最高法院106 年度台上字第2086 號判決，臺灣高等法院臺南分 院100 年度重上字第25 號判決 對於民法第425條之1所採之見解?

結論

關於民法第425條之1（土地與房屋同屬一人所有而讓與之推定租賃關係）之適用，最高法院106年度台上字第2086號判決與臺灣高等法院臺南分院100年度重上字第25號判決均採取嚴格認定「同屬一人」要件之見解，並明確指出：若房屋與土地自始分屬不同人所有，縱事後因繼承或輾轉讓與而發生共有關係重疊之情形，仍無民法第425條之1之適用。兩判決均強調，適用該條之前提必須是「土地及房屋同屬一人」之狀態下所為之讓與，若房屋所有人係基於其他法律關係（如使用借貸）使用土地，則僅生該法律關係是否由後手繼受之問題，與民法第425條之1無涉。

法律依據

**一、最高法院106年度台上字第2086號判決之見解**

該判決明確闡釋民法第425條之1之適用要件與限制：

1. 立法目的與適用前提：判決指出「同屬一人情形時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，乃承認在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。」亦即，該條之規範基礎在於土地與房屋「原屬同一人」，因該所有人無從與自己約定使用權限，故於讓與後推定有租賃關係。

1. 非同屬一人之情形排除適用：判決進一步指出「若房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，自無關民法第425條之1規定之適用。」此見解明確將「自始非同屬一人」之情形排除於該條適用範圍之外。

1. 共有情形之限縮適用：就「房屋共有人數除與土地相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形，判決認為該其他房屋共有人與土地所有人間之法律關係為何，「應視彼此間之約定而定，於土地或房屋先後讓與時，依上說明，僅生受讓人是否繼受該法律關係之問題。」判決並將原審（臺灣高等法院臺中分院103年度上更㈠字第4號）適用民法第425條之1之見解廢棄發回，認定系爭房屋係黃王隱出資興建，建造時土地登記為黃松根所有，非屬「同屬一人」之情形，原審逕適用民法第425條之1「自屬違背法令」。

**二、臺灣高等法院臺南分院100年度重上字第25號判決之見解**

該判決同樣採取嚴格認定之立場，並從多個層面分析民法第425條之1之適用要件：

1. 要件之完整建構：判決整理學說及實務見解，認為適用民法第425條之1須具備四要件：「⑴須土地及其土地上之房屋屬一人所有，⑵須所有人將土地或土地上房屋所有權讓與他人，⑶須將土地及房屋分開同時或先後讓與相異之人，⑷土地上之房屋須具有相當之價值。」

1. 自始非同屬一人即無適用：判決認定系爭建物原為訴外人曾煥明於40年間建造，而系爭土地當時為曾金直及其他共有人所共有，「因系爭土地及該土地上之系爭建物並非屬同一人所（共）有，揆諸前揭說明，應認尚無民法第425條之1規定之法定租賃權之適用。」

1. 未經全體共有人同意興建之建物：判決援引最高法院89年度台上字第284號判決意旨，強調就尚未辦理所有權第一次登記之建物，須「該房屋原所有人建造時經土地其他全體共有人同意，且就承買後未經建物所有權第一次登記房屋有『全部』之事實上處分權能者始足稱之。」本件曾煥明興建系爭建物時並未經系爭土地全體共有人同意，自無該條之適用。

1. 房屋不具相當價值亦排除適用：判決進一步指出，系爭建物屋齡已達60年，現值僅51,800元，而系爭土地價值高達21,087,000元，土地價值為建物之407倍，系爭建物「不僅其外表、結構已老舊，且已無相當之價值」，援引最高法院96年度台上字第2851號判決意旨，認定「適用最高法院48年台上字第1457號判例，除房屋與土地須同屬一人外，尚須以房屋具有相當之價值為必要，否則非但有害基地之利用，對社會經濟亦屬無益」，據此認定無民法第425條之1之適用。

實務建議

1. 嚴格審查「同屬一人」之前提事實：依上開兩判決之見解，民法第425條之1之適用以土地與房屋「原屬同一人」為前提。實務上主張該條之推定租賃關係時，應先確認建物原始起造時，土地與房屋是否確屬同一人（含相同之共有人）所有。若建物起造時土地與房屋即分屬不同人，縱事後因繼承等原因發生共有關係之重疊，仍無該條之適用，僅生原使用借貸等法律關係是否由後手繼受之問題。

1. 注意共有情形之特殊要件：於土地或房屋為共有之情形，適用民法第425條之1尚須符合「房屋原所有人建造時經土地其他全體共有人同意」之要件。若建物興建時未經全體土地共有人同意，即不符合「同屬一人」之擴張認定標準。又就未辦理保存登記之建物，須取得該建物「全部」之事實上處分權能，始符合該條之適用要件。

1. 建物是否具相當價值為獨立要件：縱符合「同屬一人」之要件，若建物已老舊不堪使用、不具相當經濟價值，亦無民法第425條之1之適用。實務上可參考房屋稅籍證明書之現值、屋齡、結構狀況等綜合判斷。若建物現值與土地價值顯不相當（如本件差距達407倍），法院即可能認定建物不具相當價值而排除適用。

1. 舉證責任之分配：主張有民法第425條之1推定租賃關係存在之一方，應就該法律關係發生之特別要件（即土地與房屋同屬一人、讓與事實、房屋具相當價值等）負舉證責任。若無法提出確切證據證明建物興建時經全體土地共有人同意，或無法證明有分管協議等情事，即難以主張該條之法定租賃權。

1. 使用借貸關係之繼受問題：若房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於使用借貸關係使用土地，則依最高法院106年度台上字第2086號判決之見解，僅生土地受讓人是否繼受該使用借貸關係之問題。惟使用借貸為債權關係，原則上不及於受讓人，除非能證明受讓人明知或默示同意該使用借貸關係之存在，否則土地受讓人不受其拘束，得依民法第767條請求拆屋還地。