區權人會議決議有討論公寓大廈之瑕疵，出賣人可以推說不知情而不負瑕疵擔保責任嗎?

結論

出賣人原則上不能僅以「不知情」為由，主張免除瑕疵擔保責任。在台灣法律實務上，物之瑕疵擔保責任採「無過失責任」原則，只要買賣標的物在交屋時（危險移轉時）存在減少價值或效用的瑕疵，不論出賣人是否知情或有無過失，均應負擔保責任。

特別是當公寓大廈的區分所有權人會議（區權人會議）已就特定瑕疵進行討論並作成決議時，此一事實往往成為認定出賣人「知情」的鐵證。出賣人若曾參與該會議、或經由管理委員會轉知相關決議內容，即難以推諉稱不知情。更甚者，若出賣人明知有瑕疵卻故意不告知買受人，依民法第355條規定，即便買受人有重大過失而不知瑕疵，出賣人仍無法免責。

法律依據

1. 瑕疵擔保責任為無過失責任，不因「現況交屋」而免除

依民法第354條規定，出賣人應擔保買賣標的物於危險移轉時無滅失或減少價值、效用之瑕疵。在**臺灣臺北地方法院 97 年度訴字第 3139 號民事判決**中，法院明確指出：「公寓大廈管理委員會之權責，依公寓大廈管理條例規定，僅在維護管理該公寓大廈，並執行區分所有權人會議事項……且公寓大廈共用部分固得依區分所有權人會議決議予以拆除、修繕及改良，然此僅在規範區分所有權人彼此間之權利義務關係，並不影響房屋出賣人對買受人間依買賣契約應負之無過失擔保責任。」換言之，出賣人不能以「瑕疵屬於共用部分，應由管委會或區權人會議處理」為藉口，推卸其對買受人的瑕疵擔保責任。

2. 區權人會議決議可證明出賣人知情，不得主張不知情免責

依民法第355條第1項規定，買受人於契約成立時知有瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但同條第2項規定，買受人因重大過失而不知瑕疵者，出賣人如未保證無瑕疵，固可不負擔保責任，「但出賣人故意不告知其瑕疵者，不在此限。」在**臺灣桃園地方法院 102 年度訴字第 1768 號民事判決**中，法院闡明：「買受人因重大過失而不知有瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，固可不負擔保之責，惟出賣人故意不告知其瑕疵者，不在此限。」若區權人會議已針對公寓大廈瑕疵（如滲漏水、結構問題）進行討論並作成決議，出賣人作為區分所有權人通常會知悉該決議內容。此時出賣人若於出售房屋時未告知買受人，即構成「故意不告知瑕疵」，縱使買受人未主動查察，出賣人仍應負瑕疵擔保責任。

3. 現況說明書勾選「無瑕疵」構成擔保特約

在**臺灣臺北地方法院 97 年度訴字第 3139 號民事判決**中，出賣人於房地產標的物現況說明書上勾選「無滲漏水情形」，法院認定此舉屬於一種擔保方式，出賣人應依其所描述之屋況負交屋責任。法院強調：「現況交屋四個字不是萬靈丹，不是買賣契約凡有現況交屋四個字，出賣人即可一律不負擔保責任，仍應視個案情事而定其擔保責任。」若出賣人明知區權人會議已討論瑕疵存在，卻仍在現況說明書勾選「無瑕疵」，即屬故意隱匿，無法免責。

4. 買受人檢查通知義務與區權人會議之關聯

依民法第356條規定，買受人應按物之性質依通常程序從速檢查，發現瑕疵應即通知出賣人。在**最高法院 110 年度台上字第 1191 號民事判決**中，最高法院指出公寓大廈管理委員會為區分所有權人團體之代表機關，在區分所有權人會議決議及規約授權範圍內執行職務，其效力及於各區分所有權人。若區權人會議已決議討論某項瑕疵，且管委會已通知出賣人，出賣人即難諉為不知。

實務建議

1. 買受人應積極蒐集區權人會議紀錄

若您是買受人，發現房屋有瑕疵且懷疑出賣人知情，應立即向管委會調閱歷屆區權人會議紀錄、管委會會議紀錄及修繕紀錄。若紀錄顯示該瑕疵曾於會議中討論，或曾通知出賣人修繕，即可作為出賣人「知情且故意不告知」的鐵證，據以主張民法第355條第2項但書，排除出賣人以「買受人重大過失不知」或「現況交屋」為由免責。

2. 出賣人應誠實揭露已知瑕疵

若您是出賣人，且知悉房屋曾於區權人會議中被討論有瑕疵（如滲漏水、外牆龜裂等），應於出售時主動告知買受人，並於現況說明書如實記載。切勿心存僥倖勾選「無瑕疵」，否則不僅無法免除瑕疵擔保責任，還可能構成故意不告知，須負擔買受人解除契約或請求減少價金及損害賠償的不利後果。

3. 善用書面通知與存證信函保全證據

買受人發現瑕疵後，應依民法第356條從速通知出賣人，建議以存證信函為之，並附上區權人會議紀錄、管委會通知函等佐證資料。同時可委託專業技師公會進行鑑定，以釐清瑕疵原因及修繕費用，作為後續求償之依據。

4. 注意區權人會議決議之效力範圍

區權人會議決議雖可作為證明出賣人知情之證據，但需注意該決議規範的是區分所有權人間的權利義務關係，並不直接拘束買賣契約。買受人仍須證明瑕疵於交屋時即已存在，且出賣人確實知悉該決議內容。建議一併蒐集出賣人出席會議簽到表、管委會發送之通知函等文件，以強化舉證。