一件中古屋漏水案子 發現漏水後前屋主只願提供1萬元作為修繕費用，當事人提起減價訴訟 除減價外，當事人想要請求發現漏水>訴訟期間>鑑定期間>判決>減價拿到金額>修繕完畢，這一串過程之間的租金費用，是否有判決先例判准?

結論

交屋後不能請求「訴訟期間、鑑定期間」的租金，核心原因在於：損害賠償必須與瑕疵之間具有因果關係，且以「實際無法使用收益」的期間為限。

訴訟與鑑定是「確認權利義務關係」的司法程序，不是「修繕施工」的過程。在交屋後的情境下，房屋所有權已經移轉、買方已經取得房屋的使用收益權，漏水瑕疵固然存在，但只要還沒進入實際施工修繕階段，房屋並非處於「客觀上無法居住」的狀態。因此，單純因為雙方對瑕疵有爭議而進行訴訟、鑑定所經過的時間，並不構成法律上得請求租金賠償的損害。

法律依據

1. 損害賠償以「實際施工工期」為限，不及於訴訟鑑定期間

臺灣新竹地方法院簡易庭 112 年度竹北簡字第 908 號判決中，法院在認定修繕期間租金損害時，明確以鑑定報告所載的「合理工期 40 天」作為計算基礎（外牆 15 日曆天＋外牆內側 25 日曆天），並據此判准 30,920 元的租金損害。法院的邏輯是：只有在「施工期間工人進進出出，可能造成粉塵瀰漫、聲音嘈雜」的狀態下，房屋才達到「非處於適宜居住之狀態」，租屋才有必要性。

換言之，法院將租金損害的發生期間嚴格限定在「物理上無法居住」的施工期，而非「法律上爭議未決」的訴訟期。鑑定報告估算多少天工期，就只准多少天的租金，超出的部分不予准許。

2. 交屋前後的法律基礎不同，決定了租金請求的範圍

臺灣臺北地方法院 112 年度北訴字第 8 號判決中，原告是在交屋前發現漏水，合法拒絕受領房屋，法院依民法第 231 條給付遲延的規定，判准從原定交屋日（111 年 1 月 8 日）至實際交屋日（111 年 10 月 12 日）共 277 天的「無法使用收益標的物之損害」23 萬餘元。這段期間確實涵蓋了訴訟與鑑定的時間，但關鍵在於：此時出賣人尚未依債之本旨提出無瑕疵之給付，構成給付遲延，買方根本無法受領房屋，所以遲延期間的租金損害與出賣人的債務不履行有直接因果關係。

但一旦交屋完成，危險移轉已經發生，買方已取得房屋的占有與使用權限，出賣人的「給付遲延」狀態即消滅。此後的租金損害只能改依不完全給付（民法第 227 條）或瑕疵擔保損害賠償（民法第 360 條）主張，而這些請求權的損害範圍，僅限於「瑕疵本身所導致的無法使用期間」，也就是實際修繕工期。

3. 訴訟期間的「不確定性」不構成損害

訴訟與鑑定期間之所以不被准許，還有一個實務上的理由：這段期間的長短取決於司法程序的進行、當事人的攻擊防禦、鑑定機關的排程等因素，並非出賣人單方面所能控制。若允許買方將訴訟期間的租金轉嫁給出賣人，等於讓出賣人承擔與其瑕疵行為無直接因果關係的程序成本，這與損害賠償「填補實際損害、禁止過度賠償」的原則不符。

實務建議

1. 交屋後盡速修繕，不要等判決才動工：許多當事人誤以為要等法院判決確定才能修繕，結果訴訟拖了兩三年，這段期間的租金一毛都請不到。正確做法是：交屋後發現漏水，先通知出賣人，若出賣人不修，自行委託專業廠商修繕並保留所有工程紀錄、工期證明、施工照片，租金損害以實際工期為限來請求。

1. 若尚未交屋，善用拒絕受領權：如臺北地院 112 年度北訴字第 8 號判決所示，交屋前發現重大漏水，買方得拒絕受領瑕疵物，此時出賣人負給付遲延責任，從原定交屋日至實際交屋日的租金損害均可請求，自然涵蓋訴訟與鑑定期間。但前提是必須以存證信函明確表示拒絕受領，並要求出賣人先修繕至無瑕疵狀態。

1. 工期天數要有鑑定報告背書：新竹地院 112 年度竹北簡字第 908 號判決中，法院採納的是臺灣省土木技師公會鑑定報告所載的合理工期 40 天，而非原告自行主張的天數。建議在訴訟中聲請法院囑託專業機關鑑定修繕所需合理工期，以此作為租金損害計算的客觀依據。

1. 租金金額務必委任不動產估價師鑑定：上開新竹地院判決中，原告自行以 591 租屋網行情計算租金被法院駁回，最終改採不動產估價師鑑定的實質年租金標準。自行舉證的租屋行情容易被法院認定不具客觀性，委任估價師鑑定是較穩妥的做法。

結論

若起訴請求對方「修繕」（而非減價），能否請求「發現漏水至修繕完畢為止」的租金損害，同樣必須區分「交屋前拒絕受領」與「交屋後實際施工」兩階段，且法院原則上只准許與修繕必要性直接相關期間的租金損害，不會自動涵蓋全部訴訟、鑑定期間：

1. 交屋前拒絕受領期間：若漏水瑕疵嚴重，買方合法拒絕受領，此段「發現漏水→訴訟→鑑定→判決→修繕」期間因無法使用收益房屋所生的相當於租金損害，可依給付遲延請求，有實務判決支持。
2. 交屋後至修繕完畢期間：僅限於「客觀上無法居住」的期間始得請求。若漏水程度未達不堪居住，法院僅准許「實際施工工期」的租金損害；若漏水已嚴重到無法出租或居住，則自漏水發生至修繕完畢期間的租金損害亦可能獲准，但須嚴格舉證。

關鍵差異在於：起訴請求修繕與起訴請求減價，租金損害的請求邏輯相同——法院看的是「客觀上能否使用收益」，而非「訴訟種類」。訴訟期間、鑑定期間本身若非屬必要修繕工期且房屋仍可居住，法院通常不准許此段租金。

法律依據

1. 交屋前拒絕受領，訴訟及鑑定期間之租金損害可請求：

臺灣臺北地方法院 112 年度北訴字第 8 號判決中，原告於交屋前發現漏水，拒絕受領房屋並起訴，法院明確表示：「有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利」。法院認定被告未依債之本旨提出給付，應負給付遲延責任，原告得請求「無法使用收益標的物之損害」，最終以每月 25,000 元計算 277 天，判准 230,833 元。此段期間涵蓋了發現漏水→訴訟→鑑定→判決的全程，理由是被告始終未提出無瑕疵之物，遲延狀態持續至交屋日為止。

2. 交屋後漏水嚴重致無法出租，得請求修繕完畢前之租金損失：

臺灣士林地方法院 114 年度湖簡字第 686 號判決中，原告房屋因屋頂平台防水層破損滲漏水，原告原以每月 22,000 元出租，因漏水無法供承租人完整使用，先調降租金再終止租約。法院認定：「若無本件漏水事件，原告就系爭房屋依已定之計畫，於本件漏水修繕期間可得預期每月租金收益為 22,000 元」，判准自租約終止後至修繕完畢（共 4.5 個月）之租金損失 99,000 元。此案值得注意的是：法院未限於實際施工工期，而是從「漏水致無法出租」起算至「修繕完畢」為止，因為漏水程度已實質影響使用收益。但就漏水期間調降租金部分，法院認定原告「單方面主觀上之決定」不能全額求償，僅酌減 30% 計算為 13,200 元。

3. 漏水未達不堪居住者，訴訟及鑑定期間之租金不予准許：

臺灣士林地方法院 102 年度訴字第 142 號判決中，原告起訴請求樓上住戶修繕漏水並請求自 101 年 11 月 1 日起按月 4 萬元之租屋費用，法院認定：「老舊建物滲漏原因之確認及改善，涉及專業知識與經驗……按諸一般社會客觀標準，實不足認定系爭 1 樓房屋確已逾一般人社會生活可得容忍，而達於不堪日常生活居住之程度」，駁回全部租金請求。此案揭示：若漏水程度未達「不堪居住」，即使起訴請求修繕，法院亦不准許租屋費用，因為房屋仍可居住，租屋非屬必要支出。

實務建議

1. 請求修繕與減價的租金策略不同：

• 起訴請求修繕時，若你已交屋且仍住在屋內，租金損害僅限於實際施工期間確實無法居住的天數，必須證明施工範圍及程度達到無法居住狀態。
• 若你已交屋但因漏水嚴重而搬離，則可主張自搬離日起至修繕完畢日止的租金損害，但須證明漏水程度已達客觀上無法使用收益（如承租人終止租約、房屋不堪居住等）。

1. 舉證「無法使用收益」是勝敗關鍵：

• 上開士林地院 114 年度湖簡字第 686 號判決之所以准許 4.5 個月租金損失，關鍵在於原告提出租賃契約證明承租人因漏水終止租約，法院認定「於被告修繕完畢前，原告亦未能確定能否再以未漏水之正常狀態出租房屋」。
• 反觀 102 年度訴字第 142 號判決，原告雖主張房屋不堪居住，但法院認定漏水尚在社會生活可得容忍範圍內，駁回租金請求。建議備妥：漏水照片、承租人終止租約證明、修繕工程合約、工期證明、施工現場照片等。

1. 租金金額須有客觀依據：

• 112 年度北訴字第 8 號判決中，原告以仲介主觀評估之租屋行情主張，法院仍須自行審酌鄰近建物租金行情予以酌定；114 年度湖簡字第 686 號判決則因原告有實際租賃契約，法院直接以契約約定租金為計算基準。建議：若有實際租賃契約最為有利；若無，應委任不動產估價師鑑定實質租金。

1. 請求權基礎應分流主張：

• 交屋前拒絕受領之租金損害：依民法第 231 條（給付遲延）、第 227 條（不完全給付）。
• 交屋後修繕期間之租金損害：依民法第 227 條第 2 項（不完全給付之加害給付）、第 213 條第 3 項（回復原狀所必要之費用）、第 184 條（侵權行為，若涉及鄰房或管委會）。
• 修繕請求本身：依民法第 354 條、第 360 條（瑕疵擔保）、第 227 條（不完全給付請求補正）、第 767 條第 1 項中段（所有權妨害除去，若涉及鄰房）。

1. 訴訟及鑑定期間的租金「並非當然可請求」：

• 法院核心判準是「客觀上能否使用收益」，而非「訴訟進行中」。若房屋仍可居住，純粹因訴訟或鑑定進行中所生的等待期間，法院通常不准許租金損害。
• 唯一例外是交屋前拒絕受領的情形，因為出賣人遲延給付狀態持續中，買方根本無法使用，此時訴訟及鑑定期間的租金損害方有獲准空間。