土地法第103條第1款契約年限屆滿之解釋

結論

土地法第103條第1款所稱「契約年限屆滿時」，實務上認為不僅限於租賃契約「明定有期限」且該期限屆至的情形；縱使是未定期限之租地建屋契約，為避免土地所有權與使用權永久分離，仍應透過目的性解釋，將「契約年限」擴張解釋為「依契約性質或訂約目的可資判定之存續年限」。具體而言，法院通常會將其認定為「租至房屋不堪使用時為止」。一旦原始建物因自然耗損、老舊而達不堪使用之狀態，即屬契約年限屆滿，出租人得據此終止租約並請求拆屋還地。

法律依據

按土地法第103條第1款規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：一、契約年限屆滿時。」此條文為民法之特別規定，旨在保障租地建屋之承租人，避免出租人隨意終止租約導致建物投資浪費。然而，對於未定期限之租地建屋契約，若僵持認為永遠無「契約年限屆滿」之適用，將使出租人永無收回土地之期。

1. 擴張解釋及於「房屋不堪使用時」

依**臺灣宜蘭地方法院 112 年度重訴字第 28 號民事判決**見解，法院明確指出：「土地法第103條第1款之『契約年限屆滿』，不僅指契約明定租賃之期限屆滿而言，契約雖未明定年限，然依租賃契約之目的，如可認已達締約目的之年限者，亦應包括在內，否則將造成土地所有與使用永遠分離之局面，當非立法本意。」法院進一步表示，租地建屋之目的既為建築房屋使用，當事人雖未明定租期，依契約之目的探求當事人真意，應解為定有「租至房屋不堪使用時為止」之期限。

2. 「不堪使用」之認定標準與修繕之影響

關於如何認定房屋「不堪使用」，**臺灣宜蘭地方法院 112 年度重訴字第 28 號民事判決**援引上級審見解表示：「不堪使用，指依社會一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面，是否均堪使用為其判斷標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊不足以遮風避雨，甚或在結構安全上已有欠缺，即應認屬不堪使用。」

此外，判斷是否不堪使用應以「承租當時所建房屋之通常使用情形」為準。若承租人未經出租人同意而改造或更新建材結構，致變更其使用期限者，不能以變更後之狀態為斷，以免違背立約時當事人之真意。縱使承租人事後加以修繕補強，亦不能使已屆滿之租賃關係回復。

3. 建物未達不堪使用即無本款適用

反之，若房屋狀況尚屬良好，未達不堪使用之程度，則無本款之適用。在**臺灣臺中地方法院 99 年度重訴字第 262 號民事判決**中，原告主張系爭房屋已逾耐用年限應喪失租地建屋屬性，但法院實地勘驗後發現，該屋部分為二層樓磚造鐵皮頂店面，仍可出租予第三人供作店面使用，查無「須不斷整修、補強始能避免傾頹」之情形，認定與不堪使用之要件迥異，駁回原告終止租約之請求。

實務建議

1. 出租人（地主）部分：

若您面對的是未定期限的租地建屋契約，欲依土地法第103條第1款收回土地，不能僅以建物老舊或超過固定資產耐用年數表為唯一理由。實務上必須舉證證明該建物依其「原始建材與結構」已達客觀上不堪使用（如無法遮風避雨、結構安全有重大欠缺、須不斷修繕始能避免傾頹）。建議提起訴訟前，應先會同地政機關進行測量，並拍攝建物內部結構老舊、毀損之現況照片，必要時聲請法院勘驗現場，以固定證據。若承租人擅自以新建材（如鋼骨、水泥）全面替換原木造結構，亦可主張此違約行為不能延長租賃期限。

1. 承租人部分：

為避免地主主張房屋已不堪使用而終止租約，切勿未經地主同意即大興土木改建原始建物之主結構。若僅為正常之修繕維護（如在原屋頂外加設鐵皮遮雨），應保留修繕並未改變原木造結構之證據。若房屋確實老舊，應留意地主可能隨時會以建物已逾耐用年限為由訴請拆屋還地，宜及早與地主協商更新建物或重新訂立租約，以保障自身權益。