部分持分出售有需要依土地法34-1條執行要點公告嗎

結論

部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出售共有土地或建築改良物「全部」時，必須依同條第2項及「土地法第34條之1執行要點」之規定，事先以書面通知他共有人；若不能以書面通知者，則應公告之。且依實務見解，出賣之共有人尚須踐行通知他共有人是否願意優先承買之程序。若未依法通知或公告，將影響他共有人之優先承購權，甚至導致買賣關係產生爭議。

法律依據

1. 土地法第34條之1第1項、第2項及第4項：

共有土地或建築改良物之處分，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；應有部分合計逾三分之二者，人數不予計算。共有人依此規定為處分時，應事先以書面通知他共有人；不能以書面通知者，應公告之。此外，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

2. 土地法第34條之1執行要點第11點第1項：

依據**臺灣新北地方法院94年度訴字第1501號民事判決**所揭示，部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地全部時，「就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買」。法院明確指出，縱使是多數共有人依第1項處分共有物全部，本質上仍屬出賣其應有部分，故必須踐行通知他共有人行使優先承購權之程序。

3. 優先承購權之行使須以「同一條件」為之：

依據**臺灣南投地方法院111年度重訴字第103號民事判決**，他共有人行使優先承購權時，必須就出賣共有人與第三人所訂契約之一切條件均表示接受，始得謂合法行使。若他共有人額外增加條件（例如要求出賣人須先與原買受人解除契約），即非就同一條件承購，法院認定其未合法行使優先承購權。此見解亦與最高法院65年台上字第853號判決意旨相符。

4. 優先承購權之發生以有效買賣契約存在為前提：

依據**臺灣士林地方法院101年度重訴字第153號民事判決**，土地法第34條之1第4項所定優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎。若共有人與第三人間之出賣行為根本無效或已合法終止，則優先購買權無從發生。

實務建議

1. 出賣共有人應確實踐行書面通知或公告程序：

部分共有人依土地法第34條之1第1項出售共有土地全部時，不可僅因符合人數及持分比例門檻即逕行移轉。應事先以書面通知他共有人（包含處分之內容及優先承購之條件）；若他共有人行蹤不明或無法以書面通知，則應依執行要點規定辦理公告，以保障程序之正當性。

2. 通知內容應完整記載買賣條件：

為避免日後爭議，書面通知應詳載買賣標的、價金、付款方式、瑕疵擔保等一切條件，使他共有人得據以判斷是否行使優先承購權。依南投地院111年度重訴字第103號判決之意旨，出賣人得要求他共有人於期限內依同一條件補行簽約並給付簽約金，若他共有人拒絕接受同一條件，即未合法行使優先承購權。

3. 他共有人行使優先承購權應注意「完全接受」同一條件：

他共有人若欲行使優先承購權，應明確表示接受出賣人與第三人間契約之全部條件，不得擅自變更或附加條件。實務上常見他共有人主張優先承購卻附加「須先解除原買賣契約」等條件，經法院認定非合法行使優先承購權，反而喪失承購機會。

4. 留意買賣契約之有效性：

優先承購權之發生以共有人與第三人間存在有效之買賣契約為前提。若出賣人與第三人已合意終止買賣契約，他共有人即無從主張優先承購。因此，他共有人主張權利前，應先確認出賣人與第三人間之買賣關係是否仍然存續。

5. 保存通知與回覆之證據：

不論是出賣人通知他共有人，或他共有人表示行使優先承購權，均建議以存證信函為之，並妥善保存相關回執，以作為日後訴訟之證據。