公寓大廈停車場，有外租汽車停車位出去，但外租汽車的租戶會自己騎機車來偷停大廈停車場內的機車位，是否有違法疑慮？

結論

外租汽車停車位的租戶，若未經管委會或全體區分所有權人同意，自行騎機車進入社區並停放在機車停車位，原則上具有違法疑慮，主要涉及民事上的無權占用及違反規約問題，情節嚴重者亦可能構成刑事竊佔罪。由於該機車停車位屬於公寓大廈的共用部分或約定專用部分，其使用應受規約及區分所有權人會議決議的規範，外租租戶並非社區住戶，無權擅自使用該等空間。

法律依據

1. 違反公寓大廈管理條例第9條第2項及第4項：

按公寓大廈管理條例第9條第2項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」同條第4項規定，住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。在**臺灣臺中地方法院 113 年度訴字第 2243 號民事判決**中，法院明確指出，社區地下室停車空間屬於共用部分，由全體區分所有權人共有並由管委會負責管理。若住戶無權占用停車位，管委會得依民法第767條第1項及第821條規定，請求將車輛移除並返還停車位置予全體共有人。外租租戶既非區分所有權人，亦未取得約定專用權，擅自停放機車自屬無權占用。

2. 違反規約及區分所有權人會議決議：

按公寓大廈管理條例第15條第1項規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」在**臺灣新北地方法院 101 年度訴字第 784 號民事判決**中，法院認為區分所有權人會議為增進共同利益及確保良好生活環境，得透過決議限制停車位之使用方式（例如禁止外租予非社區住戶）。該判決指出，社區基於避免出入人員複雜、影響社區安全等共同利益，所為「停車位不可外租」之決議，於法並無不合。同理，社區規約若規定機車位僅供特定住戶使用或禁止非住戶停放，外租租戶自應受此規範拘束。

3. 管委會得請求不當得利及依規約處以罰款：

在**臺灣臺中地方法院 113 年度訴字第 2243 號民事判決**中，法院進一步表示，無權占用共用部分者，將獲得相當於租金之利益，管委會得依民法第179條不當得利規定請求返還。此外，若社區規約明定違規停車之罰款機制（如經勸導無效每次罰300元），管委會亦得依規約請求違規者給付罰款。

4. 規約得限制停車位之使用對象及方式：

在**臺灣新北地方法院簡易庭 104 年度板簡字第 2058 號民事判決**中，法院指出住戶應依使用執照所載用途及規約使用停車位，不得擅自變更。雖然該案因程序問題駁回管委會之請求，但法院確認了管委會得依規約管理停車位使用之原則。若社區規約明文禁止機車停放於汽車位或限制機車位之使用對象，外租租戶擅自停放機車即屬違規。

實務建議

1. 查閱社區規約及停車位分管契約：首先應確認社區規約是否有明文規定機車停車位之使用資格（例如僅限區分所有權人或經同意之住戶使用），以及是否禁止外租租戶使用社區停車設施。若規約有明文限制，管委會即有明確依據要求該租戶駛離。

1. 由管委會發函制止：依公寓大廈管理條例第9條第4項及第16條第5項規定，管委會應主動制止違規行為。建議以存證信函或正式書面通知該外租租戶及出租車位之所有權人，限期將機車駛離，並載明若未改善將依法訴請排除侵害及請求不當得利。

1. 透過區分所有權人會議強化規範：若現行規約未明確規範此類情形，建議召開區分所有權人會議，增訂停車位使用管理辦法，明文禁止非住戶使用機車停車位，並訂定違規罰則（如每次罰款一定金額）。依前開判決見解，此類決議係為維護社區安全與管理秩序，具有法律效力。

1. 訴請法院排除侵害：若經制止仍不遵從，管委會得依民法第767條、第821條及公寓大廈管理條例第9條第4項規定，訴請法院命其移除機車並返還停車位，同時請求相當於租金之不當得利及依規約處以之罰款。惟應注意，依**臺灣新竹地方法院 112 年度訴字第 802 號民事判決**之見解，管委會提起訴訟前應確認已取得區分所有權人會議決議或符合規約之授權，以避免因當事人適格問題遭駁回。

1. 釐清停車位產權性質：應確認系爭機車停車位究為「共用部分」或「約定專用部分」。若為共用部分，未經分管協議分配予特定住戶者，任何住戶均無專用權，外租租戶更無權使用；若為約定專用部分，則應查閱分管契約確認使用權人資格，並據以主張權利。