請幫我搜尋未辦保存登記不動產繼承人取得所有權之判決

結論

未辦保存登記之不動產（如違章建築或老舊房屋），雖無法在地政機關辦理所有權登記，但仍具有事實上之處分權，並得為繼承之標的。繼承人於被繼承人死亡時，即依法當然承受該未辦保存登記不動產之事實上處分權及所有權，無須經過登記即取得權利。然而，若繼承人嗣後欲將該未辦保存登記之不動產「讓與」第三人，則因無法辦理所有權移轉登記，僅能移轉「事實上處分權」，而不能發生所有權讓與之效力。實務上，繼承人若要確認自己為該未保存登記建物之所有權人，得提起確認所有權之訴。

法律依據

1. 未辦保存登記建物得因繼承取得所有權，無須登記即生效力

依民法第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。」此規定不因不動產為違章建築或未辦保存登記而有例外。臺北高等行政法院102年度訴字第1550號判決即明確指出：「未辦保存登記建物，得因自己出資興建而取得其所有權，亦得因繼承而取得其所有權，而不受民法第758條所定須經登記始生效力之限制。」

2. 繼承人經遺產分割協議取得未保存登記建物所有權

臺灣高等法院臺中分院100年度上易字第106號判決中，被繼承人陳金水生前出資興建未辦保存登記之豬舍及房屋，雖使用執照之起造人名義為上訴人，但法院認定實際出資興建者為被繼承人陳金水，故該建物屬於陳金水之遺產。繼承人間簽立遺產分割繼承契約書，約定由被上訴人一人繼承所有財產及債務，法院即據此確認該未保存登記建物之所有權歸被上訴人所有。該判決並指出：「使用執照為行政上許可合法建築使用之文件，在未經辦理建物所有權第一次登記之前，如對起造人是否為出資興建之人有爭議時，尚難僅以使用執照之名義人，即為所有權人之證明，仍應以出資興建之事實為所有權認定之歸屬。」

3. 未辦保存登記建物無法依法律行為移轉所有權，僅能讓與事實上處分權

臺灣臺南地方法院106年度重訴字第4號判決明確闡示：「未辦理保存登記之建築物為讓與時，因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，應認為讓與人係將事實上處分權讓與受讓人。」該判決進一步指出，未辦保存登記建物之所有人無法依法律行為移轉其所有權，僅得讓與事實上之處分權。且在強制執行程序中，第三人異議之訴所稱「足以排除強制執行之權利」，係指所有權等物權而言，並不包括事實上之占有及處分權在內。

4. 房屋稅籍記載不等於所有權歸屬

臺北高等行政法院102年度訴字第1550號判決亦強調：「房屋所有人應向政府繳納房屋稅，乃在盡公法上之義務，且房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無涉，是稅捐機關就房屋所為稅籍資料納稅義務人之記載，純為便利課稅而設，與所有權之取得無關。」故不能僅因為房屋之納稅義務人而認定該房屋由其取得所有權。

實務建議

1. 蒐集出資興建證據：未辦保存登記建物之所有權認定，關鍵在於「出資興建之事實」。建議妥善保存建造執照、工程合約、付款證明、建材購買單據等資料，以證明原始建築人為被繼承人。

1. 訂立遺產分割協議書：繼承人間應就未辦保存登記建物之歸屬明確約定於遺產分割協議書中，並載明建物坐落位置、面積等資訊。如臺灣高等法院臺中分院100年度上易字第106號判決所示，遺產分割協議書為確認所有權歸屬之重要證據。

1. 注意稅籍登記與所有權之區別：房屋稅籍之納稅義務人並非必然為所有權人。若被繼承人為實際出資興建者，縱使稅籍登記為他人名義，仍應以出資興建之事實認定所有權歸屬。

1. 所有權移轉之限制：未辦保存登記建物無法辦理所有權移轉登記，繼承人取得所有權後，若欲出售或讓與第三人，僅能讓與「事實上處分權」，且此種讓與不能對抗強制執行程序中之債權人。建議在交易前充分告知買受人此項法律風險。

1. 提起確認所有權之訴：若繼承人間對未辦保存登記建物之歸屬有爭執，得依民事訴訟法第247條規定提起確認所有權之訴，以法院判決釐清權利歸屬，解決法律關係不明確之狀態。