租人因詐欺行為衍生積欠租金，出租人得依民法第440條第1項、第2項，於催告後終止租約。

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法律依據

一、詐欺與意思表示撤銷——非終止，而是撤銷

按民法第92條第1項規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」此為「撤銷」而非「終止」，撤銷的效力依民法第114條第1項，視為自始無效。

在臺灣屏東地方法院92年度潮簡字第71號民事判決中，承租人主張出租人謊稱托兒所已合法立案，致其陷於錯誤而簽訂租賃契約及共同經營合約，依民法第92條撤銷意思表示。法院雖最終認定承租人未能舉證出租人有施用詐術之故意，但判決理由明確指出詐欺之法律效果是「撤銷意思表示」使契約自始無效，而非終止契約。法院並引用最高法院見解，強調「所謂詐欺，係指欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示者而言」，且「主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任」。

二、詐欺主張與租金給付義務係二事

在**臺灣花蓮地方法院簡易庭113年度花簡字第441號民事判決**中，承租人主張出租人涉有詐欺行為並已提出刑事告訴，據此拒付租金並主張契約自始無效。法院明確指出：「被告就其所認兩造租約爭執，已向花檢署提出刑事詐欺告訴，然其告訴之事實是否成立，與被告應依約繳納租金乃屬二事，不得以此為由拒付租金。」法院進一步認為，承租人提出的事證「並不能作為原告有故意示以不實之事實，欲使被告陷於錯誤，令被告因錯誤而為意思表示之詐欺行為」，故承租人不得以詐欺為由拒絕給付租金。

該案中，出租人最終是依民法第440條第1項、第2項（承租人遲付租金達二個月以上，經催告仍不支付）及租約第13條第1項約定終止租約，而非以承租人詐欺為由終止。

三、詐欺撤銷權之除斥期間

在**臺灣高雄地方法院簡易庭99年度雄簡字第1030號民事判決**中，承租人主張出租人於簽約時欺瞞房屋使用分區為商業區，致其同意租金逐年調漲。法院指出，縱認出租人之行為該當詐欺，「被詐欺而為意思表示者，表意人應於發現詐欺後，一年內撤銷其意思表示」（民法第93條）。承租人自承於租賃第二年起即發現情形不同，卻未於發現後一年內為撤銷之意思表示，故「兩造就系爭租賃契約租金之約定，當為有效之約定，兩造即應受該約定之拘束」。

四、民法第440條之終止權

民法第440條第1項、第2項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。」此為出租人法定終止權之主要依據。

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實務建議

一、釐清「撤銷」與「終止」之區別

出租人若認為承租人於簽約時施用詐術（例如偽造身分、隱瞞重大事實致出租人陷於錯誤），應主張的是民法第92條撤銷意思表示，而非終止租約。撤銷使契約自始無效，終止則使契約向將來消滅。兩者法律效果不同，主張方式亦異。撤銷須於發現詐欺後一年內為之（民法第93條），且須以意思表示向相對人為之。

二、注意舉證責任

依上開判決見解，主張被詐欺之一方應就詐欺事實負舉證責任。出租人若欲主張撤銷租約，應積極蒐集承租人故意施用詐術之證據，例如通訊軟體對話紀錄、書面文件、證人證詞等。單純主觀認知受騙，不足以構成民法上之詐欺。

三、詐欺告訴與民事終止租約係二事

如**臺灣花蓮地方法院簡易庭113年度花簡字第441號判決**所示，承租人對出租人提起刑事詐欺告訴，並不影響承租人依約給付租金之義務，亦不當然構成出租人終止租約之事由。出租人若欲收回房屋，仍應回歸租約條款及民法規定（如第440條遲付租金、第443條違法轉租等）為之。

四、善用租約違約條款

實務上，多數租賃契約訂有違約終止條款（如未經同意變更用途、違法使用、未依約繳租等）。若承租人之詐欺行為同時構成違約事由（例如以虛假營業登記違法使用房屋），出租人得直接依租約違約條款終止租約，較主張民法第92條撤銷更為便捷。建議出租人簽約時即將各種可能之違約情形明確列入終止條款，以利日後主張。

五、以存證信函為意思表示

無論是撤銷意思表示或終止租約，均建議以存證信函為之，並妥善保存送達回執，以利舉證。如上開判決中，當事人均以存證信函作為意思表示之送達方式，法院亦以此認定終止或撤銷之效力。