舊有房舍雖屬違建，但仍允許其繼續居住之依據

結論

舊有違章建築雖未取得合法建築執照，但在未經主管機關依法查報拆除前，實務上並非「立即不得使用」，而是依據《違章建築處理辦法》採取「分類分期處理」原則。若屬於「舊違建」且無妨礙公共安全、公共交通、公共衛生或市容觀瞻等重大影響，地方主管機關通常以「拍照列管」方式處理，暫緩拆除，故在事實上仍允許繼續居住使用。惟此並非使違建「合法化」，僅是基於行政資源配置與比例原則的「容忍使用」狀態，一旦遭遇都市更新、公共建設或專案拆除，仍可能面臨強制拆除。

法律依據

1. 違章建築處理辦法第11條（舊違建之分類處理）

依《違章建築處理辦法》第11條第1項、第2項規定，舊違章建築若妨礙都市計畫、公共交通、公共安全、公共衛生、防空疏散、軍事設施及對市容觀瞻有重大影響者，直轄市、縣（市）政府得實地勘查，劃分地區分別處理（包含必須限期拆遷地區、配合實施都市計畫拆遷地區、其他必須整理地區）。換言之，並非所有舊違建均須立即拆除，而是由地方主管機關依其是否妨礙上述公共利益進行分類，無重大影響者得暫緩拆除。

在**臺中高等行政法院97年度再字第8號判決**中，再審原告主張其建物屬於87年10月1日前已存在之舊有違建，依違章建築處理辦法第11條規定，舊違建應由地方政府實地勘查劃分地區分別處理，且台中市政府公告之「新舊違章建築劃分日期」以87年10月1日為準，在此之前興建完成之舊違建，除涉及危害公共安全等情形外，均以「拍照列管方式」處理。此見解反映了地方主管機關對舊違建採取「列管而非立即拆除」之行政慣例。

2. 違章建築處理辦法第12條（舊違建得准予修繕）

《違章建築處理辦法》第12條第1項規定：「舊違章建築在未依規定拆除或整理前，得准予修繕，但不得新建、增建、改建、修建。」此條文明確承認舊違建在未拆除前，仍得為修繕行為，間接確認舊違建得繼續存在使用之事實狀態。

在臺灣板橋地方法院92年度訴字第2490號判決中，被告即援引違章建築處理辦法第12條第1項規定，主張「舊違章建築在未依規定拆除或整理前，得准予修繕」，並據此抗辯系爭房屋之違建部分在未拆除前仍得使用。法院亦未否認此一法律效果，僅就兩造間租賃契約之瑕疵爭議為實體認定，可見實務上承認舊違建在拆除前仍具事實上之使用價值。

3. 內政部函釋——舊有合法建築物附建違建之處理

依內政部函釋意旨，違章建築物概可分為兩種：一為「舊有合法建築物附建違建」，即領得使用執照後方附建違建；另一為「整棟建築物均屬違建」。前者原先合法領得使用執照部分，仍應依建築法相關規定辦理安全檢查及使用，違建範圍則由主管機關另依違章建築處理程序辦理。此見解亦於前開板橋地院判決中為被告所援引，說明合法建築部分與違建部分得獨立看待，合法部分仍得正常使用。

4. 行政院農業委員會函釋——既有合法房屋之增修建

在**臺北高等行政法院90年度訴字第2092號判決**中，原告援引行政院農業委員會86年1月30日函釋：「於山坡地或森林區內，既有合法房屋，未經申請即從事新、增、修、改建或於舊有平坦地上未經申請擅自建築房屋，如未涉及開挖整地行為，應無水土保持法第十三條及同法施行細則第八條第一項第五款規定之適用。」此函釋雖係針對水土保持法之適用所為，但其背後法理亦反映出：既有舊有房屋（含未領照之舊違建）在未涉及重大開挖整地行為之前提下，其修繕或居住使用行為，並非一律禁止。

實務建議

1. 釐清「舊違建」之認定基準

各直轄市、縣市政府均訂有「新舊違章建築劃分日期」（如台中市以87年10月1日為準），在此日期前興建完成之違建，原則上屬「舊違建」，主管機關採拍照列管方式處理，暫不拆除。民眾若主張其房舍屬舊違建，應備齊相關事證，如：門牌證明書、戶籍謄本、台灣電力公司裝表供電紀錄、房屋稅籍證明書、歷年房屋稅繳款書、農林航空測量所航測圖等，證明建物於劃分日期前即已存在。前開臺中高等行政法院97年度再字第8號判決中，當事人即提出供電紀錄、航測圖、房屋稅籍資料等作為建物存在時間之佐證。

2. 注意「拍照列管」不等於合法化

舊違建雖暫緩拆除，但並未取得合法建築執照，其法律上之地位仍屬違章建築。若日後涉及都市計畫變更、公共設施用地徵收、都市更新或專案拆除計畫，主管機關仍得依法查報拆除。前開臺中高等行政法院97年度再字第8號判決即顯示，縱使建物可能屬舊違建，但若坐落於公共設施保留地（如綠地），依都市計畫法第51條規定不得為妨礙其指定目的之使用，主管機關仍得認定為實質違建而執行拆除。

3. 舊違建之修繕限制

依違章建築處理辦法第12條規定，舊違建在拆除前固得修繕，但不得為新建、增建、改建、修建。若修繕行為超出原建物結構範圍，可能被認定為「新建」或「改建」，而遭查報為新違建立即拆除。前開臺中高等行政法院97年度再字第8號判決中，當事人即因將建物外觀美化修繕，遭主管機關質疑為新建違建，引發爭議。

4. 租賃或買賣違建之風險評估

若承租或買賣含有違建之房舍，應注意違建部分隨時有被拆除之風險。前開臺灣板橋地方法院92年度訴字第2490號判決即顯示，承租人主張違建部分影響工商登記而欲解約，但法院認為承租人於承租前已查看現狀，且租賃契約未特定須供辦理工商登記使用，故解約無理由。因此，交易前應審慎評估違建之存在時間、列管狀態及是否影響預定用途。

5. 主張信賴保護原則之可能性

若主管機關曾對舊違建為某種容忍或列管之表示，事後卻逕行拆除，民眾得嘗試主張信賴保護原則及誠信原則。惟前開臺中高等行政法院97年度再字第8號判決顯示，若建物坐落於依法不得建築之土地（如公共設施保留地），法院傾向認定主管機關之拆除處分並無違誤，信賴保護原則之適用空間有限。