管委會對外訂立契約 有區權人決議通過 得否主委單獨行使 或是再交管委會決議

結論

管委會對外訂立契約，若已經區分所有權人會議決議通過，原則上應由主任委員（主委）對外代表管委會簽署契約，主委並無須再將該事項交回管委會會議重新決議。但須注意，主委的權限僅在於「執行」區分所有權人會議的決議，主委本身並無權擅自變更決議內容或單獨決定是否締約。若該事項未經區分所有權人會議決議，或規約另有特別規定須經管委會決議者，則主委不得單獨行使。

法律依據

依《公寓大廈管理條例》第29條第2項規定：「主任委員對外代表管理委員會。」此即主委對外代表權之法源依據。同條例第36條亦規定，管委會的職務包括執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作。

**臺灣基隆地方法院 95年度基簡字第521號民事判決**明確指出：「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主委對外代表管委會……管委會有當事人能力，其性質相當於非法人團體，但仍不具實體之權利能力，真正法律上之權利主體乃全體區分所有權人，由其享受權利、負擔義務，而管委會與區分所有權人全體間則就公寓大廈事務之管理成立委任之法律關係。」該判決進一步認為，縱使契約係由前任主委對外代表管委會簽訂，其實體法上之效果仍歸屬於全體區分所有權人，現任主委不得以未於契約上簽名為由拒絕承擔契約義務。此見解確認了主委對外代表管委會簽約的效力，不因主委更迭而受影響。

**臺灣高雄地方法院 88年度小上字第61號民事判決**則進一步釐清管委會與區分所有權人會議的權限分際。該判決指出，依《公寓大廈管理條例》第34條規定，管委會並無決議繳納費用之職權，管理委員會既非區分所有權人會議，管理委員會章程亦非區分所有權人會議決議。該案中上訴人主張管委會未經合法成立且主委未經合法選任，法院則認為管委會若已合法成立，主委自得對外代表管委會。此判決亦揭示一重要原則：主委在未獲全體區分所有權人會議通過同意授權前，不得擅自為減免費用等重大處分。證人即主委於該案中證稱：「要收一半也要經過全體住戶開會同意，我也無權折半」，足見主委的權限應受區分所有權人會議決議之拘束。

**臺灣新竹地方法院 104年度訴字第519號民事判決**亦闡明：「公寓大廈管理委員會之權責，依公寓大廈管理條例之規定，僅在維護管理該公寓大廈，並執行區分所有權人會議事項。」此再次確認管委會及主委的角色為「執行者」而非「決策者」。

實務建議

1. 區分所有權人會議決議優先：管委會對外訂立重大契約（如修繕工程、長期維護合約、物業管理委託等），應先經區分所有權人會議決議通過，並將決議內容、授權範圍、預算上限等記載明確。主委係依據該決議對外簽約，無須再經管委會決議。

1. 主委簽約時應檢附授權文件：主委對外簽約時，建議檢附區分所有權人會議決議錄、會議紀錄及管委會核發之主委當選證明，以供相對人確認簽約權限之合法性，避免日後爭議契約效力。

1. 注意規約之特別規定：依《公寓大廈管理條例》第29條第2項但書「但規約另有規定者，從其規定」，若社區規約就特定事項（如一定金額以上之契約）另有規定須經管委會決議或區分所有權人會議決議者，應從其規定。

1. 主委不得逾越授權範圍：主委雖對外代表管委會，但不得擅自變更區分所有權人會議決議之內容，亦不得在未獲授權情形下為減免費用、變更契約標的等重大處分。否則依前揭高雄地院判決見解，該等行為可能對管委會不生效力。

1. 契約相對人之注意義務：與管委會交易之相對人，應注意確認主委是否確經合法選任，以及該契約事項是否已經區分所有權人會議決議通過。若主委無法提出相關決議文件，相對人日後可能面臨契約效力遭質疑之風險。