有一件買受中古屋漏水訴訟，已交屋 我方當事人是買方，請求減少價金及租金損害 租金可否請求自漏水開始到修繕完畢，必須額外在外租房的租金損害? 若不行，那為何111年度重建簡字第66號可以請求這段期間未能出租的所失利益?

結論

您當事人（買方）請求自漏水開始到修繕完畢期間，因無法居住而額外在外租房的租金損害，原則上是有機會獲得法院准許的，但必須精準選擇請求權基礎，且須克服舉證上的難題。

至於您所提及的「111年度重建簡字第66號」判決，經本系統檢索及調取全文，該案（臺灣新北地方法院三重簡易庭111年度重建簡字第66號民事裁定）實際上僅為命補繳裁判費的程序裁定，內容並未涉及實體上「未能出租之所失利益」的認定。且依本資料庫審級關聯紀錄顯示，該案後經上級審（112年度簡上字第236號）廢棄。因此，不宜以該案作為支持請求租金損害的實體依據。

不過，從法律體系及我國實務見解來看，漏水修繕期間的租房損害與未能出租的所失利益，兩者在法理上並非互斥，而是分屬不同的損害賠償概念，以下詳述之。

法律依據

1. 請求權基礎的差異：減少價金 vs. 不完全給付之損害賠償

若僅依民法第359條主張「減少價金」，其性質是使買受人就瑕疵物按比例少付價金，回復「應有狀態」的對價關係，法院通常認為減少價金不包含修繕期間的生活不便或額外租房費用。若要請求修繕期間的租金損害，應改依民法第227條不完全給付（債務不履行）之規定，請求履行利益之損害賠償。

2. 實務見解支持修繕期間之租金損害

在**臺灣新竹地方法院簡易庭112年度竹北簡字第908號民事判決**中，法院明確指出，買賣標的物具有滲漏水瑕疵，且出賣人未依約保證品質，買方得依民法第360條、第213條請求損害賠償。該判決進一步認定，修繕漏水工程需40天工期，考量施工期間「工人進進出出，可能造成粉塵瀰漫、聲音嘈雜，亦有個人財物保管之問題，已非得謂同一專有建物內之其他房間處於適宜居住之狀態」，因此認定買方另行租屋居住有其必要性，准許買方請求修繕期間相當於租金之損害。

3. 交屋遲延與無法使用收益之損害

在**臺灣臺北地方法院簡易庭112年度北訴字第8號民事判決**中，法院同樣基於債務不履行（遲延交屋）的法理，認定買方因房屋漏水瑕疵無法如期入住，受有無法使用收益標的物之損害。法院參酌鄰近租屋行情，認定買方得請求相當於租金之損害賠償。此見解亦可適用於交屋後因嚴重漏水致無法居住的情形。

4. 所失利益（未能出租之租金）與所受損害（額外租房之支出）的區別

您提到「為何未能出租的所失利益可以請求？」依民法第216條規定，損害賠償包含「所受損害」（現有財產減少，如額外支出的租房費）與「所失利益」（依通常情形可得預期之利益，如原可出租收取的租金）。兩者在法律上均屬得請求之範圍。

在**臺灣高雄地方法院簡易庭96年度鳳訴字第3號民事判決**中，買方亦一併主張了房屋修繕費用及修繕期間的租金損失（所失利益）。雖然該案法院最終因買方無法證明房客退租與漏水之因果關係及招租計畫之確定性而駁回該部分，但此乃「舉證不足」所致，而非法律上不允許請求所失利益。換言之，只要能證明因果關係及確實有租賃計畫，所失利益同樣在得請求之列。

實務建議

1. 確立請求權基礎：建議您將「減少價金」（民法第359條）與「不完全給付之損害賠償」（民法第227條、第360條）以選擇合併的方式提起訴訟。減少價金用以處理房屋價值的貶損及修繕費用，而不完全給付則用以請求修繕期間無法居住所衍生之額外租房損害。

1. 強化「無法居住」與「租房必要性」之舉證：依臺灣新竹地方法院112年度竹北簡字第908號判決意旨，法院會審視漏水是否嚴重至「全屋不適居住」。若僅是局部輕微滲水，法院可能認為買方仍可居住於未受影響區域，而駁回租房費用。建議提出修繕工程範圍圖、工期證明，並主張施工期間之粉塵、噪音及安全問題，以證明確有外宿必要。

1. 租金計算標準之舉證：關於在外租房的金額，切勿僅憑單一網路租屋資訊為證。如臺灣新竹地方法院112年度竹北簡字第908號判決所示，法院傾向採用專業不動產估價師事務所鑑定之實質年租金，或參酌鄰近具可比性之物件行情來酌定。建議可聲請法院囑託估價，或提出多筆鄰近同條件物件之租賃實價登錄資料佐證。

1. 釐清因果關係與期間：必須嚴格證明「租房期間」與「漏水修繕期間」具有直接因果關係。若買方在漏水發生前即已外宿，或修繕完畢後仍續租，超過必要期間之租金支出將無法獲准。建議以存證信函催告修繕起算，並以實際修繕完工日為終點，精算合理之外宿日數。