預售屋訂有開工期限，若已逾開工日，建築工程仍在進行拆除作業，則進行拆除作業算開工嗎？若想認定拆除作業並非開工，有哪些判決可供參考？

結論

預售屋訂有開工期限，若已逾開工日但建築工程僅在進行「拆除作業」，原則上不算開工。因為「拆除」屬於新建工程的前置準備作業，而非建築工程本身的起算點；且實務上建商必須向主管建築機關完成「申報開工」[姓名]，才算合法開工。若建商僅以正在進行拆除為由主張已開工，買方得依據建築法規及契約約定予以拒絕，並主張建商逾期開工之遲延責任。

法律依據

目前搜尋到與預售屋開工期限爭議相關之判決，雖未直接針對「拆除是否算開工」為實體認定，但從法院對於「開工」要件及預售屋開工期限嚴格性之見解，可推導出拆除不算開工之結論：

1. 開工應以向主管機關申報為準，非以現場施工狀態認定：

依建築法第54條規定，起造人應於開工前申報開工。在「臺灣高等法院112年度抗字第691號民事裁定」中，建商為避免逾期開工遭消費者解約，提出其已「申報開工，並依拆除執照拆除系爭土地上之原有建築物」作為已開工之釋明。此顯示實務上建商申報開工後，初期現場作業往往僅為拆除舊有建物。然而，法院判斷是否開工之核心仍在於是否完成「申報開工」之法定程序，而非現場是否正在拆除。若建商未完成申報，縱使現場已開始拆除，亦難謂已合法開工。

1. 預售屋開工及完工期限之約定應嚴格遵守，不可輕易展延：

在「臺灣臺南地方法院106年度訴字第829號民事判決」中，法院明確指出預售屋買賣契約若約定「限期完工」（或限期開工），除非契約明文約定得順延事由，或遇有不可抗力之天災地變等事由，否則建商不得以任何理由主張增加工期或延期。同理，開工期限亦屬契約之嚴格約定，建商不得以「正在進行拆除作業」作為未如期開工之免責理由。

1. 拆除僅為前置作業，非屬新建工程之本體：

依建築法及建築界慣例，「拆除執照」與「建造執照」係屬不同之行政處分。拆除舊建物係為新建工程騰出基地之準備行為，本質上非屬建造新建物之工程行為。因此，拆除作業之進行，尚難認定為預售屋買賣契約中所約定之「建築工程開工」。

實務建議

若您面臨建商逾期未開工，卻主張已在進行拆除作業視為開工之情況，建議採取以下步驟：

1. 向主管機關查詢申報開工紀錄：

立即向當地縣市政府工務局（或建管處）查詢該建案是否已依法領得建造執照，並完成「申報開工」[姓名]。若建商尚未申報開工，縱使現場有拆除動作，在法律上仍屬未開工狀態。

1. 函文催告建商限期開工：

以存證信函正式通知建商，表明依契約約定應於特定期限前開工，並表明「拆除作業非屬開工」，要求建商應於期限內完成法定申報開工及實際建築工程之施作，否則將依契約主張遲延責任。

1. 主張遲延利息及違約金：

依據預售屋買賣定型化契約應記載事項，建商如逾開工期限未開工，每逾1日應按已繳價款萬分之5計算遲延利息予買方；若逾期3個月仍未開工，買方得解除契約。如前揭臺南地院判決所示，此等遲延利息約定具有違約金性質，買方得依法主張。

1. 保留現場證據：

拍攝建案現場照片或錄影，證明現場僅有拆除機具及舊建物拆除之狀態，並無新建工程之基礎開挖或鋼筋混凝土施作等行為，以作為日後訴訟時證明建商未實質開工之佐證。