幫我找兩造是二房東跟租客的判決，並幫我簡述這些判決的案件事實跟判決結果：大房東跟二房東的租約有糾紛，租客想要跟二房東解除租賃契約故起訴，或二房東因租客沒付租金故起訴。

結論

針對您所提「二房東與租客」的租賃糾紛，實務上常見兩種訴訟類型。第一種是「租客因大房東與二房東租約生變，導致無法使用房屋而向二房東求償」；第二種是「二房東因租客積欠租金，起訴請求返還房屋及違約金」。以下為您簡述兩則符合此情境的判決事實與結果：

案例一：租客因大房東與二房東租約糾紛，被迫遷離而起訴向二房東求償

• 判決字號：臺灣板橋地方法院 93 年度訴字第 258 號民事判決（現為臺灣新北地方法院）
• 案件事實：原告（租客）向被告（二房東）承租場所與設備經營，並簽訂協議書。詎料被告（二房東）嗣後與大房東就租金無法達成協議，導致大房東收回房屋。原告主張因此被迫遷離，受有開業裝潢、設備等高達 53 萬餘元的損失，故以債務不履行為由，起訴請求二房東賠償。
• 判決結果：法院駁回原告（租客）之訴。法院認定，證人證稱原告是主動表示不想向大房東承租且想換店面，兩造已合意終止契約。且原告已自動遷讓交出房屋，並收受二房東退還的租金支票與保證金。若非合意終止，原告大可繼續占有，無自動遷讓並接受退費之理。因此認定兩造為合意終止，二房東無債務不履行可言。

案例二：二房東因租客積欠租金，起訴請求返還房屋及給付違約金

• 判決字號：臺灣士林地方法院 109 年度湖簡字第 1952 號民事判決
• 案件事實：原告（房東/類二房東角色）將房屋出租予被告（租客），雙方約定可部分轉租，但口頭特約僅限轉租給親友。被告卻在市場上招租作為二房東使用。原告發現後主張被告違反轉租限制之特約，依約終止租約，起訴請求被告騰空返還房屋、給付違約金及相當於租金之不當得利。被告抗辯租期長達六年就是為了轉租裝修，原告終止租約是權利濫用。
• 判決結果：原告（房東）勝訴。法院認為，證人即仲介證稱雙方確有口頭特約限制轉租對象，且租約第八條約定雙方皆可任意提前終止，顯見六年約期非為讓被告長期轉租。被告違反轉租對象之限制，原告自得依約終止租約。法院判決被告應返還房屋，並給付 9 萬元違約金，及自起訴狀送達翌日起至返還房屋日止，按月給付相當於租金之不當得利與違約金。

法律依據

1. 轉租之限制與終止權：依民法第 443 條規定，承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。如未經同意或違反轉租對象之特約限制，出租人得依契約約定終止租約。在「臺灣士林地方法院 109 年度湖簡字第 1952 號民事判決」中，法院明確認定即使書面契約記載可轉租，雙方仍得透過口頭特約限制轉租對象，承租人違反此限制，出租人即得合法終止租約。
2. 債務不履行與合意終止：依民法第 226 條及第 227 條，因可歸責於債務人之事由，致給付不能或不完全給付者，債權人得請求損害賠償。但在「臺灣板橋地方法院 93 年度訴字第 258 號民事判決」中，法院指出，若租客是主動提出終止並接受退費、遷讓房屋，依經驗法則應認定為兩造「合意終止契約」，二房東即無債務不履行之損害賠償責任。
3. 遲延租金與契約終止：依民法第 440 條第 1 項，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。契約終止後，出租人得依民法第 455 條請求返還租賃物，並依不當得利請求相當於租金之損害金。

實務建議

1. 二房東應確保與大房東的租約穩定性：

從「臺灣板橋地方法院 93 年度訴字第 258 號」案例可知，二房東若與大房東發生租約糾紛導致房屋被收回，下游租客極可能向二房東提告求償。雖然該案中二房東因舉證證明雙方已「合意終止」而免責，但訴訟風險極高。建議二房東在與大房東簽約時，應確保租期足夠且轉租同意權明確，避免因大房東終止租約而對下游租客構成債務不履行。

1. 轉租對象與條件應以書面明確約定：

從「臺灣士林地方法院 109 年度湖簡字第 1952 號」案例可知，實務上承認口頭特約的效力，但舉證極為困難（需仰賴仲介證人）。建議房東若對轉租有特定限制（如僅限親友、不得作為市場招租），務必在書面契約中白紙黑字寫清楚，並約定違反時得終止租約及沒收違約金，以利日後舉證與求償。

1. 終止租約應嚴格踐行法定程序：

無論是二房東向租客終止，或大房東向二房東終止，均須注意民法第 440 條的「催告」[姓名]。若承租人積欠租金，必須先定相當期限催告支付，屆期未付方可終止。建議以存證信函為之，並在信函中明確記載「若未於期限內繳清，即終止租約」之意思表示，避免終止不合法反而遭承租人主張契約仍存續。

1. 租客面臨大房東收回房屋時的自保之道：

租客若因二房東與大房東糾紛被迫遷離，欲向二房東求償，應保留二房東無法提供租賃標的之證據（如大房東拒絕續租的通知）。切勿在未經協商的情況下貿然簽署退費或遷讓同意書，否則可能被法院認定為「合意終止」而喪失求償權利。