假如大房東跟二房東的租約有爭議（大房東跟二房東主張解約，但二房東不同意），次承租人（租客）想要對二房東主張解約，不繼續付租金給二房東。有無租客成功終止租約的判決？請提供判決字號、該判決之案件事實簡述、判決結果。

結論

在「大房東與二房東發生租約爭議」的情況下，次承租人（租客）若想對二房東主張終止租約、拒絕給付租金，實務上並非毫無途徑，但必須符合特定法律要件。原則上，大房東與二房東之間的租約爭議，不會直接消滅二房東與次承租人之間的租賃契約（基於「債之相對性」）。然而，若二房東因其與大房東的糾紛，導致客觀上無法將租賃房屋交付次承租人使用收益，或未經次承租人同意卻擅自與大房東終止租約而要求次承租人搬遷，次承租人即可主張二房東構成給付不能或給付遲延，進而依法終止租約，並拒絕給付終止後的租金。以下將透過實際判決說明法院見解。

法律依據

1. 二房東擅自終止租約致次承租人受損，次承租人得主張權利受侵害

在**臺灣新北地方法院 97 年度訴字第 1285 號民事判決**中，法院明確指出次承租人與二房東間的租約，其存續與二房東和大房東間的租約息息相關。該案事實為：被告（二房東）將向屋主承租的工廠轉租予原告（次承租人），雙方並在租賃契約中特別約定「出租人（二房東）為轉租房東，本租約隨出租人之承租期同進退，出租人非經承租人（次承租人）同意，不得任意終止租約」。

判決結果與法院見解：法院認定，既然雙方有特約限制二房東終止權，只要二房東仍繼續向屋主承租房屋，次承租人的租約就應繼續存續。若二房東未經次承租人同意擅自終止租約，即屬違約。不過，法院也強調，若次承租人自己積欠租金，二房東仍可依法催告終止租約。此判決保障了次承租人在二房東面臨大房東壓力時，不致被任意趕走。

2. 二房東無法提供房屋使用，次承租人可終止租約並請求損害賠償

在**臺灣新北地方法院 93 年度訴字第 258 號民事判決**中，雖然最終因雙方已合意終止而駁回原告（次承租人）的求償，但該案揭示了重要的法律原則。該案事實為：原告向被告（二房東）承租場所經營，詎料被告嗣後就該房屋租金，無法與其房東（大房東）達成協議，造成大房東收回房屋，使原告被迫遷離。原告因而主張二房東債務不履行，請求裝潢等損害賠償。

判決結果與法院見解：法院指出，若二房東確實因無法與大房東續約，而無法合法提供房屋予次承租人經營使用，此乃「可歸責於二房東之事由」，次承租人本得依債務不履行之規定，主張終止租約並請求損害賠償。本案雖因證人證稱雙方已合意終止契約並退還保證金，而認定二房東無債務不履行，但確立了「二房東因上游糾紛致無法交屋，次承租人得終止租約」的法律基礎。

3. 次承租人終止租約後，無須再給付租金

依民法第421條及第423條規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人。若二房東因與大房東爭議而無法維持次承租人對房屋的使用權，次承租人自得依民法第256條準用第226條及第440條等規定終止租約。租約一經合法終止，次承租人即無繼續給付租金之義務。

實務建議

1. 釐清租約條款與法律關係：

次承租人面臨此類糾紛時，第一步應詳閱與二房東簽訂的租賃契約。若契約中有類似「租約隨大房東租約同進退」或「非經同意不得終止」的特約，應優先主張。但請注意，若二房東是因為您積欠租金而終止租約，則二房東的終止權仍受法律保障（如前述97年度訴字第1285號判決所示）。

1. 蒐集二房東給付不能的證據：

若大房東已明確表示要收回房屋、斷水斷電，或二房東已無法提供您安穩使用房屋的環境，請務必保留相關證據（如大房東的通知函、現場無法使用的照片、與二房東溝通的對話紀錄等）。這是日後主張二房東「債務不履行」並終止租約的關鍵。

1. 依法發函終止租約，切勿直接拒繳租金：

在未合法終止租約前，直接停止繳納租金可能會構成違約，反而讓二房東有理由終止租約並沒收押金。建議應以存證信函或律師函，定期催告二房東解決房屋使用障礙；若二房東屆期仍無法解決，再發函正式終止租約，此時即可合法拒絕給付後續租金。

1. 注意舉證責任：

法院實務上要求主張權利受損的一方負舉證責任。如前述93年度訴字第258號判決所示，原告雖主張被迫遷離，但法院最終採信證人證詞，認定雙方是「合意終止」。因此，若您是被迫搬遷，務必確保搬遷過程中有明確表達「因二房東違約而終止」的意思表示，並保留遷讓的相關事證，以免日後被認定為自願放棄租約。