雙方就A屋簽訂無償使用借貸契約，但借用人卻不斷藉由民法第811條之規定興建副屬建物，使其使用範圍一直擴張

結論

雙方就 A 屋簽訂無償使用借貸契約後，借用人未經貸與人同意，不斷藉由民法第 811 條（動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權）之規定興建附屬建物，致使使用範圍持續擴張。此一行為在法律上無法正當化借用人擴張占用的事實，理由有三：

1. 民法第 811 條僅解決「所有權歸屬」，不創造「使用權限」：附合制度係物權法上的所有權變動規則，非債法上的使用權源。借用人縱使增建之附屬建物因附合而由 A 屋所有人取得所有權，借用人亦未因此取得擴張範圍的使用權。

1. 使用借貸之範圍應以契約約定為限：借用人不得超過契約目的及約定範圍使用借用物，否則即屬無權占有。

1. 貸與人得終止契約並請求返還：借用人超過約定範圍使用，貸與人得依民法第 472 條第 1 款（借用人違反約定方法使用借用物）終止使用借貸契約，並依同法第 767 條或第 470 條請求返還 A 屋及附屬建物。

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法律依據

一、增建附屬建物之所有權歸屬——民法第 811 條

依民法第 811 條規定：「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權。」此即不動產附合制度。

實務上，判斷增建部分是否構成原建物之附屬物（從而由原建物所有人取得所有權），關鍵在於增建部分是否具備構造上及使用上之獨立性。如臺灣高雄地方法院 94 年度岡簡字第 401 號判決所揭示：「主建物附加之增建物如無獨立出入口，不能為獨立使用者，應屬主建物之附屬物而為主建物之一部分。」該案中，法院經履勘現場，認定增建部分與原有建築物作為一體使用，無獨立之出入口，不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，應僅屬原有建築物之附屬物，原有建築物之所有權應擴張及於增建部分。

同理，在臺灣高等法院臺中分院 91 年度上易字第 272 號判決中，法院亦援引最高法院 88 年度台上字第 485 號判決意旨，認為「所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權之範圍因而擴張」。該案增建之廚房及樓層因與原建物一體使用，無獨立經濟上及使用上價值，法院認定為原建物之附屬物。

二、附合不影響使用借貸之契約範圍

民法第 811 條所規範者，為所有權之歸屬變動，而非使用權限之授與。借用人雖在 A 屋上增建附屬建物，該附屬建物因附合而由 A 屋所有人（即貸與人）取得所有權，但此並不改變雙方使用借貸契約之範圍。使用借貸契約之使用範圍，仍應以雙方約定之內容為準。

借用人以增建方式擴張使用範圍，實質上已超出使用借貸契約之約定範圍，就超過部分，借用人並無合法之使用權源，構成無權占有。

三、貸與人之終止權與返還請求權

1. 終止權：依民法第 472 條第 1 款，借用人違反約定方法使用借用物，或未經貸與人同意允許第三人使用者，貸與人得終止契約。借用人擅自增建附屬建物、擴張使用範圍，即屬違反約定方法使用借用物。

1. 返還請求權：契約終止後，貸與人得依民法第 470 條第 1 項請求返還借用物；如借用物已遭增建附屬物，因附屬物已附合為 A 屋之一部分，貸與人得一併請求返還。如臺灣高雄地方法院 94 年度岡簡字第 401 號判決所示，原告（機關）依借用物返還請求權，請求被告遷讓返還房屋，法院認定增建部分既為原建物之附屬物，原告自得請求被告將增建部分連同原有建築物一併交還。

1. 有益費用之償還：依民法第 469 條第 2 項，借用人就借用物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如貸與人知其情事而不為反對之表示，於使用借貸關係終止時，應償還其費用，但以現存之增價額為限。同條第 3 項，借用人就借用物所增加之工作物，得取回之，但應回復借用物之原狀。此為借用人就增建部分唯一可主張之權利，但不得據此主張有權占有。

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實務建議

一、對貸與人（A 屋所有人）之建議

1. 立即發函終止使用借貸契約：以存證信函或律師函，依民法第 472 條第 1 款（借用人違反約定方法使用借用物）終止使用借貸契約，並定期限請求返還 A 屋及附屬建物。

1. 蒐證增建事實：拍攝增建部分之現場照片、委請地政事務所辦理建物測量，以證明增建部分不具構造上及使用上之獨立性，屬 A 屋之附屬物。

1. 起訴請求遷讓返還：若借用人拒不返還，得依民法第 470 條、第 767 條提起訴訟，請求借用人自 A 屋（含附屬建物）遷讓返還。依上開實務見解，附屬建物既因附合而為 A 屋所有權範圍所及，貸與人自得一併請求返還。

1. 注意有益費用之抗辯：借用人可能主張增建費用之償還，貸與人應注意民法第 469 條第 2 項之規定，以「現存之增價額為限」作為抗辯，並主張借用人應回復借用物之原狀。

二、對借用人之提醒

1. 增建不等於取得使用權：借用人不得以民法第 811 條之附合規定作為擴張使用範圍之正當化事由。附合僅決定所有權歸屬，不創造使用權限。

1. 可能面臨之風險：擅自增建除可能遭終止使用借貸契約、請求返還房屋外，增建部分如屬違章建築，尚可能面臨行政機關之拆除處分。且增建費用未必能全額取回，僅能於「現存增價額」範圍內請求償還。

1. 取回工作物之權利：依民法第 469 條第 3 項，借用人就借用物所增加之工作物，得取回之，但應回復借用物之原狀。若增建部分具可拆離性，借用人得於回復原狀後取回材料，惟此權利不得對抗貸與人之返還請求。

三、契約預防措施

為避免日後爭議，建議於簽訂使用借貸契約時，明確約定：

• 使用範圍之具體界定（附圖標示）；
• 禁止增建或改建之條款；
• 違反時之違約金或終止權條款；
• 增建物之所有權歸屬及返還時之處理方式。

如此可大幅降低日後因增建附屬建物所引發之爭議風險。