我與兩間開發公司就預售房地簽訂的聯立契約中，就違約金條款載明若無法如期取得使用執照，對方應給付房屋總價款百分之十五的違約金，而非房地總價款百分之十五，這條款是否違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」而無效，是否有法院針對此等爭議判決
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結論
您所簽訂的聯立契約中，關於建商無法如期取得使用執照時，僅以「房屋總價款」百分之十五計算違約金的條款，極有可能違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」而無效。實務上，法院認為預售屋的「房屋」與「土地」買賣契約雖然分別簽訂，但性質上屬於同一不可分的給付（聯立契約），建商不得透過將房地拆分為兩份契約，而將賣方（建商）違約的遲延利息或違約金計算基礎縮減為僅以「房屋總價款」計算。依內政部公告之應記載事項，此類違約金應以「房地總價款」作為計算基礎，建商此種約定顯然規避消費者保護法之適用，法院會認定該條款無效，並直接以「房地總價款」作為計算基準。
法律依據
依據**臺灣桃園地方法院 106 年度訴字第 606 號民事判決**的見解，該案原告向建商購買預售屋，並分別簽訂房屋與土地買賣契約。房屋契約中約定建商若逾期取得使用執照，應按「已繳房屋價款」萬分之五計算遲延利息（具違約金性質）；若賣方違反取得使用執照期限，買方得解除契約並請求「房屋總價款」15%之違約金。
法院明確指出，對照內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條規定，賣方違反使用執照取得期限時，係合併以「房地總價款」計算違約金。系爭房屋契約僅以「房屋總價款」計算，顯然違反應記載事項。
法院進一步痛斥建商此種做法：「建商購入土地時，以自然人登記為土地所有權人，並將房屋及土地款分別定價，其理由在於...達節稅之目的。然就消費者之買方而言，所預繳之分期付款，主觀上仍係按房屋興建之工程進度而繳納，所繳納者皆係房地買賣總價之一部分...足見被告基於業界陋習，將原告本為一體之給付巧立名目任意拆裂，分散脫免責任甚明，其意圖規避消費者保護法之適用及脫免分散責任，仍應一體適用內政部『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項』第24條第1、3項規定，關於被告逾期取得使用執照之違約金計算，仍應依上開內政部所頒應記載事項規定以『房地總價款15%』計算。」
此外，法院亦認定房屋與土地契約屬「聯立契約」，具連帶不可分性，兩家開發公司（建商與地主）應負不真正連帶債務責任。
實務建議
- 主張條款無效並請求差額：
您可以向建商主張，該違約金條款因違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」而無效，建商應以「房地總價款」的百分之十五（或依約定比例）計算違約金給付予您。若建商僅給付以房屋總價計算之金額，您可依不當得利或契約請求權，請求補足差額。
- 蒐集已繳價款與房地總價證明：
建議您備妥房屋買賣契約書、土地買賣契約書、繳款明細表及所有付款收據。特別是若您的繳款明細是統一開立或記載於同一份明細表中，將更有利於證明您主觀上係給付「房地總價」的一部分，而非可割裂的房屋款與土地款。
- 發函催告與訴訟準備：
您可以先以存證信函向兩間開發公司催告，表明依消費者保護法第17條及上開實務見解，要求其以房地總價款為基礎計算並給付違約金。由於房屋與土地契約具「連帶不可分性」，您可向兩間公司同時請求，若任一公司給付，另一公司於給付範圍內免責（不真正連帶債務）。若建商拒絕，即可持相關事證向法院提起民事訴訟。
後續討論
結論
承前所述，您主張違約金應以「房地總價款」計算而非僅以「房屋總價款」計算，在訴訟上獲勝的機會甚高。但要在法院順利舉證，您必須準備一套完整的文件鏈，涵蓋「契約條款存在瑕疵」、「建商確實遲延」、「您已繳價款金額」及「兩份契約具連帶不可分性」四大面向。以下依實務判決整理您應備齊的具體文件清單。
法律依據
依據 **臺灣桃園地方法院 104 年度訴字第 1954 號民事判決 及 臺灣桃園地方法院 106 年度訴字第 606 號民事判決**，此類訴訟中法院所審酌的關鍵證據，可歸納為以下幾類：
一、契約文件（證明條款違規與聯立關係）
- 房屋買賣契約書正本：需提出其中載明「取得使用執照期限」之條款（如第10條），以及違約金以「房屋總價款」計算之條款（如第21條），用以比對內政部應記載事項第24條規定應以「房地總價款」計算，證明該條款顯然違反應記載事項。
- 土地買賣契約書正本：法院在兩則判決中均特別比對土地契約中的違約金條款。以 106 年度訴字第 606 號判決為例，土地契約第8條約定的是「房地總價款15%之違約金」，與房屋契約僅約定「房屋總價款15%」產生對比，法院據此認定建商「巧立名目任意拆裂，分散脫免責任」。
- 契約中關於「連帶不可分性」之條款：如房屋契約第22條及土地契約第12條約定「具連帶不可分性，應共同履行」「任何一部分不履約時視同全部違約」等文字，此為法院認定兩份契約屬「聯立契約」、兩間開發公司應負不真正連帶債務的直接依據。
二、使用執照與遲延事實證明（證明建商違約）
- 使用執照影本：證明建商實際取得使用執照之日期。上述判決中，建商原應於102年12月15日前取得使用執照，卻遲至103年10月22日始取得，法院即以取得日期扣減約定日期計算遲延日數。
- 交屋通知單：若您同時主張逾期交屋之遲延利息（違約金），需提出建商發出的交屋通知單，以證明建商實際通知交屋的日期，據以計算逾期的天數。
三、繳款證明（證明已繳價款金額——計算違約金之基礎）
- 客戶繳納明細表（房屋付款明細表）：這是最關鍵的證據之一。在 104 年度訴字第 1954 號判決中，法院特別指出原告提出的「客戶繳納明細表」（見該判決卷一第144-145頁），用以證明各時間點的累計繳款金額，作為計算遲延利息（違約金）的基礎。
- 付款收據或匯款證明：每一筆繳款的收據，最好能與繳納明細表相互勾稽。法院在計算違約金時，會逐日核計「已繳價款」的金額，因為遲延利息是按「每日」已繳價款萬分之五計算，不同時點的已繳金額不同，必須精確對應。
- 由土地所有權人（另一間開發公司）簽收之款項證明：在 106 年度訴字第 606 號判決中，法院特別強調一個關鍵事實——原告給付的買賣價款明細均記載於「房屋付款明細表」中，卻由被告楊碧玲（土地出賣人）簽收。法院據此認定：「倘原告所給付之買賣價金僅為預售土地之買賣價金而非為預售房屋之買賣價金，為何款項明細係記載於『房屋』付款明細表中？」此項證據直接戳破建商將房地拆分的抗辯。因此，若您的繳款收據上有土地出賣人（另一間公司）的簽收章，務必保留。
四、律師費用證明（若契約有約定）
- 委任契約及律師費收據：若您的土地契約中訂有「敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用」之條款（如上述判決中土地契約第11條第1項），您可一併請求律師費。需提出委任狀及收據為證。上述判決中法院准許第一審律師費4萬元的請求。
實務建議
綜合上述判決實務，建議您按以下步驟準備訴訟資料：
1. 製作「遲延日數與已繳價款對照表」
這是最具實質幫助的準備工作。法院在計算違約金時，採用的公式為：已繳價款 × 萬分之五 × 遲延日數。由於您在不同時間點陸續繳款，已繳價款金額會分段變動，建議您製作一張表格，逐段列示：
| 時間區間 | 遲延日數 | 該區間已繳價款 | 違約金計算 |
|---------|---------|-------------|-----------|
| 約定取得使照期限次日 ～ 第一次繳款日前 | X日 | A元 | A × 5/10000 × X |
| 第一次繳款日 ～ 第二次繳款日前 | Y日 | B元 | B × 5/10000 × Y |
| ... | ... | ... | ... |
參照 106 年度訴字第 606 號判決中法院的計算式：「（1,268,000 × 5/10000 × 91日）＋（1,352,000 × 5/10000 × 216日）＝203,710元」，即可看出法院是分段計算的。
2. 預先準備「天災不可抗力」的攻防資料
在 106 年度訴字第 606 號判決中，建商抗辯施工期間有124日的大雨及颱風日應予扣除。法院認為，必須因「天災地變」致「不能施工」者方可扣除，且建商應提出施工日誌或施作、監造日報表等，以證明該等日數原有施工計畫卻因天災導致不能施工。法院最終僅扣除原告不爭執的3日颱風假。因此，您應預先查詢施工期間的氣象資料，並準備好反駁建商可能主張扣除天數的論述——即要求建商提出施工日誌，否則不得扣除。
3. 蒐集「兩間公司協同銷售」的證據
為強化「聯立契約」與「不真正連帶債務」的主張，建議蒐集以下資料：
- 廣告文宣或銷售海報（若兩間公司共同掛名或聯合銷售）
- 銷售現場的名片或宣傳資料
- 任何顯示兩間公司在銷售過程中角色重疊的通訊紀錄或電子郵件
4. 注意違約金的上限約定
上述判決中的契約條款均載明「但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」。因此，即使以房地總價款15%計算出的違約金金額，若超過您已繳的總價款，仍以已繳價款為上限。您需試算後確認最終可請求的金額。
5. 發函催告的存證信函留存
若您尚未發函，建議以存證信函同時向兩間開發公司催告，信中明確引用消費者保護法第17條及內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條，要求以房地總價款15%計算違約金。此存證信函除作為催告之用，亦可作為訴訟上您已盡善意催告義務的證據。
結論
您目前尚未收到使用執照且未交屋，原則上您不需要先證明建商「一定會遲延」。只要契約約定的取得使用執照期限已經屆至，而建商仍未取得，您作為買方僅需證明「期限已過」及「建商尚未取得使用執照」此二客觀事實，即已盡初步舉證責任。至於建商若主張有不可歸責於己的事由（如天災、疫情、停工等）而主張免責或扣除遲延天數，這部分的舉證責任完全在建商（出賣人）身上，您無須替建商證明其遲延原因。
不過，因為您目前尚未交屋，實務上建議您先採取「發函催告」或「存證」的方式固定證據，待實際取得使用執照或交屋後，再一併精算違約金數額請求，會是較穩妥的訴訟策略。
法律依據
按民事訴訟法第277條前段規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。在預售屋遲延取得使用執照的爭議中，法院實務對於舉證責任的分配有明確見解：
1. 買方僅需證明「逾期」之事實，建商須證明「不可歸責」之事由
依**臺灣基隆地方法院 114 年度基消小字第 1 號民事判決**見解，法院明確指出：「倘債權人已證明有債之關係存在，並因債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債務不履行責任。倘債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，自應由其負舉證責任，如未能舉證證明，即不能免責。」該案中，建商抗辯因新冠肺炎疫情、缺工缺料、污水管線變更等因素遲延，法院即要求建商就這些「不可歸責於己」的事由負舉證責任，最終認定建商未能舉證，仍應給付違約金。
2. 建商主張扣除遲延天數，須就具體影響事實舉證
依**臺灣高等法院臺中分院 113 年度重上字第 42 號民事判決見解，該案建商同樣主張因地震變更工法、損鄰事件停工、天候因素、疫情展延等事由，主張應扣除遲延天數。法院逐一審查建商的舉證，認定：變更工法是建商自己決定的，非不可歸責；損鄰停工是建商施工不慎所致；天候因素38天可扣除；至於疫情，法院明確指出「上訴人並未表明其施作系爭建案期間，具體受新冠肺炎疫情影響之事實（例如：施工人員確診需進行隔離、引進外勞受防疫管理措施影響需進行檢疫等），亦未就各該受影響之事由提出相關事證為佐」，因此不准予扣除疫情天數。此判決清楚顯示，建商若要主張免責或扣除天數，必須提出具體事證，不能空言主張**。
3. 違約金計算基礎仍應以「房地總價款」為準
前開基隆地院判決亦再次確認，契約約定以「房屋價款」計算遲延利息，與內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條第2項以「房地價款」計算之規定不符，對消費者不利，應一體適用應記載事項之規定，以「已繳房地價款」為計算基礎。
實務建議
- 確認契約約定的取得使用執照期限是否已屆至
請先翻閱您的聯立契約，確認建商應取得使用執照的「最後期限」是哪一天。如果該期限已經過去，建商仍未取得使用執照，遲延的事實就已經成立，您不需要等到交屋才能主張權利。
- 發函催告並要求建商說明遲延原因
建議您以存證信函向兩間開發公司表明：依契約約定，建商應於某年某月某日前取得使用執照，迄今仍未取得，已構成遲延。請建商於函到一定期限內取得使用執照，並說明遲延事由及檢具相關事證。此舉有兩個目的：一是固定遲延起算點的證據；二是將「說明不可歸責事由」的球丟給建商，若建商無法提出具體事證，日後訴訟對您有利。
- 持續蒐證，待使用執照取得後精算違約金
由於您尚未取得使用執照，遲延天數仍在累計中。建議您持續關注建案的使照取得進度，並保留所有與建商的往來書信、通知函件。待建商實際取得使用執照後，即可精算遲延天數，以「已繳房地總價款」為基礎，按每日萬分之5（或契約約定比例）計算遲延利息（具違約金性質），再向建商請求給付。
- 注意消滅時效
違約金請求權的消滅時效為15年（民法第125條），但建議您在交屋前後盡快釐清並主張，以免事過境遷證據散失。若建商在交屋時要求您簽署結算單或切結書，務必留意是否含有「拋棄違約金請求」或「雙方債權債務已結清」等條款，簽署前應審慎評估。