甲將全新建造之 A 屋出賣於乙，價金新臺幣（下同）2,000 萬元。甲依約 先行將 A 屋交付於乙占有使用，惟甲、乙雙方當事人約定，須俟乙付清 全部價金後，甲始將 A 屋所有權移轉於乙。乙於取得 A 屋之占有後乃將 A 屋出租於丙，租期 1 年，租金每月 1 萬元。不料，於丙入住 A 屋後隨 即因丙之重大過失致 A 屋全部燒毀而無法重建。甲聞訊後，不僅向乙請 求 2,000 萬元 A 屋之價金，同時更向乙請求其預期得向丙所收取之 12 萬 元租金。試問，此時甲與乙間、乙與丙間之法律關係各如何？

結論

一、甲與乙間之法律關係

1. 價金給付請求（2,000 萬元）：有理由。

甲、乙就 A 屋成立買賣契約，並約定「所有權保留」（即乙付清價金前，甲不移轉所有權）。依民法第 373 條，買賣標的物之利益及危險，自「交付」時起由買受人承受負擔。A 屋已交付乙占有，危險負擔已移轉予乙，故 A 屋縱因丙之重大過失而滅失，乙仍負有給付全部價金之義務，甲請求 2,000 萬元為有理由。

1. 租金請求（12 萬元）：無理由。

甲雖為 A 屋所有權人，惟 A 屋既已交付乙占有，乙本得對 A 屋為使用收益。乙將 A 屋出租予丙所收取之租金，屬於乙對標的物使用收益之利益，依民法第 373 條，此利益自交付時起即由買受人乙承受。甲不得請求乙交付該 12 萬元租金。

二、乙與丙間之法律關係

1. 租賃契約終止：

A 屋全部燒毀，租賃物已滅失，租賃契約之目的無法達成，依民法第 430 條及第 266 條第 2 項，租賃關係消滅，丙得終止租約。

1. 損害賠償責任：

丙因重大過失致 A 屋燒毀，依民法第 434 條，承租人因失火致租賃物毀損滅失者，以有「重大過失」為限，對出租人負損害賠償責任。丙既係重大過失，乙得向丙請求 A 屋毀損之損害賠償。

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法律依據

一、危險負擔移轉與所有權保留

1. 民法第 373 條：

「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」

1. 實務見解：

臺灣高等法院花蓮分院 106 年度上更(一)字第 1 號判決明確指出：「買賣契約標的物之危險移轉與利益原則上同樣是在交付於買受人時，由買受人承受負擔。」此即「危險負擔自交付時移轉」原則。本件甲已將 A 屋交付乙占有，危險負擔已移轉予乙，A 屋滅失之不利益由乙承擔，乙仍應給付價金。

1. 所有權保留不影響危險負擔移轉：

兩造雖約定「乙付清價金前，甲不移轉所有權」，此所有權保留條款僅為擔保價金債權之清償，不變更危險負擔移轉之時點。危險負擔之移轉以「交付」為準，與所有權移轉登記無涉。

二、買受人對標的物之使用收益權

1. 民法第 373 條：

買賣標的物之「利益」自交付時起由買受人承受。乙既已受領 A 屋之交付，即得對 A 屋為使用收益，包括將之出租予丙收取租金。該租金屬乙之利益，甲無權請求。

1. 實務見解：

臺灣桃園地方法院 110 年度簡上字第 259 號判決亦表示：「基於物權行為無因性及獨立性，買受人取得標的物所有權後，就標的物之收益，非無法律上之原因。」本件乙雖未取得所有權，但已取得占有，依民法第 373 條，標的物之利益由乙承受，租金歸乙所有。

三、承租人失火責任

1. 民法第 434 條：

「租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。」

1. 實務見解：

臺灣基隆地方法院 110 年度基簡字第 209 號判決闡釋：「租賃物因承租人失火而毀損滅失者，以承租人有重大過失為限，始對出租人負損害賠償責任。」又「所謂重大過失，則以是否顯然欠缺普通人之注意定之。」本件丙既因重大過失致 A 屋燒毀，乙得依本條向丙請求損害賠償。

1. 重大過失之認定：

依上開判決見解，承租人之失火縱因欠缺善良管理人之注意所致，若於普通人應盡之注意無欠缺者，不得謂有重大過失。本件題目已設定丙為「重大過失」，故乙對丙之損害賠償請求權成立。

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實務建議

一、對出賣人甲之建議

1. 價金請求權之行使：

甲得依民法第 367 條請求乙給付全部價金 2,000 萬元。因 A 屋已交付，危險負擔已移轉，乙不得以標的物滅失為由拒絕給付價金。

1. 租金請求無理由：

甲不應向乙請求 12 萬元租金，蓋乙既已受領 A 屋之交付，依民法第 373 條，標的物之利益由乙承受，乙出租 A 屋所獲租金歸乙所有，甲無請求權。

1. 所有權保留之功能：

所有權保留條款使甲在乙未付清價金前仍為 A 屋所有權人，甲得於乙不履行價金給付時，依民法第 390 條解除契約或請求支付全部價金。惟 A 屋已滅失，解除契約回復原狀已無實益，甲應選擇請求全部價金。

二、對買受人乙之建議

1. 對甲之價金給付義務：

乙應給付甲 2,000 萬元價金，不得以 A 屸滅失為由拒絕。危險負擔自交付時移轉，乙須承擔標的物滅失之風險。

1. 對丙之損害賠償請求：

乙得依民法第 434 條向丙請求 A 屋毀損之損害賠償。惟應注意舉證責任，依上開基隆地院判決見解，出租人請求承租人賠償損害，須證明承租人係因重大過失而失火。乙應蒐集火災鑑定報告、現場照片等證據，證明丙之失火係出於重大過失（即顯然欠缺普通人之注意）。

1. 租賃契約之處理：

A 屋既已滅失，租賃契約失其客體，乙應依法終止租約，並向丙請求損害賠償。若丙有投保租賃保險或責任保險，乙亦得透過保險理賠途徑受償。

三、綜合提醒

本件核心爭點在於「危險負擔移轉」與「所有權保留」之區辨。所有權保留僅涉及標的物所有權之歸屬與擔保功能，不影響危險負擔之移轉時點。只要標的物已交付，不論所有權是否移轉，危險負擔即由買受人承擔。實務上，出賣人訂立所有權保留條款時，應同時考量標的物交付後滅失之風險分配，必要時得另行約定保險安排或特別條款，以保障雙方權益。