找有關原告找私鑑定認定是海砂屋，但法院不採私鑑定的判決

結論

關於原告自行委託民間機構進行「私鑑定」主張房屋為海砂屋，但法院最終不採信該私鑑定報告的情形，在台灣司法實務中確實存在。法院不採信私鑑定的主要原因，通常在於該鑑定報告的「取樣程序不嚴謹」、「未經雙方當事人同意或會同」、「檢測機構資格有疑慮」或「報告缺乏公信力」。法院在審理海砂屋爭議時，通常會要求經由法院正式囑託的專業公會（如土木技師公會、建築師公會）進行鑑定，以確保鑑定結果的客觀性與證據力。

法律依據

在**臺灣高等法院 94 年度上易字第 1188 號刑事判決**中，自訴人（即買方）於發現房屋天花板泥塊剝落後，自行委託「世桓工程顧問有限公司汐止實驗室」進行氯離子含量檢測，並以此主張房屋為海砂屋，進而控告賣方涉犯詐欺取財罪。然而，法院並未採信該份私鑑定報告，理由如下：

1. 取樣程序未經雙方會同且變數過大：法院明確指出，該顧問公司的試驗「並未經雙方當事人認可並共同採樣」。且自訴人取樣鑑定的時間點，距離交屋已長達數年，房屋長時間在自訴人掌控中，其間有無修繕、何人修繕等變數太大，因此該私人檢測報告「尚不能為被告不利之認定」。

1. 無法證明賣方主觀明知：法院認為，該私鑑定報告是在房屋長時間由買方掌控後才做出的，無從證明賣方於出售房屋前即「明知」該檢測結果或房屋為海砂屋，因此無法構成詐欺犯意。

此外，在**臺灣新北地方法院 105 年度訴字第 631 號民事判決中，雖然法院最終認定房屋確為海砂屋並判准減少價金，但被告（賣方）在訴訟中強烈質疑原告提出之「厚昇工程顧問有限公司」私人檢測報告的公信力。被告抗辯指出，新北市建築師公會的鑑定報告竟委託私人公司私下鑑定，且該報告「無意見分析結論」、「無檢測步驟、測試者資格之記載」，不符合實務上海砂屋的檢測程序。法院最終是依據法院正式囑託新北市建築師公會所作出的鑑定報告，以及法院囑託**新北市不動產估價師公會所作的估價報告作為判決基礎，而非單純採認原告單方提出的私人檢測數據。

實務建議

1. 避免單方送鑑，聲請法院囑託鑑定：

買方若懷疑買到海砂屋，自行找民間檢驗公司出具的報告，在訴訟上極易被對方以「取樣不公」、「程序未經會同」為由抗辯。建議在提起訴訟後，直接向法院聲請將房屋瑕疵送交具公信力的專業公會（如各縣市土木技師公會、建築師公會）進行鑑定。由法院出面囑託，並通知雙方會同現場採樣，鑑定報告才具有無可爭議的證據力。

1. 確保取樣程序嚴謹且可追溯：

若在訴訟前為了評估是否提告，仍需先進行初步檢測，務必注意取樣程序。應委託合法立案的專業機構，並最好能以存證信函通知賣方會同採樣；若賣方拒絕，應將拒絕事證留存。檢測報告中必須詳載檢測步驟、取樣位置、測試人員資格及所依據的國家標準（如 [車牌] 規範），避免報告因形式瑕疵被法院排除。

1. 注意瑕疵發現與通知的除斥期間：

依民法第 356 條及第 365 條規定，買受人發現瑕疵後應即通知出賣人，且解除契約或請求減少價金的權利，自通知後 6 個月內不行使即消滅。如**臺灣臺北地方法院 94 年度訴字第 1100 號民事判決**所示，海砂屋瑕疵非肉眼所能即知，買受人一旦發現水泥塊剝落、鋼筋外露等現象，應立即發存證信函通知出賣人，並儘速於 6 個月內依法行使權利，以免權利因除斥期間經過而消滅。