民法第424條相關實務見解

結論

民法第424條規定：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」此條文為承租人保護之特別規定，實務上適用從嚴認定，必須同時具備三項要件：①租賃物須為房屋或其他供居住之處所；②租賃物須有瑕疵；③該瑕疵須危及承租人或其同居人之安全或健康，承租人始得依一方之意思表示終止租賃契約。若僅屬一般修繕瑕疵或可容許之風險，尚無本條之適用。

法律依據

一、適用範圍限於「房屋或供居住之處所」

依**臺灣南投地方法院簡易庭 98 年度投簡字第 29 號民事判決**所示，承租人承租加油站經營，主張加油站每逢颱風即嚴重淹水，危及承租人及員工之生命、財產安全、健康，而依民法第424條終止租賃契約。法院明確指出：「本件租賃物是否為房屋或其他供居住之處所已有疑義」，且「租賃標的物即永隆加油站本體並無危及承租人及其員工安全或健康之瑕疵存在」，況「颱風乃一自然現象，屬於天然災變，租賃房屋縱遭水災亦屬暫時之狀態，積水退去後即得使用」，難認承租房屋有危及安全或健康之瑕疵，據此否定承租人得依本條終止契約。此判決揭示本條適用對象限於「供居住之處所」，營業場所是否屬之，已有疑義。

二、「危及安全或健康」之認定標準

依**臺灣高雄地方法院 107 年度訴字第 343 號民事判決之見解，民法第424條所稱「危及承租人或其同居人安全或健康」，應指「對承租人或其同居人安全或健康已有具體危害，或其風險已違反保障承租人或其同居人安全、健康之相關法令**而言」。法院進一步闡述，房屋設計客觀上難以排除所有風險，國家針對不同用途之房屋設有相異之消防安全限制，將風險區分為「可容許之風險」與「達於危害程度之風險」。若風險為消防安全法規所容許者，應由承租人本其契約自由承擔；若風險已為法規所禁止者，始准許承租人行使法定終止權。

該判決具體認定：租賃物位於2樓，樓地板面積460.15平方公尺，依建築技術規則建築設計施工編第95條規定應設置2座直通樓梯，但出租人僅交付前方樓梯鑰匙，後方樓梯鑰匙未交付，致實際僅有1座樓梯可供逃生，不符法規標準，構成「危及承租人或其同居人安全之瑕疵」，承租人得依民法第424條終止契約。反之，同案中1樓建物僅開設前方出入口，因該樓層使用類組為H-2住宅，依法不受避難層應開設2處以上出入口之限制，法院即認定該風險非法規所不容許，承租人不得據此終止契約。

三、一般修繕瑕疵不構成「危及安全或健康」

依**臺灣新北地方法院簡易庭 108 年度重小字第 3257 號民事判決**，承租人主張房屋天花板、窗戶老舊不堪，屋內有嚴重漏水情形，危及安全與健康，依民法第424條終止租約。法院審酌原告提出之屋況照片，認定「僅為需維修設備即可之瑕疵」，與民法第424條所稱「危及安全或健康（例如房屋為輻射屋等）」之情形有間，不得依本條終止契約。此判決揭示，單純漏水或設備老舊等一般修繕問題，尚不構成本條所稱之「危及安全或健康」。

實務建議

1. 舉證責任在承租人：承租人主張民法第424條終止契約時，須舉證證明租賃物有具體危及安全或健康之瑕疵，且該瑕疵已達違反相關安全法令之程度，非僅主觀上認為不安全即可。

1. 瑕疵須具體且持續：暫時性、偶發性之狀態（如颱風淹水）或可預見之天然災害，法院多認為不構成本條之瑕疵。瑕疵須為租賃物本身存在之結構性或持續性問題。

1. 參考建築消防法規：實務上常以建築技術規則、消防法規等作為判斷「是否危及安全」之客觀標準。若租賃物不符建築技術規則之避難、逃生規定，較易被認定為有危及安全之瑕疵。

1. 終止權之性質：民法第424條賦予承租人者為「終止權」而非「解除權」，行使後向將來消滅租賃關係，不生溯及效力。

1. 訂約時已知瑕疵亦可行使：本條之特色在於，縱使承租人於訂約時已知瑕疵或已拋棄終止權，仍得行使，此為契約自由原則之例外，旨在保障人民生命身體安全之公共利益。