農地受套繪管制，得否為買賣契約之標的

結論

農地受套繪管制，仍得為買賣契約之標的，買賣契約原則上有效。蓋「套繪管制」僅屬對該農地能否再申請興建農舍之使用限制，並非禁止該農地所有權移轉之法律規定，亦非民法第246條第1項所稱「以不能之給付為契約標的」之情形。惟若出賣人未告知買受人農地已遭套繪管制，買受人得主張物之瑕疵擔保責任、同時履行抗辯權，甚至視情形主張受詐欺而撤銷意思表示。

法律依據

一、按「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣(市)主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。」、「已申請興建農舍之農業用地不得重複申請」，農業發展條例第18條第1項、第4項後段定有明文。又依農業用地興建農舍辦法第12條第2、3項規定，已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合特定情形外，不得解除。此為確保農舍坐落之農業用地符合法定空地比之行政管理措施。

二、依臺灣宜蘭地方法院107年度重訴字第30號民事判決見解，系爭農地因原告興建農舍將之列為法定空地，致使無法再為興建農舍之基地使用，依現行法令亦無法解除其套繪管制，自有減少系爭土地之通常效用，而屬物之瑕疵。法院明確認為，農地遭套繪管制並非導致買賣契約無效之事由，而係屬物之瑕疵之問題，買受人得依民法第354條主張出賣人應負瑕疵擔保責任，並依民法第264條第1項主張同時履行抗辯，拒絕給付價金。

三、依臺灣花蓮地方法院104年度訴字第116號民事判決見解，兩造雖於契約特約事項約定「若已被興建套繪使用合約無效」，惟法院認為應探求當事人立約當時之真意，若系爭土地雖形式上有套繪管制，然不存在套繪管制之實質內容（如原套繪之魚塭已拆除），且對買受人訂約主要目的無實質妨礙，即難認屬既成解除條件而致契約失效。足見套繪管制之存在，原則上不影響買賣契約之效力。

四、依臺灣臺中地方法院108年度訴字第1691號刑事判決見解，農地有無遭套繪與價格差距密切相關（鑑價結果約有25%之價差），且買賣契約中可明確載明「賣方於訂立本約同時已告知買方本約標的物，已向建管單位申請農舍或提供予其它土地申請農舍」，作為出賣人已盡告知義務之證明。若出賣人已告知套繪情形，即無詐欺可言。

實務建議

一、農地買賣時，出賣人應主動查明並據實告知該農地有無遭套繪管制之情形，並於買賣契約中以書面明確記載（如「已告知買方為受農地套繪管制，買方仍同意依約履行」），以免日後遭買受人主張瑕疵擔保責任或詐欺。

二、買受人簽約前，應自行向轄區鄉鎮市公所建設課（農業課）申請查詢農地套繪情形，不應僅以土地登記謄本之記載為已足，蓋謄本未必完整顯示所有套繪管制之資訊。

三、若買受人購地目的係為興建農舍，建議於契約中特別約定「若系爭土地已遭套繪管制致無法興建農舍，契約無效或賣方應負瑕疵擔保責任」，以保障自身權益。

四、若簽約後發現農地遭套繪管制，買受人得依民法第354條主張物之瑕疵擔保責任，並依民法第264條第1項行使同時履行抗辯權，暫緩給付價金，惟拒絕給付之比例應與瑕疵程度相當。

五、套繪管制之農地並非絕對無法移轉所有權，買賣契約仍屬有效，僅係該農地之使用受到限制，當事人應本於誠信原則履行契約。